シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワー

[匿名]

シティタワーズ板橋大山ノースタワー/サウスタワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ohyama_tower/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153049

所在地：東京都板橋区　大山町73番（地番）　
交通：東武鉄道東上線「大山」駅から徒歩4分
都営三田線「板橋区役所前」駅から徒歩13分
間取：2LD・K～3LD・K　
面積：55.60m2～67.96m2　
売主：住友不動産株式会社
株式会社フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
シティタワーズ板橋大山｜Q&Aで知るノースタワーとサウスタワー_映像付き【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/31484/

[2010: 匿名さん]

>>2009 名無しさん

十条は完全に格下

[2011: 口コミ知りたいさん]

十条と大山だったら十条が上だよ
立地、道路、地盤は大山が上
ハッピー解体で商店街は十条が上
交通利便性は言うまでもなく十条の圧勝
東武東上線でなければ大山の圧勝だったがね…
交通利便性が違いすぎる
池袋以外必ず乗り換えが発生するとかありえない
しかもごちゃごちゃした池袋での乗り換えだよ

[2012: 入居済みさん]

都心だと板橋区大山（笑）みたいな感覚やもんね

[2013: マンション検討中さん]

私は仕事もプライベートも基本は車利用なので鉄道はあまり気にしていませんでした
ここ買うにあたり駐車場確保できるか心配でしたが、電車利用が多そうなので安心しました

[2014: eマンションさん]

>>2011 口コミ知りたいさん

私は勤務地が丸の内で、いづれにせよ乗り換えが必要なので、あまり気にならないです。
勤務地やプライベートが東寄りの人にとっては、アクセス観点での差はなさそう。

[2015: 匿名さん]

東武東上線は池袋駅の乗り換えが便利。特に丸の内線や有楽町線は改札出てすぐ乗り換えられるので利便性高いですよ。

[2016: 口コミ知りたいさん]

十条は次がたぶん最終期で、良い間取りは
ほとんど残ってないみたいなので、当面此処
が地域一番の物件である事に間違いない。
　少なくとも加賀にできる物件より上だと思う。

[2017: 匿名さん]

池袋駅の乗り換えですが、新宿や渋谷と違い、乗り換えはかなり簡単ですよ。
特に東上線とJR，丸ノ内線、有楽町線はほとんど構内を歩かずに済みます。
離れてるのは西武池袋線と地下鉄の新線池袋。

[2018: 口コミ知りたいさん]

>>2011 口コミ知りたいさん

埼京線は乗るのが嫌になる。乗り換えも時間がかかる。
利便性悪いよ。

[2019: eマンションさん]

>>2018 口コミ知りたいさん

埼京線ユーザーだけど、激しく同意。

[2020: 匿名さん]

埼京線も昔ほど混んでるわけじゃないから乗りやすくなってる。十条は駅舎も建て替えだから使いやすくなるよね。

[2021: マンション掲示板さん]

>>2018 口コミ知りたいさん
そもそも本数が異様に少なくないですか？

[2022: マンション検討中さん]

>>2011 口コミ知りたいさん
勝ちも負けもないんだよ。いつまで経ってもわからん人だな。資産持ったこともないからだと思うが。

[2023: 通りがかりさん]

十条が値上げしても売り切ったから、
大山第二期は盛大に上げるかな？

[2024: マンション検討中さん]

　総合的な格は1十条より上ですから
多少高くても売り切りますね！

[2025: マンション検討中さん]

大山も十条も格なんてないでしよ。代々木大山じゃあるまいし。

[2026: 匿名さん]

>>2025 マンション検討中さん
なんて理解の解像度の低い回答(笑)

[2027: 通りがかりさん]

序列は、
中野→十条→大山→浦和の順。
ただ、中野は駅距離があり過ぎて怠い。

[2028: eマンションさん]

十条ねぇ、、、笑

[2029: 名無しさん]

>>2028 eマンションさん
ここのスレでは大山の方が立地優れてると言ってる人たち沢山いますね。
ザ・タワー十条も値上げ後、しっかり売り切ってますので、
天下のスミフですから当然値上げしてくるでしょうね。
それも数千万規模で上げてくると予想します。
こちらの方が上なので当然ですよね。

[2030: マンコミュファンさん]

>>2027 通りがかりさん
浦和民は大山も十条も格下とおもってますよ。
どこもドングリの背くらべだと思うけど。

[2031: 匿名さん]

購入検討しています。実需、かつ、ある程度のリセール期待（10年保有予定）
その中でやはり気になるのは価格です。
池袋が上がっているから相対的に近隣のここも上がる、また、近場の十条の事例と同程度になるというのは分かるんですが、絶対的価値で見たときに大山に坪600～というのは皆さんとしてはどうですか。

[2032: マンション検討中さん]

>>2031 匿名さん
直ぐにリセールだけを考えたら十条の方が
資産価値は高いと思います。
　ただ１０年スパンで居住を重視するなら
環境面でもこちらの方が良いですね。

[2033: マンション掲示板さん]

>>2032 マンション検討中さん
10年スパンでなぜ逆転できるのか。。笑
駅力からしてJRに勝てる未来はないと思いますよ。
東武東上線が池袋から先に直通できるなら可能性ありますが笑

[2034: 匿名さん]

>絶対的価値で見たときに大山に坪600～というのは皆さんとしてはどうですか。

単純にみれば高すぎる。おそらく大多数はそう感じるが、スミフなのでごく一部の人が買ってくれればいい（5-10年かけてそういう客をすくいあげる)

[2035: 匿名さん]

>>2032 マンション検討中さん
回答ありがとうございます。
私自身、同エリアに後発のタワマン予定もあり魅力には感じているものの、直近の大楠ノ杜の成約金額などからすれば、どうしても本物件が高値掴みになってしまうのでは？と不安が拭えません。
実需7割・投資3割ぐらいの感覚で、爆発的な益を期待している訳ではないのですが。。。

当然、自らの判断の下、後悔しない選択をすれば良いというのは分かりつつも、参考にご意見伺った次第でした。

[2036: マンコミュファンさん]

>>2034 匿名さん
回答ありがとうございます。
やはり、高いという印象はお有りとのことですね。
本物件は管理費等も初期からお高めの設定で、私の売却想定時期には修繕積立金がさらに上がるようです。
池袋や十条からの周辺相場からの値付けなのか、再開発への期待感からくる大山そのものへの値付けなのか、素人には分からずでして、、、大変参考になりました。

[2037: 検討板ユーザーさん]

>>2035 匿名さん

湾岸のような爆増は無いと思いますが、以下の理由で本物件単体で安定したリセールが望めると思います。
・大楠の中古が1億超え始めている（築2-3年で新築比150%）
・後続再開発あり、かつ本物件より立地条件悪いがコスト高で確実に本物件より高値追求になる
・実需の壁が2億で、まだ本物件は価格をあげても実需層への転売余地がある
・スミフは竣工後販売で、新築価格が勝手に上がっていく

[2038: マンション掲示板さん]

>>2037 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。リセールバリューに関しては10年経過時点で購入金額+管理費等のランニングコスト分があれば大満足（その間、無料で住めたと思えば十分）という感覚でおります。
何せここに書き込まれている方々の多くとは違い不動産購入の経験がないものですから、決心しきれずにいるところです。
投資対象として見るには、些か私の不動産に関する知識が不足し過ぎているように思います。笑

[2039: 匿名さん]

資産性考えたら池袋あたりのほうがいいだろうな。山手線内側は鉄板。
多少面積妥協してプラウドタワー池袋。
PH南池袋は買いだったがもう3LDKはないのかな。

[2040: マンション検討中さん]

>>2038 マンション掲示板さん
私も今回が一時取得でして、かなり時間かけて色々調べました。
色々書きましたが、特に実需だと残債割れさえしなければ、最後は5-10年そこに住んで楽しいと思えるかだと思います。（マンションマニアさんの受けおりですが笑）

私は、
・マンションデザインがカッコよくて気分が上がる
・大山商店街で色々開拓できる
・街が変わっていくので飽きない
という感覚的な部分が最後の決め手でした。

ぜひご自身でしっかり検討されて、後悔ないよう判断いただければ幸いです。

[2041: 匿名さん]

みんな、あんまり大山をよい立地とか書いてるから、渋谷区大山町のことかと錯覚しちゃうよ。板橋区の大山なんて、ほとんどの人が知らないよ。

[2042: 名無しさん]

>>2041 匿名さん

しないよ、板橋大山の板なんだから笑

[2043: 通りがかりさん]

平日の昼間から一人で何つまらないこと書いてるわけ

[2044: 名無しさん]

>>2041 匿名さん
おもんなw

[2045: 口コミ知りたいさん]

>>2041 匿名さん
こういう捻くれた人ってほんとつまらないですよね。
しかも自覚がないんだろうなあ。

[2046: マンション検討中さん]

渋谷区の大山は坪1000万超でもバンバン売れてる。こんな客層はマンコミなんて見ないんじゃない？

[2050: 検討板ユーザーさん]

>>2030 マンコミュファンさん

埼玉と東京の間には、決して超えられない壁がある。

[2057: 管理担当]

[No.2047～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[2059: 口コミ知りたいさん]

>>2058 マンション掲示板さん
たしかにwww

[2060: 口コミ知りたいさん]

わかる　笑

[2061: 通りがかりさん]

第二期の価格は決まったの？

[2062: eマンションさん]

うーんアーケード撤去されちゃったね。寂しい。
計画道路開通までは残せなかったのかな？アーケードを撤去するのが早すぎるよ。

[2063: 通りがかりさん]

大山は
アーケード撤去
計画道路
ピッコロ再開発
クロスポイント再開発
高架化
と、沢山変化がありますね。
激動の大山。未来はどう変わる？

[2064: 口コミ知りたいさん]

計画道路の立ち退きはどれ位進んでる？

[2065: 口コミ知りたいさん]

高架化はいつなんだーい

[2066: 匿名さん]

心配すんなお前たち。全部うまくいく。

[2067: 口コミ知りたいさん]

>>2066 匿名さん

[2068: マンコミュファンさん]

高架化は東武百貨店地区再開発も
絡んでくるから、あと最低２０年
くらいはかかるかも知れませんね。

[2069: 通りがかりさん]

十条の高架化は6年後

[2070: マンション検討中さん]

大山の高架化も6年後

[2071: 匿名さん]

>>2068 マンコミュファンさん

あんたは、何を見て何を言うとんねん・・・（呆

[2072: eマンションさん]

計画道路の用地取得率は何パーセント？

[2073: 匿名さん]

令和13年工事完了で事業認可下りている。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

[2074: eマンションさん]

目の前の都道26号の用地取得率はパッと見た感じ半分よりは進んでるかな？てか、十条も高架化するんだ。知らなかった。

[2075: eマンションさん]

>>2073 匿名さん 補助26号の東側に駅前広場も整備されるんだな
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/machidukuri/chiiki/1006312/1...

[2076: 通りがかりさん]

>>2075 eマンションさん

そうそう。
さらに風の噂では、駅東側でスミフの土地活用に向けた水面下の動きがあるらしく、更なる再開発計画の可能性も。

[2077: eマンションさん]

>>2076 通りがかりさん ふーん。

[2078: 通りがかりさん]

>>2073 匿名さん
法律に基づき事業認可降りてても、事業認可のスケジュール通り土地買収できることが確実になるわけではなく、結局は個別の地権者との調整になるため、場合によってはだいぶスケジュール遅れる可能性があることは注意ポイントですね

[2079: マンション検討中さん]

ついに浦和ですら坪600の世界観。
大山は坪700の世界観に突入か？

[2080: マンション掲示板さん]

>>2078 通りがかりさん

それはそうだと思います。
ただ東京都が地上げ部隊を増員してるから、スムーズに進む気もする。

あと、東武百貨店再開発との兼ね合いの話は、誰がいつどこでどのように言ってるのか。。。

[2081: マンション掲示板さん]

>>2078 通りがかりさん
都が用地買収に今まで以上に力入れてるんだよね、怖いくらいに
そもそも高架化は道路と違って近隣住民の悲願でもあり反対派はいないしいたら相当厳しい視線が注がれそうです

[2082: 検討板ユーザーさん]

>>2080 マンション掲示板さん
池袋の話とは全く関係ないでしょうね

[2083: 評判気になるさん]

雑多な雰囲気も嫌いではありませんが、再開発、高架化、駅前整備等で綺麗になった姿も見てみたいですね

[2084: マンション検討中さん]

>>1819 名無しさん
ここはヤオコーでお願いします。

[2085: マンコミュファンさん]

3月末時点で都道26号線の用地取得率は51パーセント、今はもう少し進んでるかな？

[2086: 通りがかりさん]

結局、第二期の価格は上がるの？

[2087: eマンションさん]

>>2086 通りがかりさん

どうでしょうね。
今、ここ数年で1番値付けが難しいタイミング

[2088: マンション検討中さん]

このタワーの真横に都道反対、断固立ち退き拒否の人らたくさん住んでるし、ヤスダの裏には高架化、駅前広場反対政党がたむろってるし、コモディ飯田はピッコロ入れなくなったからゴネて反対デモやってるし前途多難ですよ。さっさとキレイにして欲しいのになあ。
反対派がタワー住民に嫉妬とかして荒らしたりしませんように。あーこわ

[2089: 匿名さん]

>>2088 マンション検討中さん
大丈夫ですよ。高架化はあくまで東武の専権事項ですし、駅前の立退きも進んでますから計画が頓挫する可能性は低いと思います。

[2090: 匿名さん]

>>2088 マンション検討中さん
そんなリスクを冒してまでなぜ大山なんかを買うの？

[2091: 某]

>>2088 マンション検討中さん
そういうことはやめろ。

[2092: eマンションさん]

え、コモディイイダってピッコロに入んないの？

[2093: 匿名さん]

>>2092 eマンションさん
それこそ癒着やん

[2094: マンション掲示板さん]

金利上昇円高局面で第2期の値付けはどう出るかな

[2095: 検討板ユーザーさん]

>>2094 マンション掲示板さん

プライスリーダーは譲らないらしいから、浦和のマンションに負けるような値付けはしないと思う。

[2096: 匿名さん]

>>2095 検討板ユーザーさん
第2期の売れ行きが見ものです

[2097: eマンションさん]

ここに限らずですが、
スミフ新築の次期以降プライシングがどうなるか次第で、不動産市場全体の先行きが変わってくるので、かなり注目度高いですね。

[2098: eマンションさん]

8月上旬販売開始を変えないのなら、そろそろ2期の価格が出てくる頃ですな

[2099: 検討板ユーザーさん]

ついに本当に利上げがありましたね。変動金利も上がってしまいますね。今後もさらに利上げするみたいだし。

[2100: マンコミュファンさん]

>>2099 検討板ユーザーさん

日銀のはったり。
円安が行き過ぎていたから先手をうっただけ。
アメリカが利下げすれば、自然と円高になるから、これ以上の円安もおきない。
円安にならないのに、わざわざ日銀がさらに利上げして、国債の利払いを増やすことはない。

[2101: マンション検討中さん]

>>2100 マンコミュファンさん
同意。消費・経済が弱い、賃金上昇が物価動向に反映されない段階で利上げしたくなかったけど、政財界がうるせーしこれだけ外堀埋められてやらないとまた円安進むからやっただけ。タカ派的発言はブラフ。アメリカの年内3回利下げ予想はまさに日銀にとって渡りに船。

[2102: 通りがかりさん]

>>2100 マンコミュファンさん
そんな風に楽観的に考えられて本当に羨ましいです。良い意味で。ローン組むので、保守的に見通し立てざるを得ないですし、固定金利とすると予算オーバーなので撤退せざるを得ない状況です。

[2103: マンション検討中さん]

論理的に考えれば分かるようなものですけどね

[2104: マンコミュファンさん]

素人の私が考えても日銀の動向は上記の通り。
大手デベの上層部が先行きを知らぬ訳もなく、承知の上で販売時期を後ろ倒しにし、価格も上げている。

[2106: 検討板ユーザーさん]

>>2105 マンコミュファンさん 足立は？

[2107: 名無しさん]

>>2106 検討板ユーザーさん

足立区は埼玉県でしょ治安悪いし。

[2108: 通りがかりさん]

株価暴落、景気先行不安、金利上昇諸々で中古マンションの投げ売りが進みそう。中古マンションの価格下落で新築が売れなくなる。様子見が正解かな。

[2109: マンション検討中さん]

植田自身が今後も状況に応じて利上げしまーすって言ってるのに