THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）についての情報を希望しています。
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/THETOWER/JUJO/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152884
十条駅西口地区第一種市街地再開発事業地区内に誕生する地上39階、総戸数578戸のタワーマンションです。
参考スレッド
「十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/
【物件概要】
所在地：東京都北区上十条二丁目1001番（地番）
交通：JR埼京線「十条」駅より徒歩１分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩9分
構造規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上39階 地下2階・塔屋2階建
間取り：1LDK～4LDK
専有面積：41.41平米～125.94平米
住宅用駐車場／177台(うち平置身障者用1台)
住宅用自転車置場／1070台
住宅用レンタサイクル／16台
住宅用バイク置場／32台
売主：東急不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社東京建築支店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
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[スレ作成日時]2022-01-13 06:34:35
THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）ってどうですか？
| No.1 |
by マンション検討中さん 2022-01-13 07:57:04
投稿する
削除依頼
坪平均400
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|---|---|---|
| No.2 |
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| No.3 |
めちゃくちゃカッコいいと思うのは私だけでしょうか。ザ、タワマンて感じで周りの建物を見下ろす感じになるでしょうね。プレミアムは600超えあっても480は池袋買うんじゃないでしょうか流石に…
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| No.4 |
坪単価420。
3LDKで9,000万円前後になるのではないかと予想していますがどうなりますかね。 |
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| No.5 |
十条で400万て数年前の2倍やね。
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| No.6 |
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| No.7 |
>>3 マンション検討中さん
設計は日本設計が担当したんですね。 超大手なのでマンション実績ではコモレ四谷やブリリアタワー池袋（クヤクション）など再開発案件が多いようです。 奇をてらわない端正なデザインは下町的雰囲気の十条をいい方向へ変化させそう。 太すぎず細すぎずバランスのいいタワマンだと思います。 |
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| No.8 |
>>6 マンション掲示板さん
70平米で8000万くらいだとすると、年収1000万ではキツいよ。 |
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| No.9 |
>>8 匿名さん
5～6千万でニコニコ笑って十条駅前で暮らしたいな。それって叶わぬ夢？だって十条だよ？赤羽線だよ？無理なのかな。世の中おかしくない？ |
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| No.10 |
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| No.11 |
間取り見ましたが、収納少なくないですか？
タワマンだと、こんなものなのでしょうか。 |
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| No.12 |
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| No.13 |
2030年代に線路の高架、ホーム拡張、その他再開発がなされるとしたら、市場が冷え込んでても資産性は維持できるのでは？
実需組ですが、高い価格に踏み込む後押しは欲しい。 400万円弱ならなんとかorz |
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| No.14 |
今は埼京線全部十条駅に停車してるけど、
高架化されて両端踏切が無くなって快速が通過とかにならないか心配 |
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| No.15 |
主寝室にも床暖房なんでしょ？高級マンションじゃないですか。
＠430平均なら御の字ですね。 |
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| No.16 |
>>15 買い替え検討中さん
みたいですね。 各階にゴミ置き場と宅配ボックスもあるそうなので相当お高そうな予感です。 低層階の65平米は400くらいなるかもですね。 こんだけ設備もいいので毎月の管理費とか固定資産税で今の私のローン返済と同じくらいかも笑 |
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| No.17 |
管理費は平米390くらいと予想。
物件価格は平均坪410くらいと予想。 広さが大きいゆえに価格のグロスが高くなりやすいので3LDK75平米くらいは坪400くらいで390とかもでてくるのではという希望的予想。 |
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| No.18 |
>>17
だといいけど、坪単価下がるくらいなら75を70にして 単価維持するんじゃない？ 広めだから坪単価抑えめって言う理屈では、そもそも 来ない気がする。 床暖房の件からしても、徹頭徹尾高級路線じゃないかと。 反論多いかもしれないけど、東池袋と一部重なるくらい の価格設定じゃないかと。 |
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| No.19 |
>>18 マンション掲示板さん
東池袋はさすがに山手線内側&池袋生活圏内なのでさすがに東池袋のほうが評価高いと思いますが、住友の要町が@460、野村の椎名町@380だったので、@440くらいは高いけどあり得るのかなという印象です |
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| No.20 |
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| No.21 |
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| No.22 |
十条は昔から商店街の圧力が強いので、コレまでは、スーパーの誘致や出店に失敗
してるけど、今回の再開発で、商店街とどう折り合いをつけたのかを知りたいな。 又、今の商店街は激安を売りにした庶民的な店ばかりなので、地元以外のタワマン族 の好き嫌いがハッキリでるので、下層の商業フロアに大型スーパーを誘致できるか否 かで、価格及び人気への影響が、かなり出るハズ。 |
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| No.23 |
年収1000万でも住み替えとかで頭金がっつり入れないと手が出なそうな物件ですね。
あと毎月の維持費もすごそう… 久々に高級ホテルのような仕様の物件見ました！ |
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| No.24 |
確かに諸々鑑みるとマンマニさんの単価予想は甘いと思います。
東京のタワマンはもう地元需要に配慮する必要性無くなってます。お金は有るけど抽選に外れ続けている人が列を成してるんですから。 横浜駅前でも単価@600を超えるにも関わらず、しかも一般公開せずに顧客を招待者に絞ったにもかかわらず半数以上は購入できず二期で優遇もされないとか。 倍率優遇で確率が上がるとなれば、たとえ平均単価が@450程度でも確実に購入できることを望む層が広域から殺到すること必至です。そういう人達は十条の街自体に興味はありません。駅近の仕様が高くて眺望が良くテレワークができかつ学校や勤務先に通いやすいマンションであれば良いのです。 そんな時代になってます。 |
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| No.25 |
坪450いくんじゃないかと予想。設備が思っていた以上に豪華だったので。
ところで商店街のお店の幾つかは道路（補助第73号線だったかな）開発反対ってデカデカと掲げてたけど、折り合いついたのかしら？ |
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| No.26 |
十条にタワマンに合わな過ぎて、びっくりです。
住みやすくて大好きな街ですが 今でも埼京線の通勤時間帯はすでにパンパンなのに、電車どうなるんでしょう。 テレワークがあるといっても578戸一気に増えて大丈夫なのか。 |
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| No.27 |
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| No.28 |
だいぶモデルルームも形になってきました。
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| No.29 |
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| No.30 |
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| No.31 |
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| No.32 |
>>31 マンション検討中さん
南池袋の明治通り沿いです。 |
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| No.33 |
最近のタワマンにしては専有面積ゆとりありますね。その分値段も上がるでしょうけどスミフの大山も検討しててあっちはそこまで広さないからこちらを中心に考えようか悩みどころです。
池袋と変わらない位になるなら流石に…とは思いますけど。。 |
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| No.34 |
私は予算オーバーで買えないと思いますが、
こちらは高くても売れる物件だと思うので相当強気でくると思います。 |
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| No.35 |
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| No.36 |
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| No.37 |
北区のランドマークと言っても過言じゃないですね。
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| No.38 |
再開発物件は権利変換をした時点で値段がついているのでここはコロナ前に値段がついている。
その時点で決まった値段から10％程度までしか上げられないので、今の相場（コロナ前比+20％）から考えると10％程度安い値段になっているはず。 400は妥当な予想。 高くて買えない心配よりも大抽選会で買えない心配をすべき。 |
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| No.39 |
物件概要を見ると1LDKもあるようですが、登録者限定ページにもまだ公開されていませんね。
追加で他の間取りが公開されることを期待して待ちます。 |
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| No.40 |
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| No.41 |
賃貸物件は出てくるでしょうか？
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| No.42 |
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| No.43 |
因みに皆さんどの辺りの物件と比較してますか？
スミフの大山とか赤羽、池袋あたりでしょうか。 |
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| No.44 |
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| No.45 |
>>38
そんな制約あるの？ |
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| No.46 |
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| No.47 |
北区で坪単価400超え、、バブルだなぁ。。
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| No.48 |
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| No.49 |
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| No.50 |
武蔵小山は迫ってるというか坪500万超えてますよ。
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| No.51 |
千駄ヶ谷で、830だから安いと感じる。麻痺してきました。
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| No.52 |
板橋大山、千住大橋、三河島、武蔵小山、東中野、そして十条
「山手線からちょっと入った」立地が今の実需タワマンのトレンドでしょうか。 山手沿線と内側はとてもじゃないけど手が出ませんね。 |
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| No.53 |
今の相場なら400では大抽選会になってしまうのではないかと思いますね。
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| No.54 |
面積広いから慎重に検討するんじゃ無いでしょうか。平均の74平米で400万なら十条で9000万ですからね。ただ、池袋で60平米台半ばで500万買うならこちらも全然アリかなと思いますけど。
どこを取るかですよね。悩ましい。 |
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| No.55 |
優遇倍率があるってことは、市場よりリーズナブル感ありですかね。防災に協力してるからかな。
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| No.56 |
防災ということなら、パークの方みたいに、地元の優遇倍率付かないですかね
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| No.57 |
ここの倍率優遇ってどれだけ熱心に検討してるかだろ。
①オンライン「プロジェクト発表会」 ②オンライン商談会 ③モデルルーム案内会 パークハウス十条みたいな防災目的でエリア限定の優遇とはわけが違う。リーズナブル感とは関係ないよ。再開発物件だから保留床取得者である東急・日鉄興和がいくらで売っても自由なわけで。 |
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| No.58 |
坪400なら大抽選会。
今後長く北区ナンバーワンが約束されているので、広域から検討者を呼べる物件。 私もセカンドとして一部屋欲しいから買おうか検討中。 |
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| No.59 |
あと8年位したら、700なってると考えると、500でも買いですね。見た目が飽きない外観かな。
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| No.60 |
倍率優遇を謳っておいてほとんど抽選にならなかったら赤っ恥。
抽選になるという自信があるから倍率優遇にするんでしょう。 |
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| No.61 |
東京建物はよく倍率優遇するイメージ。直近だとブリリア練馬春日町で優遇倍率採用していたけど、ほとんど抽選にならなかった模様。
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| No.62 |
今の市況については売主も絶対的な自信を持っているわけではないんです。多分大丈夫だとは思っても北区だし十条だしということで、どこまで広域から購入者を確保できるか。
なので倍率優遇で少しでも確実な買い主を繋ぎ止めたいという意図があります。せっかくですから売主が疑心暗鬼である1期の内に乗っかるのが得策です。契約するまでキャンセルは自由なんですから。 |
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| No.63 |
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| No.64 |
免震、耐震、制震？このマンションの耐震構造知っている方ご返答お願いできますか？
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| No.65 |
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| No.66 |
平均は坪520とのことです
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| No.67 |
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| No.68 |
520だったらヤバすぎる
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| No.69 |
坪380以下→サンクス価格！お祭り
坪400→安くはないけど妥当！抽選高倍率 坪420→まあまあいくね、頑張ります！抽選低倍率 坪450→高すぎ！ほかいくわ！無抽選物件苦戦 くらいなイメージ |
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| No.70 |
坪450くらいかと思ってました。
お高いのですね |
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| No.71 |
いつくらいから価格わかるんでしょうね。
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| No.72 |
モデルルームを池袋駅近に作った時点で高額物件はわかってたこと。
グランドミレーニアの中古に寄せてきた。ほぼ同じ値段。 これで池袋西口のブリリアがわからなくなった。＠600万いっちゃうのか？ |
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| No.73 |
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| No.74 |
>>73 検討板ユーザーさん
狭め1LDK2LDKなら450もあり得そうですが、さすがにひろめが大量にある物件としては強き値づけすぎ感はありますけどね。75平米1億円が平均はさすがにやり過ぎかと思います |
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| No.75 |
マンション価格って、株価と連動するらしいよね。
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| No.76 |
ジェイトモール楽しみです。
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| No.77 |
どんなテナントが入るのだろう。
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| No.78 |
マック
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| No.79 |
>>74 マンション検討中さん
でも、広く作って安く売るようには見えません。 平均専有面積74.32㎡ 内廊下 各階宅配BOX 各階食配サービス 各階ごみ置場 主寝室床暖房 トイレ独立手洗いカウンター ・・・などを見ると億ションクオリティかと思います。少なくとも400万円台のレベルじゃありません。 埼京線とか北区とか庶民的な十条とかそういう要素を抱えつつも売れるのか、私はおそらく手が届かないので野次馬的な興味で見つめております。 |
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| No.80 |
>>79 匿名さん
主寝室床暖房だけ特殊ですが、普通オプションで20万円くらいでつけられるのでそこまで高級オプションではありません。 他も400万円台坪単価でタワーならそこまで驚くレベルではないですが、北区ということをみれば驚くレベルです。都心物件に匹敵するプロダクトが北区価格で買えることから中広域層(北区であること、十条であることに必然性がない人)を連れてくる戦略と思ってます。再開発案件であることから行政からの補助金で浮いた部分でプロダクトに力を注いだ形かと。 なので安売りは当然しなく高値チャレンジだが、中広域からみて闘える価格帯に落ち着かせる。 坪420辺りが妥当かと思います。これでも十分高値です。 |
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| No.81 |
@420だったら瞬間蒸発どころか水蒸気爆発並みに購入者殺到するよ。
マンション販売は人気投票じゃない。売れる最上限を目指す闘い。@500スタートで2、3年かけて売るだろう。その後板橋駅前タワー2棟と赤羽駅前再開発は600。 |
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| No.82 |
最近の相場上昇激しいので高値でも不思議ないかな。@480くらいなら検討に値します。ただ、@500だときついなぁ。
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| No.83 |
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| No.84 |
スミフなら２～３年かけてで売りそうだけど、東急と日鉄ってそういう売り方でしたっけ？
あと、戸数が多いから、450まで越えてしまうと集客できますかね。 自分は地縁あるので狙いにいきますけど、広域検討者にとっての北区十条のイメージはどんなもんですか？ |
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| No.85 |
>>84 マンション検討中さん
湾岸でない東や北は広域検討者でも地縁がないとあまり検討しないと思うよ。 どうしてもタワマンに住みたいけど予算が足りないからと対象地域を広げる人はいると思うけど、価格があまり変わらないなら来ないね。 |
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| No.86 |
昔よく通ってたけど、十条銀座とか自分は好きだが超庶民的な街だよね。
自分なら坪400までかな。450以上なら池袋にします。 |
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| No.87 |
なんだかんだで埼京線の痛勤、痛学に耐えないと行けないのは広域検討者には大きなマイナスポイントだと思う。
お得感がないと数はさばけないと思うけど。 |
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| No.88 |
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| No.89 |
京浜東北線使いですがここ検討しています。東十条にも8分で歩けるので。
リモートワークも使うため毎日通勤というわけでもないですし、日暮里まではそんなに混んでませんから少し時間をずらせばなんとかなるのではないかと考えてます。 |
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| No.90 |
>>88 マンション検討中さん
シティハウス西池袋（要町4分）なら＠450でまだ売ってますよ。 中古でも＠450出せば選択肢は豊富です。 今なら東池袋駅直結のエアライズタワーでも＠450で出ています。 |
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| No.91 |
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| No.92 |
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| No.93 |
>>92 マンション検討中さん
西口だからね、自分は500弱と見てる。 |
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| No.94 |
ブリリアWESTが500弱で予算が届くならここが400だったとしてもWEST買った方が良くないですか？
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| No.95 |
かなり前から計画してる再開発マンションなんだから今の相場で売られてもな。
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| No.96 |
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| No.97 |
>>95 マンション検討中さん
かなり前から相場が下がるリスクも背負いながら、換金化できるまで先が長い負担・出費をだしながら、長年の調整を経て売り出す目玉物件なのだから、今の相場で利益追求するのが普通だとは思いますよ。リスクとってたんですから。 |
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| No.98 |
ブリリアウエストが520ならここは420で適正くらいじゃないでしょうか。
坪100万差あればどちらを選ぶか悩みます。 |
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| No.99 |
ウエストが520ならここは500。
それが適正。 |
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| No.100 |
400だと北仲以上の大抽選会、450でも人気物件、500だと先着順で部屋選べるレベルかな。
立地や規模感を考慮すると、ブリリアウエストの1割引くらいが適正だと思う。 |
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| No.101 |
マイナー駅の十条で坪400で安いってのは、すごいな。10年くらい前なら麻布とか青山に買えた価格。
駅近のタワマンは人気だね。 |
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| No.102 |
500とか部屋によって芝浦、勝どき買えるからでしょ。いくらなんでもそれはあり得ない。
ホームページみたら1300件エントリーきてるとあるがこれは凄い事なのか不明。 |
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| No.103 |
芝浦との比較だと、埋立地の駅遠よりは、地盤が良く利便性高い十条駅前の方が底堅いと思うけどね。
現にブランズはかなり売れ残ってるみたいだし。 勝どきは面白い物件だけど、平均坪単価は十条の方が高くなるかも。 そもそもJR駅前タワーと単なる湾岸のタワーだと希少性が段違い。 |
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| No.104 |
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| No.105 |
時間に余裕があるなら、東十条駅まで歩かずに電車で赤羽に戻ってから京浜東北線とか使うのもありだと思うんですよね。
となると、それなりに赤羽駅の力も使える。 赤羽西口は単身向け、東口は繁華街の周辺ってことで、赤羽狙ってた人はこっちに来るかも。 北赤羽のヴェレーナもコスパ良いけど、埼京線の各駅しか止まらない&駅近が寂しかった。 |
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| No.106 |
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| No.107 |
>>106 匿名さん
港区ならなんでもかんでも優れているわけではないよ。 芝浦や港南なんて元々が坪200万台の場所。 ましてこの物件は当面の北区No. 1が約束されているので、アドレスだけで判断しない方が良い。 2014年にプラウドタワー立川が坪330で分譲された時も高いと言われていたが結果は即完だった。 |
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| No.108 |
駅至近エリアナンバーワンは確かに強い。
しかしそれも価格次第かと。坪500に届くような単価だと高域から集めるのは難しいのでは？ そう考えると400台のどこかで落ち着くと予想。 |
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| No.109 |
>>107 匿名さん
プラウドタワー立川は今後数十年は立川駅、というより地域NO.1が確約されてた。 実際に並ぶようなマンションの計画すらいまだにない。 ここは駅格的には十条より上の板橋や赤羽にも計画があるわけで。今後数十年間、近隣でNO.1であり続けるようなマンションではない。 あくまでも十条NO.1であり続けるだけ。 |
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| No.110 |
ここもよさそうだけど板橋駅前タワー計画も気になります
より池袋寄りなのと三田線新板橋駅も近いのでより交通利便線はよいかと まだ先の話なんですかね |
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| No.111 |
板橋駅前タワーは定借とのことでしたので、ちょっと毛色が違うかもですよね。https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...
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| No.112 |
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| No.113 |
>>109 匿名さん
前提として北区と立川市では人口が倍くらい違うんだよね。 それに都心・副都心との距離も段違い。赤羽や板橋のタワマンは坪500でも売れるでしょう。 そもそも、スペックが高くないパークハウス十条ですら坪350で割安だと言われてるわけで。 立地最強かつ、主寝室床暖など高仕様らしきここが仮に坪400だったら全力で買うよ。 |
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| No.114 |
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| No.115 |
>>113 匿名さん
都心との距離が近いマイナー駅直結で駅NO.1マンションとして考えると、ここの比較対象はPTK辺りになりませんか？ プラウドタワー立川になると、郊外にも関わらず資産価値鉄板の例なので少し違うかな、と思いました。 PTKとの比較で言うと、あちらが＠450で絶賛お祭り中ですから、ここは＠400ぐらいならお祭り確定かな、と思います。 おっしゃる通り＠400なら全力買い一択ですね。 |
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| No.116 |
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| No.117 |
>>115 匿名さん
概ね同意します。 ただ、PTKとは購入者の属性が全く異なると思われ、豊海や晴海フラッグの大量供給の影響も受けるでしょうから、資産価値的にはこちらが優れていると思います。 450以下なら目をつぶって買いだと考えます。 |
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| No.118 |
結構、○○円以下なら黙って買い、って意見の方が多いのは、投資用ってことですか？
実需だとお得だからだけでは決めきれないですが(もちろん安い方が嬉しい)。 「(自分が購入検討者だったら)買いだよね」ってアドバイス目線の人と、「(実際に検討中で)買いだよね」の入交が。 一応、コメント投稿時の名前欄は意識して選んでるのか？ |
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| No.119 |
>>118 マンション検討中さん
予定外に子供が増えたり、病気になったり、離婚したり、転職だったりで引っ越しせざるを得ないケースもあるわけです。 これだけマンションが高値になると実需でもリセールを考えずに購入するのは難しいです。 上がるとまでは言わなくても、下がっても残債割れには至らないようなマンション選びが必要な時代だと思います。 |
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| No.120 |
築10年越えのプラウドシテイ赤羽が380ぐらいで動いているので、ここが450でも違和感はないかな。
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| No.121 |
>>120 マンコミュファンさん
まさにそれです。 シティテラス赤羽は400超を狙っているらしいので、プラウドシティもまだ伸び代ありそうです。 十条駅前再開発タワーが450なら結果的に割安だったとなる可能性が高いですね。 |
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| No.122 |
>>121 匿名さん
450は無い。安くて580。 |
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| No.123 |
>>122 検討板ユーザーさん
魚の競りじゃないんだから… 占有面積ゆったりですよーと歌ってる物件で、580だと総額どうなりますか？ 億越え部屋が増えてもさばけると思いますか？ 人気なのは仕方がないけど、適当に坪単価言いたいだけのが増えてきましたね。 |
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| No.124 |
580だの言ってるのは流石に釣りだろうが、480は十分ありえるな。
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| No.125 |
580は釣りとしても平均専有面積を考えると3LDKは1億と思ってよさそうだけど。
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| No.126 |
3LDKだと、78.63平米が坪430で1億ですね。これだと割安感すらある。
72.02平米だと坪460で1億ですが、全く違和感ないです。 68.14平米でも1億だと坪485。高層階だと十分有り得るレベル。 やはり3LDKは1億程度の予算が前提になってきますね。 4LDKになると1億中盤が目安でしょう。 |
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| No.127 |
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| No.128 |
みなさんがおっしゃる様な価格だと北区で十条なのに本当に高いですね。勝どきもそうですけど駅前再開発タワーならプラウドタワー小岩とかの比較もありそうですが。
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| No.129 |
バブルピークの高値掴みにならなきゃ良いよね。
金利上がったりしたら、きついな。 |
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| No.130 |
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| No.131 |
十条の再開発ってこの案件だけですよね？
これに続くものが無いと厳しいような… |
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| No.132 |
しばらく中央区や湾岸に注目が集まってましたが、生活基盤が新宿・渋谷の層にとっては実はこの辺りはむしろ好立地です。もちろん池袋にも。
その意味で23区最期の穴場みたいな感じですかね。 物件がなかったから注目されなかっただけで、ちゃんとしたものを作りさえすれば結構訴求力出ると思いますよ。災害にも強くなるし。 |
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| No.133 |
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| No.134 |
十条のある北区をイメージする指標として平均年収と順位を見ると、
北区の平均年収：375万、23区順位：18位 となり、所謂、23区内でも下位層。 皆さんが予想する坪単価だと、購入者の、ほとんどは広域からという事になるね。 |
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| No.135 |
高齢者が多いからね。北区。
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| No.136 |
十条のよい所は、周辺に高層ビルがないこと。湾岸のタワマン銀座と違って、全ての方向で永久眺望が保証されている。
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| No.137 |
北区含む近郊って代々の地主が結構いて、土地や家を売却すればかなりの富裕層。
それでここは明らかに地元の名士が欲しがるマンション。 都心とはまた違うニーズが多くあると思う。 |
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| No.138 |
まあ北千住駅前のタワマンなんかと似た感じで、それよりも街や駅は小さいけど、その分改札もホームもエントランスからすぐって感じかな
人気路線でなくても埼京線は池袋新宿渋谷直、23区内で駅改札1分、改札からホームもすぐ 売り手が弱気になる要素はあまり無い 北区だからって下手に出てくるとは思えない |
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| No.139 |
朝8:45にマンションエントランスを出て、9:00に新宿駅のホームに立っている
これは凄いと思うわ そこに見出す価値は人により差はあるだろうけど |
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| No.140 |
そもそも仕様や設備も地下駐車場やうち廊下、宝くじで一億当たって購入できたとしても維持できない自分…
車持ちでなくても管理費毎月5万はかかりますよね？ |
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| No.141 |
駅近、アクセス、再開発、眺望これだけで都心物件に引けは取らないし商店街もあって住みやすそうですよね。商店街もあって住みやすそうな街に1番良い物件が出来るとなると本当に穴場な気がしてます。十条。
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| No.142 |
PTKは値段なりってわかるし相場観も付いていってるけど、北区の3LDKに一億はさすがに無理があるわ
低層中層は7500?9000万で収まると予想 坪平均430万超えたらバブルや |
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| No.143 |
>>142 検討板ユーザーさん
3LDKは低層～中層で8000～9000万円台が主流でしょうね。中高層で1億いくし3LDKももちろんあるでしょうがそこまで数は多くないでしょう。 坪単価は最大で550、最小で380くらいで、平均420～430くらいじゃないでしょうか。 |
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| No.144 |
埋立地や武蔵小杉でも億が普通なのに、武蔵野台地で駅前のここがそんなに安く買えるなら最高だね。
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| No.145 |
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| No.146 |
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| No.147 |
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| No.148 |
北区エリアに似つかわしくないほどに、
スペックが高い=通常では高値で売る自信がない という売り主の気持ちの現れだと思っています。なのでそこまでマーケットに乖離して高くはしないと予想します(もちろんそのぎりぎりの高さを狙うでしょうから)。 |
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| No.149 |
ミートボール1個10円の庶民の町「十条」と坪400以上が確実な
タワマンのギャップが魅力的ですね。 |
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| No.150 |
>>148 マンション検討中さん
それって逆だと思いますよ。 10年前に南青山マスターズハウスという物件が販売されていましたが、墓地隣接の窪地と訳あり立地。 コストカットを重ねて青山とは思えない低仕様になり、坪350位でしたがそれでも苦戦していました。 売主目線だと、高値追求が厳しい立地なら過度なコストはかけません。 ここはスペックを高めてきている雰囲気で、デベの自信が窺えます。 |
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| No.151 |
低層商業階に大型スーパーが入るなら、プレミア階を買いたいけど
入らないなら、パス。あの激安商店街は性に合わない。 |
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| No.152 |
>>150 匿名さん
比較対照の物件は高所得者が目指すマーケットで低仕様で失敗という毛色が違いすぎてなんともいいずらいですが、、十条の物件立地のマーケット評価は平均坪380くらいが妥当です(再開発とか加味せず)。ここで高値の壁はグロス1億円のラインがでてくると想定されるので、この1億円を目指せるように再開発×物の良さを売りにしている(高値追求)。 結果、坪420-430(3LDKが1億円にのるかのらないか)を目指す、この時点で高値追求なのだと思います。なにもしないとこの値段も目指せないと考えているのだと思いました。 |
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| No.153 |
ワイも亀戸クロスと同じくらいを予想。
ちなみに亀戸6丁目の基準地価が61万で、上十条2丁目が53万。 十条は土地としてはどっこいかやや下。 |
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| No.154 |
当初BTTスッ高値で出して盛大に売れ残った東急だし坪450くらいだよ。池袋界隈が糞バブル状態だから安く見えて即完売
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| No.155 |
ヤフーニュースとスマニューに連日、広告を打っているね。ハイシーズン期間は、打ち続けるのだろうか？
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| No.156 |
>>152 マンション検討中さん
マスターズハウスは決して低仕様で失敗したのではなく、訳ありの立地だとリスクを抑えた格安路線ですら失敗するってことです。 数年後、その近所で地所レジがグラン並みの高仕様で坪550でやったものの竣工までに数戸しか売れない大撃沈で、時間かけて大幅値引きでなんとか完売。 要は高級エリアですら立地が悪いと何をやっても失敗しやすい。それはデベが一番分かっています。 逆説的に、北区であっても建物にコストをかけるのは、高く売れる見込みがあるということです。 仮に1億円の壁があるならその手前で収まるようにコストかけない選択肢もありますからね。 あと、徒歩5分の小規模物件、パークハウス十条ですら本来の適正価格は坪380だとマンマ二さんも言っているので、この物件の適正価格はそれよりは一段高く見るのが妥当だと思います。 |
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| No.157 |
>>137 匿名さん
その地域の代々の金持ち地主や地域の社長がいるのは十条だけじゃなくてどこも一緒。いないのは湾岸ぐらい。 話題に出ている亀戸にだってたくさんいるけどあのお値段。 何故？広域から人を集めないとさばききれない戸数だからですよ。 |
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| No.158 |
>>157 匿名さん
基本的に同意しますが、亀戸は分譲934戸、十条は分譲396戸なので前提が異なります。 内々で決まっている上客や地元有力者もいるでしょうから、実際に一般人に回るのは更に少なくなると思われます。 |
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| No.159 |
ところで、耐震スペックって出てないですよね？
さすがに制震か免震かどっちかつけるんだと思いますが。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
池袋、新宿、渋谷、上野、東京といった主要ターミナル駅に乗換なしで、30分以内で到着するね。アクセスだけ考えると東池袋タワマンを凌駕している。価格は坪500に近づくのだろうか？
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| No.162 |
>>161 ご近所さん
一駅都心寄りの板橋駅の駅前プラウドシティの中古が@400ですので、そこがベンチマークですね。さすがに東池袋との比較は無理があるかと。ただ、アクセスが十条の方が便利な人がいるのはたしかかと思います。 |
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| No.163 |
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| No.164 |
初台の65階タワマンと迷ってます。
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| No.165 |
>>163 マンション検討中さん
それはマンマ二さんの願望も込みだと思いますよ。 2020年5月の時点で「武蔵小山は坪単価500万円近いけど十条なら坪単価420万円！なら響くと思う」とおっしゃっています。 当時の相場感として妥当だと私も思いました。 そして現在の相場は武蔵小山は坪600近い水準で、PH十条が分譲スペックなら坪380が適正であると。 となると、グレード等による振れ幅も含めて、比較感から坪450から500が適正と考えます。 |
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| No.166 |
>>165 匿名さん
つまりここの平均の広さが74平米3LDKなので1億円～1.2億円が平均価格といいたいのですね。 広さの調整や中古等築年数の調整も含めば池袋もいけるし、山手線内側の都心エリアも検討できる価格なので、十条に思い入れのある人以外には選ばれにくく苦戦しそうですね。十条駅はブランド力がないことは認識した方がいいですね。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
>>166 マンション検討中さん
ランドマークがエリアでの別次元の相場を形成するのは常識です。 三鷹や東中野の駅前中古タワマンが坪500で普通に動いたり、武蔵小杉のタワマン上層階と田園調布の築浅低層中古が同程度の単価だったりするので。 十条駅前タワマンなら下手な山手線内側より高いのは当然ですよ。 こういった物件が真に評価されるのは完成した後ですし。 |
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| No.169 |
>>168 匿名さん
それはある程度相場が形成されたエリアでの周辺エリアも含めたナンバーワンになれるマンション群ですね。十条はまず相場が形成されていない。周辺に池袋のマーケットが存在しそこは越えられない。赤羽・板橋の駅前再開発マーケットも左右される。十条のポテンシャルは冷静に判断すべきです。坪420くらいまでは評価されると思います |
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| No.170 |
たしかにエリアごとに価格の壁は存在していたのだけど、ここはそれをブチ破ることになると思う。
ＪＲほぼ直結というのは池袋その他のタワーマンション群には謳えない強力ワードかと。 販売は未知の世界かもね。立川の直結プラウドの時の状況と近いと思う。 |
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| No.171 |
>>169 マンション検討中さん
PH十条がすんなり完売するようだと徒歩5分新築としての事例が形成されますね。 ブリリアタワーズ目黒もあの当時に坪600を正当化出来る周辺相場など存在しませんでしたが、類稀なるランドマーク性から即完しました。現在は坪800前後です。 最近だとパークコート文京小石川ザ・タワーもエリアで前例の無い高値販売となりましたが、結果的に割安だったようで大幅に値上がりしています。 繰り返しますが、ランドマークとはそういう性質のものだということです。 |
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| No.172 |
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| No.173 |
>>171 匿名さん
すべてもともと人気だったエリアのナンバーワンかま今の高値マーケットに押し上げられた果ての事例ですね。人気な場所の希少なマンションが値上がっているということですね。あなたにとって十条は人気なのかもしれませんが。 |
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| No.174 |
>>172 匿名さん
ランドマーク性ある類似物件を例示したまでで、それらより当然単価が安くなると思うけど何か？ なんで一緒にしてると思ったの？ 客観的にコメントしてるまでで、ロジックで反論出来ないからと煽るのはやめよう。 |
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| No.175 |
逆に聞くけど駅前再開発タワーで弱気価格で出てきたり、リセール崩れてる例があるなら教えてよ。
十条に何か恨みがあるのかどうか知らないけど、全くもって論理性が無いよ。 |
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| No.176 |
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| No.177 |
>>176 マンション検討中さん
バブルというか、過去のデータが資産性の高さを証明しているまで。 一般的に駅近ほどリセールが良いって言われてるでしょ？ 加えて、低層よりタワーが、小規模より大規模が有利。加えて足元に商業施設があれば最強。 駅前タワマンが資産価値的に最強と言われる所以がこれですよ。ほぼ全ての要素を含むので。 反論があれば具体的にお願いしますね。 |
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| No.178 |
>>177 匿名さん
純粋に質問なのですが、駅前×大規模×再開発のポテンシャルはわかるのですが、それでも資産性あるので高くても売れる=実需ではない投資観点で買う人が多いということでしょうか？北区の広めの3LDK中心ではありますが |
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| No.179 |
>>178 マンション検討中さん
最近は実需層でも半投半住の方が非常に多いです。一昔前より明らかに資産性重視の傾向があります。 ランドマークには当然投資家も殺到し、甘い値付けなら大抽選会となるのが常態化しています。 低層階の1LDK等、グロスが張らない部屋は特に競争が激しそうです。 ファミリープランは実需メインでしょうが、目ざとい業界人やセミプロの多数参入が予想されます。 余程突拍子もない価格でない限り、残債割れする可能性はかなり低いと思われる案件です。 |
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| No.180 |
十条より格下立地のランドマークタワーで追加例示します。
千葉県習志野市の津田沼ザ・タワー。2018年から2019年にかけて販売していた郊外物件です。 駅直結ではありますが徒歩4分と駅前立地ではありません。 平均坪270万程度で、津田沼にしては高すぎるとの声もあり早期完売に至らず先着順もありました。 それが現在、約25%値上がりしています。コロナバブルの影響もあるでしょうが、非常に強いですね。 津田沼の中古が坪300台で動く時代に、十条の新築が坪400で出てくるのは期待薄かと。 |
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| No.181 |
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| No.182 |
10日弱でエントリ件数が2000件を超えました。これってすごいことなの？
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| No.183 |
エンドにとっての「資産性の高さ」って弱気な価格とある種セットでしょ。昔北向がお得と言われてたのもそれ。
津田沼はブロガー界隈では当時からお得推奨物件だったし、それも値付けあっての事でしょう。 |
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| No.184 |
この規模に対し10日で2000件は本当なら都内超人気大規模タワー並みでしょう。勝どきやハルミの様に来場予約するのが困難になるのではないでしょうかね。
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| No.185 |
>>174 匿名さん
駅近x大規模xタワーx再開発のランドマークが資産性が高いのは誰だって知ってるよ。 理論だとかロジックだとかなんだか偉そうに言ってるけど、目黒や小石川の話を比較に出したから可笑しかっただけ。 ここ最近で首都圏の駅近ランドマーク物件で上がってない例なんかある訳ないよ。首都圏全体が上がってるんだからどこだって上がってるよ。 だからといってこの高値の状態でその地域に合ってない馬鹿な値付けをしてこの先残債割れがないって何か根拠でもあるの？ この物件をいくらで売り出そうか考えてここで反応を見ているデベの人のようなコメントじゃない？ この物件が良いと思って買いたい人なら、相場以上の根付にならないよう願ってると思うけど。 |
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| No.186 |
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| No.187 |
>>180 匿名さん
これから先もこの高値市場はより加熱かして値上がりを続ける。投資観点から実需でも無理してでもローン組んで高値買った方がいい。今までのデータにあるとおり値上がり率は続くからデベ高いねづけしてもついていくべき。完全にバブルの考え方じゃないですか。 過去の未曾有のマーケットだったデータ盲信で、マーケットとしての未来予測がない。アメリカ株は上がり続けたから高くても買うべきっていって信用二階建てで撃沈してる人の考え方。今後も高値更新マーケットが続くのであれば高くても買いですが。実需には1億超3LDK北区十条で商店街の激安お総菜で飢えをしのぎながらマーケットに一喜一憂する生活がおすすめとはいいにくい |
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| No.188 |
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| No.189 |
価格はどうせそのうち公開されたらそれが正解なので。
現状、判明してる範囲でのスペックの良し悪しとかないですか？ 例えば、図書館はBOOK・OFFの近くにあるやつが移ってくるんですかね？ あと、スーパーはOKが勢いあるけど既にあるし。 ヤオコーとかの使い勝手の良いのか、商店街との住み分けで高級路線か。 ただ、高級路線だと周辺需要も必要なところやっていけそうですか？ |
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| No.190 |
売り出し中ですとここよりランドマーク性は劣りますが、プラウドタワー川口クロスが駅近(徒歩3分×賑わいの中心東口)×大規模×複合再開発でしたが坪330万円平均と強気とは言えない金額でだしてますね(もちろん川口の中では高値です)。埼玉なので十条より劣る立地ですが、人気の京浜東北線沿線で、赤羽隣駅の都心アクセスがいい立地なので参考までに
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| No.191 |
スーパーは、「クイーズ伊勢丹」が2024年12月に開業するらしいですよ～。
高級クラスになるんですかね？ もうちょっとリーズナブルな商品価格の、ミドルクラスなスーパーでも使い勝手は良かったかも。 |
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| No.192 |
間違えた。クイーンズ伊勢丹でした。すみません。
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| No.193 |
>>191 匿名さん
クイーンズですか！ いいですね！ 高級タワマンに相応しいと思います。 近くですと目白・石神井公園・小石川にもありますね。 ミドルクラスのスーパーだと地元の了解が得られなかったのでは？客層が被るから。 地元と共存共栄という意味では購買層の拡大に資する高級スーパーで正解かと。 板橋加賀地区のマンション群を含めこのエリアにも需要はあると思います。 |
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| No.194 |
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| No.195 |
ザ・タワー十条です。商業フロア２階に入る予定らしいです。
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| No.196 |
ここを1億超えて当然と買おうとしてる人は、もちろん新たなマーケットが形成されて資産価値が維持向上する期待ももってると思いますが、北区では9000万円を越える中古成約事例がなく、買った瞬間に1000万円以上の借金をする覚悟は持っておいた方がいい。もちろんこうならない可能性は十分にあり得るが、今後の相場。ましてや実需の場合、広い住戸ゆえに10年は住む人が多いとした場合、10年後の相場がどうなっても幸せでいられるくらいの余力がある人ではないのであれば冷静に判断はした方がいい。エリア特性は無視すべきではない。https://lite.blogos.com/article/567202/?axis=&p=3
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| No.197 |
>>191 匿名さん
十条は高級クラスのスーパーが無いからありがたい。前に「かとう」があったんだけど、みらべるに代わってしまったのでちょっといい食材が無いんですよね。 ミドルクラスだったら商店街で事足りると思う。 商店街のお魚やお肉屋さんは新鮮だし美味しいのでお勧めです。 |
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| No.198 |
2年以上も前に調印しないと思う
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| No.199 |
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| No.200 |
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