つくばウェルビーイングプロジェクトってどうですか？

[匿名さん]

つくばウェルビーイングプロジェクトについての情報を希望しています。

公式URL：https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/

所在地：茨城県つくば市竹園3丁目1番地、2番地（地番）
交通：つくばエクスプレス線つくば駅徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.00平米～105.46平米　

総戸数：569戸（第１街区：366戸、第２街区：203戸）
駐車場：572台（自走式467台、平置105台（内、身障者用駐車場３台、荷捌き来客用３台を含む）
自転車置場：第1街区A敷地（西）：二段式下部スライド692台、サイクルポート20区画
計753台
　　　　　　第2街区A敷地（東）：サイクルポート127区画　C敷地：サイクルポート76区画（内10区画は専用庭隣接の専用区画）計203区画　二段式下部スライド692台+サイクルポート223区画
バイク置場：10台（A敷地５台、C敷地５台）

売主：西日本鉄道株式会社　東レ建設株式会社　株式会社長谷工不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スレッド本文を修正しました。R4.1.9　管理担当]

[2651: 匿名希望さん]

>>2648 検討板ユーザーさん
私が去年の９月頃にMR営業に聞いたときはカームも金額は変えません。って言ってましたが、そこから建築材料費の高騰のニュースとかがあったんで、（その前からそういうニュースはありましたが）へぇー。値段頑張るんだー。と思ってましたが、やっぱりダメでしたか。。

[2652: 匿名さん]

>>2650 マンション掲示板さん
竣工遅らせないと新築として販売できる期間が短くなっちゃうのでどこかで止めるんでしょうね。よく考えたら共用施設や駐車場作ってからだと建てられないとか？にしても一番早いのは謎ですね

[2653: マンション掲示板さん]

>>2652 匿名さん

カームですが、エアリーとブリーズの入居が始まってしまうと、大きな音が出る工事は難しくなるので、
先に箱は作ってしまいます、と営業さんが言ってましたよ。
外見だけ作って、中は後からなんですかね。

[2654: マンション検討中さん]

>>2653 マンション掲示板さん
確かにABは低層階の内装工事できてましたが、カームは伽藍堂でした。音は…入居のタイミングで正面の廃墟が工事始めて結局うるさいだろうと諦めてますが

[2655: 匿名さん]

このペースだと竣工後も売れ残ってるんだろうな。
カームの販売はいつごろからなんだろうか。

[2656: マンション検討中さん]

カームは東向きで、立地もあまり良くないのに、材料費の高騰で金額あがるなら、販売難しいんじゃないですかね。
駅からも1番遠くなるし。

[2657: マンコミュファンさん]

>>2656 マンション検討中さん
仮にカームが大量に売れ残った場合、管理費や修繕積立費は売主が払ってくれると思うけど、駐車場の料金は払ってくれるのかな。

[2658: 口コミ知りたいさん]

>>2656 マンション検討中さん
眺望が確約されていて土浦花火が見える立地がよくない？駅距離とかつくば住みの大半にどうでもいいこと。仮に竣工時売れ残っても困るのはデベだけ。来年から悪夢の◯主党政権再来で大不況が来るなら別だけどね。考えるだけ時間の無駄。

[2659: eマンションさん]

>>2657 マンコミュファンさん
大量にってさすがに妄想が過ぎません？可能性にゼロはないので想像するのは自由ですけど、そんな下向いて生きてたら人生楽しくないよ。あの不動産売りにくかった時期のお隣で、どれくらい売れ残っていつ完売したか調べてみては?

[2660: eマンションさん]

>>2656 マンション検討中さん
タイミング合わないので候補外ですが、同時に販売されてたら自分はカーム選びますけどね。東向って言うほど悪くないし、前が閑静な戸建て限定とか稀有な好条件です。つくばに住んでたら徒歩でどこかに行こうとはまず思いませんしね～

[2661: eマンションさん]

個人的にウェルビーは絶対ないですね。
駅から遠いとか無駄な共用がある以前にあの進入路は絶対ありえない。
毎朝長蛇の敷地内渋滞が発生することは明白です。
あくまで個人的意見ですのであしからず。

[2662: 匿名さん]

絶対ないなら書き込まずに覗くまでにしておくのがマナー。

[2663: 匿名さん]

>>2662 匿名さん
2661じゃないけれど、進入路やばい話は定期的に話されているし、そも、検討スレなんだからいいんじゃない？

[2664: 匿名さん]

ここは、絶対ないって宣言しにくる場所ではない。

[2665: eマンションさん]

絶対ないとか検討板で無駄に宣言する人は入居されないってことなので、隣人ガチャ検討者にはむしろありがたい情報ですよ。自分なら候補外の物件の板をチェックして書き込む時間があれば家族と有意義に過ごします。

[2666: eマンションさん]

時間ずらせば済む話。つくば勤めの人は勤務時間もフレキシブルな場合も多いし、東京勤めは朝車出さない。たかだか500戸程度でそんな状況になるかね。

[2667: eマンションさん]

どう考えても機械式待ちよりマシ。というか混みそうな時間は額沿線も混むからはずすのが常識。通学時間は危ないしね。それ以外は閑散とした道だよあそこ。

[2668: マンション検討中さん]

カーム買いたいと思ってるから、正直ネガキャンで盛り上げてくれるのは助かるw
まぁ朝のラッシュ帯に駐車場が激混みするのは明白で、そこはみなさん妥協して買ってるんじゃないかな。

[2669: 通りがかりさん]

>>2665 eマンションさん
その発想はなかった(笑)

[2670: マンコミュファンさん]

>>2660 eマンションさん

私も西向きよりは、東向きの方が絶対いい。
西向きは午後の西日で、夏の日差しと光熱費と大変そう。
東向きで午前中明るいのは気持ちいいです。

ただ、カームの場合、駅からさらに遠くなるのはちょっと気になりますね。

[2671: eマンションさん]

>>2670 マンコミュファンさん
ペデ通るならカームが一番便利ですよ？学園線沿いは信号がある分時間が読めませんので一長一短です。

[2672: 匿名さん]

住宅ローンの件ですが、提携ローンだと11万円も長谷工さんに斡旋手数料払うようなっているみたいなんですが‥
ネットで検索したら、銀行に手数料払うので、不動産には払わなくていいものだとだいたい出てきます。最近は、大手では請求しないともネットに書いてました。払わなくていいですか？と伝えれば払わなくてよくなるのでしょうか？

もし、節約の為に自分で直接銀行とやりとりし、長谷工さん通さずした場合、なんか別の項目で手数料払わなければいけないとなるのでしょうか？
確認した方やご存知の方いらっしゃいましたら教えてください‥

[2673: マンコミュファンさん]

>>2672 匿名さん
>>2535 や >>2537 にあるように、
提携ローンを使わずに提携先の銀行と個別契約して、ローン取次手数料を節約しつつ提携金利を享受することはできます。

[2674: 匿名さん]

カームとかは駅利用しない人は買うんじゃないですか。
購入者の大半はつくば市内の人みたいですし。

[2675: マンコミュファンさん]

>>2674 匿名さん
広域検討勢を狙っていたかと思ったのですが、そうでしたか

[2676: 匿名さん]

>>2675 マンコミュファンさん

広域検討者が思った以上に食い付かなかったのが売れ行き鈍った理由なんですかね？

[2677: 匿名さん]

結局、提携ローン使った場合に言えば11万円支払わなくて可能なのかが知りたかったのですが‥
また、提携外なら別途なんらかの請求をされるのか。
知ってる方はいらっしゃらないかなと。

[2678: 口コミ知りたいさん]

>>2676 匿名さん
売れ行きについて
営業さんに確認されました？？

[2679: 評判気になるさん]

>>2678 口コミ知りたいさん
>言えば11万円支払わなくて可能
一般に、契約前の値引き交渉の一環として打診するのはありですよ。
契約後に言っても、それに応じるメリットがデベ側にありませんよね。

個別の値引き交渉の結果は、特定にも繋がり得ますし、口外しない約束だったりするのでまだここには書かれないものかと。

「自分で個別に提携ローン先と契約するor提携ローン使わない」ならば、物件に係る価格と諸費用をデベに支払えば文句は出てこない(客がそれを実行に移すことを拒否出来ない)訳で、ローンに関してどんな融資手数料になるかは銀行との契約次第です。
それが出来ることは↑に書いてある通りですが、それと引き換えにローンの面倒ごとを全部引き受けることになります。あなたには難しい気がしますよ。

[2680: マンション検討中さん]

>>2677 匿名さん
そこまで初歩的な話はgoogle先生に聞きましょう。もう検索してたり、このスレで過去に書き込みあった裏技が読んで理解できないと言うことであればお勧めしません。リテラシーの高い方には難しくないですが、高確率でやらかしますよ。

[2681: マンション検討中さん]

>>2677 匿名さん
そこまで初歩的な話はgoogle先生に聞きましょう。もう検索してたり、このスレで過去に書き込みあった裏技が読んで理解できないと言うことであればお勧めしません。リテラシーの高い方には難しくないですが、高確率でやらかしますよ。

[2682: 口コミ知りたいさん]

まあ、新築マンションの値引きや便宜の交渉が可能かどうかとか、不動産売買には暗黙のルールも多いですし素人が疑問を持つ場面も多いと思いますよ。
ここは広域検討の一次取得者も多いでしょうから。

ただ「よそでやってるから」という理由だけで取次手数料を値引きするのは難しいと思います。契約前にそこを交渉してれば別ですが。
「いや、契約前に取次手数料のことなんか知らなかったから」と思われるかもしれませんが、「なので、次はそこまで先取り学習した上で交渉に臨んでください」ということになります。

すると、残る選択肢は自分で契約したローンで融資実行することです。それができることはレスの通りですが茨の道です。リンク先読むと玄人向けなのが分かると思いますが、できないことはありません。中古マンションや戸建ての売買契約なら素人が自分でやるのも普通ですから。
今、auじぶん銀行とSBIネット銀行が熾烈な低金利争いしてるので、そこを頑張れるなら得られる利益もあると思います。
https://twitter.com/takashishiozawa/status/1652903923630632960?s=20

[2683: 匿名さん]

>>2682 口コミ知りたいさん

自分でやるのは失敗した時のリスクも自分で背負うということですからね。


4月下旬予定だった第2期3次が未だに具体的ない内容が告知されてないままなのは、どうなんですかね？
販売延期なんですかね？

[2684: マンション検討中さん]

>>2537 のように提携ローンで話進めた上で、別途自分でローン進めて通ってから切り替えればそんなに心配要らないと思いますけどね。
デベもそこまで来たら腹くくりますよ。その段階で手続きに手落ちがあったら向こうも困りますから。
自分で情報収集や手続きを進められる行動力と理解力がありつつ、要所でしれっとデベのサポートも要求する（丸投げではなく）。そういうしたたかな人にしか勧めませんが。

[2685: 通りがかりさん]

直後に親切に引用までして教えてくれてるじゃないの…それ読んで分からないからって「結局知ってるやついないの」って煽るとかすごいな…隣人ガチャ怖すぎ

[2686: 評判気になるさん]

>>2684 マンション検討中さん
デベは全然困らないんじゃないですか?融資おりなくても契約者に一括請求するだけ。払えないでしょうから解約で手付丸儲けでしょう。竣工済み、戸建て、中古は引渡し日の日程の自由度高いし業者もサポートするから良いですが、何かあった時は生きた心地しないですね。

[2687: マンション検討中さん]

あのだから、提携ローンも自分の契約ローンも本審査通した上でやれば、って提案ですよ。
そこから先の段階で大したリスクは残ってないです。せいぜい、書類や手続きの不備で融資実行日がずれるってくらい。

仮に引き渡し3週間前にそんな事態が発覚したら、デベも渋々サポートするんじゃないですか、くらいの意味です。本審査通ったローンはあるんですから、手付金のために解約してまた売り直すというのも、全然困らないことはないと思います。
自己責任でやる以上は相手に迷惑かける前提でやるべきではないですけど、まあそんなトラブルも営業にとっては仕事のうちです。

[2688: マンション検討中さん]

提携ローン以外でも、自分でやることで節約できるものってなにかありますか？
あとはインテリアオプションくらいですか？

[2689: 検討板ユーザーさん]

「新築マンション購入　節約」とかでググって欲しいですが、有名なのは登記を自分で行ったり、ネットで安い司法書士に依頼することですね。デベには嫌がられると思いますが。

ローンの話と同様に、まるで中の人が見てるかのように否定されるかもしれませんがw
別にええやんw 消費者の権利じゃ

[2690: 通りがかりさん]

ネット情報ですが
「国土交通省の見解で名目に拘らず処分対象に（令和４年４月２８日付法令参照）「通常の仲介業務の一部だと見解示した」

令和元年8月30日国土交通省告示第493号第2条から第8条には、報酬として受領できる業務内容を規定し、第9条では受領できると規定している業務以外での報酬の受領を禁止しています。
つまり、「ローン代行手数料」は消費者に対する根拠がないものなので請求するのはコンプライアンス的に問題

といった内容が散見されますが、どうなんでしょうねー

[2691: マンション検討中さん]

>>2677 匿名さん は「提携ローン利用のサポートを受けつつ、取次手数料の11万を値切れるのか」を1つ目の質問に挙げていて、それに対する明確な答えはまだなかったと思います。
なので >>2690 を読み上げてまけてと迫れば良いと思います。

たぶん、自分でローン通す以上に担当との関係悪くなりそうな気がしますが、そこは初心者の面の皮でピュアな瞳で尋ねれば大丈夫かと。

[2692: マンション掲示板さん]

>>2688 マンション検討中さん
オプションをケチる場合も先行配管のエアコンはオプションがいいですよ。量販店で買っても設置を断られることが多いので。それより余剰資金はしっかり運用されてますか？(この手の質問をされる方は運用していないケースが多い気がするため念のため)　家と車が2大浪費なので、そこで無理してしまうと節約では焼け石に水ですから、変動金利0.5%/10年の上昇、資産運用利回り4%など厳しめに見積もったライフプランたてるのがおすすめです。金融資産に売却予想価格を足した額が負債を下回る期間がないことが分かれば不安はある程度晴れますよ。また単発の節約にたいした効果が期待できず、固定費や生活費を減らすことがいかに重要かもわかります。

節約に対してズレた回答かもしれませんが、大金とはいえ誤差に近い手数料やインテリアオプションを節約したいという焦りは、ライフプランがしっかり見積もれていないからではと思うのです(完全な私感です)。ただの倹約家の方でしたらごめんなさい。

[2693: マンコミュファンさん]

>>2691 マンション検討中さん
>>2677さんがトライしたら、後学のために是非レポートしていただきたいですねw

[2694: 検討板ユーザーさん]

そうそう。別に中の人でなくとも、そんなケチ臭いところを削らざるを得ないようなカツカツな人に入居して欲しくない訳よ。
だから自分でローン通す裏技とやらにも否定的になります。購入者としても。

[2695: 名無しさん]

カツカツだろうが、カツカツでなかろうが、払わなくていい物や価値が無いと思う事に払わないのは消費者として当たり前。

ケチではないし、誤差程度の金額ではない。

そもそもここは高額なガス給湯器リースなど、消費者にとってデメリットであり、販売者の利益になるような諸費用が多い。

この地域の中では価格の安さで選ばれる物件。余裕がある方はレジェイドのように即買いする。

本来は斡旋手数料は不要じゃないかという声に、非提携ローンを使うのを裏技と押し付け、植え付けるのはいかがでしょう。裏技ではありません。選択は自由なだけ。

[2696: マンション掲示板さん]

大丈夫。言われるがままに値引きや交渉なしで購入してしまった人の僻みも入ってるから。

[2697: ご近所さん]

ここは、親からの援助してもらった場合、贈与税の免除は受けられそうですかね？

[2698: マンコミュファンさん]

いろんな感性の人がいますね。僻み(?)のようなレスは自分には見当たりませんが…その上で、取得価格の1%にも満たないところを節約する必要がある状況なら心配だなと率直に思います。金利が多少上がるだけでも破綻しかねないレベルですから…

いずれにせよ物件毎に決まっている類の話ではないので、こんなところで質問してないでググった方がいいですよ。贈与税の話もしかりです。(同じ方かな?)

[2699: eマンションさん]

>>2697 ご近所さん
免除される物件などない。非課税限度額知りたいから省エネ基準を満たしてるかという意味なら満たしていない。

[2700: 検討板ユーザーさん]

最新の販売状況と価格表です

https://twitter.com/dj6ckb/status/1653624155026366466?s=46&t=WfLpiNJHV...

[2701: 匿名さん]

>>2700 検討板ユーザーさん
数え間違えなければ
商談中が7住戸
先着順が30住戸
GWで多少減っているかもしれませんが、4月下旬予定だった第2期第3次に入るのは当分難しそうですね。

[2702: eマンションさん]

1年弱前でこれならまぁ上々な方かな？BFとBJってアルコーブありのクランクインだから需要ありそうなものだけど残ってるんですね。BFはエレベーター前だから不人気として、BJは間取りの問題?

[2703: eマンションさん]

営業さんの言うことなので真偽はわからないですが、次期以降ってところも上層階は内々予約済みがいくつかあるらしいですね。

[2704: eマンションさん]

>>2698 マンコミュファンさん
なるほど、マンション買ったらその1%にも満たないような、スーパーで値札を見ることもしなくなると。。。
あっちの卵が安いとかやってる家庭は、金利上昇で家計破綻が心配なんですね。

[2705: マンション検討中さん]

>>2697 ご近所さん
省エネ住宅に該当するかどうかで、非課税枠が変わるのでどっちになるのかを聞きたいのだと思いますが、
そもそも2023年で住宅取得等資金の贈与は終わる見込みっぽいですね。
https://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00322/

省エネ住宅に該当する新築マンションはメイツだけで、テラスも該当はしなかったかと。ここは住宅ローン控除の上限にも関わります。

[2706: 名無しさん]

>>2704 eマンションさん
スーパーで値札は見るでしょうてwそんなとんでも理屈でドヤられても…ね。

マジレスすると、支出に色はないので生活費5%節約するのとマンションで0.3%節約するのは人生トータルでどっちが効果的かって話です。イメージしやすいように噛み砕くと1日100円節約を35年続ければ130万。前の人が言ってた単発の出費を頑張って削っても焼け石に水だから生活費削れってのはそういうことでしょう。
それに現金利で試算してギリだとローン破綻リスクあるのは事実だと私も思いますよ。この30年上がらなさすぎて想像しにくいんでしょうけど、これ以上下がる余地はなく政府は長期スパンで上げようとしてるんですから。

色々な人が色々な持論を書き込んでくれているので勉強になって良いですね。

[2707: マンコミュファンさん]

>>2705 マンション検討中さん
そうなると、頭金払うために今年中に贈与してもらった場合はどうなるんでしょうね？

[2708: 評判気になるさん]

うわぁ..石を投げたら博士に当たるといわれるつくばの民はすぐ計算して指摘してきそうだから、営業さんも滅多なこと言えないですね。大変そう。やっぱり住民にも理系が多いんですかね。

[2709: マンコミュファンさん]

>>2706 名無しさん
ローン取次手数料などを節約することについて、家購入で無理をしているなら焼け石に水だとか、1%にも満たないところを節約する必要がある状況だとか、現金利で計算してギリだとか、レッテルを貼ろうとしている印象を受けますよ。
高所得者ほど格安SIMを使ってるデータとか知らないのかな(実際は情報感度の差だと思いますけど)

[2710: eマンションさん]

イニシャルコストで1%分違ってくるなら嬉しいけどな。母体が数千万だから金銭感覚狂うのかもしれないけど数十万あったら良い家具買えるよ。
あとは自分での手続きが面倒なのも事実だからその手数料として妥当に思うかどうかなだけかな。

[2711: マンコミュファンさん]

>>2706 名無しさん
マンション購入で節約する人は、一事が万事、大きな買い物でも同じように節約しますよ。
マンション購入の方だけ単発に扱うのはフェアじゃないですね。それにスーパーの例えに返すなら、1日100円=月3万円の節約は過大ですね。

あと、このローン取次手数料があると家が買えないと言ってる訳じゃないですから、質問から邪推して家計破綻を煽るのはどうかと思いますね。
そもそもこの物件の性質上、ローン取次手数料にかかわらず家計がカツカツの人は一定数いると思いますよ。

[2712: 名無しさん]

>>2711 マンコミュファンさん
3000円/月

[2713: 名無しさん]

>>2708 評判気になるさん

それはひと昔前のイメージだと思いますよ。今は普通の移住者が増えてると思います。

手数料ケチるのが悪いとは言いませんが、それは最初から最後までの流れと手続きを自分自身で理解してる場合だと思いますね。
人に聞かなければどうしたらいいか分からない人は、任せてしまった方が賢明です。

[2714: マンコミュファンさん]

>>2709 マンコミュファンさん
リテラシーが高くて節約をする系の人はこんなところで聞かないのでは？おっしゃる通り情報感度の差だと思います。

[2715: 匿名さん]

いつも思うけど、
〇〇はこういう人っていう決めつけが酷すぎるね。

[2716: マンション検討中さん]

>>2711 マンコミュファンさん
この物件の性質上とは? フォローするように見せかけて盛大にこの物件の検討者を見下されてますよね。

問)100x30 答)3000
極めて低く見積もった仮定に見えます。単発はフェアじゃないとか毎日マンション買うのですか？意味が分かりかねます。毎月返済だという意味なら11万を35年で割ったらいかがでしょう。

家計を圧迫するようなザルな資金計画はおすすめしませんが、それも個人の自由です。家計が火の車で節約したいなら有効な節約が何かを調べる、11万浮くならラッキーくらいの意図なら手間に見合うと思えばされればよいと思います。

[2717: 評判気になるさん]

ウェルビーイングなんやからみんな肩の力抜いてゆったりしなはれ。他所様は他所様や。焦りや恐れがあるんは己が見えてないか無理してるんちゃうか。家計見直しゃいくらでも挽回効くんやから家計簿とにらめっこしたらよろしいがな。家買うんは手段であって目的ではないんやで。身の丈に合ってると自信が持てたとこを気持ちよう買いなはれや～

[2718: 評判気になるさん]

ふらっと見に行ったら13階まで進んでました。少しだけ奥まっている成果せいかウエリスみたいな圧迫感もないので、木が植われば景観はいい感じかもしれません。遊歩道の橋渡ってくるとちょうど目線が2、3階という感じで、むしろ1階は目に入りにくい印象でした。供給待ちのブリーズ(通り側)とエアリーの南側を検討されてる方は先に現地確認した方が良さそうですね。

[2719: 評判気になるさん]

南側の筑波大宿舎跡地は何になるんですかね。条例で戸建も店も難しいし。営業さんがブリーズの中層以下の眺望は保証しないと明言してたので、入札で落としてマンションつくるつもりなのかもしれませんが。それにはちょっと中途半端な広さな気もします。
何でもいいので廃墟のまま放置するのだけは勘弁してほしい。

[2720: 評判気になるさん]

>>2695 名無しさん
給湯器リースは見ないふりで良いとマンマニさんが言ってる
https://twitter.com/mansionmania/status/1654011016701943808
> 給湯器リース：2750円
> (給湯器リース………は見ないふり見ないふりww)

[2721: 検討板ユーザーさん]

>>2720 評判気になるさん
ウエルビーは安さが売りなので、給湯器リースは無視できないかな、、

[2722: マンション検討中さん]

>>2721 検討板ユーザーさん
取り方変えて分譲価格を下げてるだけだから当たり前かと。近辺の相場に比べてEVすら無い駐車場代の設定もバグってるしね。ランニングコストを加味すると売りにできるほど割安物件ではないと思うけど、朝三暮四でも当人が気分よく買えるならそれでいいかな。

[2723: 評判気になるさん]

ウェルビは大丈夫でしょうか

世帯年収490万円で2600万円のマンションを購入、40代夫婦の後悔「修繕積立金が5年で1.5倍に……」
https://news.allabout.co.jp/articles/o/60143/
「当初の予定ではそのような話もなく知識もありませんでしたが、結局は購入促進のための住宅販売会社の思惑にだまされた形となりました」と語る男性。
「物価高騰のあおりを受けて、マンション管理会社がコンシェルジュの人件費増加に転嫁したり、修繕積立金額が予定に見合わないと脅される形で知らぬところでどんどん上がっていったりすることを懸念しています」と、管理費や修繕積立費の値上がりを怖れている様子。

[2724: 検討板ユーザーさん]

>>2723 評判気になるさん
ウェルビが大丈夫か、というよりもウェルビ購入者は大丈夫かでは？

物価の上昇にともなってランニングコストが上がっても、賃金も上がれば問題無し。
（即金でなくてローンであれば）事実上イニシャルコストが圧縮される。

[2725: eマンションさん]

>>2723 評判気になるさん
40代490万で賃金の伸びも期待できないのに買うなで終わり

[2726: マンション検討中さん]

世帯年収はどれくらいでこの物件を検討していますか（または契約しましたか）

600万未満
600～799万
800万～999万
1000万以上

[2727: 匿名さん]

契約者ですが、こちらの物件は適正価格だと思いました。16年前にもマンションを購入しましたが、その時は都内でも3600万円位で買える物件は沢山ありました。なので、つくばでこの価格は当時の感覚からしたら、妥当だと思いました。

[2728: マンション掲示板さん]

>>2717 評判気になるさん
本当にそう思います。費用に関して細かいことを必要以上に気にする方々はその方々のためにも購入しない方がいいのではないかと思います。
このマンションなら余裕持って生活できると思える人達が購入して欲しいと、思ってしまいます。

[2729: eマンションさん]

>>2728 マンション掲示板さん
世帯年収、800万円くらいは欲しいですね。

[2730: マンション検討中さん]

バブル崩壊後に急落した給料も物価もたいして上がってないのに、不動産価格だけはバブルを越えてるんですよね…とはいえ異常に低い金利のお陰で支払総額はたいして変わらないわけですが。目下のリスクはこれから金利が上がること。支払総額急増、中古物件価格下落(金利と反比例)。幸い植田総裁は賃金上昇を伴う物価上昇が金利政策見直しの前提条件と明言しているので、金利が低い間にどれだけ残債を減らせるかのチキンレースですね。

[2731: マンション検討中さん]

不安なのであれば固定金利が良さそうですね。
ちなもに変動金利で、5年と125%ルールがなるものを聞きました。変動金利金利上昇による利息負担は増えても、月々支払い額は5年間変動なさそうです。

[2732: 匿名さん]

5年125%ルールには意味がないという考え方があり、個人的には私はこれに同意しています。特に125%の方は今のアメリカを超えるインフレが起きない限り発動しません。
https://twitter.com/takashishiozawa/status/1568026175376879616
5年の方は金利激変緩和策として一定の安心感はありますが、返済を先送りにするだけなので、「固定金利で計算して変動金利で借りる」くらいのゆとりある返済計画を立てて「浮いた分を運用に回す」のが基本であり、5年125%ルールの有無をローンの選択に考慮する必要はないと思っています。
https://www.sumu-log.com/archives/52827/

元利均等方式では最初の10年で総利息の半分を支払うことになるため、残高の大きい初期の金利を低く利用することが重要です。
目先だけでも低い金利で元本返済が早く進めば、万が一将来的に金利が上がるようなことがあっても、返済額の増加を抑えることができます。 10年後、20年後の金利はそれほど重要ではありません。
https://mogecheck.jp/articles/show/Badj0Pn72M1029V6pZyY

[2733: 評判気になるさん]

>>2729 eマンションさん
年齢と昇給見込み、家族構成などによって全く状況が違うので、年収は目安になりませんよ。むしろ1000万超えて支払能力を見誤ったアラフィフの方が危ういですから。
2%/年の物価上昇、0.5%/5年の金利上昇、運用利回り4%、売却価格は20%減スタートで漸減、余剰資金の10%は使途不明金くらいの条件設定でちゃんとライフプランを立てることですね。
あと、125%ルールは返済月額の急上昇を避けられるだけです。裏を返せば元本が全く減らないわけで、破綻を先送りにして銀行のマネーマシンとして働く感じですね。
金利上がったら繰上入れて元本減らせばいいかくらいの余裕はほしいですね。

[2734: 評判気になるさん]

昔は頭金を最低20%入れるのが当たり前で、それが払えるかも１つの目安でした。ローン控除が大幅減でフルローンの魅力が落ちた今、頭金をしっかり入れられる物件を買うのもひとつですね。
もちろん超低金利なご時世なので、フルで借りて運用に回し、金利上がったら繰上返済するでもいいです。ただしそれは自分で出口を決められない短期運用のようなものなので「運用は余剰資金で」という鉄則を逸脱しているかもしれませんね。

[2735: 口コミ知りたいさん]

>>2732 匿名さん
スタートが超低金利で将来的に金利が上がるという前提であれば、元金均等で低金利のうちに元本を消化してしまうという考え方もできそうですがどう思われますか？

[2736: 口コミ知りたいさん]

>>2735 口コミ知りたいさん

住宅ローン減税の恩恵をうけて、その期間に資金をプールしておいて、
後でまとめて返そうと思ってますが、その考えはあまり良くないですか？

[2737: 通りがかりさん]

うちはモゲ澤の動画を見た上で、
・初期の支払いでひいひい言いたくないので、元利均等でいく
・長く団信の恩恵に預かりたいので、ローン減税が終わっても繰り上げ返済はしない
・バブル期のような高金利になったら考え直す
ことに決めました。

[2738: マンコミュファンさん]

>>2736 口コミ知りたいさん
ここはローン控除上限2000万10年の物件なので、10年後残債2000万以上は恩恵どころか利払負担がますだけです。

[2739: 匿名さん]

>>2735 口コミ知りたいさん
確かに、将来金利が上昇すると元金均等の方が金利支払額は大きくはなります。
ただ、多少上がったくらいでは大きな差にはなりません。
また元金均等は元利均等と比べると、毎月繰り上げ返済をするようなものなのですが、塩澤さん的には住宅ローンの持つ「団信の保障効果」「現金の運用メリット」を考えると繰上げ返済には否定的なので、元利均等を推しています。
https://twitter.com/takashishiozawa/status/1632659823732072448
ウェルビは満額控除されないものの、上記を踏まえて目先10年くらいは変動金利で繰上げ返済をしないくらいでも良いと個人的には考えます。

そもそも、少子化で人口が減少する日本において、金利が上がっていくのかというところも懐疑的です。(これは将来の予測なので様々な考え方があります。)
足元ではコストプッシュ型とはいえ日本にもインフレの兆しもありましたが(長期固定金利の上昇)、
https://twitter.com/takashishiozawa/status/1654403069504024577
> 日本経済には賃上げなどいい兆しが出ています。ですが、過去を振り返ると、先行していた欧米経済が崩れてしまい、日本が利上げどころではなくなってしまう歴史を繰り返しています。
>結局のところ、日本が欧米よりも先に景気回復しない限り、日本が利上げするのは相当難しいと思うのです?

仮に短期金利上昇局面を迎えたとしても、そのために運用しているはずの資産もあり、
>利上げ時点では賃金が上がっているはずです。ですので、それに対応できる原資が全く無いわけではないと思います
>また、銀行は審査金利3~3.5%で計算しており、その金利上昇まで耐えられる家計のみに審査承認を出しています。

[2740: マンコミュファンさん]

>>2737 通りがかりさん
王道の最適解のひとつですね。うちもそんな感じです。もちろん金利が上がって慌てないように余裕をもって資金計画をたててます。

[2741: 評判気になるさん]

>>2739 匿名さん
>少子化で人口が減少する日本において、金利が上がっていくのかというところも懐疑的です。
人口減少している国など先進国には多数あるわけで、こんなデフレが続く方が特異なんです。日本人のデフレマインドや倹約を好む国民性でしょうね。まぁそのうち上がりますよ。

それはさておき、元金均等はボーナス払いと同じく効果は薄いですから、選ぶだけのメリットがないのは同意です。

[2742: 口コミ知りたいさん]

元利均等の方が返済額が固定なので計算しやすいですしね。
ネット銀行なら繰上げ手数料も無料ですし、どうしてもやりたいとしても元利均等にした上でポチポチ繰上げ返済すればいいかと。忘れる時もあるでしょうけど、団信・運用メリットで必ずしも損には直結しないので

[2743: 評判気になるさん]

購入者です。
30前半1馬力で700弱ですが、新居に身を置く楽しみよりも返せるか不安の方がでかい。
あと、駐車場出入り口大丈夫かあれ…
平日朝とか激混みしそうだけど。

[2744: マンコミュファンさん]

終の住処にする訳じゃない人が多いと思いますので、いつか売る時まで返済進めて(大きく)残債割れしなければ大丈夫ですよ。額面の半分くらい返すつもりでいれば気は楽になると思います。

駐車場問題については、もう確認済みかもですが何度も議論になりましたので過去レスも検索してみてください。

[2745: 評判気になるさん]

課題は解決できるが、悩み不安は解消しないもの。似て非なるものです。
購入の可否はライフプラン立てれば判断できる案外簡単に答えがでる問です。悩み不安は何の役にも立ちません。既に皆さんが例示されてる設定でしっかり計算して課題を明確にし、対策(家計、運用、共働き)を考えてシミュレーションを繰り返すことです。本来は買う前にやることですが、30前半なら如何様にも修正がききます。

色々意見ありますが、売却価格と負債を加えた資産が一時でもマイナスになる計画ははじめから破綻していると思う位がいいです。予想を下振れるケースの方が多いですし、転居の必要に迫られても転居費用すら無く借金も返せない状況に陥りますから。今の不動産は高値掴みの可能性高いですから、この10年を見ていざとなれば売ればいいかは結構危険かもしれません。

ご参考まで。

[2746: 通りがかりさん]

「買ったマンションが値上がるのは当たり前」ではありません【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/55633/
マンションを買う際、多くの場合リセールバリューが強いのか弱いのかはわかります。もちろん市況の変化を的中させることはかなり難しいのですがその時点でどうなのかはわかります。

売る売らないは別にしても将来のリセールバリューを厳しめに予測して購入することはおすすめしたいです。

例えば5000万円のマンションを買う際、10年後に4000万円くらいになりそうだと手堅くリセールバリューを予測して実際には4500万円で動いたのであればそれはハッピーでしょう。

[2747: 評判気になるさん]

>>2744 マンコミュファンさん
「終の住処にする訳じゃない人が多い」とのことですが、そういうもんなんですか？
マンションって数年後にはどんどん出て行ってしまうものなのでしょうか？

ちなみに、そういう人って終の住処ってどこになるんでしょう？
有料老人ホーム？

[2748: 匿名さん]

郊外だと基本は15年は住むでしょう。
15年ぐらいで家族の年齢が変わり住み替えを考える人も出てくる。
30年で老後に入りまた住み替えのタイミング。
リフォームで対応するか住み替えるかは人それぞれ。

[2749: 匿名さん]

子育てのために買ったのなら、子育てが終わったら広過ぎますからね
住宅ローン控除も終わって、含み益が出てれば3000万円まで非課税ですし、新しくローン走らせて低金利&減税のおかわりもできます。

[2750: マンコミュファンさん]

どちらがマイノリティかは中古物件履歴で簡単にわかります。つくばに限って言えば住み替え前提の人はそれほど多くないですね。
終の住まいとできるかは管理・修繕でどれだけ良好な状態に維持されているかに大きく左右されます。資金計画が甘く管理費などが無駄だと騒ぐ人に住んでほしくないと願う契約者が多いのは、修繕管理費が徐々に上がるという常識も理解せず、値上げに反対し適切な維持管理・修繕計画が妨げられることを危惧している側面もありますね。