大規模修繕工事コンサルタントを行う管理会社や設計事務所の中に、特定の施工会社が受注するように工作し、バックマージンを得る【不適切コンサルタント】の存在が指摘されています。
このスレッドはそれらの見分け方、特徴、対策を集めましょう。
[スレ作成日時]2022-01-07 14:42:01
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大規模修繕工事 不適切コンサルタントの見分け方
| No.1 |
by 某コンサル社員 2022-01-07 15:22:08
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マンション改修専門のコンサルの場合なら
かなりアバウトながらも推測するための方法として ①過去数年分の会計資料をもらう ②年間の契約戸数の資料をもらう ③売上÷戸数で戸あたり金額を算出 ④自分達のマンションに提示されている見積の戸あたり金額と大きな差異があるかどうか、比較する ⑤差異が大きい時は、その理由を質問し、その回答が納得できるものかどうか っていうのもアリです。 とはいえ、万能ではありませんので、あくまでも一つの案です。 |
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| No.2 |
立派なプレゼンをして、受注したら新卒くらいの経験が無い無資格者が来るところは気をつけて。
実務を施工会社がやってる可能性がある。 |
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| No.3 |
大規模修繕工事にかかわらず、６，０００万円を超える工事の
元請会社は１級施工管理技士の有資格者を常駐させなければ ならないと建築基準法できめられているけどね。 現場監督の証明書と資格証を掲示させればいいよ。 |
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| No.4 |
なんといっても理事の無知ぶりが施工会社を
好き放題にさせている。 |
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| No.5 |
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| No.6 |
何を信じればいいのかな。
コンサルタントとかがみんな悪いことをすることはないだろうし。 性善説でいきましょう。 |
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| No.7 |
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| No.8 |
>>4 匿名さん
そりゃぁ、無知なのは仕方ないでしょう。 問題なのは、昨今なら様々な情報入手手段があるのに、 何も調べない、とか 少しだけ調べた情報を鵜呑みにする、ということだと思います。 自分達の建物やコツコツ積立したお金が 大事だと思うなら 無知からスタートしても、そこから 必死で学ぶべきだと思いますよ |
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| No.9 |
>>6 匿名さん
たしかに、皆が不適切、ではありません。 とはいえ、性善説で考えてしまうと 残念ながら、まんまと騙されてしまう 可能性もかなり高いです。 社員が数十人規模以上の規模で バックマージンを全く取っていない 改修専業コンサルは、 私の知っている限り一社もありません。 改修専業コンサルに限っては性悪説で 考えるべきだと思います。 |
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| No.10 |
適正マージンは取るのが普通でしょう。
これをバックマージンというからおかしくなるんです。 適正に会計処理しているものは裏のマージンではありません。 |
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| No.11 |
>>10 匿名さん
あらかじめ受注する会社を決めて、 管理組合に通知せず高額な概算費用を計上して、 調整できる会社しか参加できない条件を設定して公募にかけて、 受注したらその施工会社からマージンをとる。 このマージンは情報提供料とか理由をつけて税務処理をする。 これが普通ですか？ |
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| No.12 |
>>10 匿名さん
適正に会計処理するかどうか、ではなく 組合にその費用のことを明らかにしてないことと、 そして、マージンを払ってくれる会社が 受注できるように画策することが 不適切コンサルの問題点です。 会計処理だけなら 協力金などの名目で 営業外利益にいれちゃえば良いのですからね 適正マージンだと胸を張って言えるなら ちゃんとその額を組合に示すべきでしょ？ |
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| No.13 |
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| No.14 |
相見積もりの取り方を勉強する必要がありますね。
同じ条件で取れる方法を考えてください。 |
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| No.15 |
>>14 匿名さん
昨今は様々な情報を入手可能なので、 標準的なコンサル見積仕様書のようなものは 入手可能だと思います。 でも、それは 長期修繕計画や一般的な修繕周期に基づいて 大規模修繕を実施する前提でのコンサル見積に なってしまいます。 長期修繕計画や一般的な修繕周期なんてものは あくまでも目安でしかありません。 本当に今、大規模修繕に着手する必要があるのでしょうか？ マンションごとにその劣化状況や劣化傾向は異なるのが当たり前なんです。 それを考えずに、一般的と言われているタイミングで、一般的と言われている見積仕様書に基づいて見積を徴収してしまっては、もったいない！！ どうやったら自分達のマンションのことを 考えてくれるコンサルを見つけられるのか？ それは、皆さん(理事や委員会だけでなく、組合員皆さん)で色々と話し合って、検討をすべきだと思います。 それがめんどくさい、と思うなら、 お金で解決！のつもりで、一般的なモノを流用して、手間を掛けずに、淡々と進めるまでです。 |
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| No.16 |
>>14 匿名さん
ご質問とはズレてしまいますが、 本気でちゃんと考えたいのなら、 目の前の大規模修繕だけでなく、 マンションの将来を見据え、 今は何が必要で、何が不要なのか？ ということを考えてくれるコンサルを 必死で探しましょう！ それと、コンサル費用は二の次です。 だって、工事費用を考えたら、 数十万、数百万単位のコンサル費用にこだわるなんて、ナンセンスではないですか？ あちらこちらに多くの方々が書き込んでますが、 安さでコンサルを選ぶと ほぼ間違いなく不適切コンサルと 契約することになると思いますよ。 ですから、 同じ条件で見積を取って、金額で比較する、なんていうことは やめたほうが良いです！ |
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| No.17 |
ちなみに、私ならコンサルを使わないと思います。
おそらく前例がないと思いますが、 私が好き勝手できるなら、、、 ・施工会社による責任施工方式。 ・修繕積立金の残高と将来計画を考慮して 今回の大規模修繕で使える金額を定める。 ・組合として、最低限の必須事項を書き出す。 ・組合として、希望事項を書き出して、優先順位をつける。 ・施工会社に予算、必須事項、希望事項を伝え、 どこまで約束できるか、ということを競ってもらう。 ・契約書類にその内容を明記する。 っていうやり方をやります。 実数精算などのリスクも予算内で負ってもらう、っていう条件をつければ、出費をコントロールできるので、資金計画のブレを最小にできるのではないでしょうか？ |
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| No.18 |
もし、どうしても一般的なコンサル選定をやりたいなら
見積時の現地下見や契約後業務の建物劣化調査作業員に至るまで、 大規模修繕に関わってマンションに出入りする 全てのコンサル側の人には 写真付の公的身分証明書と保険証の提示を求めましょう。 そうすれば、工事会社に作業を丸投げするコンサルは除外できます。 |
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| No.19 |
施工会社選定になったら、社長や役員が現れたり、
工事が始まると無資格スタッフに変更する所は危険だよ |
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| No.20 |
>>19 買い替え検討中さん
危険、が何を意味するのかよくわからないけど、 確かにそのようなコンサルは、いわゆる不適切コンサルの可能性が極めて高いと思います。 施工会社選定や工事着工後の段階で、 ヤバっ！って気づいても、後の祭りなので、 できればコンサル選定の時に 判断できるような情報が欲しいですよね |
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| No.21 |
事前に見分けるのは極めて困難。
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| No.22 |
建築基準法で、工事費が６，０００万円以上の場合は
専任の１級施工管理技士を常駐させなければならない となっているので、それをやらなければ危険とか言う前に 法令違反なんですよ。 |
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| No.23 |
国土交通省の住まいるダイヤルを運営する公益財団法人【住宅リフォーム紛争処理支援センター】(名前はいかめしいのですが)工事見積書を無料でチェックしてくれます。工事契約が数週間伸びるだけで、設計事務所や管理会社、工事会社への牽制にもなり組合員への説明も楽になる。最初から無料チェックを受ける前提で設計から工事実施まで行うことをお勧めします。
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| No.24 |
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| No.25 |
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| No.26 |
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| No.27 |
>>22 匿名さん
それは監理技術者に求められる要件です。 |
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| No.28 |
監理技術者というより、正確には１級施工管理技士ですね。
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| No.29 |
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| No.30 |
ただ、貼り付けるだけでなく自分の考えをいれたり
まとめたりしなよ。 |
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| No.31 |
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| No.32 |
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| No.33 |
>>22
「建築基準法」とは、大笑いですね。 |
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| No.34 |
実例で、非営利団体のコンサルで「このマンションの修繕積立費残金と月々の徴収費は、国交省ガイドラインに示されている全国平均以下で、初回大規模修繕工事に大変に不安があります！！」と役員が脅され、慌てた理事会が「お知らせ」で、全戸に当マンションは国の平均以下の徴収と残高と投函し、愚かにも不安を煽ってしまった。
住民一人でも、その「国交省のガイドライン」を国交省ｈｐダウンロードし、意図を国交省担当部署に電話をすれば、以下の事が判ったはず。 国交省担当曰く、徴収額のサンプルは、非公開ですが、関東甲信越、関西圏から85件程度で、世帯数は30戸未満～500戸、階数は低層～超高層まで、築年数は1970年代～2000年代とバラバラのデータの平均値。 つまり大規模修繕の為の徴収額の平均値では無く、そもそも建築年代から大規模修繕工事は初回前、初回後、二回前、二回後、三回前と各々違うマンションの混在のバラバラの修繕積立金の徴収額平均値であり、当然、積立残金平均の記載は無い。 第三者の公正な入札を謳い、監理で、営繕業者の選定仲介のＮＰＯ法人には要注意です。 |
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| No.35 |
>>22
>建築基準法で、工事費が６，０００万円以上の場合は >専任の１級施工管理技士を常駐させなければならない >となっているので、それをやらなければ危険とか言う前に >法令違反なんですよ。 これは、出鱈目情報ですね。 |
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| No.36 |
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| No.38 |
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| No.39 | ||
| No.40 |
コンサルに関する話に戻しましょう
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| No.41 |
施工会社と設計監理業者を分けるのを設計監理方式といいます。
つまり、設計と監理を別にするということです。 設計監理業者が所謂設計コンサルタントになります。 |
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| No.42 |
^ 工事監理は、建築主・設計者側の職務であり、建築士法において「工事を設計図書と照合し、それが設計図書のとおりに実施されているかいないかを確認する」職務であると定められている。一方監理技術者は施工者側の職位であり、工事の（建築士法・建築基準法で定める意味の）監理ではなく管理を職務とする。
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| No.43 |
あぁ、やっとちゃんとしたコメントが！
中途半端な認識でゴチャゴチャかきまわす人が 理事や修繕委員だったりして、 知ったかぶりで大騒ぎすると 結果的にその管理組合は損する場合が多いんですよね。 関心があって、ちゃんと考えたいなら 自分でしっかり調べて、 相手の話を聞いて、 その内容をまた調べる。 情報源はひとつではなく、複数にする。 公的機関(一般社団法人やNPOは公的機関ではありません)の情報を調べる。 そういうことが大事だと思います。 |
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| No.44 |
2019年クローズアップ現代プラス「狙われる積立金」の例より
格安コンサル（皿管一級建築事務所）は、新築から13年分の積立金残金残らず、大規模修繕費に公募競争入札で決まりかけたが、疑問に思った理事会役員が、そのコンサル介さず直接工事業者（竹管）に相見積もりすると、初回で180世帯でコンサルは戸当たり＠200万円が＠100万円の半額となり、臨時総会で業務委託契約を解除する旨を伝えると早速、コンサルの弁護士から解約の内容証明が来た。 コンサル提示の業者の金額で、施工契約しなければコンサルを降りると弁護士から内容証明、、、正に脅しですよ。 もし解約すれば、契約違反で、施工金額の20％違約金を臭わせて来ますが、そもそも業務委託契約には違約金は無く、最大で業務委託費の支払いで終了です。 業務委託解約は、成果物（完了業務）のやったとこまで代金で解約です。 通常1.劣化診断、2.基本設計、3.施工業者選定（見積り段階で請負契約未決です） 成果物に納得出来なければやり直し、信頼関係失われれば、解約可能です。 このコンサルは、決定に臨時総会議決が必要と十分に知っていて、理事会でそのまま進めざる得ない方向で持ってきています。 ポイントは、理事会からの見積もり依頼で無ければた他社は見積りはしないので、 一般住民では無く、理事会（修繕委員会）が疑問を抱き、臨時総会を覚悟し行動した選択だったと思います。勿論、弁護士はその後は何も言ってきません。 番組内の悪質な大規模修繕コンサルは、一級建築士事務所（皿管）でしたが、 コンサルは、代表のサムライ資格（建築・施工管理・マン菅・宅建すらも）も不要なので、非営利団体（ＮＰＯ法人）もコンサルは名乗れます。 |
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| No.45 |
>>44 マンション比較中さん
クローズアップ現代で紹介された事例は 関西ですね。 首都圏だと、中味はほとんど変わらないまでも、 表に見えるところは、もう少しマイルドかな。 ちなみに、とある正義の味方的アピールを ガンガンに打ち出しているコンサルも いくつかの施工会社とつながっています。 さらに言うと、そのコンサルは、 不適切コンサルに関する情報を 被害にあった(と言い張る)管理組合から 入手しており、その内容について コンサル名を伏せて、自分のブログなどに 一所懸命書き込んでます。 正義の味方が 裏でマージンをもらっていることは 極めて悪質だと思います |
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| No.46 |
その正義の味方的アピールを打ち出してる
コンサルさんは 業務見積の際、 業者選定については 選定の過程で減額できた工事費用に 連動する成果報酬方式で見積もってきます。 一見すると、良心的で、 理に適ってるような気がするでしょ？ でもね、 その業者選定時に、最初の見積徴収段階に １社でも裏でつながっている 施工会社を潜り込ませることができたら、 業者選定時の減額幅はコントロールできるんです。 あぁコワいコワい！ |
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| No.47 |
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| No.48 |
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| No.49 |
相見積もりの取り方が悪いんだね。
相見積もりを取るときは、まず１社から見積もりを取る。 それを基に品名や型番等を残し、単価欄だけを消して他の 業者から見積を取る。 これをやらないとだめだよ。 |
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| No.50 |
>>49 匿名さん
責任施工方式で実施する、ということで 組合だけで動くならそれで良いと思います。 ただし、このタイミングで大規模修繕が本当に必要なレベルの劣化が生じているのか、とか 最初に出てきた施工会社の見積項目や数量、仕様が適切なのかどうか、というところが 組合で判断できないなら その部分だけを別途外部に委託したほうが 良いと思います。 |
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| No.51 |
34と44です。勉強する理事会なら責任施工は良いですね。
営繕竣工まで理事会も期が変わりますので、特記仕様書と数量表（その元の劣化診断は当然）に興味すら無い住民理事会なら、業者選定も出来ませんので、現管理会社に「一任」もアリと思います。 NPOキックバックコンサルに公募談合で積立金をカラッポにされるよりマシです。 一任なら、現通常管理＝設計監理（現元請）＝施工管理（現元請）＝アフター（現元請）となり住民は楽で、皿管では、通常管理と設計監理（コンサル）と施工管理（コンサル仲介）とアフター（コンサルは立会すらしません。）とバラバラになりますが、それすら判らない住民が殆どです。 一任なら、現管理会社から出た見積一点に集中できます。 理事会がカネ無し数量表で別途費用（10万ぐらい）で見積り設計事務所に積算させ、それを元に一任の利幅20％ぐらいに抑えれば、それも良しの気もします。 |
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| No.52 |
大規模修繕費、入札で１.６億円から４割抑制 大阪のマンション管理組合
https://www.sankei.com/article/20210221-CZJQJ577HFK3XFWH2RUU6LHENE/2/ |
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| No.53 |
>>52 評判気になるさん
この記事、あまりにもヒドイな、、、 あ、書かれてる内容ではなくて 書きかたのことです。 経緯や背景の書き方がヒドイ。 管理と監理も間違えてるし、、、 マンション大規模修繕工事費用の ボッタクリについて書けば それなりに注目されるでしょー、っていう やっつけ仕事に感じるわ |
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| No.54 | ||
| No.55 |
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| No.56 |
大規模修繕の内部情報を事前に外部に漏洩されたらアウト。
組合内部有志で内密に計画から見積提出までを実施すること。 勿論管理会社等にも内密にしてください。 |
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| No.57 |
しかし、工事費の概算予算は外部に漏れる可能性はある。
議案書に記載しなければならないからね。 全住民にかん口令を命ずるかね。 |
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| No.58 |
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| No.59 |
そもそも、大規模修繕自体、必要かどうかを見極めないと。ありき、になると、業者の養分になるだけです。
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| No.60 |
>>55 匿名さん
経緯や背景をちゃんと説明していないので、記事中程にいきなり「数千万円もの借金を」なんて出てきて、なんのことやら、、、 おそらく、最初のお高い見積を提示されたときに、修繕積立金の残高が足りなくて、借り入れが必要な状態だった、ってことだと思いますけどね。 それと、監理業務を請けたコンサルですが、ちょっと安すぎる。 これだと工事会社からバックマージンをもらわないと、まともな社員による業務はやってられない。 |
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| No.61 |
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| No.62 |
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| No.63 |
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| No.64 |
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| No.65 |
>>60 某コンサル社員さん
リンクがパート２になってますね。 こちらから読むと理解できるかと。 大規模修繕費、入札で１.６億円から４割抑制 大阪のマンション管理組合https://www.sankei.com/article/20210221-CZJQJ577HFK3XFWH2RUU6LHENE/ |
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| No.66 |
>>64 評判気になるさん
まあ、コンサルも大概ですが、管理会社よりかはマシでしょう。 管理会社は毎月３０％以上、ぼったくりますすが、コンサルは管理会社のぼったくりを毎月１０％程度のぼったくりに抑えてくれて、コンサルは一回だけ、５０％ほどぼったくります。 |
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| No.67 |
>>64 評判気になるさん
具体的社名は書くわけにいかないので、、、 コンサルに設計監理の見積りを依頼するときに、 工事見積りの妥当性はセカンドオピニオンで 確認します、と名言して、 実際に妥当性チェックを実施するの、というのが 良いかと思います。 セカンドオピニオンを依頼するのは CIP、さくら、ソーシャルジャッジ、あたりが良いと思います。 ちなみにセカンドオピニオンを依頼すると、 自分達が別途業者選定をやり直す！っていう 提案をしてくる可能性が高いのですが、 それはお断りして、あくまでもセカンドオピニオンだけ、にすべきでしょう。 |
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| No.68 |
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| No.69 |
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| No.70 |
コンサルと建設業者はウインウインの関係ですよ。
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| No.71 |
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| No.72 |
ウィンウィンの関係というより、いつも一緒に仕事をしていれば
お互い顔見知りにもなる訳だから多少のことはしょうがないんではないの。 |
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| No.73 |
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| No.74 |
協力会社はどこの施工会社も使ってるよ。
管理会社もおなじだよ。 |
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| No.75 |
>>74 匿名さん
何を言わんとしているのか 分かりません。 施工会社の協力会社とか、管理会社の協力会社の話なんてしてないし。 公平な競争による業者選定を掲げるコンサルと工事会社が、組合のわからないところでつながっていて、その工事会社が優先的に仕事が受注できるように、なおかつ相場より高い金額で受注できるように誘導することは利益相反です。 |
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| No.76 |
ここまでの流れとガラッと変わるけど
改修コンサルは事業継続性について あまりに考えずに、刹那的な企業形態な気がする。 大規模修繕のスパンは10年以上、 鉄筋コンクリート造の建物の寿命は ちゃんとケアしてあれば100年を越えるのに、 そのパートナーを果たすコンサル自身が そういうスパンで業務を継続することを考えてなさそう。 |
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| No.77 |
少なくとも
ウチは施工会社からの中途や リタイア組ばかり雇ってる。 中途が悪いとは言わないし、 監理なんかはリタイア組のほうが 適任だと思うけど、 施工会社との繋がりが濃くなるし、 5年、10年しか考えてないような感じ。 今、売上が上がればいいや、って 雰囲気がある |
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| No.78 |
まさにそうですね
企業の継続性は考慮していない。 若手は続かないし、ほとんどが老人ホーム化している |
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| No.79 |
>>78 匿名さん
実は ほんのひと握りのコンサルが 定期的に新卒を雇用してるんですよ まぁ、その会社は マンション大規模修繕コンサルの 専業ではないから、会社としての 考え方が根本的に違うんだろうな そっちの会社に転職しようかな |
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| No.80 |
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| No.81 |
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| No.82 |
コンサルタント募集の公募条件
資本金1500万以上とか、 一級建築士20人以上とか、 設定されてたら出来レースだね |
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| No.83 |
>>82 匿名さん
コンサル募集の条件って 組合が決めてるんじゃないの？ そこから出来レースってことは コンサルと理事会がつるんでるってこと？ うーん 可能性が、無くはないけいけど、 理事会(もしくは理事長、修繕委員長とか)と 裏で事前に繋がるのは 難しいですよ レアケースだなー |
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| No.84 |
ババ掴まないための
確率が高くて簡単なのは マンション大規模修繕に特化したコンサルには依頼しないこと、だと思います。 |
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| No.85 |
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| No.86 |
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| No.87 |
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| No.88 |
>>86 通りがかりさん
確かにそうらしいですね でも、窓口は 横柄でテキトーな玄人よりも 一所懸命やってくれる素人のほうが 良いと私は思います。 その会社、最近はマンション大規模修繕を 減らしているようですね 社員が減ってるからかな？ |
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| No.89 |
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| No.90 |
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| No.91 |
ちなみに、
売り上げの内、7割が大規模修繕工事の売り上げであること。 とか条件を付けるのは特定の会社を排除しようとしてる。 1億円の工事が何件とか設定した条件があるのにこの条件を付ける場合は、大手の談合出来ない会社を排除しようとしてます。 |
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| No.92 |
あと、バックマージンを得る会社は業者選定で意中の会社に決まらない場合は、工事監理業務を辞退するよ。
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| No.93 |
所属団体でわかるよ
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| No.94 |
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| No.95 |
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| No.96 |
大規模修繕工事皿管のＮＰＯコンサルは、建設新聞の公募先を自分の事務所にし、
10社以上の営繕業者の応募が来たが、「理事会の皆様の手を煩わせない様にこちらで優良業者4社に絞り、他は断りました！この四社は優良で全ての会社と監理で仕事をしました！」と理事会に報告した。（後で調べると嘘だった、、、） |
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| No.97 |
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| No.98 |
そのＮＰＯ法人代表は、理事会に一切の選定相談すらせず、10社を断り、4社リストを勝手に作り、喋り出した。
「この優良4社で現説し、近似値※が出たら、皆さんは迷うでしょうから、私（代表）が指でトントン！と判らぬ様に示してあげますよ！本来はやってはいけない立場なのですが、」フフフッ、と笑った。 彼ら（ＮＰＯ）の誤算は、その理事会と列席アドバイザーには、有資格者と営繕実務経験者が数人は居た事だった。 因みにその代表は、建築士、施工管理士、マン菅、宅建士すらも所持は無かった。 ※既に4社談合キックバックで近似値なんぞはこの時点で出無いと判った。 |
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| No.99 |
>>98 マンション比較中さん
仕組みを壊されて、脅迫状を送るような事務所もあるからね |
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| No.100 |
この皿管NPOの強み（理事会に対して）は、輪番制の前期理事会で、大規模修繕支援業務委託契約を締結し、劣化診断が成果物として出ている事だった。
（※前期理事長は約款すら読まず、他の理事は相談すらも嫌がり、NPOに単独で詰められ締結。しかし、当然に臨時総会で可決していたので、住民の総意となるのが区分所有法。） 98の見せ掛け公募時点で、数量表と特記仕様書は未完成で、理事会に提出すらされておらず、輪番理事会メンバーは素人集団で下を向き、プロが何人かいただけで、無資格NPO法人代表は、不勉強で権力欲だけの老人理事長をグリップしてけば、その他大勢の理事会役員は言いなり！と、舐め切っていた。 |
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| No.101 |
NPOはまだまし
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| No.102 |
公募を行う時は管理会社に相談してはダメ。
なぜなら、管理会社主導で大規模修繕を進めることを失敗した場合、提携するコンサルに受注させる仕組みが出来ているから。 コンサルと管理会社がそれぞれ、5から15%マージンを取るからとんでもない工事費になる。 設計事務所の募集で、資本金2000万以上とかはクリーンなコンサルタントではほぼいないからやってると思ったほうがいい。 |
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| No.103 |
管理会社も裏金、設計監理も裏金、管理組合の責任施工で大規模修繕工事に慣れてる業者を公募したほうがいいと思うけど
建診自体を公募してもいいと思う コンサルで白は先ずいないと思ったほうがいい。 管理会社も白はいない 取り締まる法律がないのがおかしい 詳しくはあるのかもしれないけど管理組合の金でみんながウィンウィンなんだろうなぁ まぁ俺は業者だけど だから正当な見積もりにキックバック用の金額を乗せてるよ マンションに住んでる奴はアフォしかいないと思ってる。 |
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| No.104 |
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| No.105 |
不適切コンサルタントって、管理会社は含まないんですか？
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