THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

[匿名さん]

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。

参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/


【物件概要】

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米

住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台

売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[544: マンション検討中さん]

平均占有面積が74平米超なので、
坪350→7800万
坪400→9000万
坪450→1億強
坪500→1億1200万
がボリュームゾーンになる計算ですね。

出せる人は出せると思うのでプレミアムとかは価格盛ってもらって、ボリュームゾーンは抑えて欲しいですね。個人的には1億超えると心理的壁を感じるので検討から外しそうです。

[545: マンション検討中さん]

>>543 検討者さん
タワマンだらけの川口とは唯一無二感が全く違うような。

[546: 検討板ユーザーさん]

>>544 マンション検討中さん
坪450超えたら、すんなり諦めるわぁ
400なら慎重に検討かなぁ

[547: 匿名さん]

勝どきでも1億越えは売れにくいのに十条で1億以上の物件が売れるとは思えない。
坪400万円が精々だと思う。東急は芝浦でもやらかしているので、さすがに十条で同じ過ちは繰り返さないだろう。

[548: マンション検討中さん]

>>547 匿名さん
寧ろ潮風あたるところに1億出す気が知れない。

[549: マンコミュファンさん]

赤羽駅3分のパークハウスが400万だし、徒歩1分＋唯一無二のタワーのここが400万ですむわけがない。

[550: 検討者さん]

>>545 マンション検討中さん
その話する方いるとは思いましたが、十条が人気エリアで、待望のタワマンとして、そのエリアを目指してくる人がいるエリアならわかりますがそうではないので、唯一無二感の評価されるか、開発が続かない将来性のないエリアと見られるかですね。

月島や勝どきなどの湾岸はタワマンが乱立していって金額が上がっているエリアなか、エリア特性は違うので比較をするわけではないですが、タワマン乱立市場の方が金額は伸びている傾向も見逃せはしないでしょう

[551: マンション検討中さん]

>>549 マンコミュファンさん

それは赤羽を過小評価しすぎですよ。
隣駅とはいえ路線数も含め、駅力では赤羽の方が上でしょ。
唯一無二とは聞こえが良いけど、そんなにマンションを抱えられない、作る再開発の土地も無いってのが実情ですから。

もちろん、あちらは単身者向け、こっちはタワマンで、スペックはこっちが上だけど。

[552: マンション検討中さん]

どなたか、この物件の後の再開発の内容とか知らないですか？
東側のパークと西側のこれだけだと、ずいぶん寂しいもんですが。
駅の高架化は早くて３０年代でしょうし。

[553: eマンションさん]

最近流行りの駅直近、商業一体の大規模で駅周辺ぶっちぎりNO1狙いマンションが、近郊マイナー駅で頻繁にありますがどう思われますか？後続する開発の可能性を詰んでしまい、逆に発展せずに、そのマンションの劣化と運命を共にするだけではないですか

[554: マンション検討中さん]

赤羽の丸紅タワマンは坪550万はいくだろうね。赤羽、十条、板橋のタワマンが揃って坪単価500万超えしそうなのは一昔前では予想もできなかったよね。

[555: マンション検討中さん]

>>549 マンコミュファンさん
赤羽と十条の駅力を考えると赤羽の方が遥かに上ですよ。
唯一無二→これ以降続くのか怪しい
スペックはタワマン仕様なものの、規模もあるので同程度か少し上程度かと。
他に再開発要素あるのか確認してみたいですね。

[556: マンション検討中さん]

>>543
考え方は概ね同意ですが、恐らくいまのタイミングで川口タワマンが新規供給なら、330という価格ではなかったのではないでしょうか？
実際、いまの市況で概観すると川口がだいぶお得に見えます。いま赤羽駅近の人気物件だと中古でもかなり高いはず。

[557: 匿名さん]

>>543 検討者さん
それっぽいこと言ってるけど、赤羽を「十条と同等か多少格上」「同条件が赤羽で出れば坪380万が妥当」って時点で勘違いしてるね（笑）

築10年のプラウドシティが既に380万だし、駅力が雲泥の差だよ。

[558: マンコミュファンさん]

大泉学園徒歩1分のプラウドタワー中古は周りと比べて突出して高い坪単価420万だし、この物件も周辺と異次元の価格帯になるだろう。

[559: 検討板ユーザーさん]

>>558 マンコミュファンさん
異次元の価格っていくらくらいの事？

[560: マンション検討中さん]

>>558 マンコミュファンさん
中古は一点ものですがココは間取り微妙な部屋や低層階など条件低い部屋も含めて350捌かなきゃいけないわけでそこまで冒険しないでしょ。
答えは数ヶ月以内に出るので楽しみにしましょう！

[561: 検討者さん]

>>557 匿名さん
プラウドシティ赤羽は数十戸以上の単位で坪380・3LDKで中古成約が出ている状態でしょうか？大規模の新築は数が多く広い住戸や条件のあまりよくない住戸も含みながら一気に青田売りしなければいけない、かつ住むのは数年後というリスクも背負うため、中古市場＝新築市場ではありません。

また私が赤羽にも十条にも地縁がないため駅力の差をそこまで評価できていない節もあります。

予想ではいくらくらいが適正とお考えでしょうか？

[562: マンション検討中さん]

>>561 検討者さん
明後日は祝日なので実際に十条駅と赤羽駅に行かれてみてはどうですか？
駅構内の差、周辺の商業施設の差、路線数の差。
実際に見れば駅力の圧倒的な差を実感できると思いますよ。

池袋を除く都内埼京線駅の中で赤羽は別格の存在ですよ。

[563: マンコミュファンさん]

都内埼京線駅力最高は新宿だろ。ついで池袋、渋谷。その次ぐらいに赤羽とか恵比寿かな。

[564: マンション検討中さん]

>>563 マンコミュファンさん
赤羽と恵比須を同列に扱うなんて。。。

[565: 通りがかりさん]

赤羽駅周辺は北区の中では１番治安が悪いよ。
たまに買い物や食事には行くけど、あんまり住みたいとは思わないな。

[566: マンション検討中さん]

このスレに来る人でも北区十条を実際に目にしてない人もそれなりに居るのが分かりました。
優遇倍率確保しても、その後の買付には移らない人が続出しそうで怖いけど。

350周辺ならエントリーは多くても、買付は普通の倍率に。
400周辺なら広域組を騙しきれるか。
450周辺なんてしたら地元の金持ちにも避けられて売れ残り。

MRは池袋に作るとして、オンライン説明会、相談会とかでどこまで地に足のついた内容が披露されるかですね。
武蔵浦和のステアリだと、設備微妙、値段高すぎだけど、オンライン説明会は徹底的に広域組向けに作ってる。
それこそ、野村の中古でもっと良い物件があっても、その存在を一切出してない。

[567: マンション掲示板さん]

まぁ高値予想は北区知らない人が騒いでるだけだね。
ここに1億出して買うとかありえない。

[568: マンション検討中さん]

どの要素もポジとネガがありますが

北区：腐っても23区or都心でなく近郊
埼京線：池袋まですぐor数分間は圧死
京浜東北線：歩けるor着く先が単駅の東十条
商店街：激安or周辺所得が低い
駅1分：駅小さいのでリアル1分or直結ではなく駅がショボい
再開発：唯一無二or単に後続がない
設備：タワマン?or捌ききれるか？

東口の値段を参考に出してる人もいるけど、あそこもサクッと売り切れるか怪しい。

[569: マンション掲示板さん]

>>566
本当に平均350で出てくる可能性がある程度あると思います？低層300ちょいとか？

[570: マンション検討中さん]

>>569 マンション掲示板さん
最上階とかのプレミアムを入れるともう少し上がると思いますが、中央値としてはあり得るのでは？
マンマニさんの記事で言う「階数合わせ」をしたら現実的な値段の部屋もあるかと。

タワマンあまり得意でないと言われるデベの組み合わせなので、階数、方角による差別化での値付けをどうしてくるか読めないところもありますが。

[571: マンション検討中さん]

>>570 マンション検討中さん
池袋アクセスエリアで十条より路線格下の大山駅徒歩7分の地所で坪325が最低価格、坪350がプレミアムを除いた平均価格でしたので、ここはその水準より一段階以上上であることは確実でしょう。
それでも最低価格で坪380とかはあるかもしれませんね。

[572: 通りがかりさん]

>>571 マンション検討中さん
ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜、好評価でしたよね。
高いなりに尖ってるし、駅徒歩7分の割りにしっかり閑静。
路線格下を言い切る自信が十条に無いですが、板橋区＞北区を加味しても若干、流石にJRでこっちが上ですかね？

検討者層の志向は異なるでしょうが、比較して平均が坪350を切らないのは同意です。

一段階の幅と何段階かは意見分かれるでしょうが、こっちは最低で330～350、平均で360～380収まらないかな～という個人の希望です(笑)

[573: 匿名さん]

>>572 通りがかりさん

コストカット仕様ならそのくらいかもね。
高級仕様だと400超える感じかな。

マーケ的にどっちを狙うかだけど、コストカットで高値は勘弁ですね。

[574: マンション検討中さん]

例えば城南系のマンクラで平均400と出てるけど、土地勘無いままにあくまで相場感だけでの予想。
https://toshin-maru.hatenablog.com/entry/2022/02/09/170012
(抜粋)
再開発理由も木密エリアの解消にあるようですし、近くに商店街が並ぶ街の雰囲気は、城南にも似た要素があるのかな。（ただ全く現地についてわからん）

なので、第一期を坪400で出したら、瞬間的には「即買い」「争奪戦」とか盛り上がるでしょうけど、現地見学が増えたら「割高」に変わるのでは？
複数期で販売するから、値上げはできても値下げははやりにくいし、最初は初速出すための金額で来るかと。
戸数があるから第二期でも「好条件部屋だけど値段もアップ」の持ち球は作れる。

最初から坪500で売りきったら、北区役所おめでとう(税収増えますね)。

[575: マンション検討中さん]

池袋からかなり離れた所沢とか川越の駅近タワマンの価格見て、350とか言えますか？
希望的観測の予想しても意味無いし、後で虚しくなるだけでは。

[576: マンコミュファンさん]

普通に坪単価500から550万でしょ。都内広域見てたら400万、450万とかいう結論にはならないよ。

[577: マンション検討中さん]

>>576 マンコミュファンさん
見るのは外周区だろ
9000万ちょいがプレミアム抜きの天辺だろうしせいぜい400前半
普通仕様の高層に1.3億とかこの立地で出せるやついないわ

[578: マンコミュファンさん]

立川でも一部の住戸は500万超えてる。北区も含めて都内は金持ちめちゃくちゃ多いから、平均550万でも2年かければ完売できる。

[579: 匿名さん]

>>578 マンコミュファンさん
それは全く無理。
立川は地元から動きたくない富裕層の受け皿がそれまでは無かったんだから当たり前の話。
他にもいくらでも選択肢のあるこことは違う。

[580: 通りがかりさん]

所沢とか川越とか立川とか言ってるけど行ったことあるの？
駅規模がはるかに違うし、あちらの駅は周辺から人がたくさん集まってくる街だから。十条は都内というだけで駅はびっくりするくらいしょぼい。
比べる所間違ってるよ。

[581: マンション検討中さん]

十条がどんな場所か知っている。
比較対照に出す物件がどんな場所で、その周辺での立ち位置も把握している。

ここが揃ってない人同士で話してても噛み合うはずがない。
なので素人予想見るぐらいなら、マンマニとか足を運ぶ系の解説を見てるだけの方が良い。

>>578
都内にいっぱい居る金持ちがわざわざここで買う理由は？
投資でももっと値上がりする場所選ぶでしょ。

[582: マンコミュファンさん]

加賀のマンションに住んでる人の住み替えだけで、坪単価550万でもさばける。広域から金持ちがある程度は集まるだろうし。

[583: マンション掲示板さん]

所沢や立川、川越よりも安いわけないと思うんだが。
十条の町も知ってる。その上で言ってる人もかなり居るはず。
安いと評価する人が町を知っていて、高いと評価する人は知らないっていう判断が夜郎自大かもしれんよ。

[584: 匿名さん]

駅近大規模タワマンに住みたいけど湾岸等の低地には住みたくない、山手線内側は予算外、でも23区には住みたいという層に刺さっているのでは？

[585: 匿名さん]

外周区で駅近・大規模の価格が最も参考になるでしょう。
外周区で500万を超える物件ありますかね？

[586: マンコミュファンさん]

外周区だと北千住の千住ザ・タワーが駅徒歩3分で坪単価400万程度でした。千住ザ・タワーのときより相場はかなり上がってますし、こちらは徒歩1分ですから500万はいくと思います。

[587: 匿名さん]

>>585 匿名さん

外周区で400超の新築すらないんじゃない？

[588: eマンションさん]

ウクライナ情勢も長期化しそうで、建築資材はより高騰続きそう。いまから着工していくマンションは数年影響あるでしょう。ここの価格もあるとは思うけど、角部屋など食いつきの良いタイプは価格引き上げるなど工夫して欲しい

[589: マンコミュファンさん]

なお、千住ザ・タワーは現在坪単価550万の売りが出ています。これで決まるとは思いませんが、500万近い価格では売れるのでは？

[590: 匿名さん]

>>589 マンコミュファンさん

北千住はターミナル駅だから、十条と比べる人いないと思うよ。

[591: 匿名さん]

ここで坪500万円とか550万円とか常識外の価格を言っている人がいるが、その人たちはここにはそれだけの価値があるのでその価格を出してでも自分自身でも買いたいと本当に思っているのか。
普通であれば真剣に購入検討しているような人であれば少しでも安く買いたいと思うのが心情だと思うが、そうではなく逆にここが高ければ高いほど嬉しいというように受け取れる。
ここで高値を連呼している人は、十条を知らない人にババをつかませようという悪意すら感じてしまう。

[592: 匿名さん]

>>583 マンション掲示板さん
所沢、立川、川越を一緒にする時点で全く分かってない。

[593: 通りがかりさん]

>>591 匿名さん

業者でしょ。