THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

[匿名さん]

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。

参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/


【物件概要】

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米

住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台

売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[444: 検討者]

パンダ部屋で坪380あったら参戦してみるかな。それ以上なら投資としての価値はあまりないかな。

[445: マンション検討中さん]

>>441 匿名さん

戸数が多いってことは、生活始まってからはスケールメリットが管理費とかに活きる？

地権者が賃貸に出しまくって住民環境が荒れるのは嫌だな。

[446: マンション検討中さん]

マンションマニアさんの情報では
プラウドタワー大泉学園
2015年築
大泉学園駅徒歩1分
新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約420万円

大泉学園より安い無理しても買いたいです。

[447: マンション検討中さん]

>>443 匿名さん
デベの仕入値・建築費・利益をご存じなのですかね？
ここの仕入れは10年とかやってる案件ですが480の予定で10年前に仕入れていたと？結果として売れるから値上げするのはわかりますが利益がでないから480万で出るは謎理論過ぎますね。
ただ、周辺相場と直近の伸び率、駅前再開発のポテンシャルを見た場合に、平均400をきることはなく、420も切らないかなというラインですはあると想定はできますが

[448: 通りがかりさん]

>>447 マンション検討中さん

売れるなら高値で売るよ。
原価なんて関係無いよ。

[449: マンション検討中さん]

>>448 通りがかりさん
原価は関係あるに決まってますが、売れるのであれば高値で売る。ただし高値で売るのは利益率の最大化を目指しているのであまりに長期化する売り方はコストがかさむのでしない(東急不動産の現状のやり方では)。
350戸くらいを販売から竣工後半年で売り切るとすれば30カ月で売る、月12戸ペース。そこまで重たい数字ではないので、ある程度高値で来る可能性は高いが、十条の集客ポテンシャルに少し疑問が残るのでそこが加味されるかどうか。まあ、直近の勝ちどきをはじめとした駅前タワーのエントリー数は異常なほどなので、現状この物件もエントリー数がかなり集まっているとすれば強気価格でこない理由はなさそうですね。。

[450: マンション検討中さん]

十条にタワマンが建つとは。バブルの遺産となりそうだな。

[451: 匿名さん]

>>449 マンション検討中さん
業者さんですか？

[452: マンション検討中さん]

>>451 匿名さん
業者ではないですが、ある程度の知識がある者かつ、この物件の検討者です。
月12戸ペースで売るためには、モデルルーム来場者は6組に1組が買うと仮定した場合月72組来場者。資料請求した人10組に1組はモデルルームに来場するとした場合、必要資料請求数は月720件。
30か月とした場合、30カ月で資料請求数が21600件集まるか。勝どきやハルミフラッグならいく数値だけどここは十条。この数値難易度をどう捉えるかが価格決定の肝にはなってくるかと思います。

[453: マンション検討中さん]

>>452 マンション検討中さん

初歩的な質問で恐縮ですが、物件エントリーと資料請求って別ですか？

公式HPでエントリーはしたんですけど、紙？の資料請求はしていないので。
後者はしておかないと、優遇倍率とか取れないのか…

(実需で検討組です)

[454: マンション検討中さん]

>>453 マンション検討中さん
物件エントリーと資料請求はイコールで問題ないはずです。物件の資料が整い次第何かしら資料が届くまたは案内が届くはずです。

[455: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウの部屋が欲しいな。
かなり高そうだけど。。。

[456: マンション検討中さん]

>>455 匿名さん
そこはどうしても@500超えになっちゃいそうですよね。
「1億4000万円より」みたいな感じでしょうか。

[457: マンション検討中さん]

十条という街、埼京線徒歩１分にどこまで魅力を感じるかですね。
坪500出せるなら山手線内側でも狙えますし。ただでさえ広めの部屋が多くてグロス高めになるのにそんな強気価格でくるのか疑問ですが。

[458: 検討板ユーザーさん]

月島が坪単価600万超えだし、十条でも500万前後いくだろう。今の相場なら。

[459: 匿名さん]

>>458 検討板ユーザーさん

都心の2路線駅と比較する意味なくね？

[460: マンション検討中さん]

ここが坪500もするなら埼玉県とはいえ同じ埼京線通勤快速停車駅の武蔵浦和徒歩１分の高すぎと叩かれてるステアリの坪340が安くに見えますね。

[461: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋Westが坪520万、バウス上中里が坪400万だから、ここは450万くらいかなぁ。

[462: 匿名さん]

>>461 匿名さん
北区で450ってバブル超えてね？

[463: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋West・・・池袋駅徒歩5分　坪520万
THE TOWER JUJO・・・・・十条駅徒歩１分埼京線池袋駅６分、計７分　坪？万

[464: マンション検討中さん]

>>462 匿名さん
そもそも現在の新築分譲マンションマーケットの価格はバブル期を越えて最高値を更新している市場です。ただし、バブル期は金利もかなり高いものかつ投資中心の市場だったため支払い価格はいまの比ではないくらいに高額でしたのでバブル期よりも実質では高額という状況ではありません。現在の低金利での市場価格をどう思うかは自由ですが、見た目の金額はバブル期を越えていても不思議ではない市場である認識は持っておいた方がいいですね。

[465: マンション検討中さん]

ここは建物はめちゃくちゃ魅力的、駅力としては赤羽はもってのほか、武蔵浦和と比べてもという感じだから値付けが悩ましいね。

[466: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
安く買いたいのは分かるけど、間違いなく安くないよ。細かい計算は省くけど、多分高いと予想。自分なら480なら出していいと思う。

[467: マンション検討中さん]

>>466 匿名さん
根拠なしですか

[468: 検討板ユーザーさん]

皆さん何平米くらいの広さ検討してますか？

[469: マンション検討中さん]

>>468 検討板ユーザーさん
今出てる中だと、S-55Ctype、2LDK、住戸専有面積58.23㎡（約17.61坪）

もう少し大きくても良いけど無理な3LDKよりは2LDK希望です(というか買えない)

[470: 検討板ユーザーさん]

坪単価500万なら山手線内側でも買えるって状態が変わってきている。中央区とは言え山手線外側の下町の月島で坪単価600万超え。相場は昨年後半よりかなり上がっている。ここが坪単価450万以外で買えるならまとまったキャピタルゲインが得られるから全力で買うべきだな。

[471: 検討板ユーザーさん]

以外⇒以下

[472: 匿名さん]

>>467 マンション検討中さん
相手の根拠がなく希望だけなのにこちらだけ出しても議論にならないでしょう。

[473: 検討板ユーザーさん]

このマンションは子どもができたから買うか！とか子どもが小学校入るから買うか！みたいなファミリー向けマンションではなく投資商品的なものだろ。株や都心不動産の仲間。坪単価の予想で乖離が大きいのもこの認識の違いからだな。

[474: マンション検討中さん]

どなたか、検討板ユーザーさんの相手してあげて…

自分は投資目線分からないし、実際に住む用の情報が欲しいだけなので無理だし邪魔。

[475: 検討板ユーザーさん]

１億数千万円?と思われるマンションを投資目線なしで買うのは冒険すぎでしょう。それならパークハウスとか別の買ったほうがいいと思います。

[476: 購入経験者さん]

>>473 検討板ユーザーさん
>>475 検討板ユーザーさん

投資商品的なマンションだったらこんな広い間取りばかりにしないですよ。少なくともデべとしてはそう考えていないことは確かです。
自己居住用であれば投資的な儲かる儲からないといった視線ではなく、ライフステージが変化したときに対応可能かどうかということを考えておけばいいだけです。
皆、居住性、通勤通学、資産価値維持率とローン残高の減り具合、自身の収入推移とか色々考えてますよ。単価の絶対的高さの話ではないんです。重視する価値が違う。

[477: 検討板ユーザーさん]

資産価値維持や残債割れしないかは、立派な投資目線の1つですよ。それをなしに物件を購入はギャンブルと言ってるだけです。あと、都心の投資家目線の物件はむしろもっと広い間取りもあります。ワンルームマンション投資は庶民向けですね。

[478: 匿名さん]

>>477 検討板ユーザーさん

投資とは「将来的に資本を増加させるために、現在の資本を投じる活動」のこと。
住む、暮らすは基本的に「消費」なので、消費活動を続けることができるかどうかという視点で可能であればそれでよく、資本の「増加」を見込めるかという視点を加える必要はない。全く視点が違う。将来買い替えが出来ないほど値段が下がらないかどうかを心配することを「投資目線」とは言わない。
無理やり定義を変えて「投資目線」って用語に持って行かないでよろしい。

[479: 匿名さん]

都心以外で投資目線でマンション買う時点でギャンブラーだよ。
街が気に入って買うのがマンション購入だよ。
タワマン生存者バイアスに毒されすぎ。

[480: マンション検討中さん]

>>479 匿名さん
同意です。
投資は利回りや値上がりを期待するものですが、値上がってる市況だからこそ都心以外を投資対象とするのはリスクしかないですね。
もちろん、値下がりが大きくないだろうと言う意味での資産価値はライバル物件のないココはあるとは思いますが。

[481: マンション検討中さん]

十条は開発からずっと取り残されてきて、昭和のまま時が止まっているような街ですから、これから中長期的な伸びしろはとても大きいと思います。
鉄道高架化、都市計画道路の整備も予定されている点も良いです。

[482: マンション掲示板さん]

みんな高め予想だね。
実際はそんなにしないよ絶対。

[483: マンション検討中さん]

>>482 マンション掲示板さん

坪400なら嬉しいです。

[484: マンション検討中さん]

人生何かあって引っ越す時に無理無く売れる=残債割れしなければ、位で考えてます。
職種的にも転勤等はないので、何もなければ5年、10年、15年と住んでいけるし住むつもり。

なので、住民組合とか回してくなら、修繕費とか積立金とか先送りにしない人達と一緒が良い。

利回りが～、投資目線が～、の人達だと、積立金とか安め低めで主張して、3年後には居なさそう…

[485: マンコミュファンさん]

このスレの人の希望どおり坪単価450万程度になれば投資家参戦により大抽選会で買うのが難しくなるし、坪単価550万ですみふ方式的に売られると高くて買う気が失せる。坪単価500万程度だと希望者はどこかは買えそうだな。500万も高いけどね。

[486: マンション検討中さん]

平均で坪500とか大抽選会とか言う人は一回十条行った方がいいですよ。朝とか夕方の埼京線の通勤時間帯も経験してみたらその価格帯で投資する価値があるかわかると思います。
高架化して埼京線の編成両数増やすとかなれば埼京線沿線も少しは人気でるかもですが。

[487: マンション検討中さん]

コタツで相場がうんたらかんたら喋ってる人よりは、足運んでる&現地周辺に住んだことあるマンマニさんの予想の方を信頼はしてます。

スレで相場論だけ語って実際には購入検討者にならない人は現地見ないでしょうが、投資にしろ実需にしろ購入検討者になった人は自分の目で見ても判断するでしょ。

その上で平均が400越えてきたら、十条も期待されてるなあ。

[488: マンコミュファンさん]

マンコミの人気物件ランキング、T T十条の1位がずっと続いている。450以内なら販売即完売になりそうな予感。

[489: 匿名さん]

>>488 マンコミュファンさん

マンマニの「予想」って本当はデベからの情報があるんだと思う。他物件見てても予想と実際が@20万円以上違ったことって皆無だから。
ここを400と予想したのが先月だから確度はすごく高い。平均390～420のレンジ内に収まると思う。9月までに天変地異や経済恐慌でも起きないこと前提で。

[490: 通りがかりさん]

>>489 匿名さん

それメリットある？

[491: マンション検討中さん]

>>490 通りがかりさん
デベからしてみれば観測気球があげられるというメリットがある。
先にマンマニさんにこれぐらいと言わせておいて、ネット上の反応を見て微調整。
例えばここなら＠400と予想させて、400なら全然売れそう。420でも行けるな！とか。

[492: 通りがかりさん]

>>491 マンション検討中さん

バレて企業イメージ落とすリスク背負ってまで、素人に依頼するメリットある？

マンマニさんも広告記事出さないって言ってなかった？

若葉さんの妄想には、いろいろ無理があるよ。

[493: マンション検討中さん]

>>492 通りがかりさん
やってるとは全く思ってませんよ。

やった場合にメリットがあるかないかで言えばある、というだけ。