THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

[匿名さん]

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。

参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/


【物件概要】

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米

住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台

売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[2246: 匿名さん]

そもそもフニャフニャの湾岸地盤では免振必須
強固な十条では制震でも可
でしょう

[2247: マンション検討中さん]

>>2239 マンション検討中さん

ありがとうございました。スカッとしました??

[2248: マンション検討中さん]

2245の補足です。
組合の大きな収入源となる駐車場収入の扱いにも注目してみてください。
駐車場の収入を全て管理費に充当してるマンションが多いと思いますが、これはマンションによって異なります。管理費と積立金の会計に半分ずつ分けるところもあります。
管理費に駐車場収入の全てを充当している場合は、積立金の歳入となるのは住人から集める毎月の修繕積立金のみとなります。すると、かなり余裕を持った毎月の積立金の設定にしていないときつくなります。
同じ「月々管理費3万円と積立金7千円」の設定だとしても、駐車場収入の振り分け次第で意味は大きく変わります。積立金にも入れている場合はより評価すべきと考えられます。

[2249: 匿名さん]

>>2226 マンション検討中さん
んで、その被害額の差が制震から免震にしたことによるコストアップが販売価格に転嫁された際の差を埋めて余りある結果になるの？9,000万円くらいの差になるように見えるけど。

金額差で論じるなら一方の差だけで論じるのは不十分で、2パターンを並列して語るべきでしょう。
過剰品質にして価格高くしても消費者がそれに価値を見出さないなら本末転倒でしょう。日本製品の良くある悪しき風潮そのもので、何でも付けりゃ良いってもんじゃないよ。

[2250: マンション検討中さん]

地震とか揺れ方気にするのもわかるけど…それなら湾岸エリア買うのやめとけよ…液状化すんぞマジで。

[2251: マンション検討中さん]

>>2239 マンション検討中さん
分かりました。免震推しのマンクラが言ってるというだけで、客観的なデータがある訳ではないということですね。ご丁寧にありがとうございました。

[2252: マンション検討中さん]

制振押しの根深いコンプレックスわかりました。制コンプレックスはないですもんね

[2253: 十条推し]

>>2236 通りがかりさん
そうですね。タワマンは一定のリスクを許容できる人じゃないと微妙。地震を何よりも恐れているなら耐震等級2,3の低層レジデンスが一番だね。

このマンションは地盤のいいところに建築されており、制振でも著しく免震に安全性が劣るということはないかと。

[2254: マンション検討中さん]

制震でもいいですけどどっちがいいと言われたら私は迷わず免震選びますね
保険料やすいし

[2255: 匿名さん]

免震も制震もメリデメあるので、どちらも一長一短だと思うけど、JUJOの地盤の硬さはどうなのよ？武蔵野台地をアピールするくらいだから、もちろん直基礎なんだよね？そっちの方が全然重要だよ。

[2256: マンション比較中さん]

>>2249 匿名さん
十条で坪475万の前代未聞価格なのに、コストがかかる免震ではなく、制振だったから話題になってるのでは？

[2257: 匿名さん]

>>2244
免震装置が作動しないってことがまずありえなくて、むしろ制振の方が作動しないことが多い。
だから震度5以下の地震でもかなり被害が出やすく、地震保険も耐震同様高い。
ちなみに想定外の長周期リスクも南海トラフの大阪名古屋等の話で東京だと免震のデメリットはない。

[2258: 匿名さん]

免震装置機能していましぇ～ん！！（ ; ; ）なんて事態今までにあったんですか？制震推しさん教えてくださいね。

[2259: マンション検討中さん]

もうそれ系の話やめません

[2260: マンコミュファンさん]

いまは先行の芝浦や勝どきがあるけれど、ここの後にでてくるそれらの類似物件は、ここより全然高くなる可能性大なわけだよね。だからブロガーさんは、先々ここがおすすめに変わるかもと言ってるんだろう。湾岸・港区に後ろ髪引かれる人はもうすぐに向こうを買わないとだね。

[2261: マンション検討中さん]

>>2248 マンション検討中さん

解説ありがとうございます。
追加で聞きたいのですが、今回のような地下駐車場からの屋内機械式の場合、外部の人間に貸出できる物なのでしょうか？

住民の利用率が低くなった場合、外部に貸し出す手はよく聞きますし駅前で需要もあると思いますが、ザタワーの構造上、あり得るものなのか？

[2262: マンション検討中さん]

>>2245 マンション検討中さん
多分営業の知識が足りてなく、管理費と管理委託費の用語を区別してないのが問題かと。
管理組合の立場からは、管理費は収入。管理委託費は支出。
だから理事会経験あれば絶対区別しますが、営業は理事会経験ないからあまり意識してないでしょうね。

管理委託費を安くできるように交渉するのはいいけど、
管理組合の収入である管理費を必要以上に安くするのは後で購入者の首を絞めることになるので勘弁してほしいと思います。
管理費が安くなって嬉しがるのは、勤めてる会社の売り上げが減って嬉しがるのと本質的に同様ですが、まあ一次購入者なら仕方ないでしょう。

ただTさんって愛が長続きそうな物件で、管理費と修繕積立金の両方を値下げした前例がある（何勝手に管理組合の収入と貯金を削ってるんだ）ので、金額の変動があればどこをどう削ったか内容の確認は必要かと。

ここってタワマンとして戸数は普通ですが、地権者多め・下駄あり・駐車場付帯率は30%くらいで低めなので
管理難易度はそれなりに高めかと思います。

理想的な設定と言えば、管理費はちょっと高め・管理委託費はちょっと安め・修繕積立金は高めの設定が
長く住む購入者としては後々幸せになると思いますが、Tさんのお手並みを拝見しましょう。

[2263: 検討板ユーザーさん]

そもそも、ここ数年で比較になりそうな
湾岸や埼玉地区等で免震マンションって
ないんでない？

そこまで高額で希少性のある免震にしなくても
ほかで差別化出来る判断でしょう。

[2264: マンション検討中さん]

・円安に加えて材料高、半導体不足
・いくら出しても資材を調達し竣工予定日に間に合わせなければならない
・これをコミットできる会社を捕まえるにはこの価格しか出さざるを得ない
という感じなんでしょうかね。
後続のマンションもこの価格水準になるかどうかが焦点と感じました。契約のある10月までで、価格発表を予定している比較に耐えうるマンションはどんな候補があるでしょうか。今買うならこの価格はしょうがない、と自分で納得する材料にしたいです。

[2265: マンション検討中さん]

>>2261 マンション検討中さん
申し訳ないのですが、私も分からず知りたい位です。
屋外の自走式駐車場とかであれば貸しやすそうですが、地下駐車場から居住棟へエレベーターで直結なら(本物件がどういう構造かは把握していません)、部外者を居住エリアへ入れてしまい兼ねないわけで、その合意が管理組合で取れるかどうかによるのでしょうか。マンションのセキュリティ構造次第ではだいぶ難易度高そうですよね。

>>2262 マンション検討中さん
おっしゃる通りです。分かりやすく補足いただきありがとうございました。
私のは結論の導き方が雑で破綻していました。お恥ずかしい限りです。2245の結論2つ目の部分は、「管理委託費の引き下げの交渉の結果として管理費が下がることは歓迎である。一方で他の必要な部分を無理に削っていないこともあわせて確認したい。」とでも訂正して読んでいただければと思います。

[2266: マンション検討中さん]

ブリリアタワー池袋ウエストかパークハウス戸越公園タワーかここか悩んでます。
戸越公園が安ければ良いのですがここより高いですかね。

[2267: マンション検討中さん]

>>2265 マンション検討中さん

武蔵浦和ですが、タワマンのマークスは待合室を使えなくても出庫できるので外部に貸してましたね。
というか2階に商業で入ってる野村が使ってました。

ただ、あそこは地上で出庫なのでそれが出来るのかなと。
ここは商業も地下駐車場ですが、住居社用の出庫も同じフロアなのだろうか？

[2268: 匿名さん]

>>2263 検討板ユーザーさん
ここと比較になりそうな免震タワーだと、PTKミッドくらいかな。あとハルミフラッグのタワーもたぶん免震。

[2269: 匿名さん]

免震固有リスクと言われるが、長周期地震動は東日本のときに話題になったので、ゼネコンはすでに対策取ってますよ。たんなる免震でなく、一部制振技術を取り入れて対策しています。
縦揺れは誤解ですね。大地震のエネルギーはほぼ横揺れによるものです。縦揺れはわずかなあり、そもそもそれで被害が出るようなものではありません。
免震タワーが台風などの強風で揺れることは事実ですが、それも感じるか感じないレベルのわずかなものです。被害が出ることはありません。
つまり免震固有リスクと言われるものは、無視して良いです。

[2270: 匿名さん]

>>2262 マンション検討中さん

管理費頑張って、普通に平米350円とかだったら貧乏人排除だな。400円くらいはしそうだけど。

[2271: マンション検討中さん]

>>2270 匿名さん

平米350円も払えないならどこも買えないね。

[2272: 通りがかりさん]

>>2271 マンション検討中さん
ん？自分語り？

[2273: 匿名さん]

>>2256 マンション比較中さん
じゃあ免震にして仮に坪500万円だったら話題にならなかったってこと？コスト要素なんてそこだけではないでしょう
ちなみに自分は十条から坪400万円でも高いと思ってます

[2274: マンション検討中さん]

>>2273 匿名さん

まぁいまはどこもかしこも○○なのに高い状態だからねぇ。

[2275: マンション検討中さん]

>>2273 匿名さん
免震制震の話題になってるのは、前代未聞価格なのに免震ではない事実からでしょ
仮に免震なら普通は話題にもしませんよね？

それにしても不動産だけインフレしすぎでしょ

[2276: 通りがかりさん]

>>2275 マンション検討中さん

単純にローン金利が下がり続けてるから、マンション価格が上がってるだけよ。

[2277: 匿名さん]

>>2275 マンション検討中さん
インフレではないな。インフレだったら金利上がるから。

[2278: マンション掲示板さん]

高いと思ったけど、周辺相場的には妥当なラインなんだね。
宣言通り管理費に期待しよう。

[2279: 周辺住民さん]

皆さん、駐車場について興味が在る様なので参考のB1と1Fの配置図を添付します

簡単に説明すると、居住者用177台(B1F 機械式タワーのみ)と
商業用37台(B1F 平置き37台)で、又、地上1Fに車寄せは在りませんが
居住者はB1Fの待合スペースをその様に使用すると思います。
尚、車の入出庫ルートは、居住者と商業用で共通ルートです。

[2280: マンション検討中さん]

>>2263 検討板ユーザーさん
マンマニが押してたブリリアタワー池袋ウエストや芝浦、勝どきミットは全部免震ですよ。

[2281: マンション検討中さん]

>>2275 マンション検討中さん
車や食品もですけどね。

[2282: マンション検討中さん]

>>2276 通りがかりさん
それは今までの話で、ウクライナ戦争後は円安・インフレを背景としてもう1段階上がっている。

[2283: 匿名さん]

>>2275 マンション検討中さん
免震だろうが坪500万円なら普通に話題になるだろ
どんだけ免震絶対至上主義者なんだよ

[2284: 匿名さん]

>>2280 マンション検討中さん
湾岸は免震ばかりだからコスト度外視して免震じゃないと埋もれるが、サウスは形的に免震が難しい
ブリリアは推し要素がないから免震にして差別化、ルフォン大塚と同じ

[2285: マンション検討中さん]

>>2279 周辺住民さん
一階が店舗区画に面積とられすぎて住民が割食ってますね。(メールボックスが無い、駐輪場がない、エントランスがショボい)。
エントランスにいたっては小規模マンションレベル。

[2286: マンション検討中さん]

1億程度の物件を数十年ローンで買うのに円安もインフレも関係ないね
国債指値オペまでして金利抑える黒田辞めてからの今後だが、国内の産業構造から考えて米国のように金利を上げることも考えづらい
やはり好立地の不動産はじわじわ上昇し続ける
マンマニの話しは今までも随分外してるので評価は参考程度で
北赤羽猛烈に推してた時点でもうねw

[2287: 匿名さん]

晴海フラッグのタワーなら、坪単価300万前後で買えませんかね？
そんな美味い話はない？

[2288: 名無しさん]

>>2287 匿名さん

埋立地興味ない。
ドンマイ。

[2289: 匿名さん]

広域検討者さよなら価格までして高級タワー路線にしたんだから、やっぱり免震ケチったのはまずかったよなぁ

[2290: 匿名さん]

>>2289 匿名さん
そんなので購入決めるやつおらんやろ笑
十条が好きかどうかだよ。

[2291: 周辺住民さん]

>>2285 マンション検討中さん
メールboxはラウンジのある5Fで、住民用駐輪場は専用エレベータで4F。
1Fのメインエントランスは、確かに狭いですね。せめて2層吹抜にしてほしかった。

[2292: 匿名さん]

>>2290 匿名さん
居るんだよ。
うちの家族は揺れるのが怖いから、免震は絶対と言ってる。

[2293: 匿名さん]

>>2292 匿名さん
免震って揺れないじゃないよ。

[2294: マンション検討中さん]

>>2286 マンション検討中さん
金利は申し訳程度にあがり円安は止まらず、と予想。
好立地の不動産はじわじわ上がる、郊外は落ちると考えているけど境目がどの辺になるかが難しい。

[2295: 匿名さん]

>>2293 匿名さん
免震も揺れるけど、ゆっくりになるから怖くないんだよ