大規模修繕工事 不適切コンサルタントの見分け方

[匿名さん]

大規模修繕工事コンサルタントを行う管理会社や設計事務所の中に、特定の施工会社が受注するように工作し、バックマージンを得る【不適切コンサルタント】の存在が指摘されています。

このスレッドはそれらの見分け方、特徴、対策を集めましょう。

[51: マンション比較中さん]

34と44です。勉強する理事会なら責任施工は良いですね。
営繕竣工まで理事会も期が変わりますので、特記仕様書と数量表（その元の劣化診断は当然）に興味すら無い住民理事会なら、業者選定も出来ませんので、現管理会社に「一任」もアリと思います。
NPOキックバックコンサルに公募談合で積立金をカラッポにされるよりマシです。

一任なら、現通常管理＝設計監理（現元請）＝施工管理（現元請）＝アフター（現元請）となり住民は楽で、皿管では、通常管理と設計監理（コンサル）と施工管理（コンサル仲介）とアフター（コンサルは立会すらしません。）とバラバラになりますが、それすら判らない住民が殆どです。

一任なら、現管理会社から出た見積一点に集中できます。
理事会がカネ無し数量表で別途費用（10万ぐらい）で見積り設計事務所に積算させ、それを元に一任の利幅20％ぐらいに抑えれば、それも良しの気もします。

[52: 評判気になるさん]

大規模修繕費、入札で１.６億円から４割抑制　大阪のマンション管理組合　
https://www.sankei.com/article/20210221-CZJQJ577HFK3XFWH2RUU6LHENE/2/

[53: 某コンサル社員]

>>52 評判気になるさん

この記事、あまりにもヒドイな、、、

あ、書かれてる内容ではなくて
書きかたのことです。
経緯や背景の書き方がヒドイ。
管理と監理も間違えてるし、、、

マンション大規模修繕工事費用の
ボッタクリについて書けば
それなりに注目されるでしょー、っていう
やっつけ仕事に感じるわ

[54: 匿名さん]

>>43　某コンサル社員さん
>中途半端な認識でゴチャゴチャかきまわす人が
>理事や修繕委員だったりして、
>知ったかぶりで大騒ぎすると
>結果的にその管理組合は損する場合が多いんですよね。

そのとおりですね。
（>>3　>>4　>>6　>>10　>>14　>>22　>>28　>>30　>>41　>>42 は同一人の投稿）

[55: 匿名さん]

>>53 某コンサル社員さん

具体的にどのあたりですか？確かに漢字は間違いですね

[56: 匿名さん]

大規模修繕の内部情報を事前に外部に漏洩されたらアウト。
組合内部有志で内密に計画から見積提出までを実施すること。
勿論管理会社等にも内密にしてください。

[57: 匿名さん]

しかし、工事費の概算予算は外部に漏れる可能性はある。
議案書に記載しなければならないからね。
全住民にかん口令を命ずるかね。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん
そんなことは当然でしょう。
つぎは見積依頼先業者の公表は内密にしましょう。談合防止。

[59: 匿名さん]

そもそも、大規模修繕自体、必要かどうかを見極めないと。ありき、になると、業者の養分になるだけです。

[60: 某コンサル社員]

>>55 匿名さん
経緯や背景をちゃんと説明していないので、記事中程にいきなり「数千万円もの借金を」なんて出てきて、なんのことやら、、、
おそらく、最初のお高い見積を提示されたときに、修繕積立金の残高が足りなくて、借り入れが必要な状態だった、ってことだと思いますけどね。

それと、監理業務を請けたコンサルですが、ちょっと安すぎる。
これだと工事会社からバックマージンをもらわないと、まともな社員による業務はやってられない。

[61: 某コンサル社員]

>>58 匿名さん

そうそう
新聞で公募するのもNGね。
いかにも公平に、オープンに、って
感じがするけど
工事会社同士での談合会議が始まるだけです！

[62: 某コンサル社員]

>>59 匿名さん

まさしくその通り！！

[63: 某コンサル社員]

>>57 匿名さん

そんなことしなくても
まともなコンサルに依頼しておけば
不当に高い見積なんてものは
出てきません。

[64: 評判気になるさん]

>>63 某コンサル社員さん

まともなコンサルはどこにいます？

[65: 匿名さん]

>>60 某コンサル社員さん


リンクがパート２になってますね。
こちらから読むと理解できるかと。

大規模修繕費、入札で１.６億円から４割抑制　大阪のマンション管理組合https://www.sankei.com/article/20210221-CZJQJ577HFK3XFWH2RUU6LHENE/

[66: 匿名さん]

>>64 評判気になるさん

まあ、コンサルも大概ですが、管理会社よりかはマシでしょう。
管理会社は毎月３０％以上、ぼったくりますすが、コンサルは管理会社のぼったくりを毎月１０％程度のぼったくりに抑えてくれて、コンサルは一回だけ、５０％ほどぼったくります。

[67: 某コンサル社員]

>>64 評判気になるさん
具体的社名は書くわけにいかないので、、、

コンサルに設計監理の見積りを依頼するときに、
工事見積りの妥当性はセカンドオピニオンで
確認します、と名言して、
実際に妥当性チェックを実施するの、というのが
良いかと思います。

セカンドオピニオンを依頼するのは
CIP、さくら、ソーシャルジャッジ、あたりが良いと思います。
ちなみにセカンドオピニオンを依頼すると、
自分達が別途業者選定をやり直す！っていう
提案をしてくる可能性が高いのですが、
それはお断りして、あくまでもセカンドオピニオンだけ、にすべきでしょう。

[68: 某コンサル社員]

>>65 匿名さん

ありがとうございます
これならわかりますね。
関西は首都圏よりもエゲツない！

[69: 某コンサル社員]

>>66 匿名さん

コンサルは50%も抜かないですよ。
相場でいうと、管理会社は大規模修繕工事費の10?20%、コンサルは5%?15%ですね。

[70: 匿名さん]

コンサルと建設業者はウインウインの関係ですよ。

[71: 某コンサル社員]

>>70 匿名さん

全部、とは言いませんが
かなりのコンサルと改修専門工事会社は
その通りだと思います

[72: 匿名さん]

ウィンウィンの関係というより、いつも一緒に仕事をしていれば
お互い顔見知りにもなる訳だから多少のことはしょうがないんではないの。

[73: 某コンサル社員]

>>72 匿名さん
顔見知りの多少、ではなく
会社として基本契約を結んでますよ

[74: 匿名さん]

協力会社はどこの施工会社も使ってるよ。
管理会社もおなじだよ。

[75: 某コンサル社員]

>>74 匿名さん

何を言わんとしているのか
分かりません。
施工会社の協力会社とか、管理会社の協力会社の話なんてしてないし。

公平な競争による業者選定を掲げるコンサルと工事会社が、組合のわからないところでつながっていて、その工事会社が優先的に仕事が受注できるように、なおかつ相場より高い金額で受注できるように誘導することは利益相反です。

[76: 某コンサル社員]

ここまでの流れとガラッと変わるけど
改修コンサルは事業継続性について
あまりに考えずに、刹那的な企業形態な気がする。

大規模修繕のスパンは10年以上、
鉄筋コンクリート造の建物の寿命は
ちゃんとケアしてあれば100年を越えるのに、
そのパートナーを果たすコンサル自身が
そういうスパンで業務を継続することを考えてなさそう。

[77: 某コンサル社員]

少なくとも
ウチは施工会社からの中途や
リタイア組ばかり雇ってる。

中途が悪いとは言わないし、
監理なんかはリタイア組のほうが
適任だと思うけど、
施工会社との繋がりが濃くなるし、
5年、10年しか考えてないような感じ。
今、売上が上がればいいや、って
雰囲気がある

[78: 匿名さん]

まさにそうですね
企業の継続性は考慮していない。
若手は続かないし、ほとんどが老人ホーム化している

[79: 某コンサル社員]

>>78 匿名さん

実は
ほんのひと握りのコンサルが
定期的に新卒を雇用してるんですよ

まぁ、その会社は
マンション大規模修繕コンサルの
専業ではないから、会社としての
考え方が根本的に違うんだろうな

そっちの会社に転職しようかな

[80: 匿名さん]

>>79 某コンサル社員さん
大規模修繕コンサルの専業は一級建築士でも素人ばっかりです。
中途入社で一級建築士を取るから、ハウスメーカー出身が多くて話にならないですよ

[81: 某コンサル社員]

>>80 匿名さん

ハウスメーカー出身はホントやめてほしい。
管理会社出身で文系の人のほうがよっぽど
信用できる

[82: 匿名さん]

コンサルタント募集の公募条件
資本金1500万以上とか、
一級建築士20人以上とか、
設定されてたら出来レースだね

[83: 某コンサル社員]

>>82 匿名さん
コンサル募集の条件って
組合が決めてるんじゃないの？
そこから出来レースってことは
コンサルと理事会がつるんでるってこと？

うーん
可能性が、無くはないけいけど、
理事会(もしくは理事長、修繕委員長とか)と
裏で事前に繋がるのは
難しいですよ
レアケースだなー

[84: 某コンサル社員]

ババ掴まないための
確率が高くて簡単なのは
マンション大規模修繕に特化したコンサルには依頼しないこと、だと思います。

[85: 通りがかりさん]

>>83 某コンサル社員さん

管理会社のアドバイス聞いて基準決めてますからね。
管理会社は自社で責任施工出来ない物件は、マージンを払うコンサルタントに誘導しますよ。

[86: 通りがかりさん]

>>84 某コンサル社員さん

新築の意匠設計もやってる大手もあるけど、若手社員を大規模に配置するから素人率はかなり高くなります。

[87: 某コンサル社員]

>>85 通りがかりさん
あー、そっちねー

そもそも、コンサル選定に係ることを
管理会社に相談しちゃだめなんだよねー

[88: 某コンサル社員]

>>86 通りがかりさん
確かにそうらしいですね
でも、窓口は
横柄でテキトーな玄人よりも
一所懸命やってくれる素人のほうが
良いと私は思います。

その会社、最近はマンション大規模修繕を
減らしているようですね
社員が減ってるからかな？

[89: 通りがかりさん]

>>88 某コンサル社員さん
自分は熱心な素人は修繕委員会の皆様と変わらないから、必要ないと思ってます。

熱心なプロが必須ですが、どこにいるやら

[90: 某コンサル社員]

>>89 さん

熱心なプロねぇ
居なくはないんだけど、
管理組合が金額でコンサル選定してるうちは
まぁ、出会えないでしょうね

[91: 匿名さん]

ちなみに、
売り上げの内、7割が大規模修繕工事の売り上げであること。
とか条件を付けるのは特定の会社を排除しようとしてる。
1億円の工事が何件とか設定した条件があるのにこの条件を付ける場合は、大手の談合出来ない会社を排除しようとしてます。

[92: 匿名さん]

あと、バックマージンを得る会社は業者選定で意中の会社に決まらない場合は、工事監理業務を辞退するよ。

[93: 匿名さん]

所属団体でわかるよ

[94: 某コンサル社員]

>>93 匿名さん
最近はそうでもないんですよー

[95: 匿名さん]

>>94 某コンサル社員さん
例えば？

[96: マンション比較中さん]

大規模修繕工事皿管のＮＰＯコンサルは、建設新聞の公募先を自分の事務所にし、
10社以上の営繕業者の応募が来たが、「理事会の皆様の手を煩わせない様にこちらで優良業者4社に絞り、他は断りました！この四社は優良で全ての会社と監理で仕事をしました！」と理事会に報告した。（後で調べると嘘だった、、、）

[97: 匿名さん]

>>96さん
おもしろいことやってるね。
応募業者を全て管理組合に報告しないこと自体めちゃくちゃだな。

[98: マンション比較中さん]

そのＮＰＯ法人代表は、理事会に一切の選定相談すらせず、10社を断り、4社リストを勝手に作り、喋り出した。
「この優良4社で現説し、近似値※が出たら、皆さんは迷うでしょうから、私（代表）が指でトントン！と判らぬ様に示してあげますよ！本来はやってはいけない立場なのですが、」フフフッ、と笑った。
彼ら（ＮＰＯ）の誤算は、その理事会と列席アドバイザーには、有資格者と営繕実務経験者が数人は居た事だった。
因みにその代表は、建築士、施工管理士、マン菅、宅建士すらも所持は無かった。
※既に4社談合キックバックで近似値なんぞはこの時点で出無いと判った。

[99: 通りがかりさん]

>>98 マンション比較中さん
仕組みを壊されて、脅迫状を送るような事務所もあるからね

[100: マンション比較中さん]

この皿管NPOの強み（理事会に対して）は、輪番制の前期理事会で、大規模修繕支援業務委託契約を締結し、劣化診断が成果物として出ている事だった。
（※前期理事長は約款すら読まず、他の理事は相談すらも嫌がり、NPOに単独で詰められ締結。しかし、当然に臨時総会で可決していたので、住民の総意となるのが区分所有法。）

98の見せ掛け公募時点で、数量表と特記仕様書は未完成で、理事会に提出すらされておらず、輪番理事会メンバーは素人集団で下を向き、プロが何人かいただけで、無資格NPO法人代表は、不勉強で権力欲だけの老人理事長をグリップしてけば、その他大勢の理事会役員は言いなり！と、舐め切っていた。