THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

[匿名さん]

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。

参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/


【物件概要】

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米

住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台

売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[351: 匿名さん]

相場を変える可能性はあると思います。ただ、リスクをちゃんと考えないと、後でとんでもないことになる可能性が多いにある。ということです。真剣に購入を考えている人にとっても、せっかく仲良くなった隣人が苦しそうにしている姿は見たくないと思いますし、歯抜けになっていく姿は資産性の観点からもよくない。変に購入を煽らず、冷静に検討すべきでは、ということでした。

[352: マンション検討中さん]

タワマン住み継いで現在4件目ですが、隣近所なんて顔もろくに知らない同士なのが実情ですし、よその暮らしぶりなんてよっぽど興味を持ってない限りお互いどうでも良いと思いますよ。むしろその関係性の希薄さがタワマンの良さという方が多い印象です。

それと、北区なのにとか、坪400はあり得ないとか、個人の考えはもちろん自由だと思いますが、デベは検討者群の平均値や中央値はハナから相手にしていないので、掲示板の多数派の意見に同調・安心してる時点でどこも買えないです。
マンション販売は見学者の10人に1人が買えば成立するビジネスモデルなので、購入能力の上澄み2割をターゲットにして、その内半分に気に入らせればOK！という感じなので。

[353: 匿名さん]

相場激変、金利高騰とかのリスクをちゃんと考える人程このような鉄板物件にするのですよね

[354: マンション検討中さん]

>>349 匿名さん

この考え嫌いじゃない。

20年も経てば地元の老人消えるだろし
相続出来ず売りに出る土地が、いい街にリサイクルされて欲しいですね。

※極論ですので、あしからず。

[355: 匿名さん]

>>353 匿名さん
鉄板は言いすぎかな

[356: マンション掲示板さん]

まぁなんやかんやで500はいかないでしょうけどね。さすがに。

[357: 匿名さん]

>>349 匿名さん
埋立地、武蔵小杉、東池袋
は全て、次から次へと大手デベたちがタワマンを建てて盛り上げて
大化けさせたエリアです。
十条に単発でここが建ったくらいで、並べて期待し過ぎるのはどうかと。

[358: 匿名さん]

>>349 匿名さん
そのブリリアタワーはさんざん言われた？割に瞬間蒸発だったけど…苦戦したならその理屈も納得出来るが、まぁ言いたかとは分からんでもない。

だけど当時と決定的に違うのは、当時は選択肢が多いから積極的に選べたけど、今は消去法的選択なんだよね。大塚のルフォンもそうだったけど、ここも同じ立ち位置でしょう。
駅前にマンションドカンって建っても駅が…ねぇ。

[359: マンション検討中さん]

結局いくらで買えるかに依存する。
このマンションはマーケット上での適正価格で買えるのであれば将来的な下落リスクも低く(相場以上に下がる可能性は低い)非常に条件のいい物件に思えます。ただ坪500とかワケわからない価格であればリスクしかないですね。坪400～420くらいなら適正の認識です

[360: マンション検討中さん]

>>342 マンション検討中さん
池袋駅5分(※地下鉄入り口)・要町駅3分で坪520が平均で安て475～って感じがベンチマーク。
十条はここの2割り引きくらいが通常評価かな、平均坪415、最低坪380～。ただし十条は下層階が商業施設で下駄を履いて実質6階住戸くらいスタートかつ周辺抜けもあるので価格差が少なく最低価格を少しあげる可能性あり&仕様も含めて一段価格をあげたそうな印象。
平均坪430、最低坪400～とかかな。

[361: マンション検討中さん]

坪500万円で考えておけばよいかなと思いました。
今までの相場はあてにならなさそう。
駅前徒歩1分のタワマンの魅力は大きいですし、住商工一体開発で日常生活の利便性も高そうです。

[362: マンション検討中さん]

駅徒歩1分・複合再開発は高く評価されるべき内容です。その内容を高く評価して平均430でも高値チャレンジしている印象です。駅徒歩1分・複合再開発でなければ平均370-380くらいが妥当でしょうからね。

[363: マンション検討中さん]

再開発ズバリ続くのかが気になる。
既に終わったエクセレントシティ、東口のパーク、今作。

まさかこれで終わりなら、街としては何も変わっていない。
高架化が３０年代にあるとは言え、他に何かがないと「再開発？」で高価格は怖い。

周辺でまだ続く区画ってあるんですかね？

[364: 匿名さん]

板橋駅十条駅赤羽駅、駅前タワマン建設３連発の破壊力はすさまじいものがある
地殻変動が起きようとしている

[365: マンション検討中さん]

思った以上の値付け予想であたふたしてます。高層で@400前後なら欲しいなー、って思ってたけど甘かったか。

[366: マンション検討中さん]

都心は値上がりすぎちゃったから、外周区の値上がり率のほうが方が大きいかも。

[367: マンコミュファンさん]

エリアに似たものがなく突出したマンションなので値付けは難しく、買う方も判断が難しい。けど大方の予想の中の高い方寄りで出て来るんだろうね。
周辺との乖離が激しいのが不安、中古価格暴落が不安、予算厳しい、という人は取り込まなくてもこの数は売れるかと。個人的にここの価値はそうそう下がらないと思うけど、分からないものは分からない。
地域の同質性を重視する人は、湾岸やタワー林立地域を見といた方が無難だろうね。下がる時も周りと一緒ならまだ納得できるという人も居るんだろう。

[368: マンション検討中さん]

価値が資産価値を示すのであれば、根元である価格が決まっていないのに価値が下がらないとは、、？

[369: マンション検討中さん]

>>366 マンション検討中さん
都心が値上がりして、その波でつられて上がってるだけの外周区であればかなり危険ですけどね。そのエリアの価値が評価されてるわけではなく、積極的には選ばれないエリアってことですからね。

[370: マンション比較中さん]

>>369 マンション検討中さん

ここはただの外周区じゃないからね。下手な山手線内側より交通便利。
つられて上がるというよりポジションが評価された値段で出てくると思うけど。

[371: 匿名さん]

>>370 マンション比較中さん
下手な山手線内側とは具体的にどこをイメージしてます？
交通便利というなら隣の赤羽・板橋に軍配が上がると思いますけど。

[372: 評判気になるさん]

>>374 匿名さん
皆さん、十条ですよ、十条！坪350がいいところでは。それ以上なら、多分借り手つかないですよ。永住なら別ですが、この町の雰囲気に永住したいと思えるかは、きちんと現地に足を運んで、確認してから購入すべきでしょうね。ちなみに、私は十条に15年、家賃5万のボロアパートに住んでいますが、そういう私にとってはとても住みやすい街です。

[373: マンション掲示板さん]

>>372
その感覚は理解できる
そして、地元で長く相場を見てる人ほどこういうのを買えなくなるもの
その間に広域からの客が驚くような価格で買っていく
全てがそういうパターンじゃないが、ＪＲ目の前のここはそうなる可能性大

[374: マンション検討中さん]

>>372 評判気になるさん
>>373 マンション掲示板さん
広域から人が来ると街って変わりますかね？

正直、北区は老人多い、衆院選も公明、維新、共産が競るとかいう罰ゲーム、そもそも今回も火災対策向けのプロジェクト、とマイナス面は上げればキリがなく。
もちろん、東十条とかに比べれば治安良し、台地の上、寂れてない商店街とかプラス面も上げられるのですが、ガチの再開発に比べると、区として生き残れるのかなと？

広域目線で、ありな物件、学区、街、区なのかが知りたい。

再開発とはなばかりの単発で終わるタワマンなら、地縁あるからこそ高掴みが怖いです。

[375: マンション検討中さん]

>>374 マンション検討中さん
ただ副都心アクセスがいい街という外に出る前提の街だと思います中広域からみたら。板橋駅や赤羽駅、他路線の副都心アクセスがいい街で代替がきく街かな結局。あと商店街が機能しているのは生活面ではプラスだけどあくまで庶民的であることが価値と思う人向けかな。

[376: マンション掲示板さん]

>>374
個人の意見ですが。
地域とのアンバランスを抱える物件になりそうなので、それが気になる人にはあえて薦めようとは思いませんね。
一方、半ば駅に住む感覚の人、地域への溶け込みを気にしない人（学校は私立志向とか、または地元民として既に地域に入ってる人含む）には相当パンチのある存在だと思います。

埼京線は人気路線ではないですが、山手線西半分の快速的位置付けで、加えて東十条の京浜東北線からは、山手線東半分も抑えられる稀有な立地です。駅として赤羽優位は火を見るより明らかですが、赤羽にはホームから3分でエントランスというマンションは存在できません。

広域で誰もがうらやむ、という感じではなくても、おそらくこの先数十年「十条駅のタワー」で通じるランドマーク性があり、中古市場でも指名買いが入るタイプのマンションかと思います。

ただ、地域の開発については駅高架化、道路計画とありますが、変化は限られるかも知れませんね。今の十条が好きではなく将来に賭けるという買い方は無いと思います。

[377: マンション検討中さん]

>>375 マンション検討中さん
>>376 マンション掲示板さん

どちらもなるほどです。
赤羽西口のパークは、あまりにも単身者&買い替え向けだったので見送った分、こちらは長く住む率がそれなりにありそうと期待しており。

とはいえ、富裕層でも更に高齢者増えても微妙だなと。
唯一無二の物件になりそうなだけに、地域と相乗効果があれば良いのですが。

でも、再開発が続くには土地がないですかね。

[378: マンション検討中さん]

北区各駅の一番マンションで言うと赤羽のプラウドシティが380、東十条のガーデンズが330、王子のファーストタワーが350、板橋プラウドシティが400
420くらいまでなら十条だけど、450とかになると他を考えるなあ。
予算～1億の十条好き。

[379: 匿名さん]

板橋駅前のプラウドシティ池袋本町（築11年）の中低層階が@400なら十条駅前の新築タワマンが500でも全然驚かないな。

それと、後の再開発が続かないのも好都合。タワマン群になると高層階でも視線を気にしなきゃいけなくなる。単独タワーなら15階以上でカーテンなしの暮らしができる。

[380: マンション検討中さん]

500だとするとここの平均って言ってる74平米が1.2億でずらっと並ぶわけや。
笑うで

[381: マンション掲示板さん]

これに続く再開発が無いってのが厳しいですね…

[382: マンション検討中さん]

再開発が続かないならそれはそれだけど、「再開発」をアピールして価格に織り込んでくるのは違う気がする。
>>379 の意見みたいに「後が続かないから唯一ですよ」って売り方なら納得。

[383: 匿名さん]

再開発病だな
再開発＝町壊しという考えもある
町に愛着ない売り逃げ希望者は再開発望むんだろうけど

[384: マンション検討中さん]

知識がないんですが、売り逃げの人は後発が無い方が良いのでは？

周辺に実家あるんですが、駅前の商店とロータリーがマンションに変わる程度なので、周辺の火災リスクは相変わらず高いです。

[385: マンコミュファンさん]

>>384
希少価値という考え方でいくとそれもあるかも知れないけど、タワマンの場合、集積による町の整備が更なる価値を呼ぶみたいな一面もある。取引の事例も増えてマンション市場として評価が確立する。よく言われる武蔵小杉とか。
ましてやここはこの先も地域ナンバーワンが確定してるので、もし今の市況に乗って２本目３本目のタワーが建てば、それらの高価格ピラミッドの頂点の座が約束される、とかね。あえて極端に書いてるし、それが総合的に良いこととも思わないけど。

ロータリーや大きいビルができると、消防車両の居場所やら仮設トイレの設置場所やら、間接的な意義はいろいろあるかと。

[386: 検討板ユーザーさん]

十条が難しいのは圧倒的に知名度が低いこと
赤羽と王子の下だね、ただ良さを知ってもらえるチャンスがあるかもしれないけど
価格は小岩と同程度で亀戸までは難しいでしょ
小岩は再開発案件で亀戸は大規模商業隣接のプラウド及び地域のフラッグシップだし
豊洲や芝浦までのポテンシャルが十条には無いのは周知

[387: マンション検討中さん]

池袋をはじめとして赤羽や板橋の駅前再開発タワー物件がこれから出てくるわけだから埼京線自体のマーケットが変わる筈なのでそこは期待したい。
池袋、新宿、渋谷直通は亀戸や小岩にはない魅力だと思う。
何もないから今まで知られて無かっただけで駅前これだけ整備されるなら普通に穴場タウンじゃないかな。

[388: 名無しさん]

埼京線沿線駅一括りでなく、赤羽みたいに駅力やまちの魅力を上げなければいつまで経っても変わらないと思うよ。
他の地域に住んでいる人がわざわざ行かないでしょ。

[389: マンション検討中さん]

価格なんて仕様次第でしょ。
コストカットしまくりの低仕様なら安いだろうけど。

[390: eマンションさん]

>>389 マンション検討中さん

仕様高ければ買いですね。

[391: 匿名さん]

十条ってこじんまりとした地域のイメージでしたが、再開発によってこんな大きなマンションが建つということがびっくりです。
もともとは何が建っていたところなのでしょうか？
下町っぽさがある街でしたが、今はだいぶ雰囲気が変わっているのかな？
確かに赤羽よりは知名度が低いですが、知っている人にとっては注目度が高いのではないでしょうか

[392: 匿名さん]

>>391 匿名さん

＞もともとは何が建っていたところなのでしょうか？

あのさ、まずは物件サイトとスレのトップくらい読もうよ。

[393: マンション検討中さん]

池袋に近いことが強みの一つですが、その池袋って今後どうですか？

東西で開発計画は活発、今後もあり。
セブングループから売られた西武のように東西の百貨店事業は斜陽産業、サンシャイン通りはコロナで空きテナント多数。

百貨店の凋落とサンシャインの空きテナントも、新陳代謝と考えればむしろ魅力が増しますかね？
流石に池袋そのものが衰退するとはイメージしにくい。

[394: 匿名さん]

残念な仕様で中途半端な価格になるくらいなら、多少高くても良い仕様のマンションにして欲しいね。

デベとしては勇気がいるかもしれんが。

[395: マンション検討中さん]

>>393 マンション検討中さん
西武に関しては池袋店は稼ぎ頭で、全国の全百貨店のなかでも売り上げは3位とかのはずなので、斜陽産業百貨店のなかではまだ頑張ってる方のエリアですね池袋は。ここがダメなら百貨店は全て終わりかもしれないですね。再開発と一体化してどんどん複合商業施設の色合いが強くなってくるかもしれません。

[396: 検討板ユーザーさん]

みなさんがおっしゃる仕様が高いってどのレベル感なんでしょうか。タワマンであれば一通りそれなりのものな気がするのですが…

[397: マンション検討中さん]

>>396 検討板ユーザーさん
同じタワマンでも間取り、階高、内or外廊下、各種共用設備、コンシェルジュ、建具など仕様は様々です。タワーならどこでも仕様が高いと言う訳じゃない。

[398: 匿名さん]

>>393 マンション検討中さん
サンシャイン通りの空きテナントもよく言われますけど、現地行けば分かりますが、むしろこれ幸いにと古い建物の建替えがそこら中で始まってますよ。むしろアフターコロナ見据えて先行投資をしていると考えた方が自然です。
何も考えない人はハンズ潰れた、セガ潰れた、ケンタ潰れたって騒いでますけどね。

[399: マンション検討中さん]

>>397 マンション検討中さん
内廊下、アウトポール、角住戸ダイレクトウィンドウ、洋室床暖+1、
各階宅配ボックス、各階食配、各階ゴミ置き場、各種共用部など仕様は既に変えられない部分はかなりでてますよね？この辺りは埼玉タワマンとかと比べて、ちゃんと都内タワーレベルまで上がっている印象です。これまでのマーケットを踏襲した場合、十条はグロスの壁があり、高値チャレンジ難しく仕様を埼玉寄りにするのが定石になりそうなので、ここは都内仕様に頑張ってよせてくれたんだなと。
あとは階高・サッシ高などが変えられない所としては気になるところではありますが、他の細かい仕様はオプションかければ変えられるので誤差の範囲と考えています（もとから高仕様にこしたことはないですが）。
十条の立地にいい意味でそぐわない都内仕様で頑張ってくれたタワマン認定はすでに確定的かと思ってます。

[400: 397]

>>399 マンション検討中さん

はい、私もここの仕様は現時点で判明している限り「高い」といっていいと思います。

[401: マンション検討中さん]

>>398 匿名さん

十条は属性としては寄り添う方の街だと思うので、東京西側には今後も頑張って欲しいですね。

ハンズは池袋抜きの理由ですね。
セガも別ですし。

ケンタが潰れたのは、採算が合わないとの判断でしょうが、人通りの減少か家賃か。

[402: 匿名さん]

大宮のスクエアスカイが坪400弱なのでここは450位でしょうね。
高値チャレンジ大好きな東急だし。

[403: マンション検討中さん]

>>402 匿名さん
プラウドタワー川口クロスが坪330、大宮スカイ&スクエアが坪365くらいが平均ですよ？

[404: 匿名さん]

ここは坪５００でも売れると思う

[405: 匿名さん]

都内駅前タワマン、まあ、500くらいだね。

[406: マンション検討中さん]

ブリリアタワー池袋westが坪520くらいが平均(2LDK中心)らしいので、そこより2割やすい坪420が妥当では？広くてグロスもはるので

[407: マンション検討中さん]

早く新情報が欲しい。
価格のなんやかんやも、公式情報が出たらそれが適切かどうかで落ち着くし。

共用施設とか、何を備えてきますかね？

[408: マンション検討中さん]

1LDK12万円が相場の地域です。仮に新築でプラス1万見ても、41平米最安の部屋で3,900万でないと4%いかない。こんな地域で4%切るなら、まず買わない方が良い。つまり、平米で95万を上回ったらやばいよ。十条駅ラブなら別だけどね。

[409: マンション検討中さん]

>>407 マンション検討中さん
共用施設はすでにHPに載ってますよね？

[410: マンション検討中さん]

駅前タワマンの1LDK12万の相場は十条にはまだ無い

[411: 口コミ知りたいさん]

>>410 マンション検討中さん
確かに、十条で１LDKに12万も出せないわな。。。

[412: マンション検討中さん]

>>409 マンション検討中さん

https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/tower/
載ってますけど、これで終わりなのでしょうか？

『さまざまな世代の方々が思い思いの寛ぎの時を過ごせる、洗練された共用スペースを実現。
ウェルカムラウンジ、フォレストパーク、ワークラウンジなどの空間には、緑や木調素材による上質な雰囲気づくりを追求しています。』

てっきり、この他にも共用設備があって、限定者サイトとかで先行公開されると思ってたので。

[413: マンション掲示板さん]

坪500とか検討違いもいいとこ。
十条来たことありますか？

[414: 坪単価比較中さん]

坪５００ありえんだろ。それじゃあ湾岸駅近が買える。

[415: 匿名さん]

>>414 坪単価比較中さん

ここJR線通ってる内陸部だからね。湾岸より格上だよ。

[416: マンション検討中さん]

>>412 マンション検討中さん
あと37階にスカイラウンジがあると限定ページに書いてますね。それと4階のスカイルーフ(こちらは公開空地かもしれませんが)がきさいがあるのでこれで全部でしょうね。構造上他のスペースらないでしょう。CGパースは今後追加されるでしょうが

[417: マンション検討中さん]

>>415 匿名さん
JR線といっても痛勤電車の埼京線。山手線や京浜東北線なら湾岸と同等か格上でしょうが。

[418: 口コミ知りたいさん]

500の部屋が有るか無いかと言われれば、有るんじゃない？

[419: マンション検討中さん]

>>416 マンション検討中さん

ワークスペースとか今時で共働きには助かる(テレワーク部屋2つ用意はつらい)
変に維持費かかるもの無し
スカイルーフは、4階だし一般にも公開ですかね～
住民には飲食(調理済み、BBQとかはもちろん禁止)だと、嬉しいなあ。

贅沢言うと、図書館の返却BOXがメールコーナーにあるとか(笑)

[420: マンション検討中さん]

内陸or沿岸は、ハザードマップとか気にするかどうかなので、キノコたけのこ論争かと。
山手線の方がもちろん上ですけど、京浜東北線単独駅だったらそれこそ駅によるのでは？
東十条寄りは治安良いし。

路線で一括りは意味がないけど、高架化で駅舎が新しくなるのは期待。
※マンマニさん曰く、駅に金かけないJRとはいえ。

[421: 匿名さん]

だから今の相場とか関係ないんだよ。駅前再開発タワーなんだから。
買うなら＠500～だし、賃貸なら1LDK18万で貸せるだろ。
タワマンとはそういうもの。

[422: マンション検討中さん]

早めに予定価格を出してもらって「400万は高過ぎる」勢を解散させて欲しい。見当違いの予算感で見学予約の枠を埋められたら迷惑ですし。

オンラインの説明会で予定価格の情報をばっちり出して、選別のふるいをかけていただけると良いですね。

[423: マンション検討中さん]

>>418 口コミ知りたいさん

でしょうね。
平均が@500越えとかは、さすがに逆の意味で相場観なさすぎですけど。
ギリで条件の悪い@400切りの部屋があるかどうかで、平均＠400中盤位ぐらいがいいところじゃないですか。
それで賃貸用の狭めの部屋で表面利回り4%というところでしょう。

[424: マンション検討中さん]

鉄や木材など建築資材の高騰、バスやトイレ、キッチンなども今後大幅に価格上昇します。デベロッパーも日々価格構成が上昇する現状でなかなか価格決定が難しいでしょうね

[425: マンション掲示板さん]

>>424 マンション検討中さん

なんとか平均坪単価450万くらいででないかなぁ…480万くらいでも買うつもりですが。500万超えると厳しいです。

[426: 匿名さん]

世界的にはインフレで利上げ。
日本だけ日銀が日本円を薄めている現状で円安が加速。
資材はほぼ輸入。
中古はともかく新築が下がる要素全くないですね。

[427: マンション検討中さん]

ただここは北区から、なかなかの金額引っ張ってるからある程度の安さは出して、それなりの人気マンションにしないとカッコつかない。

[428: マンション検討中さん]

>>427
それもひとつの見解だね。
自分は逆、売り急ぎせず高価格で来ると思う。人気物件である必要は無い。高くても、東池袋の新タワマンあたりより少し低いくらいの価格なら最終的に捌ける。いまの状況だと相場は後からついてくる。コスト自体も上がっている。
もちろんいくらかの人が指摘するような相場の急変はあるかも知れないが、それはその時としか言いようがないだろう。先の相場下落を見込んで価格をおさえるってことはあり得ないし。

[429: マンション検討中さん]

タワマン空白地帯にできるわけですから、今までの相場というのはないですね。
@500で1億円となると、今、流行りのパワーカップルの出番ですね。

[430: マンション検討中さん]

元々北区の相場は都心、副都心への交通利便性の割には安いわけで、このタワマンが相場を大きく引き上げるような気がします。
坪450が着地点かな。

[431: マンション掲示板さん]

>>430 マンション検討中さん
パンダ部屋は400万円切るが平均は450万円、こんなあたりが妥当なところではないでしょうか。

[432: マンション検討中さん]

広域検討組にも確実に引っ掛かりますが、投資組も参戦してきますかね？
湾岸とか山手線内側と同じノリなのか。

地縁ありの実需組なので、予算が足りるなら人気部屋避けたいけど、パンダ部屋特攻になりそう(涙)

[433: マンション検討中さん]

>>431 マンション掲示板さん
こんなもんだろうと思うわ

[434: マンション検討中さん]

予算余裕でも十条で坪５００万円払うなら、池袋西口に払う気も。
https://www.sumu-lab.com/archives/36758/

駅1分と5分だけど、その駅で差があるし。
池袋西口も十分、駅近物件ですよね
そして、池袋西口で抽選外れたから十条へ、ともならないでしょうし。

>>431 さんがしっくりきます。

[435: マンション検討中さん]

>>434 マンション検討中さん
坪500で十条が上層階の条件が良い部屋とかなら十条選ぶ人はいるでしょうね。十条が平均で坪500だとしたらお話にならないでしょう。1～2割は十条が安くないと

[436: マンション検討中さん]

え、、、十条ですよ。おかしくないすか。
そんな高いなら池袋買うでしょ。
400が最大でしょ。勝どき買いますよそれは

[437: マンション掲示板さん]

>>436 マンション検討中さん
400が最大だったら平均350とかですか？
あり得ないです。
仕様からしてもかなり強気でくると思いますよ。
350ならもちろん嬉しいですが、現実的ではないですね。

[438: マンション検討中さん]

>>437 マンション掲示板さん
https://www.sumu-log.com/archives/38804/#comments-title
はるぶーさんが無駄に叩かれててますが、このスレで値段予想する人も同じくらいエビデンス見ながらなのでしょうか？

個人的には買える値段だと助かるので、マンマニさんの予想の中でも理想の350万円できて欲しいですが、自分でエビデンスを調べる能力はない。
https://www.sumu-log.com/archives/37694/
(抜粋)
理想　＝　坪単価350万円
現実　＝　坪単価400万円
無茶苦茶(価格よくばるタワー)　＝　坪単価450万円
と考えております！！

[439: 検討板ユーザーさん]

マンマニさん調べでは、来年竣工の徒歩4分パークハウス十条が平均坪単価350ということなので、ここのタワマンが同額とは思えないですけど。
平均400はいくのでは?

[440: マンション検討中さん]

>>439 検討板ユーザーさん

パークハウスの記事だと、下記の感じ見たいですね。
上層階に引っ張られる分、平均はタワーの方が上。

パークハウスの方も、地権者が割合が多いとか、下駄に入るのが八百屋？とかで盛り上がってますけど、綺麗に完売するか。
単純比較はできないですけど、パークハウスの完売が早いと、タワーも強気で値段設定いけるのかな。

～～～
タワマンがお好きでもう少し価格が高くなっても(平均では高くなっても階数合わせするとびっくりするほどの差はないかもしれない)手が届き入居時期も問題ないのであれば駅前タワマンを待ったほうがいいですし、そこまでタワマンやザ・駅前にこだわりなければ今作を購入してしまっても後悔ない(満足する)でしょう。

[441: 匿名さん]

値段を考える上で考慮すべきは総戸数。
ステアリとかブリリア西池タワー程度の規模なら少々とっぱズレた値段でも押し通せるが、ここは600戸弱もある。十条が好きで好きで億単位の金を積んでも、という層だけじゃとても捌けない。
なので需要層の下限に近い価格設定をしないと永遠の売れ残りデスタワーになっちゃう。

[442: マンション検討中さん]

確かに事業協力者の皆さんの数を引いても400弱ありますね。
価格によっては売れ残るかもしれませんが、なんと言っても駅前だからその点は希少だし。
改札からエントランスまで30秒もない便利さは埼京線利用者には魅力的です。

[443: 匿名さん]

480くらいだね。450なんてあり得ない。何故なら、デベが利益出ないから。十条だからとか、買う人がいないとか、そんなので価格は決まらない。都内駅近タワマンなら、500以内なら安い。直ぐに埋まってしまうと思います。

[444: 検討者]

パンダ部屋で坪380あったら参戦してみるかな。それ以上なら投資としての価値はあまりないかな。

[445: マンション検討中さん]

>>441 匿名さん

戸数が多いってことは、生活始まってからはスケールメリットが管理費とかに活きる？

地権者が賃貸に出しまくって住民環境が荒れるのは嫌だな。

[446: マンション検討中さん]

マンションマニアさんの情報では
プラウドタワー大泉学園
2015年築
大泉学園駅徒歩1分
新築時の坪単価約295万円
現在の坪単価約420万円

大泉学園より安い無理しても買いたいです。

[447: マンション検討中さん]

>>443 匿名さん
デベの仕入値・建築費・利益をご存じなのですかね？
ここの仕入れは10年とかやってる案件ですが480の予定で10年前に仕入れていたと？結果として売れるから値上げするのはわかりますが利益がでないから480万で出るは謎理論過ぎますね。
ただ、周辺相場と直近の伸び率、駅前再開発のポテンシャルを見た場合に、平均400をきることはなく、420も切らないかなというラインですはあると想定はできますが

[448: 通りがかりさん]

>>447 マンション検討中さん

売れるなら高値で売るよ。
原価なんて関係無いよ。

[449: マンション検討中さん]

>>448 通りがかりさん
原価は関係あるに決まってますが、売れるのであれば高値で売る。ただし高値で売るのは利益率の最大化を目指しているのであまりに長期化する売り方はコストがかさむのでしない(東急不動産の現状のやり方では)。
350戸くらいを販売から竣工後半年で売り切るとすれば30カ月で売る、月12戸ペース。そこまで重たい数字ではないので、ある程度高値で来る可能性は高いが、十条の集客ポテンシャルに少し疑問が残るのでそこが加味されるかどうか。まあ、直近の勝ちどきをはじめとした駅前タワーのエントリー数は異常なほどなので、現状この物件もエントリー数がかなり集まっているとすれば強気価格でこない理由はなさそうですね。。

[450: マンション検討中さん]

十条にタワマンが建つとは。バブルの遺産となりそうだな。