つくばウェルビーイングプロジェクトってどうですか？

[匿名さん]

つくばウェルビーイングプロジェクトについての情報を希望しています。

公式URL：https://nishitetsu-sumai.com/tsukubagrandvilla/

所在地：茨城県つくば市竹園3丁目1番地、2番地（地番）
交通：つくばエクスプレス線つくば駅徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.00平米～105.46平米　

総戸数：569戸（第１街区：366戸、第２街区：203戸）
駐車場：572台（自走式467台、平置105台（内、身障者用駐車場３台、荷捌き来客用３台を含む）
自転車置場：第1街区A敷地（西）：二段式下部スライド692台、サイクルポート20区画
計753台
　　　　　　第2街区A敷地（東）：サイクルポート127区画　C敷地：サイクルポート76区画（内10区画は専用庭隣接の専用区画）計203区画　二段式下部スライド692台+サイクルポート223区画
バイク置場：10台（A敷地５台、C敷地５台）

売主：西日本鉄道株式会社　東レ建設株式会社　株式会社長谷工不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スレッド本文を修正しました。R4.1.9　管理担当]

[2341: 通りがかりさん]

>>2337 マンション検討中さん
今のウエリスは部屋によって1000万円は値上がりしてますからね。デベは時代に恵まれませんでしたね。買った人は大成功

[2342: 通りがかりさん]

ざっくり原価を予測
2000万/部屋が概算の建築費:113.8億（569邸）
資材の高騰分はおしなべて15%程度:130.8億
土地代: 22,896.95㎡×17万/㎡　:38.9億
よって総原価:169.7億
169.7億÷延床面積45,766.31㎡ :37.1万/㎡

66.7㎡の部屋，共用部負担10%として
66.1×37.7×1.1=2741万・・原価
販管費や利益を30%見込むと現在の適正価格は
3916万で販売価格2900万　粗利5%
出血大サービスかしら

105.5㎡の部屋
105.5×37.7×1.1=4375万
販管費や利益を30%見込むと現在の適正価格は
6250万で販売価格5858万　粗利25%
大手デベじゃ即値上げ案件

やはり資材高騰が厳しい
小さめなお部屋がおとく
（間違えてたらごめんなさい）

[2343: ご近所さん]

この世帯数だったら共用施設はこんなもんじゃない、と思ってしまいました。200世帯でもパーティールーム（でなくても多目的に貸切して使える部屋）はあってもいいな、子供関係でたまに使っていましたがやっぱり便利。
本音的にはジムほしいけど、これもまた管理費が高くなると言う方がいるから地方のマンションでは採用されなかったのだろうな

[2344: 匿名さん]

車の出し入れについて色々と論じられていますが、NTT宿舎の時はどうだったかご存知の方はいますか？ウェルビとは違う導線だったのでしょうか？

[2345: マンコミュファンさん]

>>2344 匿名さん
NTT宿舎の時は、家族向け宿舎と独身寮があり、宿舎から出る道はウェルビーと同じところから出ていましたが、世帯数が違いすぎます。
平置きの駐車場がありましたが、混雑はそんなに気にならなかったです。

[2346: 口コミ知りたいさん]

ウェルビは価格が安いことに魅力を感じてますが、リセールバリューまで安くなってしまうと、駅近の高いマンションに比べでトータルコストで相対的に損かもしれないんですね。
ウェルビで値上がり狙えるかな？

「販売がコロナ以降の新築マンション」で中古のデータが貯まりつつあるけど、郊外・駅遠・小規模・マイナーデベは厳しい結果になってるな。(市況の平均以下)
https://twitter.com/soramame_kusa/status/1631984332746399744
こんなに市況が上がってるのに自マンションだけ上がらないと、同じグロスでリセール効くマンション買った人と資産が大きく変わってしまうね。

[2347: 評判気になるさん]

きちんと考え、騙されないようにしなければ

https://t.co/vOGysYTLMC

[2348: 通りがかりさん]

>>2340 マンション検討中さん
温泉は知らないけどジムはガラガラ。

[2349: 名無しさん]

>>2346 口コミ知りたいさん
ウェルビ選んだ人は損得で買ってないと思いますよ。
実需優先で買う人が多く、予算内で収まるグロスなのかが重要。

[2350: マンション検討中さん]

>>2349 名無しさん
予算内で駅近買えて実需リセールあった方がいいに決まってる。
予算無くて買えないだけ。

[2351: 名無しさん]

確かにセンチュリーの中古魅力的ですよね。まだ駐車場2台確保できるのなら。。

[2352: 検討板ユーザーさん]

>>2335 通りがかりさん
地元民をターゲットにするなら駐車場１台じゃ売れなそう。都会から引っ越してくる人に駅近（笑）都内通勤をゴリ押しで売ろうとしてるイメージ

[2353: 名無しさん]

>>2352 検討板ユーザーさん
駅まで徒歩圏内なのに、車2台も必要な理由って何でしょうか？
夫婦とも車通勤とかならわかるのですが、普段テレワークとか電車通勤だと1台あれば（なしで、カーシェアでも）十分だと思ってます。
そこまで2台持ちにこだわる理由が分からず。

[2354: マンコミュファンさん]

>>2353 名無しさん
田舎は1人1台は当たり前、東京近郊は車なし当たり前、の意識の差だと思います。
メイツのスレでも語られていますが、どんな生活をするかじゃないですかね。

[2355: マンコミュファンさん]

この物件は恩恵あるの？
https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/fcdb5ce48ef6d5653d464b92aab666...

[2356: ご近所さん]

駅まで徒歩圏だけど、日常普段の買い物、子供の習い事、もろもろが便利とはいえない立地だからなぁ。何かと車を出す機会が多そう。ご家族で住むなら２台もてれば無難といった感じかしら。

[2357: 名無しさん]

>>2355 マンコミュファンさん
気になりますね。2023年の建築確認は取れてるでしょうから2000万の10年間の減税枠ですかね。
長期優良住宅はないにしても省エネ基準を満たしてくれると良いのですが。

[2358: 匿名さん]

>>2357 名無しさん
確か現在つくばで建築中のマンションで省エネ基準を満たしているのはメイツのみですね。テラスは年内入居ですから3000万13年ですね。

[2359: マンション検討中さん]

>>2357 名無しさん
省エネないので、2000万円10年間です。

[2360: 名無しさん]

省エネの事、見学行ったときに聞くの忘れました。
営業担当に質問された方はいますか？

[2361: 検討板ユーザーさん]

>>2360 名無しさん
まさに上の2359さんが仰っていますが…
省エネではないと

[2362: 名無しさん]

>>2356 ご近所さん

あまり、自転車で歩く人はいないのでしょうか。
自転車よりも車？
車出しにくいから、近所のちょっとした買い物だったら、車出すのが一苦労な気がする。
たしか、レンタサイクルもあるって言ってたから、自転車需要があるのかと思ってたけど、そうでもないのかな？

[2363: ご近所さん]

>>2362 名無しさん

普段の細かな買い物でしたら自転車でも足りると思いますよ。運動にもなるし一石二鳥。取り出しが簡単な駐輪場があたるといいですね。

[2364: ご近所さん]

でも、ご家族の多い方などはかなりの量を買い出しされるでしょうか、やっぱ車でってなります。

[2365: 通りがかりさん]

子供1人ならまだなんとかなるかもしれないけど、この立地だと悪天候の日とか大変ですよ。茨城県つくば市って田舎だからね。。だから近くのデュオヒルズセンチュリー、デュオヒルズ竹園は2台持ちできるように作られたのでしょうね

[2366: マンコミュファンさん]

2台持ち必須だよ

[2367: 匿名さん]

1台で十分だよ

[2368: 検討板ユーザーさん]

何で2台？
夫婦仲悪いの？

[2369: ご近所さん]

意見は割れるよねぇ
だから センチュリーは駐車場150%なんだよ
たぶん（2台目欲しい人半分)

[2370: 通りがかりさん]

つくばは住みやすい街かどうかは車の有無で変わるってよく言われてます。
子育て世帯なら最低一台、2人ともつくば市内で勤務なら二台は必要。
2人とも電車通勤なら通勤が楽なように車一台で駅近マンションの方がいいかもしれません。
単身や高齢者なら自転車や車一台でもいいと思います。

[2371: 評判気になるさん]

車なしで生活している人の意見も聞きたいところですね。

[2372: ご近所さん]

とりあえず、ここのマンションで家族で住むなら２台もって置きたい。
夫婦で通勤に車を使わないとしても便利な立地でもないから、何かと不自由が生じそう

[2373: 匿名さん]

車２台なら、郊外の一戸建てでいいのでは？車２台必要なのにここに住む理由は？

[2374: マンコミュファンさん]

>>2373 匿名さん
そうだよ。　
だから北関東でマンション開発出来るエリアというのは
かなり絞られる。
茨城南部でもマンションが勢いよく建ってるの
つくば駅周辺ぐらいです。

[2375: 匿名さん]

素人が浅知恵で、このマンションはクルマ利用がどうだとかあーだこーだ分析しなくても、
それはマンション業者が土地を取得する前から
やってくれてることなので、
私はこう思うとかどうでもいい意見なんだよね。

[2376: 匿名さん]

あくまで平日ベースで考えると。
・夫婦とも車通勤なら2台必須（当たり前）
・夫婦の一方が電車など車以外通勤、なら1台で十分（もう一方が自由に車使えるし、むしろ2台あっても持て余す）
・夫婦の一方が車通勤もう一方が専業主婦（主夫）、だと判断が分かれる（2台あった方が買い物や通院等の選択肢は確かに増える。が、竹園地区なら店も病院も近隣にそれなりにあるし、子供の送迎などもどの程度生じるかはその時次第）
……全部当たり前の話ですが、こんなとこですよね。
休日の過ごし方はそれこそご家庭次第なので何ともいえません（旦那さんの趣味がゴルフ、とかだと車を一人で占有される可能性も高まりますし）。我が家だと休日に夫婦別々に遠出することは皆無なので1台で十分ですね。

[2377: マンション検討中さん]

玄関はスマートキーですか？

[2378: eマンションさん]

この立地で車1台しか持てないって完全に誤算でしょ？駅までだいぶ遠いよね..

[2379: 名無しさん]

>>2378 eマンションさん
「広域検討勢がターゲットなので。都会の人は大人1人に車1台の生活なんか想像つかないって」

[2380: 検討板ユーザーさん]

>>2376 匿名さん
車の話はここでまとめてもらってるので。
各家庭それぞれということで良いのではないでしょうか。

[2381: 匿名さん]

>>2375 匿名さん
全てについて言えますね。
素人が浅知恵で～私はこう思うとかどうでもいい意見なんだよね。

[2382: 匿名さん]

>>2378 eマンションさん
誤算って誰目線？
そういうので荒らすのやめてくれ。
自分の生活スタイルに合わなければ、
ここに居座らないで、
合うところに移動してくれ。
合わない人がぐだぐだ意見を言い続ける場所ではない。
分析めいたことはマンション業者がやって、
やった上で販売しています。

[2383: eマンションさん]

素人の意見が要らないなら、この掲示板見ない方が良くないですか？
だってここはプロでなく素人が書く掲示板ですから。

[2384: eマンションさん]

根拠のない言いがかりや嘘・出鱈目を書くのでなければ、ここは検討スレなのでネガティブな意見も検討材料になるものは許されていると思っていましたが…。
マンション業者の分析は好んで都合の悪いことは触れないので、素人意見とは言えメリットはあると思います。

[2385: 匿名さん]

買うか買わないかとか、プラス面マイナス面の意見なら良いのでは？ただ、このマンション販売全体を見て、
誤算だったかどうかというのは、
いろんな人が熟考して検討した結果である
売れ行きとかにあらわれるわけで、
そこで各々の判断すれば良いだけ。
それに関してぐだぐだ言ってスレを埋めるのはやめて欲しい。

[2386: 匿名さん]

この場所ではこういう生活スタイルが正解で、
それ以外は不正解みたいな
自分の価値観を他人に押し付けるような
書き込みも邪魔。

[2387: 前向き検討中]

>>2377 マンション検討中さん

昨年11月頃に見学したときに質問しましたが、営業の方もよくわかってない感じでした。
スマートキー？ノンタッチのキー？の説明資料はあるとの事でしたが外部には提示していない、現時点では対応するか未定と言ってました。また、対応するならオプションぽい話でしたよ。昨年の話なので参考までに。

[2388: 通りがかりさん]

>>2387 前向き検討中さん

竣工まで一年半切ってるはずなのに、仕様が固まってないんですかね？
ハンズフリーキーのエントランスのマンションに住んでると、ハンズフリーからノンタッチや物理キーに仕様落としたマンションに住むのは辛いものがあります。
専有部の玄関については仕方ないと思いはしますが、エントランスくらいはハンズフリー仕様にしてほしいです。
一度設置さえすればデメリットなしなので、ディスポーザーよりハンズフリーの方がないと欠かせないものになってます。

[2389: 匿名さん]

ハンズフリーは電池交換が必要らしい。
自分はノンタッチで十分。

[2390: 口コミ知りたいさん]

荷物などを持っていれば、ハンズフリーキーのありがたさは実感すると思います。

[2391: 匿名さん]

>>2389 匿名さん

ハンズフリーキーの電池交換はドライバー使って自分で手軽にできるレベルだよ。

[2392: 匿名さん]

>>2390 口コミ知りたいさん
あとは、子供いるとき、いちいち鍵を出すのはめんどい。

[2393: マンション掲示板さん]

たぶんテラスと一緒で、エントランスの電波は弱いと思うので、管理組合ができたらすぐに強くしてもらったほうがよさそうです。

[2394: 匿名さん]

まぁメイツ（標準）テラス（オプション）なのでウェルビーもオプションであるんじゃないんですかね

[2395: eマンションさん]

>>2393 マンション掲示板さん
電波を強くするのに、いくらかかりますか。ノンタッチキーでも良いという住民がいそうだから、変更はそう大変ですね

[2396: 検討板ユーザーさん]

>>2395 eマンションさん
デフォ両対応だそうなので、設定の変更を行うだけじゃないですかね、出張費はかかりそうですが。

[2397: 匿名さん]

ハンズフリーに対応してる住戸、してない住戸あると中古で売る時に面倒くさいことになりそう
オプション仕様が多いマンションの住戸だと、中古間の格差がはっきり出るよね
中古販売時期が被らなければ比較されないから困らないけど

[2398: 匿名さん]

>>2391 匿名さん

それが面倒。車のキーはドライバー要らないけど年1回ぐらいの交換がけっこうね。
ノンタッチキーはもう8年使ってるけど何もしてない。これいつまで持つのかね？

[2399: 評判気になるさん]

ハンズフリーキーは欲しいけど、コンシェルジュとサウナはいらないかな。

[2400: 名無しさん]

珍しい人もいるもんだなあ。
ちなみに電池が切れても、メカニカルキーで開けられるようにはなってますよ。

[2401: 匿名さん]

>一度設置さえすればデメリットなしなので

というコメントがあったので、一応電池交換がちょっとしたデメリットかなということ(ハンズフリーとノンタッチとの比較で)

[2402: 匿名さん]

>>2382 匿名さん
あなたこそ誰目線？笑
みんな自分が思った事言えばいいのかと。沸点低そうなあなたみたいな人がいるマンションは怖い。

[2403: 匿名さん]

ちなみに現在賃貸で住んでるマンションはノンタッチキーだけど、購入したマンションはハンズフリー標準。

[2404: マンション掲示板さん]

>>2403 匿名さん
その購入したマンションで実際にハンズフリーキー使ってみたら、手のひら返しそう。
本当ノンタッチキーが不便とは言わないけど、ハンズフリーキー使ってしまうとノンタッチには戻れない。

[2405: 検討板ユーザーさん]

上のグレードの住戸を購入したのに、ここに興味あるのが不思議。メイツ民かしら。

[2406: 匿名さん]

そういうもんすか。期待しよう（笑）

[2407: 評判気になるさん]

土浦民か。

[2408: マンコミュファンさん]

ディスポーザーよりハンズフリーといっているから、土浦では？

[2409: 通りがかりさん]

>>2408 マンコミュファンさん

>>2338のそれ自分だから別人です。
ハンズフリーマンションに住んでて、引っ越し考えて色々物件見てるところです。
土浦なら購入済みならもう引っ越してるだろうからそういう意味でも違うと思います。

[2410: 匿名さん]

>>2408 マンコミュファンさん

それ別人ね。
ちなみに私が購入したのは都内のタワマンだよ。

[2411: 通りがかりさん]

>>2338でなく、>>2388のミスでした。

[2412: 通りがかりさん]

>>2410 匿名さん

都内のタワマン買った人が、何でこの掲示板にいるの？
暇なの？

[2413: マンション検討中さん]

マンション購入には予算があって、メイツやテラスのような駅近マンションは買えないです。羨ましいですよ、正直。駅近マンション買えるなら買いたいですよ。
ただ、駅から少し遠くても、学区は竹園だし、予算内でつくばで新築分譲マンションを買うならここがベストです。

[2414: 検討板ユーザーさん]

230戸、おめでとう!

[2415: 評判気になるさん]

レーベンハイムとかミオカステーロとか中古も視野に入れれば選択肢広がるのに新築にこだわる人が多いのは何故なのだろう…。

[2416: 匿名さん]

>>2413 マンション検討中さん
通勤方法を教えていただけますか？

[2417: 匿名さん]

>>2414 検討板ユーザーさん
供給？

[2418: 検討板ユーザーさん]

>>2415 評判気になるさん
築20年近いし…。

[2419: マンコミュファンさん]

>>2418 検討板ユーザーさん
でもここより駅から近くて広くてスペックも良いですよ…。

[2420: 通りがかりさん]

>>2419 マンコミュファンさん
具体的にどのようなスペックが良いですか？

[2421: 無名]

>>2418 検討板ユーザーさん
そうですよね。10年後は築30年ですからね。
新築ならまだ築10年なわけで、この差を埋められるほどの仕様の差があるのか疑問ですね。

[2422: マンコミュファンさん]

ぱっと見だと躯体面では廊下側アウトフレーム、アルコープあたり？

[2423: 匿名さん]

戸建なら厳しいかも知れないけど、マンションなら余裕でしょ。
築年数高い方が下落率も低いし中古は中古でアリだと思うよ。

[2424: マンション検討中さん]

>>2421 無名さん
そうですね。私ならもうちょっと積んでテラスメイツにします。

[2425: 匿名さん]

積む予算無いことが前提の議論じゃないのか…？

[2426: 口コミ知りたいさん]

>>2415 評判気になるさん

築20年近くの中古を、仕様が良いと勧めてくるのはなぜでしょう？
20年前の仕様が今の仕様に勝ってるとは思えないのですが。

[2427: 口コミ知りたいさん]

昔3000万台で売ってたマンションで、20年ほどの中古が4000万台で売られていて、買いですよ！と言われてもイマイチピンとこない。
中古ならではの安さがあるわけでもないし、古いからリフォームとか考えると高くなりそう。

[2428: マンション掲示板さん]

築20年の中古は修繕積立金が2回目の大規模修繕に向けて足りてるのか、足りる計算で集まってるのかとか、そういうのちゃんと見ないと一括金求められたり、マンション購入後に一気に修繕積立金が跳ね上がったりと維持費が笑えない物件あるから…。
修繕積立金の値上げが嫌だから売りに出してる中古とかあったりするしね。
近年は大手を中心に以前より当初の修繕積立金を上げてきてる傾向あるけど、昔のマンションは…。
築10年や築浅でも長期修繕計画あったのに当初の計画通り修繕積立金上げていないマンションは、ババ抜きのババの地雷感あって避けたい…。

[2429: 評判気になるさん]

>>2427 口コミ知りたいさん

（売る側として含み益を利確できて）買いですよ。
（仲介する側として仲介手数料増えて）買いですよ。
（買取リフォーム販売側として高い利益乗せられて）買いですよ。

こういうのが混じってると思います。
本当に良質な建築で管理も住民の質も良い中古マンションや新築が建たないエリアや新築が中古価格とかけ離れて高いエリアなら、中古を検討に挙げるのも良い選択だと思います。

[2430: 通りがかりさん]

>>2426 口コミ知りたいさん
最新の新築マンションが20年も前のマンションの仕様に劣るなんて、にわかには信じられないですよね。でも現実にそういう事は起こります。

>>1626 マンマニさん、最近の新築マンションについて
>家電や車と異なり新しいのに退化しているというのが今の新築マンションなのです。もちろん進化している部分もありますが価格の値上がり以上の進化かと問われればそう感じることは滅多にありません。
>中古も安いわけではないですから過去より退化していようが新築がいいという方も多いですから、「いやいや中古のほうがいいでしょ」で終わらすことはまた違うなぁ～という考えで活動しています。

>>1378 マンマニさんウェルビ記事より
>数年前なら大苦戦でしょうけども今の時代であれば売れるのではないでしょうか。

「仕様も価格も素晴らしかったはずのウエリスが売れ残ったのは何故？」という問いの答えはこの辺にあります。「時代に恵まれなかったため」
マンマニさんの記事のとおり、もしもウェルビと並走してたら勝ち目はありませんでしたね。
ですが、市場には築浅を検討しない新築オンリーの客もいるので、ウェルビもなんとかなっています。

[2431: 名無しさん]

>>2430 通りがかりさん

ウエリスは築7年で、今話題になってるのは築20年もので別の話ではないでしょうか？
築20年の方が仕様がいいに対して、築7年のマンションを例に出すのはズレていると思います。
それとも築20年ものと築7年ものは仕様が変わらないのですか。

[2432: マンション検討中さん]

>>2430 通りがかりさん

20年前のマンションの方がよい仕様、というのは具体的にどういう点なんでしょうか？
今の新築は70m2程度が多数出ているのに対して、20年前は80m2が多数という部屋の広さの違いくらいですか？

[2433: 評判気になるさん]

20年近く前だと、ディスポーザーはないことが多いですしね。

[2434: マンション検討中さん]

>>2430 さん

中古を検討しなかったわけではないです。
中古を検討しましたが新築よりも高いので、だったら新築でいいか、となりました。

[2435: 検討板ユーザーさん]

20年前の中古って和室多いよね。
歴史を感じる。

[2436: 通りがかりさん]

20年前だと断熱とか省エネ周りも違いそうですよね

[2437: 無名]

当たり前ですが20年後には築40年になる訳ですが、つくば駅周辺で築40年のマンションてありますか？
都内近郊の駅近なら築40年でもそれほど値下がりせずに売れるかもしれませんが、つくば駅辺りだとどうなのでしょうか？売値で高い金額を設定しても、実際に売れるかは別問題ですよね。

[2438: 匿名さん]

100％個人の感覚でしかないですが、震災以前から建ってるマンションは見えないダメージとか残ってそうで、ちょっとだけ敬遠してしまいます。
もちろん物件次第でしょうし、必ずしも新しいものが丈夫とは限らないのでしょうが。

[2439: マンション検討中さん]

>>2437 無名さん
20年後のウエルビーの資産価値はあるのかな？

[2440: 口コミ知りたいさん]

>>2439 マンション検討中さん

逆に聞きたいのですが、20年後も資産価値がありそうなつくばマンションってどこになるのでしょうか？