THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

[匿名さん]

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。

参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/


【物件概要】

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米

住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台

売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[5401: 匿名さん]

まあ、わかった上で大袈裟に騒いでみせているのか、全く知らないのかは不明だが
リンク先をまず読んで、台地１というものがどういうものか見てくださいな。

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/download/mikat...

[5402: マンション検討中さん]

令和の時代にググれカスって死語だけど、東京都がデータ出してるんだから、それを見ればいいやんけ

https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

[5403: 検討板ユーザーさん]

>>5400 匿名さん
グダグダ言ったところで、液状化リスクがあるなら湾岸もここも大差ないだろ

[5404: 匿名さん]

>>5402 マンション検討中さん
まあそうなんだけど、目は見えていてもそれを判断する力がないと正しく認知できないからね。メッシュを見ていただけるとわかるけど非常に大きな方形の地域なので、中の地盤は一様ではない。一番悪いところのデータをとったと書いてあるようだけど。

生活習慣病の検診で検査値がやけに厳しめになっているのと同じ発想で作られたものだってことだよ。検討者ならデベの担当者に頼んでボーリング調査データでも出してもらって、専門の地質調査会社にお金を出して評価してもらえばいい。

[5408: 評判気になるさん]

相場きついね

[5409: 匿名さん]

そんなに液状化がちょっとでも危ないのが無理で、このマップの緑のエリアしか考えられないなら、城北や城東、湾岸、一部だが都心も住めないからもっと西で探した方がいいよ

というかもっと内陸県行った方がいい

[5412: 評判気になるさん]

地盤はどこもかなりきついよ

[5415: 匿名さん]

>>5402 マンション検討中さん
東京の液状化予測図 令和3年度改訂版　へのリンクを貼っていただきありがとうございます。
東京都は
> １．液状化予測図の位置付け
として
>本図は、東京都全域の地下を一律の強さで揺らした時の液状化の可能性を相対的に示したもので、首都圏直下地震など特定の地震に対する可能性を示したものではありません。

>本図は、個人での調査が難しい液状化発生リスクの目安を示すことが目的であり、その場所が「絶対に液状化する・しない」と断定するものではありません。また、「液状化の可能性が低い地域」についても、都として液状化が発生しないことを保証するものではありません。

>土地や建物の取引等において液状化判定が必要な場合は、自らの責任で詳細な調査・検討を行ってください。

と明記されているので、あくまでも目安であるという限界を理解していないといけないね。

東京の液状化予測図 令和3年度改訂版には液状化履歴図も見れるようになっているので目を通してもらえたかな。凡例を表示して、凡例の下の詳細情報の横の表示というボタンをクリックすると関東大震災や東日本大震災での液状化履歴図や地下水位分布図を見ることができるが、液状化の履歴は全くない。

地下水位も見れるが５mと深い。地震の最大化速度は314Galで沖積層が薄い事を意味していて台地１と地盤が分類されたことは決して間違いではない。

土地条件図ではオレンジ色の更新世段丘で約１万年前より古い時代に形成された台地であることがわかる。地盤としても折り紙付きであると言えるだろう。

水系変遷図でも明治大正昭和を通じてここが沼地であったり川であった履歴はない。

どう考えても液状化リスクなどありようがないのだが、よく見るとPL分布図の項目で、帝京大学の敷地内に多数の公開されたボーリングデータを示された地点が存在していることがわかる。ここから離れた帝京大学や東京家政大学のある地域は川沿いで窪地となっており、液状化リスクが高い。要するにこのボーリングデーターの影響を受けていると結論される。

心配だったら、ここのボーリングデータをMRで要求して、ぶっちゃけPL値はいくつよと訊いて見たらいかがですか？

あー疲れた...

[5416: 匿名さん]

もっとも、液状化リスクがあったところで、帝京大学は三次救急医療の要の大学なので、十分な地盤改良と耐震設計の病院を建てて備えているので、安心です。

おお、そういえば帝京大学附属病院は免震なのかや？調べてみそ。

[5421: マンション検討中さん]

公共施設が地盤が良くても免震なのは、中身が貴重だからでは？
住宅も、数億の絵画とか置くなら、地盤に依らず免震にすべきかと。家具を耐震対策したくない人とかも。

あと、液状化は免震も制振も関係無いのでは？以前に丁寧な説明があった気がする。

[5422: マンション物色中さん]

>>5420 匿名さん
ですよねー　ほんと見苦しい
自分としては様々な立場の方の意見を知りたいのに、有意義な場にならずに残念です

[5423: 匿名さん]

免震タワーマンション10年ぐらい住んでるけど台風で揺れたこともないし、台風で、免震マンション揺れないと思うんだけど
制震は、コストダウン、窓の高さもコストダウン
ちょっと、残念

[5424: 匿名さん]

隣の中十条3丁目も台地1だけど荒川小付近のPL値は15以上でその結果液状化の可能性ありとなってる。
台地1だから問題ないとは言えないし、帝京大のせいでここのハザードも影響受けてるっていうのも飛躍しすぎ。

[5425: 匿名さん]

十条、下見に行ってみたが、ここは、年収数千万円ある人が住むところではないというのが感想。商店街あるのだが買いたいものがない。ここ、誰が買うのかな？楽しみーーー
下町的な雰囲気の別荘で住みたいならいいけど
あるいは、転売？あと2年持つかな(笑)

[5426: 評判気になるさん]

>>5425 匿名さん
ずっとその話題
まあ合ってるけど
それいったらこのスレッド終了だよ

[5432: 匿名さん]

>>5423 匿名さん
ヒカキンは別な意見みたいよ。動画まで上げてるし

[5433: 匿名さん]

>>5425 匿名さん
昭和生まれのお爺ちゃん達はたぶんそう思うのかもしれないけれど、Z世代はそういう人を見下したような事は言わないよ、彼らはそういう見栄えみたいなものは気にしないから。

[5434: 匿名さん]

>>5424 匿名さん
だからMRに行ってボーリングデータを開示させなさいよ。
液状化は他が問題なくても地形的に起こるかもしれないというだけで液状化の可能性ありと判定される可能性があるものだから。自分とこはボーリング調査してちゃんと調べてね、みたいな逃げ口上を書くぐらいなので、この場所のボーリングデータを確認してから貶しなさいよ。MRで自分の住所氏名を晒してからでないと見せてくれないけどね。

[5437: 匿名さん]

>>5436 名無しさん
実際のところ台地１のここと比べると地盤的に全然悪い沖積低地に建ったタワマンに坪一千万円どころか一千五百万でも売れる、すげーかっこいーとか書き込まれている方がなにか異常な気がするんだよね。ここの地に足のついた価格を見ると、そんなにもんげー高いなら、他のもんげーもんげーもんげー高いのはどうなっちゃうのよってことになりはしませんかね。

液状化については地盤改良でどうとでもなるのは豊洲で証明済なので騒ぐだけ無駄ですけどね。

[5438: 匿名さん]

湾岸だと港区港南とかも液状化してたけど、やはり地盤の緩いエリアはリスク高いです。十条はその点、安全性高いと思う。

[5440: 評判気になるさん]

モデルルーム行った方教えてください

不動産取得税や固定資産税はどれくらいでしたか？

[5441: 匿名さん]

なんであれ、ここを執拗に貶す意味が分からないのですよね。買わないならここでいつまでも議論するメリットがない

どうしても買いたい人が必死に倍率を落としに来ているのか、買いたいのに予算が足りない人が僻んでいるのか

[5442: eマンションさん]

>>5435 マンション検討中さん

平成生まれのいわゆるz世代ですが、インスタ映えとかとはまたちょっと違うんですよね…というかなんでもキラキラしてればいいわけじゃなくて…
車とか時計とか興味ないのと似てるかもですけど感覚の話なので言葉にするの難しいんですけど
十条とか谷根千とかはエモい感じで逆に良いところもあります

[5443: マンション検討中さん]

>>5442 eマンションさん
ただの個人の趣味じゃん
なんで自分が世代を代表してると思ってるの？
20代でも車も時計もブランド物も買ってるのもいるぞ

[5445: 買い替え検討中さん]

>>5440 評判気になるさん
こんなの部屋によって違うのだから自分でモデルルームにいくべきだよ

[5446: 買い替え検討中さん]

多くの地域でそうなのですが、住めば都
この言葉のように住めば愛着も出ますし
その地域の価値がわかってきます。

ただ中古市場は違います。
地名検索などして絞り込んで買うのが通常で
検索数が地域名によって全く違うのです。

十条タワーは新築でシンボル的な建物ですが
中古となると高く売れるかはわかりません。

人気エリアが中古でも高い値段がつくのは
地名検索がたくさんされているからです

[5448: 評判気になるさん]

>>5441 匿名さん
価格を欲張ってるタワーだから。
スペックは満点ではないにせよ別にそこまで悪くはない。
ボロい駅舎に目を瞑れば、副都心へのアクセスも悪くはない。

ただし誰がどう考えても絶対的にも相対的にも価格が高すぎる。
相場から著しく乖離し、エリアの持つグロスの壁も遥かに超えている価格は妥当性も合理性もなく全く擁護できない。

ボロい駅舎も地盤も昭和の商店街も、それに見合った価格だったら全く言及されることなんてないよ。掲示板はそういうもん。

[5452: 匿名さん]

けして値上がるから買いましょう～ということではないのですが、エリア内で目立つタワーマンションはどの時代も新築販売時は「この街でこの価格は高い」と言われてしまいがちです。

ただ、竣工してみると目立つことで存在自体が広告となりますし、住んでみて利便性高いため手放す方が少なく、需要と供給のバランスが崩れることで高値で取引されるものです。

もしも値下がりしたとしても利便性高い立地となれば住んで良しなわけで買ったことを後悔することは考えにくいでしょう。



だってよ！

[5454: 匿名さん]

>>5442 eマンションさん
>十条とか谷根千とかはエモい感じで逆に良いところもあります
いいこと言うねー
熱海とかと似た空気が流れている

[5455: 匿名さん]

タワマンにはもう希少性はない。
10年もすればただの団地になる。
金持ちは戸建てか低層マンションに住む。

[5456: 匿名さん]

タワマンはそろそろやばいよ。湾岸の群れが大規模修繕迎えるころには問題が表面化してるはず。そもそもの作りがＲＣと違いつぎはぎなんだから莫大な金がかかる。特に晴海当たりの駅遠タワマンがヤバい。

[5465: 匿名さん]

>>5464 匿名さん
どっかの有名建築家の設計したバブリーな某役所の建物みたいにメンテナンスのことをよく考えないで設計したならともかく、普通の民間マンションではきちんと想定して作られていると思うけどなあ。その辺でトラブったらデベの信用問題に発展しちゃうだろうし。

[5466: 評判気になるさん]

>>5465 匿名さん
日本では40階タワマン
建替の実績がないよね

[5467: 匿名さん]

>>5466 評判気になるさん
赤坂プリンスホテルの建て替えは実績があるけど
https://www.nikkei.com/article/DGXNASFK2600S_W3A121C1000000/

まあホテルとマンションとでは違う部分もあるかもしれないが、バストイレつきの小さな個室がたくさんあるという点ではホテルもマンションも建物の構造的に大きな違いはないだろうさ。しかも赤坂プリンスみたいな複雑な形のビルをちゃんと崩して建て替えできたんで、技術的には可能だと思う。もちろんコストの問題はあるだろうけど。

[5468: 匿名さん]

日本のマンションはほぼ建て替えられてない。
建て替えられているのは良立地で容積率に余裕がある物件だけ。

問題は費用と容積率で技術的な問題じゃない。
ここを建て替える事になる50年後、100年後に今より遥かに技術が進歩してないとでも？

[5469: 匿名さん]

マンション管理適正評価制度ができた今、ちゃんと管理できていないマンションは淘汰されていくんじゃないかな。第三者管理できちっと管理できる物件が最近増えてきたが、古いタワマンはこれからダメになっていくかもしれない。この辺、それを想定して設計された新築と、想定していなかった旧築とで二極化するという可能性は残されている。今の新築をがんばって買っている人はいずれむくわれるかもしれない。

[5470: 匿名さん]

>>5469 匿名さん
修繕均等積み立てじゃないタワーマンションは論外では？笑　明らかに適正じゃないよ。

[5471: 匿名さん]

>>5468 匿名さん
結局税金投入と法改正による規制緩和でなんとかしちゃうような気がするなあ。

[5472: 匿名さん]

>>5470 匿名さん
>修繕均等積み立てじゃないタワーマンションは論外では？
たぶん問題は積立方式とかの話ではないと思うな。既にインフレでこれからもインフレが進む可能性がある修繕工事の値上がりに対応できるかどうかじゃないかと思う。

[5473: 匿名さん]

>>5471 匿名さん
税金投入はないと思うけど。
法改正で容積率を大幅に緩和するは完全に同意。
そうしないと高度経済成長期に建てたマンションのほとんどが建て替えられないから。

[5474: 匿名さん]

>>5469 匿名さん
本体の値段はともかく、管理費や修繕積立費の値上げが出来ず、管理も修繕も出来ないマンションは出てきそう。
特に管理費。

水物があったはずが何も流れてない、コンシェルジュデスクに誰もいない、各階ごみ置き場が閉鎖されているマンションは出てくると思う。

[5475: 匿名さん]

>>5472 匿名さん
均等積立は一番修繕不良になるリスク高いよ。修繕費って古くなるほど嵩むから、将来ショートしたら管理不良マンションになる。

[5476: 評判気になるさん]

色んな意見でてるように
修繕積立金や管理費
建替費用など未定でみんなスタート
某電力問題と同じで
将来的に大丈夫？
考えてた？
そんなレベル

[5477: 通りがかりさん]

>>5467 匿名さん
3分の2の同意とれないと
できないから
ホテルとは全く違う話だよ

[5478: 匿名さん]

>>5476 評判気になるさん
そこらへんの問題は、ここみたいに今の基準で作られた新築マンションよりも、管理費や修繕積立費が安かった時代のマンションの方がクリアするのが難しいと思うよ。
問題が顕在化しそうだからこそランニングコストが上がっているんだから。

なんせ、ランニングコストが高くなったらせっかくの含み益がなくなる、減る中で同意を得ないといけないから難しいよね。

そういったコストが「ない」「少ない」前提で上がってきたのがマンション価格だから。

[5479: マンコミュファンさん]

ん？管理費高くしても修繕リスクは減らないぞー。
大阪とか福岡のマンション見てみなよ。管理費東京の半額だから。

[5480: 検討板ユーザーさん]

別にいいんですけど、皆さん本当にここの検討者さんですか？ MR行った人どれくらいいますか？
長期修繕計画の話もその資料も、 MR行くと全部話されるし見せてもらえますよ。それが納得いくものかどうかは別として。
気になる方は是非行って聞いてみてください。

[5481: マンション検討中さん]

>>5480 検討板ユーザーさん
モデルルームもいきました。
ほしくはなりました。
ただ価格が相場と乖離ありました。
実需で考えてますが、
出口戦略考えると少し不安

[5482: 匿名さん]

>>5480 検討板ユーザーさん
不安を煽り立てるだけで、具体的にMR行ってここは幾らだったからこれは高いとか、いや、先々の事を考えるとこれぐらいでないとダメだとか、そういう議論にはならないのがマンコミュらしいね。野次馬が多すぎる。

[5483: 匿名さん]

結局、修繕費や管理費の問題や将来の建て替えや長期修繕計画の不安については全てのマンションに共通の話題であって、ここに固有の問題ではないんだよね。ただ一つ言えることは、築年数の浅いものは全て過去にあった多くの問題をおりこんで対策しているものが多いんだよな。MRに来た客が口々に不安を語ればそりゃ解答を用意しなけりゃ売れないとバカでもわかる。築古中古はこうした後年噴出した問題に多くは対応できていないんだよね。特に長期修繕計画について古い低層小規模物件については大きな問題を孕んでいる。熱海あたりの安い古リゾマンを何軒か見れば、ははあ、こういうことかと理解できるだろう。

[5484: マンション検討中さん]

>>5482 匿名さん

値段をSNSに書かない約束でしょ？

[5485: 匿名さん]

築年の古いタワーの修繕費はこれから増額or修繕費不良かの2択を迫られるから辛いよ。新築の方が安心して暮らせると思う。

[5486: 名無しさん]

タワマンの修繕積立金不足なんて心配してる奴はそもそもの考えが間違えている。
タワマンってそういう商品じゃないのよ。
築浅の美味しい時期だけ頂いて負債（積立不足）は後の所有者に押し付ける。
「中古買う貧乏人は仕組みを理解してないアホだね。そんなんだからいつまでも貧乏人なんだよ。」って言う世界。
築が古くなるにつれて上流が抜け下流が流れ込みスラムと化すのはタワマンの宿命。

[5487: 匿名さん]

https://youtu.be/veVLwjQPqKU
まーた東池ブクロだよ。中国人のタワマン強盗も、ベトナム人の拉致も全部東池袋。
外人大杉、治安悪すぎて草。そんな東池ブクロが坪６００なんだから平和な十条で坪４７０はバーゲンレベル。

[5488: 名無しさん]

多くのタワマンが積立金不足で3回目の修繕は借入なしではろくにできずまともな住人はそろそろヤバいと気付き大脱出が始まる。
4回目の修繕を迎える頃には所有者の過半数が引っ越すだけの経済力のない老人と外国人になりスラム化が決定的になる。
つまり今の老朽化団地と同じ状況になる。

[5489: 匿名さん]

>>5488 名無しさん
豊島のタワマンは既に外人多いね。

[5490: マンション物色中さん]

やっぱりほぼ大量に同一人物が書き込んでたんだね
支離滅裂で意味不明な相場より高いとか、聞いたこともない液状化の話とか
パワーカップルのローン破綻の話とか
夜間は書き込めなかったのかな
夜間くらい静かになるといいですね

[5495: 匿名さん]

>>5485 匿名さん
修繕時期を繰り延べすることで実質的に負担を軽減する試みとかあるから一概にそうはならないよ。前例もあるし大規模なところはやっていると思う。

問題は理事長が住民で本業の傍らやっている場合だよ。歳を取れば気力体力も衰えてプロジェクトを企画することも困難になってくるし。最近増えている第三者管理の大規模マンションを買うのがこれからは吉かなと思う。

[5496: マンコミュファンさん]

東京都23区内の約半分は沖積低地(氾濫原)。高層マンションの多くも氾濫低地にある。

大規模地の中の地質は同じでないことも多く、マンションの中に液状化しやすい場所があることもよくある。

しっかりとした液状化対策工事が成されていたら、台地にあるこのマンションに関しては、あまり目くじらをたてる必要はないと思う。地盤の強さは氾濫原＜谷底低地＜台地。

また、免震、制震、耐震の話題は、免震＞制震＞耐震と誤解している人がかなり多い。

日本では積層ゴム性能不正事件が相次いでいた。免震はメンテナンス費用も高い。

免震が効果的なのは、超高層ではなく、中低層や高層。また、超長期波動に対しては免震の場合、超高層階の揺れは半端ではない。不良免震ビルの場合は積層ゴムが破断するリスクもある。

本来は、適切な制震、免震、耐震の様々な組み合わせが望ましいが、耐震性能が高い公共建物程度の仕様を備えた分譲マンションは少ないし、制震かつ免震でも、実際の構造計算、構造設計、工法、施工の精度次第。しかし、本格的におこなうと費用はかなりかさみますし、大手ゼネコンでも技術力や材料の性能試験が不十分なこともあり得ます。

このマンションが制震なのは適切だと思います。

[5497: 匿名さん]

>>5496 マンコミュファンさん
ここも液状化ハザードエリアなのに、よそをどうこう云う資格はないと思います。

> 免震、制震、耐震の話題は、免震＞制震＞耐震と誤解している人がかなり多い。

誤解ではなく正しい表現です。あなたが言ってることは本質でなく枝葉末節ですね。ちなみに長周期地震動については、3.11以降の免震タワーであれば制振機能の追加等の対策がなされています。

> 大手ゼネコンでも技術力や材料の性能試験が不十分なこともあり得ます。

何か実例がありますか？ 無いのであれば、それは免震だろうが制振だろうが同じ話だと思いますが。

> このマンションが制震なのは適切だと思います。

つまり、デベロッパーは地震安全性を妥協してコストダウンを優先した、その判断は適切だ、という解釈で良いでしょうか？

[5498: マンション検討中さん]

あー、うざ過ぎる

[5499: 匿名さん]

地震ネタはもうやめぇや

[5500: マンション比較中さん]

>>5496 マンコミュファンさん
分譲マンションにおいては、地盤なんかより構造の方がずっと重要で、
免震 ＞＞＞ 制振 ＞= 耐震　くらいの認識で概ね正解。

逆に一般購入者は免震・制振のどちらがいいのかよく分かってないけど
地盤には埋立地はいや～とかで敏感だから
デベの立場からすると、とりあえず東の湾岸は免震、西の内陸は制振にしとくかの話にはよくなるよね。
実態と関係ないけど、購入者向けの選択という意味では正しい選択。


3.11地震は低・中層建物より超高層建物を大きく揺らした地震で、
免震と制振でどれくらいの被害の差が出るか、定量的に確認する例として最適。
極端的な例だと以下の通り。


地盤：台地１/階数：28階～31階建て/構造：制振タワー/戸数：570戸
3.11地震時の共用部被害額：1億数千万円
https://gendai.media/articles/-/63668?page=2

地盤：沖積低地2/階数：47階建て/構造：免震タワー/戸数：869戸
3.11地震時の共用部被害額：192万円
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/647057/res/14368/


地盤：台地１/階数：39階建て/構造：制振タワー/戸数：578戸　のTTJは1億円被害が出たら戸当たり負担は17万円ちょい。
3.11地震と同規模来たら、20万くらいはかかるかも。と認識しとけばいいんじゃない。