メトライズタワー大阪上本町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.om-r.jp/uehommachi135/


売主：大阪市高速電気軌道株式会社・関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社:関電コミュニティ株式会社

ようやくHP立ち上がりましたね

住所:大阪府大阪市天王寺区上本町６丁目3番42他（地番）
交通:近鉄難波線・奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩1分
Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩3分
間取り:1R～4LDK
面積:33.59m2～122.87m2

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第二期で値上げ決定！「(定借)メトライズタワー大阪上本町」第二弾<後編：価格分析編>
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【物件概要を追記しました。2022/01/06 管理担当】

[151: マンション検討中さん]

タワーマンションでの初期費用はどの程度なのですか？1億のケースで教えてください。

[152: マンション検討中さん]

大阪市から現物出資された土地で分譲事業って、どうなんだろう？？市民の皆さん

[153: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん
2000万程度ですよ。

[154: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん
定借なので前払地代などがある場合は足す必要があるかもしれませんが、それを除いた場合は下記サイトみたいな感じに？

https://sumai-value.jp/magazine/basics/176/

Q.新築マンションの初期費用の相場はどれくらい？
A.マンション購入価格の約3～7％程度

[155: マンション検討中です]

>>154 匿名さん
因みに、このマンションの前払い地代は、販売価格に含まれていました。

[156: ご近所さん]

>>152 マンション検討中さん
ホッタラカシにするより活用されるのだから、良いに決まっているでしょ！日本はこれだから世界から遅れるのよ！困ったもんです！

[157: 口コミ知りたいさん]

>>152 マンション検討中さん

定借ですよ、勉強して出直しておいで。
まあ叩けたら真実はどうでもいいよね。

[158: マンション検討中さん]

>>156 ご近所さん
マンションじゃないもっと公共的な利用用途があったんじゃないの？

[159: 通りがかりさん]

>>158 マンション検討中さん

商業的なことをしても、公的なことをしても失敗するよ。ここはラブホ廃業後もマンションエリアとして充実させれば良い。

なお、上本町の上品エリアは南東エリア(上本町6、石ヶ辻町)のみです。

[160: 周辺住民さん]

いつの間にか上六界隈もお上品エリアと呼ばれるようになってたのか、ユフラさまさまやね

[161: マンション検討中さん]

定借とはいえ安めなので魅力的だな

[162: マンション検討中]

下のテナントが、スーパーなら買いたいけど調剤薬局で医療モールになるなら見送るかな
Hタイプが人気でしたね！

[163: 坪単価比較中さん]

>>158 マンション検討中さん
これ以上借金を増やすおつもりですか？

[164: マンション検討中さん]

第１期で60戸程度売れたみたいですね。
定借でも、そこそこ人気あるんですね。

[165: マンション検討中さん]

>>157 口コミ知りたいさん
定借だからってメトロの利益にしかならない事業をやっていいわけではないでしょう。大阪市の土地は交通事業に使うために出資されたわけなので。あなたが勉強し直してきたらどうですか？？

[166: マンション検討中さん]

>>164 マンション検討中さん
タワマンは第1期で売れやすいやつから売れるからね。
第2期以降が本当の実力が示されます。

[167: デベにお勤めさん]

マンションを購入するなら第１期ですね！今回は全戸を対象にして売り出したので、当然ですね。

[168: マンション検討中さん]

第二期は価格上げてくるかな？

[169: 通りがかりさん]

>>168 マンション検討中さん
値上げすると聞きましたよ。

[170: 匿名さん]

>>165 マンション検討中さん
借地条件を貸主に同意なく変更する行為は法律に抵触するのでたしかに大ごとですが、販売営業を普通にやってるところをみると、市とメトロの間では話し合いが済んでいるということかと

[171: 匿名さん]

入居店舗はいつごろ決まるんでしょうか？気になります。

[172: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん
メトロと大阪市で今後メトロがどう不動産開発をしていくのかきちんと話し合いされているのでしょうか？？
メトロのビジョンが見えてこないんですよね

[173: マンコミュファンさん]

どんな店舗がいいですかねぇ

[174: 検討板ユーザーさん]

>>173 マンコミュファンさん

スーパーとか欲しいですよね。
あのあたりあまりないので。

[175: 匿名さん]

人の出入りの多い店舗は勘弁してほしいですよね。
飲食店とスーパーは害虫駆除業者入れてるから、この辺りもやめて欲しい。

[176: 販売関係者さん]

>>175 匿名さん
「コロナの感染者数は増えて欲しくない、だけど、経済活動は止めて欲しくない。」また、「生活に便利な場所に住みたい、だけど、ヒトの少ない静かな場所が良い。」
なるほどね。

[177: 匿名さん]

>>172 マンション検討中さん
ここはメトロの経営計画にある遊休地活用の不動産事業の一環ですね、もともとはホテルかなにか建てる予定と聞いてたけどコロナの影響かでマンションに変更したみたいですね
メトロを民営化したのは大阪市なので、ほとんど市と組んでやってる感じじゃないのかな、ある程度うまくいけば、今後も市の土地を利用して似たような事業をすすめていくかと

[178: 匿名さん]

>>175 匿名さん
人の出入りは商業施設としてやってく限りはある程度はあきらめるしかないですね
数年後に閑古鳥が鳴かないぐらいには需要のあるお店に入ってもらったほうがよいかと

[179: 匿名さん]

>>174 検討板ユーザーさん
たしか近鉄の地下やユフラにスーパーあったかな、あとはハイハイの少し南言ったぐらいのところにもありますね

[180: マンション検討中さん]

>>179 匿名さん
そうですね。近場に複数ありますね。
でも、信号渡らなくてもいい近場、
できれば小さくてもマンション下に欲しいですね。

[181: マンション検討中さん]

>>177 匿名さん
この土地はメトロが民営化した時に所有権がメトロになってるね。いま大阪市の土地をメトロに売却したり貸したりするのは、きちんと入札された結果ならいいけど、相対で取引されるなら不当に安く価格設定されているかもしれないので注意が必要だね。

[182: マンション掲示板さん]

eMETROって構想は良いんだけど頭でっかちな感じだね。実態を伴ってないし、何したいかわからないな

[183: 口コミ知りたいさん]

>>182 マンション掲示板さん
コンサルからの提案書そのままだしてるんじゃなかろうか。
社員の総意なのか甚だ疑問だな

[184: 口コミ知りたいさん]

マンションの購入申込した方の意見をお願いします。

[185: 購入者さん]

>>184 口コミ知りたいさん
購入者です。
定借等色々ネガティブなご意見はあるかと思いますが、購入しました。
個人的に、立地がツボにハマりました。
願わくば、上本町が再開発して、
さらに活気が出て欲しいですね。
あと、タワー下の商業施設にも期待したいですが、
今後を見守っていきたいと思います。

[186: 匿名さん]

>>185 購入者さん
抽選おめでとうございます、よいマンションライフを！

[187: 購入者]

いろいろと検討して購入しました。その理由は、定期借地についてネガチブな意見が多いですが、マンションの土地所有に意味が無いと判断しました。（土地神話は昔の話）
立地と今後の物価上昇を考えると時期的には今かと思いました。店舗もメトロが大家なので少しは安心かなと思いました。ご参考になれば....

[188: マンション検討中さん]

ここ、眺望抜けてる部屋で単価どれくらいなんでしょうか？

[189: マンション検討中さん]

>>188 マンション検討中さん

26階(天井高265)の角部屋で坪325弱ですね。
25階は天井高255で坪315位でしょうか。

[190: マンション検討中さん]

ありがとう。

これは、なかなか絶妙な値付けですね。

[191: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[192: 検討板ユーザーさん]

最上階まだ残ってるかな？

[193: 匿名さん]

>>192 検討板ユーザーさん
上3階のプレミアムフロアは第1期1次で12戸中9戸売れたと聞きました。
１期1次では最上階のSタイプが残っていたと思いますので、
2次で売れてなければ残っているかもしれませんね。
(ただ2次でもプレミアムフロアが売れたと言ってましたので、残ってないかもしれませんが…)

[194: マンション検討中さん]

意外と売れてるんですね。定借でも場所さえよければちゃんと売れるのですね

[195: マンション検討中さん]

お金ある人はリセールとか概念に無いし。
お金無いからローン組んでるパターンの人は完済無理な人も居るから値落ちしたら困るんでしょう。

[196: マンション掲示板さん]

>>21 デベにお勤めさん


五条は学区外、味原が近いですよー。

[197: マンション掲示板さん]

近隣の者です。
皆さんの予想に反して売れまくってますね。
大阪市の取引先の社長とかが付き合いで買ってるんですかね。

個人的に思うのは、目の前に近鉄の大規模駐車場と関空行きのリムジンバスがあるから、中国や東京の金持ちが買ってるのではないかと思います。
遠方の人は移動は楽だと思います。
下手に堀江とか淀屋橋に住むより楽です。

難波も近いし、もし子供通わせるとなっても学校や塾は近隣にたくさんある。奈良への観光もよい。難波日本橋ほどうるさくもなく治安も悪くない。

みたいな感じではないでしょうか。
どちらにせよ、庶民は手が出ないと思います。
スーパーそんなにいらないですけどね。
スタバが欲しいですw

というか上本町にタワマン多すぎです。
知ってるだけでまだ3-6つくらい建設中ですよ。森ノ宮、玉造まで入れたら10超えるかと。
居住用とも思えないし、税金対策、投資目的なんでしょうね。

[198: マンション掲示板さん]

>>177 匿名さん

難波宮跡はホテルに、
法円坂パルも半分壊してホテルにすると聞きました。
大阪城にはちかいですね。
あと、京都と違って規制も緩い。

しかし本当にそれで良いのか？
と思ったりはします。
難波宮跡はほとんど放置してる（公園というにはコンクリ剥き出しで柵もなく危ない）ので活用するのは良いと思うけど。

[199: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[200: 匿名さん]

自分が住むか賃貸で貸すかしとけば立地的に空き部屋になることはないだろうね
３０代なら借地期限でちょうど寿命と重なりそうだし建て替え問題で揉めるよりはいいかもしれない

[201: 匿名さん]

「貸せばいい」なんて簡単じゃないよ。
色んなリスクある割に利益は少なく、定借の場合ほぼ赤字になる。
やってみれば分かるよ

[202: 匿名さん]

>>201 匿名さん
地代+解体準備金+管理費+修繕積立金+固定資産税+管理委託料が家賃を上回ることがあるの？
赤字なんて聞いたことがないぞ。借入金で買ってCF赤のことが言いたいの？

[203: 評判気になるさん]

>>202 匿名さん
２０１さんは、貴方が書かれた費用の他に、減価償却費、仲介手数料、競争激化による広告料、リフォーム費用、当初の地代一時払金などを会計処理したら毎年赤字になると言ってるのではないですか？

[204: 匿名さん]

>>203 評判気になるさん
減価償却費で赤ならむしろ得してるやん

[205: 評判気になるさん]

>>204 匿名さん
そう思うなら、君がやればいい。
その謎理論でな笑

[206: マンション検討中さん]

最近どの掲示板も過疎ってる？市況？

[207: 匿名さん]

どこのスレも煽りと成りすましみたいなのばかりな感じで、普通は関わりたくないだろうからまぁしょうがない

[208: 匿名さん]

第1期で抽選になった部屋はありますか？
また、抽選に外れて別部屋を買われた方はいますか？

[209: 通りすがりさん]

>>208 匿名さん
抽選は10戸弱あったようです。
2次で8戸売れているので、抽選で外れた方でしょうね。

[210: 周辺住民さん]

商業施設にスタバ入ってほしいです。ここらへんにはスタバがないので、、、

[211: 匿名さん]

1期は抽選もあったみたいですが2期も順調に売れたんですかね？

[212: マンション検討中さん]

外観サイバー感あっていいですね
だいたいの値段教えていただけませんか？
もしよければ価格表貼ってほしいです
お願いいたします

[213: マンション検討中さん]

大阪市バス時代からあった、地下からの排気口？立ち入り禁止って書いてあったところは、このマンションが立ってからも残るのでしょうか？
今日建設地を見ていると、排気口付近の横断幕が黒く汚れていました。南側のお部屋は排気口の影響がないのか気になります。

[214: eマンションさん]

>>213 マンション検討中さん

ススで汚れた横断幕、なぜか外されてましたね。
グレーのシートは変わらず黒く汚れていました。

[215: マンション検討中さん]

いやあ驚きました。相続する家族がいないから定借もありかと、値段見て坪340ですか？1LDK3980万円は驚きました。そんなにこちらのマンションは人気なんですね。さすがに所有権なしで将来、国の財産になっても良いと考えても高すぎて買えそうにないですね笑　お金が余ってる人には相続税対策に良さそうですね。

[216: 名無しさん]

この立地で、何か安いなぁと感じたら、結局 定借マンションかいな！ 資産価値、流通性は見込めませんので、お金に余裕がある方のセカンドハウスです もともとが斜めの土地で、地下鉄の換気扇の場所やし、お金に余裕があっても、いらんかな

[217: 検討板ユーザーさん]

>>213 マンション検討中さん
千日前通の排気ガスと地下からの排気、ダブルでヤバいですね

[218: マンション掲示板さん]

もうそろそろ何の店舗が入るか決まりましたかね？

[219: eマンションさん]

>>218 マンション掲示板さん
まだだそうです。
決まれば、購入者には連絡するようなことを言ってましたよ。

[220: 匿名さん]

賃貸に出す場合は条件があるので簡単に貸すということは難しいのかなと思います。
まず、住宅ローンの場合賃貸で貸し出しできないというケースもあります。
住宅ローンの中では自己利用以外で使用してはだめという規約があるローンもあります。
その場合、ローンの借り換えをしないと賃貸で貸し出しできません。
他に賃貸に貸し出す場合契約期間の定めなどいろいろと複雑なようです。

[221: 匿名さん]

ここ、上本町何回か行ったことある人なら分かると思うけど、商業施設作っても厳しいでしょうね

[222: マンコミュファンさん]

>>218 マンション掲示板さん

[223: マンション検討中さん]

ライフが入ってくれたら嬉しいです!

[224: 通りがかりさん]

近くのマンション住んでます
スタバとスーパー入ってくれたら良いかな！ぐらいですね。出来たら頻繁に使わせてもらおうと思ってます！笑
定借の割には価格が(細かくは知らんが、)、、リセールとか関係ないって人は購入してもいいんじゃないですか？あとは5年から10年で売り逃げですかね。
まぁ、私には関係ないです(●´ω`●)

[225: マンション掲示板さん]

面積的に小さくライフは無理。搬入口がない。
スタバはありうる。

[226: 通りがかりさん]

調剤薬局とクリニックで決定です

[227: 購入経験者さん]

>>226 通りがかりさん
う～んですね。。カフェが良かった。

[228: マンション検討中さん]

シューズインクローゼットがある洋室が二つもある！
面白い間取り。

[229: マンション掲示板さん]

このマンションのクレームを言うつもりはないですがこの周辺ってケンタッキー周辺店舗も建物も含め古い建物ばっかりですよね。
これから新しく綺麗な建物増えたらいいなーと思うんですけどね

[230: 匿名さん]

定借物件の割には価格は高めでしょうか。
職場が近いとか、通勤時間を優先に考えていいなと感じる方向けかな。
わざわざこの価格帯まで出すのであれば、定借は避けたいですね。

[231: 匿名さん]

電車がめっちゃ便利っていうのもあって、強気な価格なのかもしれないですね。
所有権だったらもっと高いとは思うけど
定借だと何となくもう少し抑え気味にしてくれても…というのはあるかも^^;
なかなか定借で納得感ある価格で、というのは難しいのかもしれません。

[232: マンション掲示板さん]

>>230 匿名さん
正直皆さん定借の話めちゃくちゃ出ますけど、所有権の金額払うより定借の方が安いのには変わりないのでその余ったお金を70年近く運用出来ると考えると正味どっちが本当に良いのか分かりません。財テクの人は10年20年もあれば1,000万を2倍3倍に増やすことなんか簡単に出来るのですし、本当に住みたい場所に住むに越したことないと思うのですが、、

[233: 通りがかりさん]

>>232 マンション掲示板さん
現金で買うならそうやね
ローンなら借りる金額減るだけやから、お金余らないので運用できない

[234: 評判気になるさん]

>>232 マンション掲示板さん
永遠に株式が上昇なら増えるけど、
確実ではないからね。
不動産も上昇してるので定借が増えてるけどね。
ここ買うなら中古マンションの方がいいよね。
資産を云々言うなら

[235: マンコミュファンさん]

定借は終わりの時期まで見たら賃貸の一括契約みたいなもんだけど、10-20年で見たら相場と同じように上がってるよね

[236: eマンションさん]

>>234 評判気になるさん
235さんの言う通り資産云々踏まえたとしてもここ買うなら中古マンションがいいとも言い切れないんですよね、、
定借も同じように上げてるので
中古マンションがお好きなら全然その選択肢もいいんですけど

[237: 匿名さん]

相場と同じように動く（上昇した）定借を見たことありませんが、例えばどの物件ですか？

[238: 匿名さん]

定借って正直よくわからなくて…
ただ資産価値としては所有権物件と比べると
下がる割合というか下がり始める時期というのも早いもの、という認識があるのですが
そうでもないんですか？
おしまいが最初からわかっているのは、ある意味良心的だとは感じているのですが。

[239: 購入経験者さん]

>>237 匿名さん
神楽坂とか銀座とか

[240: 検討板ユーザーさん]

つまり無いってことか

[241: 購入経験者さん]

>>240 検討板ユーザーさん
大阪だとシエリアタワー千里とか。

[242: eマンションさん]

財産を残す人いない場合は定借は
いいと思う。
タワマンは将来的に子供への財産とはならない
し最高築40年までには売却しないと。
解体費用は土地を売却しても配分が無い可能性
もある。土地の持ち分割合も考えて資産優先なら
買わないと駄目だと思う。

[243: 匿名さん]

定借のメリットでよく言われる
・好立地に安く住める
・終わりが決まっているので安心
この二つは実は矛盾していて、好立地は建て替えや売却で得をする可能性が高いのに、最後に返却するしか選択肢がないのはデメリットです。
最後まで土地代と解体積立金を払い続ける必要があるので早く売りたいし、でも定借は売りにくいし、それも矛盾ですね。

[244: 購入経験者さん]

>>243 匿名さん
好立地の建て替えで利益出るのは容積率のせいでしょ？

[245: マンコミュファンさん]

>>244 購入経験者さん
容積率が変わらなくても利益出ます。2、3千万の負担で新築になるんですから。ただ建替決議は揉めますが。

[246: マンション掲示板さん]

>>245 マンコミュファンさん
今は負担は4000万は見とかないと無理です。
タワマンなら解体を含めるともっと必要です。
50㎡で資材高騰前に谷六の築50年のマンションで
建替負担は2500万＋仮住費用約4年でした。
容積が余裕があったの数件販売住戸が出来てその
位の費用負担です。
勿論建替決議は白紙。マンションの建替はほぼ無理です。
マンションは古くならないうちに住替が必要。

[247: 匿名さん]

>>246 マンション掲示板さん

関西はマンション建替が相当に難しいですよ。

東京でも法改正で現行容積率に余裕があったり、よほどの好立地(都心6区)でないと建替決議は通りにくいです。


なお、当方の築50年近くの好立地マンションも坪単価700万想定で還元率50%程度ですので、転居の体力や資金の余裕がない高齢者世帯は二の足を踏んでいます。

[248: 名無しさん]

>>247 匿名さん
実際に経験し管理組合に積極的に参加していないと
わからないと思います。管理会社は常に値上げの事しか
言いませんし、既に管理組合は管理会社のお客様でなく
なっきています。まもなく管理をしてあげてるという感じになると思うので値上げ反対ばかりでなく住民で出来る事は自分達でする。値上げもある程度は仕方ありません。
今後管理修繕で5万位は覚悟してマンションを買わないと。
やはり戸建がいいと最近思います。

[249: 購入経験者さん]

>>243 匿名さん
都心の低層マンションの建て替え事例のことが言いたいのですか？
定借より土地の所有権のあるタワマンの方がババ抜きに有利というのはありますね。
お金ある人じゃないと定借は買いにくいからやっかまれるのはある。

[250: マンション比較中さん]

戸建ても。。。。。

購入する側も 一級建築士レベルの構造の知識や材料の善し悪し特徴を学んだ上で

対等に工務店と話せるレベルでないと 失敗するので。

例えば 外壁を AIKAのジョリパィドのこのカラーにしないと メンテナンス費用が
発生するとか
キッチンはキッチンハウスで安くなるのか？などなど。
色んな決め事あるので、マンションの方が楽と言えば楽でしょうか。