THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

[匿名さん]

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。

参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/


【物件概要】

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米

住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台

売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[424: マンション検討中さん]

鉄や木材など建築資材の高騰、バスやトイレ、キッチンなども今後大幅に価格上昇します。デベロッパーも日々価格構成が上昇する現状でなかなか価格決定が難しいでしょうね

[425: マンション掲示板さん]

>>424 マンション検討中さん

なんとか平均坪単価450万くらいででないかなぁ…480万くらいでも買うつもりですが。500万超えると厳しいです。

[426: 匿名さん]

世界的にはインフレで利上げ。
日本だけ日銀が日本円を薄めている現状で円安が加速。
資材はほぼ輸入。
中古はともかく新築が下がる要素全くないですね。

[427: マンション検討中さん]

ただここは北区から、なかなかの金額引っ張ってるからある程度の安さは出して、それなりの人気マンションにしないとカッコつかない。

[428: マンション検討中さん]

>>427
それもひとつの見解だね。
自分は逆、売り急ぎせず高価格で来ると思う。人気物件である必要は無い。高くても、東池袋の新タワマンあたりより少し低いくらいの価格なら最終的に捌ける。いまの状況だと相場は後からついてくる。コスト自体も上がっている。
もちろんいくらかの人が指摘するような相場の急変はあるかも知れないが、それはその時としか言いようがないだろう。先の相場下落を見込んで価格をおさえるってことはあり得ないし。

[429: マンション検討中さん]

タワマン空白地帯にできるわけですから、今までの相場というのはないですね。
@500で1億円となると、今、流行りのパワーカップルの出番ですね。

[430: マンション検討中さん]

元々北区の相場は都心、副都心への交通利便性の割には安いわけで、このタワマンが相場を大きく引き上げるような気がします。
坪450が着地点かな。

[431: マンション掲示板さん]

>>430 マンション検討中さん
パンダ部屋は400万円切るが平均は450万円、こんなあたりが妥当なところではないでしょうか。

[432: マンション検討中さん]

広域検討組にも確実に引っ掛かりますが、投資組も参戦してきますかね？
湾岸とか山手線内側と同じノリなのか。

地縁ありの実需組なので、予算が足りるなら人気部屋避けたいけど、パンダ部屋特攻になりそう(涙)

[433: マンション検討中さん]

>>431 マンション掲示板さん
こんなもんだろうと思うわ

[434: マンション検討中さん]

予算余裕でも十条で坪５００万円払うなら、池袋西口に払う気も。
https://www.sumu-lab.com/archives/36758/

駅1分と5分だけど、その駅で差があるし。
池袋西口も十分、駅近物件ですよね
そして、池袋西口で抽選外れたから十条へ、ともならないでしょうし。

>>431 さんがしっくりきます。

[435: マンション検討中さん]

>>434 マンション検討中さん
坪500で十条が上層階の条件が良い部屋とかなら十条選ぶ人はいるでしょうね。十条が平均で坪500だとしたらお話にならないでしょう。1～2割は十条が安くないと

[436: マンション検討中さん]

え、、、十条ですよ。おかしくないすか。
そんな高いなら池袋買うでしょ。
400が最大でしょ。勝どき買いますよそれは

[437: マンション掲示板さん]

>>436 マンション検討中さん
400が最大だったら平均350とかですか？
あり得ないです。
仕様からしてもかなり強気でくると思いますよ。
350ならもちろん嬉しいですが、現実的ではないですね。

[438: マンション検討中さん]

>>437 マンション掲示板さん
https://www.sumu-log.com/archives/38804/#comments-title
はるぶーさんが無駄に叩かれててますが、このスレで値段予想する人も同じくらいエビデンス見ながらなのでしょうか？

個人的には買える値段だと助かるので、マンマニさんの予想の中でも理想の350万円できて欲しいですが、自分でエビデンスを調べる能力はない。
https://www.sumu-log.com/archives/37694/
(抜粋)
理想　＝　坪単価350万円
現実　＝　坪単価400万円
無茶苦茶(価格よくばるタワー)　＝　坪単価450万円
と考えております！！

[439: 検討板ユーザーさん]

マンマニさん調べでは、来年竣工の徒歩4分パークハウス十条が平均坪単価350ということなので、ここのタワマンが同額とは思えないですけど。
平均400はいくのでは?

[440: マンション検討中さん]

>>439 検討板ユーザーさん

パークハウスの記事だと、下記の感じ見たいですね。
上層階に引っ張られる分、平均はタワーの方が上。

パークハウスの方も、地権者が割合が多いとか、下駄に入るのが八百屋？とかで盛り上がってますけど、綺麗に完売するか。
単純比較はできないですけど、パークハウスの完売が早いと、タワーも強気で値段設定いけるのかな。

～～～
タワマンがお好きでもう少し価格が高くなっても(平均では高くなっても階数合わせするとびっくりするほどの差はないかもしれない)手が届き入居時期も問題ないのであれば駅前タワマンを待ったほうがいいですし、そこまでタワマンやザ・駅前にこだわりなければ今作を購入してしまっても後悔ない(満足する)でしょう。

[441: 匿名さん]

値段を考える上で考慮すべきは総戸数。
ステアリとかブリリア西池タワー程度の規模なら少々とっぱズレた値段でも押し通せるが、ここは600戸弱もある。十条が好きで好きで億単位の金を積んでも、という層だけじゃとても捌けない。
なので需要層の下限に近い価格設定をしないと永遠の売れ残りデスタワーになっちゃう。

[442: マンション検討中さん]

確かに事業協力者の皆さんの数を引いても400弱ありますね。
価格によっては売れ残るかもしれませんが、なんと言っても駅前だからその点は希少だし。
改札からエントランスまで30秒もない便利さは埼京線利用者には魅力的です。

[443: 匿名さん]

480くらいだね。450なんてあり得ない。何故なら、デベが利益出ないから。十条だからとか、買う人がいないとか、そんなので価格は決まらない。都内駅近タワマンなら、500以内なら安い。直ぐに埋まってしまうと思います。

[444: 検討者]

パンダ部屋で坪380あったら参戦してみるかな。それ以上なら投資としての価値はあまりないかな。

[445: マンション検討中さん]

>>441 匿名さん

戸数が多いってことは、生活始まってからはスケールメリットが管理費とかに活きる？

地権者が賃貸に出しまくって住民環境が荒れるのは嫌だな。

[446: マンション検討中さん]

マンションマニアさんの情報では
プラウドタワー大泉学園
2015年築
大泉学園駅徒歩1分
新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約420万円

大泉学園より安い無理しても買いたいです。

[447: マンション検討中さん]

>>443 匿名さん
デベの仕入値・建築費・利益をご存じなのですかね？
ここの仕入れは10年とかやってる案件ですが480の予定で10年前に仕入れていたと？結果として売れるから値上げするのはわかりますが利益がでないから480万で出るは謎理論過ぎますね。
ただ、周辺相場と直近の伸び率、駅前再開発のポテンシャルを見た場合に、平均400をきることはなく、420も切らないかなというラインですはあると想定はできますが

[448: 通りがかりさん]

>>447 マンション検討中さん

売れるなら高値で売るよ。
原価なんて関係無いよ。

[449: マンション検討中さん]

>>448 通りがかりさん
原価は関係あるに決まってますが、売れるのであれば高値で売る。ただし高値で売るのは利益率の最大化を目指しているのであまりに長期化する売り方はコストがかさむのでしない(東急不動産の現状のやり方では)。
350戸くらいを販売から竣工後半年で売り切るとすれば30カ月で売る、月12戸ペース。そこまで重たい数字ではないので、ある程度高値で来る可能性は高いが、十条の集客ポテンシャルに少し疑問が残るのでそこが加味されるかどうか。まあ、直近の勝ちどきをはじめとした駅前タワーのエントリー数は異常なほどなので、現状この物件もエントリー数がかなり集まっているとすれば強気価格でこない理由はなさそうですね。。

[450: マンション検討中さん]

十条にタワマンが建つとは。バブルの遺産となりそうだな。

[451: 匿名さん]

>>449 マンション検討中さん
業者さんですか？

[452: マンション検討中さん]

>>451 匿名さん
業者ではないですが、ある程度の知識がある者かつ、この物件の検討者です。
月12戸ペースで売るためには、モデルルーム来場者は6組に1組が買うと仮定した場合月72組来場者。資料請求した人10組に1組はモデルルームに来場するとした場合、必要資料請求数は月720件。
30か月とした場合、30カ月で資料請求数が21600件集まるか。勝どきやハルミフラッグならいく数値だけどここは十条。この数値難易度をどう捉えるかが価格決定の肝にはなってくるかと思います。

[453: マンション検討中さん]

>>452 マンション検討中さん

初歩的な質問で恐縮ですが、物件エントリーと資料請求って別ですか？

公式HPでエントリーはしたんですけど、紙？の資料請求はしていないので。
後者はしておかないと、優遇倍率とか取れないのか…

(実需で検討組です)

[454: マンション検討中さん]

>>453 マンション検討中さん
物件エントリーと資料請求はイコールで問題ないはずです。物件の資料が整い次第何かしら資料が届くまたは案内が届くはずです。

[455: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウの部屋が欲しいな。
かなり高そうだけど。。。

[456: マンション検討中さん]

>>455 匿名さん
そこはどうしても@500超えになっちゃいそうですよね。
「1億4000万円より」みたいな感じでしょうか。

[457: マンション検討中さん]

十条という街、埼京線徒歩１分にどこまで魅力を感じるかですね。
坪500出せるなら山手線内側でも狙えますし。ただでさえ広めの部屋が多くてグロス高めになるのにそんな強気価格でくるのか疑問ですが。

[458: 検討板ユーザーさん]

月島が坪単価600万超えだし、十条でも500万前後いくだろう。今の相場なら。

[459: 匿名さん]

>>458 検討板ユーザーさん

都心の2路線駅と比較する意味なくね？

[460: マンション検討中さん]

ここが坪500もするなら埼玉県とはいえ同じ埼京線通勤快速停車駅の武蔵浦和徒歩１分の高すぎと叩かれてるステアリの坪340が安くに見えますね。

[461: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋Westが坪520万、バウス上中里が坪400万だから、ここは450万くらいかなぁ。

[462: 匿名さん]

>>461 匿名さん
北区で450ってバブル超えてね？

[463: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋West・・・池袋駅徒歩5分　坪520万
THE TOWER JUJO・・・・・十条駅徒歩１分埼京線池袋駅６分、計７分　坪？万

[464: マンション検討中さん]

>>462 匿名さん
そもそも現在の新築分譲マンションマーケットの価格はバブル期を越えて最高値を更新している市場です。ただし、バブル期は金利もかなり高いものかつ投資中心の市場だったため支払い価格はいまの比ではないくらいに高額でしたのでバブル期よりも実質では高額という状況ではありません。現在の低金利での市場価格をどう思うかは自由ですが、見た目の金額はバブル期を越えていても不思議ではない市場である認識は持っておいた方がいいですね。

[465: マンション検討中さん]

ここは建物はめちゃくちゃ魅力的、駅力としては赤羽はもってのほか、武蔵浦和と比べてもという感じだから値付けが悩ましいね。

[466: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
安く買いたいのは分かるけど、間違いなく安くないよ。細かい計算は省くけど、多分高いと予想。自分なら480なら出していいと思う。

[467: マンション検討中さん]

>>466 匿名さん
根拠なしですか

[468: 検討板ユーザーさん]

皆さん何平米くらいの広さ検討してますか？

[469: マンション検討中さん]

>>468 検討板ユーザーさん
今出てる中だと、S-55Ctype、2LDK、住戸専有面積58.23㎡（約17.61坪）

もう少し大きくても良いけど無理な3LDKよりは2LDK希望です(というか買えない)

[470: 検討板ユーザーさん]

坪単価500万なら山手線内側でも買えるって状態が変わってきている。中央区とは言え山手線外側の下町の月島で坪単価600万超え。相場は昨年後半よりかなり上がっている。ここが坪単価450万以外で買えるならまとまったキャピタルゲインが得られるから全力で買うべきだな。

[471: 検討板ユーザーさん]

以外⇒以下

[472: 匿名さん]

>>467 マンション検討中さん
相手の根拠がなく希望だけなのにこちらだけ出しても議論にならないでしょう。

[473: 検討板ユーザーさん]

このマンションは子どもができたから買うか！とか子どもが小学校入るから買うか！みたいなファミリー向けマンションではなく投資商品的なものだろ。株や都心不動産の仲間。坪単価の予想で乖離が大きいのもこの認識の違いからだな。