シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワー

[匿名]

シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ohyama_tower/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153049

所在地：東京都板橋区　大山町73番（地番）　
交通：東武鉄道東上線「大山」駅から徒歩4分
都営三田線「板橋区役所前」駅から徒歩13分
間取：2LD・K～3LD・K　
面積：55.60m2～67.96m2　
売主：住友不動産株式会社
株式会社フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
シティタワーズ板橋大山｜Q&Aで知るノースタワーとサウスタワー_映像付き【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/31484/

[470: eマンションさん]

東京新聞　10月30日 こちら特報部
【タワマン再開発　地元スーパー反旗】
東京・板橋区　揺れる大山商店街
長年地域に貢献も「だまし討ちされた」　区有地使用不可に　地元組合、立ち退き要求
道路計画、アーケード分断

長さ560メートルの巨大アーケードで知られる板橋区のハッピーロード大山商店街が揺れている。
タワマン4棟などが建つ予定地にある地場スーパー・コモディイイダが店頭に「再開発反対！」の横断幕と幟旗を掲げ、公然と反対運動を始めたのだ。
「命の限り戦う」と気を吐く84歳のオーナー社長。一体何があったのか。

《概要》
イイダはハッピーロード大山商店街振興組合に誘致を受け、2003年に出店。長年鉄扉で囲まれていた板橋区所有の空き地を借り、イイダが２億3000万円を出してビルを建設、1Fにイイダ、2Fに振興組合が事務所を構えて仲良くやってきた。

2020年8月、イイダは3億円を投じて大山店を改装オープン。ところがその4ヶ月後、突如、ピッコロ地区再開発組合理事長なる人物からタワマン2棟の建設計画を告げられ、立退きを求められた。

再開発の混乱を引き起こした原因の、都市計画道路「補助第26号線」。
もともと1946年に大山商店街を分断する幅20メートルの道路整備を計画したが、商店街は反対・対抗して78年に巨大アーケードを建設した。

しかし2015年、都が26号線の事業化を正式決定、再開発事業に巨額の補助金を用意してクロス地区、ピッコロ地区の大規模なタワマン計画へとつながっていった。

区が地元住民の意見を聞いて、低層ビル中心の「身の丈に合った」小規模開発を模索したが、結局、デベの収益性を優先したタワマン建設が決定した。

24年4月から、先行して26号線横断予定区域のアーケードを取り壊す。

しかし26号線の用地買収は、本年3月末時点で51%止まり。都がめざす25年度中の整備完了は見通せない。

板橋区も「ピッコロ再開発が遅れつつあるのは事実」と認める。

以上。

結局デベの利益のために、商店街に客を呼び込んでくれたイイダを騙し討ちにし、長年親しまれたアーケードを取り壊して、デベと一部地権者がウハウハ儲ける計画だったんですね。

大山商店街の象徴である巨大アーケードを捨て去っていいの？　あちこちで寸断したらもうアーケードの用を為さないし、買い物客も不便。デベも振興組合も頭おかしいよ。

タワマン自体も大山という庶民的な気楽な町に相応しくない建物だし、部屋は家族で住むには小さく、しかし価格はそれにそぐわぬ高価なものになるんでしょう。

これって、もしかして「ジェントリフィケーション（= 再開発などで地価を上げ、元の住民を追い出すこと）」のはじまり？　しかし景気の悪化と地価の下落でその思惑は達成できないと予測する。

コモディ社長に一票！

[471: 匿名さん]

アーケード取り壊した部分の歩道に屋根つくって聞いたよ
大山の地価が上がって治安が良くなると嬉しいな

[472: 検討板ユーザーさん]

>>471 匿名さん

その周りに住んでいる住民ですが、同じ考えです。治安がよくなるなら嬉しいし、品がある町になってほしいです。

[473: 匿名さん]

>>470 eマンションさん
移転の提示も補償もなしに出て行けなんてw
怒って当然だろ。
私も社長に1票。
こりゃピッコロは数年遅れるな。

[474: マンション比較中さん]

>>470 eマンションさん
低層マンションが良くてタワマンがダメって何で？大規模マンションが沢山出来れば人口も増えて大山も発展するしそれ込みの駅前再開発でしょ？
そもそもイイダの辺りなんて潰れて困るようなお店無いと思うけど。

[475: 名無しさん]

>>473 匿名さん
土地を借りるときの契約に移転の提示や補償って取り決めあったんですかね？
移転の提示ってある方が珍しいのでは？
いずれにせよ両者の権利が守られることに私は一票入れます

[476: マンション検討中さん]

借りる時の契約で区の意向で出なくてはならないとなっていたと、何かの記事で読んだ記憶が。
コモディの改装についても、その前に組合は再三ピッコロの件を伝えていたとも書かれており、両者で主張が食い違っていたと思います。
片方の主張を鵜呑みにするのも違う気がします。
いずれにせよ私はさっさと再開発進めて欲しいスタンスですね。

[477: マンション検討中さん]

同じ記事にはこの部分が書いてありましたが、削除されてるようなので追記しますね。
　
> 振興組合は飯田社長の主張をどう受け止めているのか。伊崎宏明理事長は取材に「非常に困惑しております。ただ、ご理解を頂くよう努力して参ります」と文書で回答。立ち退きを求めたのは、イイダと結んだ賃貸借契約で「区の行政財産使用許可が受けられなくなる場合、建物を取り壊して更地にして返す契約となっているため」と主張し、「立ち退きは契約上合意して頂いたと考える」とした。

　また、再開発の状況は、振興組合が把握した情報をまとめたチラシを16年4月から毎月、イイダ側に配ってきたと説明。14年9月に当時の理事長がイイダ側に示した再開発構想については「振興組合は再開発の計画決定に関わる立場にない」と断った上で、「当時は再開発組合も発足していない段階であり、商店街や町会の要望を情報交換したものと考える。その後の流れから、14年の話はひとつの思惑に過ぎなかった」と答えた。

ソース元
https://www.tokyo-np.co.jp/article/286776

区の行政財産を使用許可してもらってての契約である以上、使用できませんとなったらという部分も契約にはいってそうな気もしますがね。

コモディさんの本当の思惑は「３億かけて改装したばかりなのに」という部分でお怒りかと。屋根がなくなるとか分断されるとかは補助第26号線を通すときに決まっていて、その時点では何も言ってなかった。いざ自分のところを今年中に出て行ってといわれてついでにハッピーロードを守れ！とか言ってる人を巻き込んだだけっぽいけどな、と思いました

[478: マンション比較中さん]

>>477 マンション検討中さん
記事読みました。

当初、再開発自体には反対してなかったが自分たちがテナントに入れないかもしれないと知って反対に回ったということかな？

飯田社長は「改装にはビル所有者の振興組合の許可が必要なので、事前に『再開発はいつになりそうですか』と何度も振興組合に尋ねていた。向こうは『まだまだ5年、10年先』と言っていた

そもそも何で板橋区に聞かなかったのか謎ですが、少なくても20年の段階で早ければ５年後、遅くても10年後には再開発が始まることを聞いていたことになる。
建て替え後テナントに入る約束があったとしてもそんな段階で改装するのはどうかと思うし、本当に2億3千万の建物に3億円かけたとしたら経営感覚無さすぎでしょ。
そもそも3億もかけてないと思うけど。

ピッコロにビックカメラとユニクロが来るという話が合ったけど商店街に潰されたと聞いたがこいつらが潰したんですね。2度とイイダにはいかない。

[479: 名無しさん]

素人ですが、契約に基づきまずは更地にして返す
改修費用の補償を求めたいなら別で争うで良くないですか？
使用継続できる根拠ってあるんですかね？

[480: 検討板ユーザーさん]

>>478 マンション比較中さん

ピッコロが先延ばし、またはテナント継続できるならこのマンションができたり大楠に人が来たりは単純に飯田の顧客が増えるチャンスですもんね。
テナント入れないってとこでゴネ初めてる印象を感じてしまいました。

[481: 通りがかりさん]

>>479 名無しさん
そうね。契約上の根拠はむしろ、明け渡し請求側の方にこそある。
イイダは明文化されてない過去の口約束のようなことを根拠に言ってるのだろうから、そんな空手形を切った者を追及すべきだな。区有地を占有し続けるのは無理がある。
このままだと自社の格を落としかねないやり方だと思う。

[482: マンション検討中さん]

>>472 検討板ユーザーさん

大山で品求めるのは違うでしょ笑　品がある町になることはないので引っ越しましょ笑

[483: 検討板ユーザーさん]

案内始まりましたね。さすがの天下のすみふもホームページ公開から数年経って、元々の検討者がマンション買わずにどこまで残っているのか、どこまで高値追求できるか、を探りながらこれから価格を決めていく感じがしました。

[484: マンション検討中さん]

ピッコロ・スクエア地区のタワーが眺望に影響出るかは心配ですね。地図上、西側の真っ正面にあるらしい

[485: マンション掲示板さん]

やっと販売開始か、
今となっては十条と同じ価格で売るために販売を遅らせたとしか思えないな。

[486: マンション比較中さん]

>>485 マンション掲示板さん
スミフだから、今販売中のマンションがほとんど2019年築だから、ここの完売は2030年ぐらいかな

[487: 匿名さん]

販売開始されたようですが、内廊下でプライバシー性もあるという点は良いなと思います。
板橋区自体は住みやすい環境ですし治安もいいですし大山は商店街があって買い物にも便利ですよ
東武東上線のみの利用になってしまうので通勤の面はちょっと不便です。池袋で乗り換えをしなければならないので。

[488: 名無しさん]

>>487 匿名さん
マイナス金利解除等、社会見て一番良いタイミング見つけてましたねにまた高くなります。

[489: ご近所さん]

大山って物価高い

[490: マンション検討中さん]

そうですね、身の丈にあったところを買わないと後悔しますよ

[491: 匿名さん]

説明会、いつからかご存じの方いらっしゃいますでしょうか？

[492: マンション検討中さん]

説明会の連絡来ましたよ！
1月27日からですって！

[493: 名無しさん]

それにしても思ったより高いですね

[494: マンション検討中さん]

案内予約しましたが結局いくらなんですかねー。所詮は大山駅と思ってましたが今の市況ですみふなら70平米低層階で9000万弱まで行くのかな

[495: 評判気になるさん]

>>494 マンション検討中さん
そんな値段なら抽選祭りですね。間取り、主採光にもよりますがすみふならその条件で1億超えでしょう。

[496: マンション検討中さん]

>>495 評判気になるさん
スミフですと70平米超は基本億ションとなる可能性が高いでしょうね。。。

[497: マンション検討中さん]

坪500万くらい？

[498: 通りがかりさん]

悪いコト言わんから十条タワーにしとけ
物件力は圧倒的に向こうだ。

[499: マンション比較中さん]

>>497 マンション検討中さん
500に行くかもしれないね。スミフだから

[500: 通りすがり]

これから案内開始とのことですが、建物自体はもうかなり出来ていますね。
高さはもう26階に到達しているかもしれません。
内装とか選べるのかなぁ。

[501: マンション比較中さん]

>>500 通りすがりさん
一番良心のない会社だから、選べるわけないだろう。
利益のみ見てるので、お客様の立場で考えることは一切ないのよ

[502: eマンションさん]

完成売りに近いほど現物確認できるというのは一応あるけどね。コスト高の昨今、買って完成後にあれれ？みたいなこともあるから。青田売りよりも共用、外装の手抜きが発生しにくい。

[503: 名無しさん]

>>500 通りすがりさん
あそこまで出来上がってると中層階より下は既に内装工事が始まっているはずなので、色や間取り変更等は出来ないと思います。

[504: 匿名さん]

ハッピーロードを挟んで、ノースとサウスがあるようです。
どちらが人気とかわからないですよね・・・？

ノースはノースの共用施設を使うのだろうし、サウスはサウスの共用施設を使うのだろうしと思っていたのですが、屋上テラスはノースのみみたい？テレワーク室はノースタワー居住者のみ利用できるとか細かい成約あるようです。

[505: 検討板ユーザーさん]

>>504 さん
人気というか資産性ならサウスだと思いますよ。

[506: マンション比較中さん]

>>505 検討板ユーザーさん
いずれにしてもスミフの養分になるだけです。

[507: あば]

低層の店舗は何が入るんですかね？
近隣住民としてはスーパーが入ってくれるとありがたいのですが、、、

[508: 購入経験者さん]

大山はすでにスーパー飽和状態でしょ～

[509: 口コミ知りたいさん]

>>507 あばさん
たしかに成城石井やクイーンズ伊勢丹とか入ってくれるとありがたいです。

[510: ご近所さん]

成城石井とクイーンズ伊勢丹が大山に店舗を出すとしたら、成増と志木のように大山駅高架化工事完了後、駅ビルに入るでしょう。

[511: マンション検討中さん]

>>508 購入経験者さん
みらべるやその隣は道路で潰れないのですか？
コモディイイダもなくなるし、新たなスーパー来ないと地味に難民になりそう

[512: マンション検討中さん]

>>510 ご近所さん
駅ビルできるなんて話ありました？
それとも地上部に店舗が入るってことですかね？

[513: 口コミ知りたいさん]

>>512 マンション検討中さん
駅ビルは商店街の反対があるだろうから出来ないと思いますよ。

[514: eマンションさん]

温泉できてほしいですね

[515: マンション掲示板さん]

案内始まりますねー。いくらだろう

[516: あば]

コメント頂いておりますが、都市計画道路やピッコロスクエアの関係でみらべる、よしや、コモディイイダはなくなると思われるので、ライフとかできてくれると庶民的には助かります（笑）
駅ビルの話はでてませんが、高架化した後の低層部をどうするかも気になりますね。

[517: 通りがかりさん]

予定価格分かります？

[518: マンション比較中さん]

>>517 通りがかりさん
スミフだから控えめに坪700と予想

[519: 名無しさん]

>>518 マンション比較中さん

大山で一億四千万は誰も買わないでしょ笑

[520: 名無し]

案内会参加された方で目新しい情報がありましたら教えてほしいです！

[521: マンション比較中さん]

>>519 名無しさん
売れたら社長に怒られるよ。売れないのは正しいスタイル、これはスミフの企業精神です。

[522: マンション比較中さん]

>>521 マンション比較中さん
2年放置してやっと熟成したのに、坪700じゃないと勿体ないですね。
大事に作った長谷工制震26階「ザ・大山No1タワー」ですよ。

[523: マンション検討中さん]

坪700で売ってた東池袋がこれからは坪900って話だもんなあ

[524: 匿名さん]

いやー高い！買うけども！

[525: 匿名さん]

3LDK1億ちょいもあるって言ってたから、そこまで高くないのでは？

[526: 預言者]

坪580やで

[527: マンション掲示板さん]

>>526 預言者さん

まじですか？　
500くらいかと思ってたが、スミフは想像を超えていく。

[528: 匿名さん]

シティタワー綾瀬の価格よ

[529: マンション比較中さん]

>>526 預言者さん
安い！700だと予想したのに

[530: マンション検討中さん]

説明会の雰囲気的に一億はいきそうですね。低層、中層、日当たり悪い部屋、狭い部屋はどうなのかわかりませんが。。一億超えの匂わせはかなりありました。予算一億未満の方は聞くだけ無駄かもしれません。

[531: 検討板ユーザーさん]

予算7000～8000万円にした私には案内すら来ません、

[532: 職人さん]

ノース全戸分譲になってるし地権者と維持費周りで揉めた？

> 総戸数の記載に次の変更がございますので、お知らせいたします。
> 変更前）88戸（※非分譲住戸12戸含む）、その他店舗6区画
> 変更後）88戸、その他店舗6区画

[533: マンション検討中さん]

長谷工制震26階タワーで坪580なの？バーゲンセールだね。全戸抽選だね。

[534: 評判気になるさん]

>>525 匿名さん
それでも坪500ですか。高い。。

[535: 匿名さん]

>>531 検討板ユーザーさん
2ldkなら買えるのでは？

[536: eマンションさん]

>>535 匿名さん
希望間取りを3LDKにしていたからかもしれません

[537: 通りがかりさん]

>>535 匿名さん
案内が来ないので買うチャンスもありません

[538: 口コミ知りたいさん]

最近の市況からしたら安いなと思いました
次期は池袋みたいに大幅な値上げあるのかな？

[539: 買い替え検討中さん]

この市況でスミフのタワマン3ldkが7～8000万で買えるわけないわな

[540: マンション検討中さん]

ここは第一期販売でノースは550、サウスは620くらいかな。

[541: マンション比較中さん]

>>540 マンション検討中さん
それはないでしょう！十条550でも先着順になってるし

[542: ご近所さん]

十条駅は過大評価しすぎ

[543: 通りがかりさん]

もし坪単価が同じなら、どちらを買う？

シティタワーズ板橋大山ノースタワー
シティタワーズ板橋大山サウスタワー
ザ・タワー十条

[544: 名無し]

価格はいつわかるのだろうか

[545: マンション比較中さん]

>>544 名無しさん
71の角は1.3億だと思います。自分は撤退ですが

[546: 口コミ知りたいさん]

>>545 マンション比較中さん
階数によりますよね

[547: 匿名さん]

もう、庶民は23区で家を買うなら駅遠の狭小3階建て戸建てしかないね。
三園や四葉あたりなら5000万くらいで戸建て買えると思うよ。
超絶不便だがね。

[548: 検討板ユーザーさん]

>>547 匿名さん
四葉なら高台だし幹線道路近いしいいけど三園はなぁ
庶民だけど、残債割れしなければ良いと考えて背伸びしてここ買おうと思います

[549: マンション比較中さん]

事前案内会で制震について営業マンに聞いたら、地盤が良いから制震で十分だと判断したと回答されたが、
同じスミフの千住大橋のタワーを調べたら、同じ制震でした。
ようは、地盤と関係ないことですよね。利益がすべてです。
皆さん、この会社のマンションを購入するのは本当に安心できるのか？もう一度考えてください。坪500、600出すなら、良いマンションを買いたいですが、
ここは長谷工制震ですよね。

[550: マンション比較中さん]

>>549 マンション比較中さん
このマンションがどっちに類するかわかりませんが、免震と制震はどちらが優れているかではなく構造の違い。かかる工事費もケースバイケースでどちらかが高いというものではない。あとは修繕費の違いもあるけども

[551: マンション比較中さん]

>>550 マンション比較中さん
なるほど、じゃあ免震と制震が選べるなら、あなたどっちを選びますか？
内廊下と外廊下や、各階ゴミ置き場の有無など、同じ考え方でしょう？
貧乏人が免震や内廊下のデメリットをいっぱいリストアップしても、
結局高級マンションなら、免震・内廊下・各階ゴミ置き場は標準スペックですよね！

[552: 名無しさん]

>>551 マンション比較中さん
内廊下、各階ゴミ置き場はそりゃコスト高くなるので論点ズレてますね。

[553: 匿名さん]

>>549 マンション比較中さん
千住とここが、どちらも説明会で紋切りの同じ答えをしているということ？千住は地盤としてはこことどう違うの？川が近いのはわかるが、地盤面の状態がどうなっていて、ここと比べて施工法の判断基準がどう異なるのか、または同じなのか、その辺を踏まえて具体的に書いてもらいたい。

[554: マンション掲示板さん]

>>545 マンション比較中さん
600万/坪ですかー
なかなかの価格設定ですね、、、
多数イベントが控えてるとはいえ引き合いが気になります

[555: 名無しさん]

こんな細いタワマンで免震構造なんてしたら風であおられたら揺れてむしろ危ないわ。このマンションは構造的には制震が適しているでしょうね。コスト云々は知らん。

[556: マンション検討中さん]

グランドシティタワー池袋も制震です。
この会社は制震しかないかなぁ

[557: eマンションさん]

シティタワー新宿は免震
グランドヒルズ恵比寿は制震
まちまちですね

[558: マンション検討中さん]

>>554 マンション掲示板さん
あくまでも自分の予想です。

[559: 匿名さん]

大山は今新築分譲マンションラッシュだな。

[561: 管理担当]

[NO.560と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[562: マンション検討中さん]

たまに予約受付メールくるけど、
いつも土日満席で、平日休めない私は話も聞けないんですけどー。
3月も案内会あるのかな？？

[563: 口コミ知りたいさん]

第一期では買えないかもしれないですね

[564: マンコミュファンさん]

>>563 口コミ知りたいさん
同エリア初のタワマンですし関心度は高そうですね

[565: eマンションさん]

>>562 マンション検討中さん
予算ちゃんと一億以上にしてます？電話かかってきて予約出来ますよ

[566: マンション検討中さん]

600だと売れないでは？
いくらタワーと言っても大山だよ、JRではないですよ。

[567: 名無しさん]

ここがそれだけ高くなるなら、この先出てくる物はさらに高いということだろうね。
先のプロジェクトを仕込みながらここの値付けやってるわけだから、それが売主の市場見通しなんだろう。
ここより前から売ってる所も実際値上げするケース多いし。
それに乗るかどうかは当然買う側判断だが、まあどこ選ぶにしても大変。

[568: マンション検討中さん]

今の時代ローンは出ますが目一杯頑張って買うのは危険です。ちょっとした突然の出費、習い事費用、金利上昇などなど今後何が起きても耐えれるよう、やっぱり多くても年収の7倍以内のローンにしておく方が良いかと思います。となった時に大山で一億が売れるかどうかです。（広域から集まるか）tph大山楠も一億の中古部屋ずっと売れてないですよね。

[569: マンション検討中さん]

あと2～3年は新築価格下がらないだろうしスミフだし
リアル予想で1期は坪550万～600万、2期以降は爆上がりだろうね