大規模修繕工事 不適切コンサルタントの見分け方

[匿名さん]

大規模修繕工事コンサルタントを行う管理会社や設計事務所の中に、特定の施工会社が受注するように工作し、バックマージンを得る【不適切コンサルタント】の存在が指摘されています。

このスレッドはそれらの見分け方、特徴、対策を集めましょう。

[41: 匿名さん]

施工会社と設計監理業者を分けるのを設計監理方式といいます。
つまり、設計と監理を別にするということです。
設計監理業者が所謂設計コンサルタントになります。

[42: 匿名さん]

^ 工事監理は、建築主・設計者側の職務であり、建築士法において「工事を設計図書と照合し、それが設計図書のとおりに実施されているかいないかを確認する」職務であると定められている。一方監理技術者は施工者側の職位であり、工事の（建築士法・建築基準法で定める意味の）監理ではなく管理を職務とする。

[43: 某コンサル社員]

あぁ、やっとちゃんとしたコメントが！

中途半端な認識でゴチャゴチャかきまわす人が
理事や修繕委員だったりして、
知ったかぶりで大騒ぎすると
結果的にその管理組合は損する場合が多いんですよね。

関心があって、ちゃんと考えたいなら
自分でしっかり調べて、
相手の話を聞いて、
その内容をまた調べる。
情報源はひとつではなく、複数にする。
公的機関(一般社団法人やNPOは公的機関ではありません)の情報を調べる。
そういうことが大事だと思います。

[44: マンション比較中さん]

2019年クローズアップ現代プラス「狙われる積立金」の例より
格安コンサル（皿管一級建築事務所）は、新築から13年分の積立金残金残らず、大規模修繕費に公募競争入札で決まりかけたが、疑問に思った理事会役員が、そのコンサル介さず直接工事業者（竹管）に相見積もりすると、初回で180世帯でコンサルは戸当たり＠200万円が＠100万円の半額となり、臨時総会で業務委託契約を解除する旨を伝えると早速、コンサルの弁護士から解約の内容証明が来た。

コンサル提示の業者の金額で、施工契約しなければコンサルを降りると弁護士から内容証明、、、正に脅しですよ。
もし解約すれば、契約違反で、施工金額の20％違約金を臭わせて来ますが、そもそも業務委託契約には違約金は無く、最大で業務委託費の支払いで終了です。

業務委託解約は、成果物（完了業務）のやったとこまで代金で解約です。
通常1.劣化診断、2.基本設計、3.施工業者選定（見積り段階で請負契約未決です）
成果物に納得出来なければやり直し、信頼関係失われれば、解約可能です。

このコンサルは、決定に臨時総会議決が必要と十分に知っていて、理事会でそのまま進めざる得ない方向で持ってきています。
ポイントは、理事会からの見積もり依頼で無ければた他社は見積りはしないので、
一般住民では無く、理事会（修繕委員会）が疑問を抱き、臨時総会を覚悟し行動した選択だったと思います。勿論、弁護士はその後は何も言ってきません。

番組内の悪質な大規模修繕コンサルは、一級建築士事務所（皿管）でしたが、
コンサルは、代表のサムライ資格（建築・施工管理・マン菅・宅建すらも）も不要なので、非営利団体（ＮＰＯ法人）もコンサルは名乗れます。

[45: 某コンサル社員]

>>44 マンション比較中さん
クローズアップ現代で紹介された事例は
関西ですね。
首都圏だと、中味はほとんど変わらないまでも、
表に見えるところは、もう少しマイルドかな。

ちなみに、とある正義の味方的アピールを
ガンガンに打ち出しているコンサルも
いくつかの施工会社とつながっています。
さらに言うと、そのコンサルは、
不適切コンサルに関する情報を
被害にあった(と言い張る)管理組合から
入手しており、その内容について
コンサル名を伏せて、自分のブログなどに
一所懸命書き込んでます。
正義の味方が
裏でマージンをもらっていることは
極めて悪質だと思います

[46: 某コンサル社員]

その正義の味方的アピールを打ち出してる
コンサルさんは
業務見積の際、
業者選定については
選定の過程で減額できた工事費用に
連動する成果報酬方式で見積もってきます。

一見すると、良心的で、
理に適ってるような気がするでしょ？

でもね、
その業者選定時に、最初の見積徴収段階に
１社でも裏でつながっている
施工会社を潜り込ませることができたら、
業者選定時の減額幅はコントロールできるんです。

あぁコワいコワい！

[47: 匿名さん]

>>46 某コンサル社員さん

コンストラクションマネジメント方式の会社ですか？

[48: 某コンサル社員]

>>47 匿名さん

CM方式でも業務をやった実績はあるようですね。

[49: 匿名さん]

相見積もりの取り方が悪いんだね。
相見積もりを取るときは、まず１社から見積もりを取る。
それを基に品名や型番等を残し、単価欄だけを消して他の
業者から見積を取る。
これをやらないとだめだよ。

[50: 某コンサル社員]

>>49 匿名さん

責任施工方式で実施する、ということで
組合だけで動くならそれで良いと思います。

ただし、このタイミングで大規模修繕が本当に必要なレベルの劣化が生じているのか、とか
最初に出てきた施工会社の見積項目や数量、仕様が適切なのかどうか、というところが
組合で判断できないなら
その部分だけを別途外部に委託したほうが
良いと思います。

[51: マンション比較中さん]

34と44です。勉強する理事会なら責任施工は良いですね。
営繕竣工まで理事会も期が変わりますので、特記仕様書と数量表（その元の劣化診断は当然）に興味すら無い住民理事会なら、業者選定も出来ませんので、現管理会社に「一任」もアリと思います。
NPOキックバックコンサルに公募談合で積立金をカラッポにされるよりマシです。

一任なら、現通常管理＝設計監理（現元請）＝施工管理（現元請）＝アフター（現元請）となり住民は楽で、皿管では、通常管理と設計監理（コンサル）と施工管理（コンサル仲介）とアフター（コンサルは立会すらしません。）とバラバラになりますが、それすら判らない住民が殆どです。

一任なら、現管理会社から出た見積一点に集中できます。
理事会がカネ無し数量表で別途費用（10万ぐらい）で見積り設計事務所に積算させ、それを元に一任の利幅20％ぐらいに抑えれば、それも良しの気もします。

[52: 評判気になるさん]

大規模修繕費、入札で１.６億円から４割抑制　大阪のマンション管理組合　
https://www.sankei.com/article/20210221-CZJQJ577HFK3XFWH2RUU6LHENE/2/

[53: 某コンサル社員]

>>52 評判気になるさん

この記事、あまりにもヒドイな、、、

あ、書かれてる内容ではなくて
書きかたのことです。
経緯や背景の書き方がヒドイ。
管理と監理も間違えてるし、、、

マンション大規模修繕工事費用の
ボッタクリについて書けば
それなりに注目されるでしょー、っていう
やっつけ仕事に感じるわ

[54: 匿名さん]

>>43　某コンサル社員さん
>中途半端な認識でゴチャゴチャかきまわす人が
>理事や修繕委員だったりして、
>知ったかぶりで大騒ぎすると
>結果的にその管理組合は損する場合が多いんですよね。

そのとおりですね。
（>>3　>>4　>>6　>>10　>>14　>>22　>>28　>>30　>>41　>>42 は同一人の投稿）

[55: 匿名さん]

>>53 某コンサル社員さん

具体的にどのあたりですか？確かに漢字は間違いですね

[56: 匿名さん]

大規模修繕の内部情報を事前に外部に漏洩されたらアウト。
組合内部有志で内密に計画から見積提出までを実施すること。
勿論管理会社等にも内密にしてください。

[57: 匿名さん]

しかし、工事費の概算予算は外部に漏れる可能性はある。
議案書に記載しなければならないからね。
全住民にかん口令を命ずるかね。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん
そんなことは当然でしょう。
つぎは見積依頼先業者の公表は内密にしましょう。談合防止。

[59: 匿名さん]

そもそも、大規模修繕自体、必要かどうかを見極めないと。ありき、になると、業者の養分になるだけです。

[60: 某コンサル社員]

>>55 匿名さん
経緯や背景をちゃんと説明していないので、記事中程にいきなり「数千万円もの借金を」なんて出てきて、なんのことやら、、、
おそらく、最初のお高い見積を提示されたときに、修繕積立金の残高が足りなくて、借り入れが必要な状態だった、ってことだと思いますけどね。

それと、監理業務を請けたコンサルですが、ちょっと安すぎる。
これだと工事会社からバックマージンをもらわないと、まともな社員による業務はやってられない。