THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？

[匿名さん]

THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884

十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。

参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/


【物件概要】

所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分

構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米

住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台

売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ



物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムログ 関連記事]
ザ・タワー十条　価格は？！　近隣駅最寄りの中古マンション相場【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/37694/
ザ・タワー十条モデルルーム訪問！担当者に色々質問してみた！湾岸エリアとの比較も。
https://www.sumu-log.com/archives/42666/
居住地域と中学受験:サピックス考(8) 北区編:ザ・タワー十条は湾岸タワマンの夢を見るか?
https://www.sumu-log.com/archives/42626/

[スムラボ 関連記事]
ザ・タワー十条｜十条駅前再開発の魅力をクイズとQ&Aで知ろう_映像付き【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/6104/
【第一期予定価格】ザ・タワー十条｜3倍の倍率優遇をオンラインプロジェクト発表会参加で手に入れよう！【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/42710/
”ザ・タワー十条”の「私の印象」→都心アクセスのよい駅前なのに空が広い！すっきり落ち着いた住宅街の雰囲気と、隣り合った広～い商店街に興味をそそられる、地域一番物件！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/43065/
【第一期予定価格 最新】ザ・タワー十条｜十条駅前タワーマンションの価格【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/43805/
ザ・タワー十条　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/66318/

[2206: マンション検討中さん]

不動産価格がどうとか言ってるけど、入居前におおきく含み損が発生するのが確定してるなら手付金捨てればいいだけやん
損切りできない人はこのあと苦労するよ

[2207: マンション検討中さん]

リセール気にしてる人いるけど、この1億近い新築価格に対して中古で上乗せして1億超えで買う人いるとは思えない。流石に十条ですよ、、天井もいいとこ

[2208: 匿名さん]

免震か制震かなんて30年に一度来るかどうかの大震災対応に掛けるべきコスト考えたら不毛にも程がある
パークコート渋谷ザタワーやパークコート神宮北参道ザタワーですら制震なんだから西側にはマストじゃないんだよ
地盤強いのに無理に免震に拘ってルフォンザタワー大塚やブリリアタワー池袋ウエストみたいに他が疎かになるのは本末転倒でしかない

[2209: マンション検討中さん]

>>2206 マンション検討中さん

お前どこにでも湧くな。手付金ポイ捨てマン。

[2210: マンション検討中さん]

これは性格悪いな…

https://twitter.com/poodocc/status/1521828445457887234?s=20&t=fbR9F-5y...

[2211: マンション検討中さん]

>>2195 マンション検討中さん
直近30年間くらいは横ばいですね。ここからいきなり上がると考えるのは自然なんでしょうか。

[2212: 匿名さん]

ここは武蔵野台地の上にあって地盤いいよね。

[2213: マンション検討中さん]

地盤いいところに加え、制振だから安心できるよ。免震は長周期地震動が怖いのよ

[2214: マンション掲示板さん]

>>1991 匿名さん
全く同じ。所沢クラッシーの再来かと思ってた

[2215: マンション検討中さん]

今後の市況にもよるけど、今後こういった物件増えると思うなぁ
その土地でその価格！？っていうパターンね
戸越公園の物件価格がある意味楽しみだ

[2216: 匿名さん]

免震といえばヒカキンが自分の住んでいる都心のタワーマンションが台風のときに揺れてるって動画を上げてたやつだろう？

https://twitter.com/hikakin/status/1182991006397956096

制振ならここまで風の影響はないだろう

[2217: 匿名さん]

制振はたしかに建物の変形を抑える働きはあるが、人の感じる恐怖感を抑える働きはない。激しい揺れがストレートに襲いかかる。

免震は揺れの周波数を変換してゆっくりした揺れに変える働きがあるため、人の感じる恐怖感を大幅に減退させることができる。

[2218: 検討板ユーザーさん]

>>2210 マンション検討中さん
こりゃまた性格、捻くれてるなぁ～
ただ自分がトップてはなくても、下見てマウント取りたがる人はいるからね。
しかし、共働き年収1000万円の人ってどのくらいローン組めるのかね？ここは1000万円じゃ無理だろうけど。

[2219: 周辺住民さん]

ここを酷評したマンションマニアが、リリーゼ練馬をこれみよがしにコスパ最高として超おすすめ物件に挙げていた。こことは全くバッティングせず一見無関係に思うが、マンションマニアはコスパの良い実例としてリリーゼ練馬を挙げる一方で、その裏にはここのコスパの悪さに警鐘をならしたいという気持ちが見えてとれる。

[2220: マンション検討中さん]

やっぱり「(販売価格は高いけど)管理費は期待してください」って舐めてるよなあ。
商業との共益部分の割当は当然見るけど、専有面積辺りの金額なんて今後どうとでも変わる(基本は上昇)な訳で。

住民の将来の積立金削るんでなく、盛りすぎてる自分の利益削ってよ。

[2221: マンション検討中さん]

マンションの購入は初めてですが、管理費って管理組合で決めるものじゃないんですか？

[2222: マンション検討中さん]

なんかこの手の掲示板に制振押しのコメント出るのなんでだろ?不都合な真実でもあるのかな

[2223: 匿名さん]

>>2217 匿名さん
マンションを揺らすような台風が来る頻度と大きな地震が来る頻度とではどっちが多いのよ

[2224: マンション検討中さん]

いつの時代もどの物件のスレにもいるよね。買えなくて悔しくてごちゃごちゃ悪口並べて安心してる人。高いと思うなら他の物件買えばいいんだよ。ここ買えないなら、都内の新築タワマンは今後一生買えない。それが現実なんだよ。ここでウジウジしてないで、もっと別な小規模な物件を検討した方が利口だね。

[2225: 匿名さん]

最近免震が少ないのはコストカット以上の理由があるように思うんだけどね。
制振って躯体が耐震建築だから柱も梁もぶっといし安くはないと思うんだよね。免震は軽量化して柱も梁も細く作れるからさ、一度想定外の入力があると何があるかわからん気がしている。

[2226: マンション検討中さん]

>>2205 匿名さん
震災の被害額をデータとして知ってる人は、漏れなく免震推しです。
免震より制振がいいところもあるのは否定しませんが、
データを見れば総合的に免震有利と言わざるを得ません。
制振を推す人はデータを知らないか、何かしらのポジショントークでしょう。

地震被害をデータとして一番知ってるのは実は保険会社で、
彼らは自分たちが損する保険設計は絶対しませんが
なぜ地震保険において、免震だけ5割引き優遇して、制振は優遇しないのか、ちょっと考えれば理由は明確です。

大きな地震が来ると
都心や西側の耐震・制振タワマン住民（震災被害額：1億円以上）が
湾岸の免震タワマン住民（震災被害額：1000万以下）に対して
"埋立地は地震が怖いし、液状化も酷いから、人が住むところじゃない。" とか
言ったりしますが、実にシュールだな・・・・と思います。

[2227: 匿名さん]

>>2226 マンション検討中さん

大丈夫。この物件も3年後はお買い得物件認定されてるよ

[2228: 匿名さん]

>>2223 匿名さん
誰も台風の話なんてしてないと思うぞ．．

[2229: 匿名さん]

日本免震構造協会は免震にすると3％割高っていってるね。
デベは少しでも建築コスト抑えたいから制振にしたがるのは分かるが、住人としては地震後の修繕コストや専有部へのダメージを考えると免震にしてほしい。

[2230: マンション検討中さん]

TTJの強みは、板橋～赤羽間で唯一無二という点。
板橋と赤羽の後発も魅力的だけれども、まだ先の話なので。

[2231: マンション検討中さん]

埼京線は混雑しますが、新宿まで10分ちょっとなので許容範囲だと思っています。
朝は、5分、10分の遅延は多いです。

[2232: 匿名さん]

>>2229 匿名さん
うちは妻が大地震で揺れるのが怖いというので、免震以外は買わせてもらえません…

[2233: マンション検討中さん]

>>2226 マンション検討中さん
免震・制震別の震災被害額は個人的なイメージということですかね？そうでないなら、データソースを教えてもらえますか。

[2234: マンション検討中さん]

>>2221 マンション検討中さん

一応の初期設定(目安)は、販売時にデベが。
もちろん、安い方が当初の月の支払は下がるので売りやすい。
だから購入当初からカツカツになるような人は買っては行けない。

ラウンジやワークスペースを工夫して維持費抑え目な作りに、とかなら良い話だが初期設定を低くしただけで「頑張りました」だと、お前は何を頑張ったんだ？という。

[2235: デベにお勤めさん]

>>2225 匿名さん
仰る通り、想定外の入力で免震装置が機能しなくなった時の損傷リスクは無視できないですね。

・大きな一発目で積層ゴム破断後、修復前に大きな二発目で損傷
・長周期の大きな横揺れで免震装置が擁壁に衝突し根元から損傷
・大きな台風で建物変形時に大きな地震が発生し損傷

通常の横揺れ地震しか発生しないのであれば、免震マンションが揺れなくて良いのですが、免震装置が作動せずに無防備な状態になった場合は、地震力がモロに直撃して耐震・制震とは比較にならない被害が出るでしょう。

[2236: 通りがかりさん]

超高層ビルであれば免震だから安心ってことはないでしょ。免震が一番効果的な高さ目安ってのがあるし、想定外はいつか起こるもの。

[2237: 匿名さん]

>>2235 デベにお勤めさん
想定外の外力がかかって免震装置が破損するような事態になった場合、同様の外力がかかっても制振タワーが無事だと考える根拠はなんですか？

[2238: 匿名さん]

>>2236 通りがかりさん
> 免震が一番効果的な高さ目安

それはどのような高さですか？ どの文献を見れば確認できますか？

[2239: マンション検討中さん]

>>2233 マンション検討中さん
想像で書いてるのではなく、自分が持ってるマンション、検討したマンション、友人が住んでるマンションでの当時の理事会議事録や総会議案書を確認しています。
もちろんデータを数十件レベルで網羅しているわけではないですが、
私より多くのマンションを見てるマンクラの方々も同じ認識なので、そういう傾向かと思います。参考になる情報貼っときます。
https://twitter.com/gasu_tama/status/1305352513328087041
https://twitter.com/haruboo0/status/1428476289032224768
https://www.bakko-hakase.com/entry/004_hutsugo
https://www.nikken.co.jp/ja/expertise/structural_engineering/seismic_r...

後はマンコミュの当時の住民板も傾向掴むにはそれなりに参考にはなります。
私自身は制振より免震有利だと思っていますが、それを購入の決め手までには考えてませんので、後は各自で判断しましょう。

[2240: マンション検討中さん]

>>2234 マンション検討中さん
ですよね、管理費で売る側が頑張りましたってよく意味がわからないなと思いました
売る側が頑張れるところは共有スペース無くすとか植栽ショボくするとかなのかな？

[2241: 匿名さん]

制震推しの連中はPTKサウス契約者か？PTKミッドに全ての面で劣後してる事実に耐えきれないんだろう。ご愁傷さま。

[2242: 契約者です。]

>>2233 マンション検討中さん
地震保険の割引率物語ってます。

[2243: eマンションさん]

>>2226 マンション検討中さん
制振でも色々あるよ。大林のDFSとか性能いいよ。
長周期地震動、縦揺れには無力なのが免震よ。

[2244: 匿名さん]

>>2237 匿名さん
免震固有リスク（縦揺れ、長周期地震動、台風）で免震だけ被害という可能性はあるけど、それ以上に2235さんが言ってるような免震装置が動かなくなった場合に防御力がなくなってしまうことが一番危ういと思う。制震と耐震は防御力がなくなる事はないからね。

[2245: マンション検討中さん]

>>2234
管理費と修繕積立金を混同していませんか。
管理費を下げるのを頑張ると言っているのは、おそらく、管理会社への管理委託費を削る(管理会社の利益を削るとか、もしくは管理費を浮かせる何かしらの工夫を考える)交渉をしているという話ですよ。これは歓迎すべきことだと思います。
最近の新築の管理委託費は、以前の新築と比べ管理会社の利益を多く乗せられています。これは、人件費やらの高騰等を吸収したい管理会社が、既存のマンションの値上げがやり辛いため、新築の委託費を多く取り、皺寄せが行っているためです。
なので、この過剰な上乗せ分を減らしてもらうようにデベから管理会社へ交渉してもらうのは嬉しいことです。実際、オンライン相談会ではデベが管理会社と交渉していると話していました。
管理費はあえて理事会で変更の議案を上げない限り、基本的に固定です。今回のような急激な電気代の高騰や消費増税などの際には当然値上げが必要になりますが。

売りやすくするためにデベが削っているのは修繕積立金です。基本的にどこの新築も5年ごとに値上げの段階値上げ方式が採用されています。後年に負担が寄るため、中古で買った方などが損する仕組みですし、この値上げのたびに管理組合(つまり住んでいる人達)の過半数の賛成を得て値上げを決定する必要があります。
当然、値上げなので反対する方は多く、このタイミングで持ち回りの理事会の役員に選ばれた方々は、一住民でしかないのに、他住民の怨みを買いながら合意形成する必要があり、過剰な負担が行きます。
そして、この段階値上げにはデベも管理会社も一切責任を持ちません。上手く値上げできないと、共用部の経年劣化等を補修するお金も足りなくなり、すぐに廃墟になります。もちろん10年程度で売り抜けようと考えている層にはメリットがある方式です。しかし長く住みたい人には向かないです。積立金を支払えなくなる世帯も出てきやすいです。

なので、気にすべきは以下だと思います。
・積立金の初期設定が安過ぎないか？ここはブログのデータだと平米100円と書かれていました。これはタワマンとしては明らかに安すぎる値です。
・管理費は(電気代やサービスの運用に無茶な計算がされていない前提で)きっちり安くなっているか？

[2246: 匿名さん]

そもそもフニャフニャの湾岸地盤では免振必須
強固な十条では制震でも可
でしょう

[2247: マンション検討中さん]

>>2239 マンション検討中さん

ありがとうございました。スカッとしました??

[2248: マンション検討中さん]

2245の補足です。
組合の大きな収入源となる駐車場収入の扱いにも注目してみてください。
駐車場の収入を全て管理費に充当してるマンションが多いと思いますが、これはマンションによって異なります。管理費と積立金の会計に半分ずつ分けるところもあります。
管理費に駐車場収入の全てを充当している場合は、積立金の歳入となるのは住人から集める毎月の修繕積立金のみとなります。すると、かなり余裕を持った毎月の積立金の設定にしていないときつくなります。
同じ「月々管理費3万円と積立金7千円」の設定だとしても、駐車場収入の振り分け次第で意味は大きく変わります。積立金にも入れている場合はより評価すべきと考えられます。

[2249: 匿名さん]

>>2226 マンション検討中さん
んで、その被害額の差が制震から免震にしたことによるコストアップが販売価格に転嫁された際の差を埋めて余りある結果になるの？9,000万円くらいの差になるように見えるけど。

金額差で論じるなら一方の差だけで論じるのは不十分で、2パターンを並列して語るべきでしょう。
過剰品質にして価格高くしても消費者がそれに価値を見出さないなら本末転倒でしょう。日本製品の良くある悪しき風潮そのもので、何でも付けりゃ良いってもんじゃないよ。

[2250: マンション検討中さん]

地震とか揺れ方気にするのもわかるけど…それなら湾岸エリア買うのやめとけよ…液状化すんぞマジで。

[2251: マンション検討中さん]

>>2239 マンション検討中さん
分かりました。免震推しのマンクラが言ってるというだけで、客観的なデータがある訳ではないということですね。ご丁寧にありがとうございました。

[2252: マンション検討中さん]

制振押しの根深いコンプレックスわかりました。制コンプレックスはないですもんね

[2253: 十条推し]

>>2236 通りがかりさん
そうですね。タワマンは一定のリスクを許容できる人じゃないと微妙。地震を何よりも恐れているなら耐震等級2,3の低層レジデンスが一番だね。

このマンションは地盤のいいところに建築されており、制振でも著しく免震に安全性が劣るということはないかと。

[2254: マンション検討中さん]

制震でもいいですけどどっちがいいと言われたら私は迷わず免震選びますね
保険料やすいし

[2255: 匿名さん]

免震も制震もメリデメあるので、どちらも一長一短だと思うけど、JUJOの地盤の硬さはどうなのよ？武蔵野台地をアピールするくらいだから、もちろん直基礎なんだよね？そっちの方が全然重要だよ。