つくばウェルビーイングプロジェクトってどうですか？

[匿名さん]

つくばウェルビーイングプロジェクトについての情報を希望しています。

公式URL：https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/

所在地：茨城県つくば市竹園3丁目1番地、2番地（地番）
交通：つくばエクスプレス線つくば駅徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.00平米～105.46平米　

総戸数：569戸（第１街区：366戸、第２街区：203戸）
駐車場：572台（自走式467台、平置105台（内、身障者用駐車場３台、荷捌き来客用３台を含む）
自転車置場：第1街区A敷地（西）：二段式下部スライド692台、サイクルポート20区画
計753台
　　　　　　第2街区A敷地（東）：サイクルポート127区画　C敷地：サイクルポート76区画（内10区画は専用庭隣接の専用区画）計203区画　二段式下部スライド692台+サイクルポート223区画
バイク置場：10台（A敷地５台、C敷地５台）

売主：西日本鉄道株式会社　東レ建設株式会社　株式会社長谷工不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スレッド本文を修正しました。R4.1.9　管理担当]

[821: 匿名さん]

給湯器リースは長谷工が積極的に進めていて、あとは売り主次第のようですね。ここは売り主に長谷工不動産が入ってるから導入しやすかったのでは。
でも、月2900円だと10年で約35万円。給湯器の交換時期って10-15年ぐらいですかね（自分は15年ぐらいで交換した経験が）。ちょっと高いかな。。

[822: マンション掲示板さん]

>>819 マンション比較中さん
海外のデザイナーや北島康介さんの事業なんかの最大の強みは、後にマンションを売却する際に何のウリにもならないのはお分かりですよね。

[823: 買い替え検討中さん]

サウナ不要に一票。
有料だとしても管理組合としては維持費がかかり利用者が少なければ赤字になるのでは？
カーシェアリングのテスラもいらないですね。
なぜテスラ！？
普通に売れば良いのに芸能人使ったり、著名人使ったりと・・・。
言葉は悪いかもしれませんがステレオタイプが集まりそうなマンションになってしまいそうですねぇ。
デベは売り切ればその先は知ったこっちゃないですからね。
残念・・・。

[824: 匿名さん]

>>822 マンション掲示板さん

北島さんはわからんが、海外のデザイナー（確か北欧だったよね）起用はリセール時に売りとなる可能性はある。
ここはまず大規模・共用施設サービス豊富というのが大きな売り、あと「外観」もけっこう重要。

[825: 匿名さん]

有料、無料に関わらずお金が係る共用施設は無くなります。
今住んでいる大規模マンションですが、発売当初売りとしていた共用施設の半分くらいが規模縮小や廃止になりました。
ここへの買い換え検討していますが、共用施設に関して維持管理費がかかるものは無くなるものだと思っています。
10年後、20年後は必ずニーズは変わります。入居初期は未就学の子供が多くても、10年経てば小中学生が多くなり、20年後は成人となり、離れます。

[826: 買い替え検討中さん]

連投失礼します。
参考になる記事ありましたので有料記事ですが抜粋させていただきます。
コンシェルジュ、ミニショップ、カーシェアなどの共用施設、サービス等は新築マンションの広告費だと。
販売広告ではキラキラしているが、入居後に入居者が管理費として負担するもの。
カーシェアは年間数百万の負担があるとの事。この収入はカーシェア業者が総取りしてしまうと。
これらを追い出したり別の有用な物にする事や、料金を調整する等して稼働率を上げマネタイズする必要があると。
住んでからのマンション管理の視点も考慮しなければと思います。
サウナ、カーシェアは入れると決まってしまっているので今更止めることはできないと思いますが・・・。
https://diamond.jp/articles/-/302339?page=2

[827: 買い替え検討中さん]

>>825 匿名さん
> 今住んでいる大規模マンションですが、発売当初売りとしていた共用施設の半分くらいが規模縮小や廃止になりました。
やはりそうなるのですね。
私も買い替え検討しておりますがキラキラしている事に惹かれてしまうステレオタイプが集まってしまう事が心配です。
普通に売れば良いのに・・・。

[828: マンション掲示板さん]

マンション中古を購入する時、「なるほど。ここは海外のデザイナーが手掛けたのか。買うわ」てなる人おそらく地球上に存在しないと思いますよ。

外観は大事ですが、デザインが国内か国外かなんてどーでもいいっす。

つくばにたくさんマンションありますよね。1つひとつのデザイナー把握してます？

[829: 匿名さん]

>>817 周辺住民さん
この安マンションにリセール気にする人います？このマンションに住む人がev買えると思います？

[830: 匿名さん]

>>828 マンション掲示板さん

デザイン監修などで有名建築家やデザイナーを起用した物件は、それなりに良かったりする。
名前がどうとか外国云々ではなく、実際のモノの違いがわかるかどうか、だろうね。
ここがどうなるかはわからないが、今の時点で「何のウリにもならない」と決めつけるのはどうかね。

[831: 匿名さん]

>>830 匿名さん
ご苦労様です。

[832: 検討板ユーザーさん]

>>830 匿名さん
つまり海外デザイナー関係ないってことですよね。
マンションのデザインが大事ってことは皆んな当たり前のように理解してるんでそこら辺の説明いらないっす。

[833: 評判気になるさん]

>>829 匿名さん
ここに限らずつくばのマンションでリセールは気にしたら新築は買えない。

[834:]

マンションのデザインが大事　→　デザイナーの実力が大事

ってことだよね。
無名の日本人より、海外で評価の高いデザイン集団のほうが期待できるかな。

[835: 検討板ユーザーさん]

>>834 さん
デザインしたの誰ですか？ザハですか？？

[836:]

OEO studio、なかなかよさそう。
北欧や日本に共通する、ミニマムで静謐な世界。

[837: マンション掲示板さん]

管理費＋修繕積立金は契約時にいくらで30年後にいくらになりますか？

[838: 匿名さん]

長期修繕費の積立金は１世帯当たりの平均で年10万円以上必要と言われています。
年15万円なら長期的に見て安心できる水準です。

[839: 入居前さん]

カーシェアってテスラなんですか。
レンタル代も高くなるんじゃない？とりあえず車を借りたいって人にはニーズがあいませんね。
ちなみにレンタル自転車はマウンテンバイクらしいです。
500世帯でしたら共用部だいだいこんな感じかな～

[840:]

つくばだと1台は所有が前提でしょう。
時々乗ってみたい車、としてはテスラは正解かなと思います。

[841: 匿名さん]

>>837 マンション掲示板さん
占有面積により異なるでしょう。
MGでお尋ねしてください。

[842: マンション検討中さん]

メイツ待ってから比較して選んだ方が良いね

[843: マンション検討中さん]

インスタでモデルルームの写真出始めてるね。まだ枚数少ないけど

[844: マンコミュファンさん]

>>841 匿名さん
明日確認してきます

[845: マンション検討中さん]

GW中にマンションギャラリーに行きました。
シアターの完成度の高さに感動して終始ワクワクすることができました。
音楽が小室哲哉さんなんですね（笑）

[846: 匿名さん]

>>845 マンション検討中さん
行きたくなる～。
イメージは重要ですね。夢を買うようなものですからね。

[847: 匿名さん]

>>846 匿名さん
夢を買うのですか?こういう物こそ現実的にいくものでしょう

[848: 口コミ知りたいさん]

つむばで夢を買う。素晴らしいじゃないですか。
しかし、MGできたのにイマイチ盛り上がりませんねぇ。

[849: 匿名さん]

少なくとも、ここは他物件にない特色があるようには思う。

[850: 通りすがりさん]

>>848 口コミ知りたいさん
買わない連中が暇つぶしに板に寄生してるだけですからね

[851: 匿名さん]

購入希望層がドミナントにならないのは、何か理由があるのかしら

[852:]

ここの書き込みと売れ行きはあまり関係ない。
書き込んでる人の大部分は真剣な購入検討者ではないし、ＭＲ訪問者の９割は購入しないからネガ書き込みが多くなるのは必然(と某ブロガーさんも言ってる）。
第1期でどれくらい供給できるかで人気度がわかるだろう。

[853: 匿名さん]

>>847 匿名さん
現実的？なら、新築は無い。新築プレミア含みで夢であり、自己満足でしょう。

[854: 検討板ユーザーさん]

これは個人的な予想ですが！
つくば・土浦市民は安い物好きだから第1期からかなりの数で申し込みあると思いますよ。

[855: マンション検討中さん]

私も連休にモデルルーム行きましたが間違いなく売れる気がします。沿線含めて複数物件を一年前から見てますが、ここまでバランスのとれた物件はないと思います。第一期に購入希望してますが抽選にならない事だけ願ってます。

[856: 周辺住民さん]

バランスはいいよ。
500戸あるから完売するかわからんけど。

[857: マンション検討中さん]

特定の間取りは多くの要望が既に出されていました。

[858: マンション比較中さん]

個人の価値観はあるでしょうけど、似たような同じマンションを検討してて高額な駅近物件より、安価な駅遠物件を私は購入したいですね。
東京なら駅距離を重要視すると思いますが、つくば市の住人の意見として、そんなに重要なことではなく共用部や間取り・価格を優先してます。
「高い」と感じた時点でその商品を検討するるのは止めておいた方がいいと思います。

[859: 匿名さん]

ダメ元で2900万円の3LDKを申し込んで、落ちたら周辺中古との比較でいいと思うんだけど、皆さん中古嫌いなんですよね。

[860: マンション検討中さん]

2900万円の3LDKの部屋って、どちらの棟の何階の部屋か分かりますか？
モデルルーム行ったとき聞いたけど、「あとで確認してきますね～」ではぐらかされ、結局聞きそびれてしまって。

[861: 匿名さん]

>>859 匿名さん

ただの見栄というか、人生で一番高い買い物が人のお古っていうのが嫌なんですよね。どうせなら新築に住む人生がいい。賢くはないと思いますが。

[862: 匿名さん]

駅近マンションに比べて4～5分多くかかるけど1000万円以上安く住めるなんて魅力的ですな。

[863: 匿名さん]

MRに行かれた方が

ビリーズヴィラでのスタート価格は3,400万円スタートだったと思います。（2LDKのお部屋です）

とありますが言うほど安いですか?

[864: 匿名さん]

2400万円台スタートなのは間違いないので安いのでは。

エアリーとブリーズで同じ2LDKで本当に1000万円差があるとすればちょっと不可解（おそらく同じ低層で）。マンションギャラリーでしっかり確認したほうがいいかも。

[865: 評判気になるさん]

>>864 匿名さん

2400万の部屋って本当にあるのでしょうか？

[866: 匿名さん]

大規模マンションだと同じ間取りでも向きによって500万以上差を付けるのは普通にあります。西向きのエアリーは道路沿いなのでもっと差を付けるのではないでしょうか？
大規模マンションは差を付けて早く完売を目指します。ただ、南向きはやや割高に設定される事が多いです。中古で売る時は新築価格ほど差は付かなくなります。

[867:]

>>865 評判気になるさん

HPで明示してるので、ないとエライことになります。
だから3LDK 2900万円台もあるはず。

>>866
ブリーズ3400万円台から、と書き込んだ方は、エアリー・ブリーズの差はおよそ坪20万と書き込んでます。65㎡だと約400万円だから、計算が合わないんですよね。
ブリーズが2800万円台から、なら合うんですが。
第1期供給予定の住戸の中ではブリーズ最安3400万なのかな、と推測してます。

[868:]

件のコメントからのコピーです。>>783

>広告にある2,900万円台は残念ながらエアリーヴィラにしかありませんでしたので、ビリーズヴィラでのスタート価格は3,400万円スタートだったと思います。（2LDKのお部屋です）

これを読むと、「広告の2900万円台」との比較をしてるので、同じ75㎡の部屋（2LDKがちょっと？ですが）での比較かもしれませんね。
それだと価格差は500万円で大体合いますね。

[869: マンション掲示板さん]

良いマンションと認めよう。

[870: 匿名さん]

MRに行った方が価格に対してポジティブの意見がないのは気になります。第一期は3400万～なんでしょうか。

[871:]

>広告にある2,900万円台は残念ながらエアリーヴィラにしかありませんでした

だそうですよ。
2400万円台も要望書出せば売ってくれますよ、きっと。

[872: マンション掲示板さん]

>>870 匿名さん
3400からでも破格の安さですよね

[873: マンション検討中さん]

サウナのような使う人は使うけど使わない人は一回も使う機会のない共用施設を無しにする事はできないんですかね。。それとも収益性が高くて修繕費の足しになる？？？？

[874: 匿名さん]

>>872 マンション掲示板さん

そうですか?駅近でもないつくばのマンションのおそらく低層の価格ならこんなものでは。

[875: マンション掲示板さん]

>>874 匿名さん
センチュリーの中古は新築時よりだいぶ上げてきてますよね

[876: 周辺住民さん]

これまでの分譲価格からしたら2ldkで3400万円からは強気だよ。
価値があると思ったらかったらいいじゃない。私は買わないがね。

[877: マンション検討中さん]

最上階でも4000万円未満ありましたね

[878: 匿名さん]

>>877 マンション検討中さん

部屋の大きさと棟はどこですか?

[879: マンション掲示板さん]

>>874 匿名さん
最近高い物件が多くてみんなマヒしてるんだよ。でも資材高騰とかでどのくらい待っても下がらないんじゃないかと最近思い、悩んでいます。

[880:]

センチュリーの分譲時平均坪単価が180万円。
ここは、エアリー160万・ブリーズ180万とのことだから、建築コストの上昇を考えたら「思ったより安い」ということでしょうな。

[881: 名無しさん]

私はここを契約します。同じく住まわれる方よろしくお願いします。

[882: 周辺住民さん]

どのみち待ったところで住宅価格はたいして下がらないですよ。
金をバラマキすぎた。

[883: マンション検討中さん]

>>878 匿名さん
記憶が定かではありませんが、A棟真ん中あたりだったと思います。

[884: 周辺住民さん]

間取みると玄関が狭いなぁ…

ファミリー（子供２，大人２）だと、ここなら何平米以上ほしいところですか？

[885: マンション検討中さん]

Instagramが更新されてますね。

https://www.instagram.com/tsukuba_well_being_project/

モデルに実際に行かれた方がいましたら、率直な感想など聞きたいです。

[886: マンション比較中さん]

>>884 周辺住民さん
75㎡以上は欲しいところですよね。105㎡は魅力的です。

[887:]

>間取みると玄関が狭いなぁ…

中住戸の話ですかね。
長谷工の田の字だと、玄関は幅が狭くて奥行きは結構ある、という形になります。長谷工である限り仕方ない。

[888: 匿名さん]

同じ長谷工のテラスもハイムも見に行きましたが、玄関の大きさ考えると子供１人が限界かなと。なんなら夫婦だけでも狭く感じると思います。

[889: 周辺住民さん]

>>888 匿名さん
玄関収納のこと？

[890: 周辺住民さん]

>>885 マンション検討中さん

テラス、メイツ、ウェルビ、ハイムとあるけど、
駅距離気にしないならここは買い。

[891: マンション検討中さん]

駅徒歩10分って書いてあるけど、A3やA4出口から測ると900mはあるけど。。
どこか斜めに測ってんですかね？

[892: マンション検討中さん]

つくば駅だとどんな道を使っても14分1kmって出ますね。ペデストリアンデッキ（笑）を通らないので信号待ちがありそうですね。公式サイトに徒歩分数書いてないんですね。
GoogleMapで歩いてみましたが、なにがペデストリアンデッキやねんは置いておいても、ここより立地のよさそうなところに、今すぐ建て替えられそうな超ヴィンテージなお建物が数十棟ほどあるんですね。夜道は大丈夫でしょうか。
なんかネガっぽくなりましたが、真剣に検討しています。

[893:]

駅徒歩分数は久々の話題ですね。
>>52 さんによると

>敷地の北西の角（学園東交差点側）から（中略)駅A3出口まで799mとなりました。

だそうです。

[894: マンション検討中さん]

>>893 　さん
なるほど、有難うございます。斜めに引っ張ってギリギリですね。

[895: 検討板ユーザーさん]

GoogleMapの航空写真を見るとウクライナ感があるのですが、周辺一帯のアレはどうなっているのでしょうか。

[896: 検討板ユーザーさん]

大通り2面に挟まれていますが騒音はどんなものでしょうか。

[897: 検討板ユーザーさん]

つくばから東京まで45分と甘く見ていたら座れないんですね。ためになりました。
GoogleMapを見ると田んぼ？の真ん中なんですね。新鮮な野菜が買えたり体験農業も出来るでしょうか。
あと、せっかく安いんだから共用施設棟は要らないと思ってしまいます。維持費もカリッカリならすごい良かった。
今週MRの予約が取れました。楽しみです。

[898:]

通勤時は秋葉原まで57分だそうですよ。座らないと厳しい。
共用施設は、大規模だと　共用施設豊富による集客力＞管理費増による客離れ　ということなんでしょうか、共用施設を充実させて売る物件が圧倒的ですね。

[899: マンション検討中さん]

大通りのうち騒音が酷そうな土浦学園線に面してるのは駐車場だけなので気にすることないですかね。この交差点は交通要所になっているので騒音が気になるところではあります。

[900: マンション検討中さん]

>>898 　さん

なるほど。共用施設がないと周りに本当に何もないので、生活できる実感が湧かないかもですね。

[901: マンション検討中さん]

どの部屋も玄関扉を開けたらリビングまで丸見えなつくりはTHE長谷工って感じですね。

[902: 匿名さん]

つくばは全部ザ・ハセコーです。
都心の小規模低層マンションかタワーマンションを選びましょう。

[903: 匿名さん]

>>902 匿名さん
買えるかな？

[904: 匿名さん]

中古で敬遠されるのは50戸以下の小規模、機械式駐車場、タワーマンション。
どれも長期修繕費が高いと言う共通点がある。
ここは当てはまらない。

[905:]

タワマンは当てはまらないな。
というか、都内だと全部当てはまらない。
つくばだとそうかもしれないけど、タワマンってあったっけ？

[906:]

リセールバリューについてはここのHPの規模別の棒グラフのデータでおおむね正しい。
500戸以上のここはリセールは良いだろうと期待できる。
一方で「50戸以下が最も不利」というわけでもなく、実は100-200戸ぐらいがリセールが低い、というのがわかる。

ただし、このデータは「首都圏」のものなので、つくばで適用できるかどうかはわからない。

[907: マンション検討中さん]

エアリーヴィラ　3LDK(75㎡程)の1期はいくらからあるのでしょうか。
HP上では2900万円台からとありますが。
モデルルーム行った方教えてください。

[908: マンション掲示板さん]

>>907 マンション検討中さん
買う気があるなら是非モデルルームへ。

[909: 買い替え検討中さん]

>>906 　さん
500 戸以上は都心のタワマンが引き上げているのでしょうかね^^;

[910: マンション検討中さん]

>>905 　さん
みどりの駅前に立ってるライオンズタワーが一応つくば市で1番高いマンション、タワーマンション？だと思います。ちゃっかり免震でもあったかと。

[911: マンション検討中さん]

>>910 マンション検討中さん
駐車場もタワーだったので検討外になりました。

[912: 通りがかりさん]

>>909 買い替え検討中さん
実情はそうらしい。一方で田舎の大規模は安い部屋があるのでそれは価格が維持されやすいというのがあるらしいけど、全体的にみたら駅から10分の時点で資産価値に期待するのはどうかと思います

[913: 匿名さん]

まあでも資産価値というか資産維持性は分譲価格が割高か割安か、に依存しますからね。
ここはそこそこ期待できるのでは？
駅徒歩5分以内でも分譲価格が割高だと資産維持性はさほど期待できません。

[914: マンション検討中さん]

先日、モデルルーム見学に行きました。
説明を聞いていて、物件の価格はこんなもんかなと思いましたが、毎月の管理費が高い印象だったのですが、こんなもんでしょうか？

[915: マンション掲示板さん]

>>907 マンション検討中さん
行ってきました。
全部の価格はわかりませんが、エアリー75平米三階で3500万円台でした。一階、二階で3400万円台くらいではないでしょうか。ブリーズヴィラはそれより面積も広めで高いです。

なんだろう・・・期待しすぎてたのか、思ったより割安感がなかったです。

[916:]

>>914 マンション検討中さん

ハイムスイート春日の管理費は200円/㎡のようです。
共用施設やサービスの違いを勘案して高いか安いか考えればよいのでは。

[917: 匿名さん]

>>916 　さん
何平米あたりいくらは関係ないでしょう。
結局は月にいくらか。

[918:]

>>917 匿名さん

?
管理費は一般的に専有面積に比例するので、その評価には㎡単価で行います。
ハイムスイートは80㎡で16000円ということ。単純な掛け算です。

915さん、ウェルビの管理費の㎡単価はおいくらでしたか？

[919:]

失礼。
918の　915さん→914さん　ですね。

[920: マンション検討中さん]

>>915 マンション掲示板さん
教えていただきありがとうございます！
3LDKでの2900~3400万円台はほとんどないようですね。。