THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

[匿名さん]

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。

参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/


【物件概要】

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米

住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台

売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[404: 匿名さん]

ここは坪５００でも売れると思う

[405: 匿名さん]

都内駅前タワマン、まあ、500くらいだね。

[406: マンション検討中さん]

ブリリアタワー池袋westが坪520くらいが平均(2LDK中心)らしいので、そこより2割やすい坪420が妥当では？広くてグロスもはるので

[407: マンション検討中さん]

早く新情報が欲しい。
価格のなんやかんやも、公式情報が出たらそれが適切かどうかで落ち着くし。

共用施設とか、何を備えてきますかね？

[408: マンション検討中さん]

1LDK12万円が相場の地域です。仮に新築でプラス1万見ても、41平米最安の部屋で3,900万でないと4%いかない。こんな地域で4%切るなら、まず買わない方が良い。つまり、平米で95万を上回ったらやばいよ。十条駅ラブなら別だけどね。

[409: マンション検討中さん]

>>407 マンション検討中さん
共用施設はすでにHPに載ってますよね？

[410: マンション検討中さん]

駅前タワマンの1LDK12万の相場は十条にはまだ無い

[411: 口コミ知りたいさん]

>>410 マンション検討中さん
確かに、十条で１LDKに12万も出せないわな。。。

[412: マンション検討中さん]

>>409 マンション検討中さん

https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/tower/
載ってますけど、これで終わりなのでしょうか？

『さまざまな世代の方々が思い思いの寛ぎの時を過ごせる、洗練された共用スペースを実現。
ウェルカムラウンジ、フォレストパーク、ワークラウンジなどの空間には、緑や木調素材による上質な雰囲気づくりを追求しています。』

てっきり、この他にも共用設備があって、限定者サイトとかで先行公開されると思ってたので。

[413: マンション掲示板さん]

坪500とか検討違いもいいとこ。
十条来たことありますか？

[414: 坪単価比較中さん]

坪５００ありえんだろ。それじゃあ湾岸駅近が買える。

[415: 匿名さん]

>>414 坪単価比較中さん

ここJR線通ってる内陸部だからね。湾岸より格上だよ。

[416: マンション検討中さん]

>>412 マンション検討中さん
あと37階にスカイラウンジがあると限定ページに書いてますね。それと4階のスカイルーフ(こちらは公開空地かもしれませんが)がきさいがあるのでこれで全部でしょうね。構造上他のスペースらないでしょう。CGパースは今後追加されるでしょうが

[417: マンション検討中さん]

>>415 匿名さん
JR線といっても痛勤電車の埼京線。山手線や京浜東北線なら湾岸と同等か格上でしょうが。

[418: 口コミ知りたいさん]

500の部屋が有るか無いかと言われれば、有るんじゃない？

[419: マンション検討中さん]

>>416 マンション検討中さん

ワークスペースとか今時で共働きには助かる(テレワーク部屋2つ用意はつらい)
変に維持費かかるもの無し
スカイルーフは、4階だし一般にも公開ですかね～
住民には飲食(調理済み、BBQとかはもちろん禁止)だと、嬉しいなあ。

贅沢言うと、図書館の返却BOXがメールコーナーにあるとか(笑)

[420: マンション検討中さん]

内陸or沿岸は、ハザードマップとか気にするかどうかなので、キノコたけのこ論争かと。
山手線の方がもちろん上ですけど、京浜東北線単独駅だったらそれこそ駅によるのでは？
東十条寄りは治安良いし。

路線で一括りは意味がないけど、高架化で駅舎が新しくなるのは期待。
※マンマニさん曰く、駅に金かけないJRとはいえ。

[421: 匿名さん]

だから今の相場とか関係ないんだよ。駅前再開発タワーなんだから。
買うなら＠500～だし、賃貸なら1LDK18万で貸せるだろ。
タワマンとはそういうもの。

[422: マンション検討中さん]

早めに予定価格を出してもらって「400万は高過ぎる」勢を解散させて欲しい。見当違いの予算感で見学予約の枠を埋められたら迷惑ですし。

オンラインの説明会で予定価格の情報をばっちり出して、選別のふるいをかけていただけると良いですね。

[423: マンション検討中さん]

>>418 口コミ知りたいさん

でしょうね。
平均が@500越えとかは、さすがに逆の意味で相場観なさすぎですけど。
ギリで条件の悪い@400切りの部屋があるかどうかで、平均＠400中盤位ぐらいがいいところじゃないですか。
それで賃貸用の狭めの部屋で表面利回り4%というところでしょう。

[424: マンション検討中さん]

鉄や木材など建築資材の高騰、バスやトイレ、キッチンなども今後大幅に価格上昇します。デベロッパーも日々価格構成が上昇する現状でなかなか価格決定が難しいでしょうね

[425: マンション掲示板さん]

>>424 マンション検討中さん

なんとか平均坪単価450万くらいででないかなぁ…480万くらいでも買うつもりですが。500万超えると厳しいです。

[426: 匿名さん]

世界的にはインフレで利上げ。
日本だけ日銀が日本円を薄めている現状で円安が加速。
資材はほぼ輸入。
中古はともかく新築が下がる要素全くないですね。

[427: マンション検討中さん]

ただここは北区から、なかなかの金額引っ張ってるからある程度の安さは出して、それなりの人気マンションにしないとカッコつかない。

[428: マンション検討中さん]

>>427
それもひとつの見解だね。
自分は逆、売り急ぎせず高価格で来ると思う。人気物件である必要は無い。高くても、東池袋の新タワマンあたりより少し低いくらいの価格なら最終的に捌ける。いまの状況だと相場は後からついてくる。コスト自体も上がっている。
もちろんいくらかの人が指摘するような相場の急変はあるかも知れないが、それはその時としか言いようがないだろう。先の相場下落を見込んで価格をおさえるってことはあり得ないし。

[429: マンション検討中さん]

タワマン空白地帯にできるわけですから、今までの相場というのはないですね。
@500で1億円となると、今、流行りのパワーカップルの出番ですね。

[430: マンション検討中さん]

元々北区の相場は都心、副都心への交通利便性の割には安いわけで、このタワマンが相場を大きく引き上げるような気がします。
坪450が着地点かな。

[431: マンション掲示板さん]

>>430 マンション検討中さん
パンダ部屋は400万円切るが平均は450万円、こんなあたりが妥当なところではないでしょうか。

[432: マンション検討中さん]

広域検討組にも確実に引っ掛かりますが、投資組も参戦してきますかね？
湾岸とか山手線内側と同じノリなのか。

地縁ありの実需組なので、予算が足りるなら人気部屋避けたいけど、パンダ部屋特攻になりそう(涙)

[433: マンション検討中さん]

>>431 マンション掲示板さん
こんなもんだろうと思うわ

[434: マンション検討中さん]

予算余裕でも十条で坪５００万円払うなら、池袋西口に払う気も。
https://www.sumu-lab.com/archives/36758/

駅1分と5分だけど、その駅で差があるし。
池袋西口も十分、駅近物件ですよね
そして、池袋西口で抽選外れたから十条へ、ともならないでしょうし。

>>431 さんがしっくりきます。

[435: マンション検討中さん]

>>434 マンション検討中さん
坪500で十条が上層階の条件が良い部屋とかなら十条選ぶ人はいるでしょうね。十条が平均で坪500だとしたらお話にならないでしょう。1～2割は十条が安くないと

[436: マンション検討中さん]

え、、、十条ですよ。おかしくないすか。
そんな高いなら池袋買うでしょ。
400が最大でしょ。勝どき買いますよそれは

[437: マンション掲示板さん]

>>436 マンション検討中さん
400が最大だったら平均350とかですか？
あり得ないです。
仕様からしてもかなり強気でくると思いますよ。
350ならもちろん嬉しいですが、現実的ではないですね。

[438: マンション検討中さん]

>>437 マンション掲示板さん
https://www.sumu-log.com/archives/38804/#comments-title
はるぶーさんが無駄に叩かれててますが、このスレで値段予想する人も同じくらいエビデンス見ながらなのでしょうか？

個人的には買える値段だと助かるので、マンマニさんの予想の中でも理想の350万円できて欲しいですが、自分でエビデンスを調べる能力はない。
https://www.sumu-log.com/archives/37694/
(抜粋)
理想　＝　坪単価350万円
現実　＝　坪単価400万円
無茶苦茶(価格よくばるタワー)　＝　坪単価450万円
と考えております！！

[439: 検討板ユーザーさん]

マンマニさん調べでは、来年竣工の徒歩4分パークハウス十条が平均坪単価350ということなので、ここのタワマンが同額とは思えないですけど。
平均400はいくのでは?

[440: マンション検討中さん]

>>439 検討板ユーザーさん

パークハウスの記事だと、下記の感じ見たいですね。
上層階に引っ張られる分、平均はタワーの方が上。

パークハウスの方も、地権者が割合が多いとか、下駄に入るのが八百屋？とかで盛り上がってますけど、綺麗に完売するか。
単純比較はできないですけど、パークハウスの完売が早いと、タワーも強気で値段設定いけるのかな。

～～～
タワマンがお好きでもう少し価格が高くなっても(平均では高くなっても階数合わせするとびっくりするほどの差はないかもしれない)手が届き入居時期も問題ないのであれば駅前タワマンを待ったほうがいいですし、そこまでタワマンやザ・駅前にこだわりなければ今作を購入してしまっても後悔ない(満足する)でしょう。

[441: 匿名さん]

値段を考える上で考慮すべきは総戸数。
ステアリとかブリリア西池タワー程度の規模なら少々とっぱズレた値段でも押し通せるが、ここは600戸弱もある。十条が好きで好きで億単位の金を積んでも、という層だけじゃとても捌けない。
なので需要層の下限に近い価格設定をしないと永遠の売れ残りデスタワーになっちゃう。

[442: マンション検討中さん]

確かに事業協力者の皆さんの数を引いても400弱ありますね。
価格によっては売れ残るかもしれませんが、なんと言っても駅前だからその点は希少だし。
改札からエントランスまで30秒もない便利さは埼京線利用者には魅力的です。

[443: 匿名さん]

480くらいだね。450なんてあり得ない。何故なら、デベが利益出ないから。十条だからとか、買う人がいないとか、そんなので価格は決まらない。都内駅近タワマンなら、500以内なら安い。直ぐに埋まってしまうと思います。

[444: 検討者]

パンダ部屋で坪380あったら参戦してみるかな。それ以上なら投資としての価値はあまりないかな。

[445: マンション検討中さん]

>>441 匿名さん

戸数が多いってことは、生活始まってからはスケールメリットが管理費とかに活きる？

地権者が賃貸に出しまくって住民環境が荒れるのは嫌だな。

[446: マンション検討中さん]

マンションマニアさんの情報では
プラウドタワー大泉学園
2015年築
大泉学園駅徒歩1分
新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約420万円

大泉学園より安い無理しても買いたいです。

[447: マンション検討中さん]

>>443 匿名さん
デベの仕入値・建築費・利益をご存じなのですかね？
ここの仕入れは10年とかやってる案件ですが480の予定で10年前に仕入れていたと？結果として売れるから値上げするのはわかりますが利益がでないから480万で出るは謎理論過ぎますね。
ただ、周辺相場と直近の伸び率、駅前再開発のポテンシャルを見た場合に、平均400をきることはなく、420も切らないかなというラインですはあると想定はできますが

[448: 通りがかりさん]

>>447 マンション検討中さん

売れるなら高値で売るよ。
原価なんて関係無いよ。

[449: マンション検討中さん]

>>448 通りがかりさん
原価は関係あるに決まってますが、売れるのであれば高値で売る。ただし高値で売るのは利益率の最大化を目指しているのであまりに長期化する売り方はコストがかさむのでしない(東急不動産の現状のやり方では)。
350戸くらいを販売から竣工後半年で売り切るとすれば30カ月で売る、月12戸ペース。そこまで重たい数字ではないので、ある程度高値で来る可能性は高いが、十条の集客ポテンシャルに少し疑問が残るのでそこが加味されるかどうか。まあ、直近の勝ちどきをはじめとした駅前タワーのエントリー数は異常なほどなので、現状この物件もエントリー数がかなり集まっているとすれば強気価格でこない理由はなさそうですね。。

[450: マンション検討中さん]

十条にタワマンが建つとは。バブルの遺産となりそうだな。

[451: 匿名さん]

>>449 マンション検討中さん
業者さんですか？

[452: マンション検討中さん]

>>451 匿名さん
業者ではないですが、ある程度の知識がある者かつ、この物件の検討者です。
月12戸ペースで売るためには、モデルルーム来場者は6組に1組が買うと仮定した場合月72組来場者。資料請求した人10組に1組はモデルルームに来場するとした場合、必要資料請求数は月720件。
30か月とした場合、30カ月で資料請求数が21600件集まるか。勝どきやハルミフラッグならいく数値だけどここは十条。この数値難易度をどう捉えるかが価格決定の肝にはなってくるかと思います。

[453: マンション検討中さん]

>>452 マンション検討中さん

初歩的な質問で恐縮ですが、物件エントリーと資料請求って別ですか？

公式HPでエントリーはしたんですけど、紙？の資料請求はしていないので。
後者はしておかないと、優遇倍率とか取れないのか…

(実需で検討組です)