メトライズタワー大阪上本町ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.om-r.jp/uehommachi135/


売主：大阪市高速電気軌道株式会社・関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社:関電コミュニティ株式会社

ようやくHP立ち上がりましたね

住所:大阪府大阪市天王寺区上本町６丁目3番42他（地番）
交通:近鉄難波線・奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩1分
Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩3分
間取り:1R～4LDK
面積:33.59m2～122.87m2

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第二期で値上げ決定！「(定借)メトライズタワー大阪上本町」第二弾<後編：価格分析編>
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【物件概要を追記しました。2022/01/06 管理担当】

[1: 匿名さん]

定借じゃなければ検討したのに…残念です。

[2: マンコミュファンさん]

定借物件は絶対に手を出してはダメ。
処分したくなっても不人気で売れないよ。
積立金とかも普通のマンションよりかかるから大してお得でもない。

[3: マンション検討中さん]

定借って購入者に地代払わせるくせに何であんなに高いのか不思議だわ

[4: マンション検討中さん]

結局間取りも角部屋もインポールですし、微妙ですね。

[5: マンション検討中さん]

リビングのインポールぶりがものすごい。
どうにかならなかったのだろうか。

[6: 匿名さん]

コストカットでインボールですかね。。。

[7: 匿名さん]

場所が良いので気になってたんですがやはり定借物件は罠なんですかね？

[8: 鉄ヲタさん]

もともとバスの操車場で、市有地→メトロ自前の土地のはずだけどなんで定期借地なんでしょうね。地下鉄の排気口がある関係なのか、定期的に地代が欲しいのか、何か市の条例の関係なのか（区役所跡とかも定期借地になることがありますね。）

[9: 匿名さん]

阿波座駅のすぐ北側にあるメトロの事務所もほぼもぬけの殻と聞きましたが
将来的にはタワマンになるんでしょうかね。排ガスすごそうな場所ですけど。

[10: マンション検討中さん]

もうすぐ、説明会始まるのに、掲示板過疎っていますね。　やはり定借だからでしょうか？

[11: 検討板ユーザーさん]

メトライズタワー大阪上本町に名称変わりましたね

[12: マンション検討中さん]

説明会行かれた方いますか？

[13: 名無しさん]

>>11 検討板ユーザーさん
大阪メトロ＝メトライズタワーですか？
物件名はダサいですね。

[14: eマンションさん]

>>13 名無しさん
定借なので、価格はリバー価格に近いでしょうね。

[15: マンション検討中さん]

そもそもリバーも鶴橋の割に安くないと思った

[16: 匿名さん]

そもそも鶴橋の土地が安くないからね。路線価も高いし。

[17: マンション検討中さん]

坪330万くらいと、聞きました

[18: eマンションさん]

>>17 マンション検討中さん

定借なのに？！誰か買うの？

[19: マンション検討中さん]

買おうか悩んでいて、次回の予約もしました。
定借はやはり回避したほうがいいのでしょうか。
定借以外で、上本町にはマンション買える気がしないので…つらいです。

[20: マンション検討中さん]

>>19 マンション検討中さん
グランドメゾンは所有権で上本町で買えますよ

[21: デベにお勤めさん]

定期借地権の評価はまだ難しい。所有権にしたところで70年経ったタワマンなんて，お化け屋敷化している可能性があって，負の遺産化している可能性がある。定期借地権の場合は70年で完全廃棄の筋道が立っている。ここは利便性が抜群に良いので利回りを正確に見極めれば，買いも有りだと思う。近畿一円の有名進学校へは１時間以内に通える。近辺の一流校であればほぼ30分以内で通える。近くに五条小学校がある。買い物も便利。スポーツジムも近辺にある。賃貸にだせば師弟の進学のために数年間借りる層が確実にいる。近辺に日赤や国立大阪病院などもあるから医療スタッフの賃貸層も見込める。大阪公立大学が森ノ宮に出来るから，それらの需要も見込める。その辺を考えて，利回りの計算次第だな。

[22: 評判気になるさん]

価格が、まだまだ上昇しているからでしょうか。
借地権でも、良い値段でした。

[23: 匿名さん]

別に定借でいいんですが、戸数の少ないタワマンというのがかなりネガティブに感じます。定借というより規模の小ささの方が維持費考えると怖い。

[24: 匿名]

29階なら200戸以上はないと不安ですよね。

[25: マンション検討中さん]

下層階の店舗って何が入るんですか？？

[26: 匿名さん]

>>25 マンション検討中さん

まだ決まってないそうです。

[27: 匿名さん]

何が入るかによってQOLが変わるところでしょうか
個人的にはコンビニやミニスーパーなんかが嬉しいですが、
ゴミや運搬するトラックの問題があるので嫌がる方もいますね。

経ってから50年越したマンションって結構酷い外観になってることあります。
お化け屋敷化というのも頷けます。タワマンだと上から何か落ちてきたりの心配も出てくる頃？
ですがまあ定借なら地権者さんが必ずいますんで、
一定の年数が経ったら取り壊しに向けて進めてくれる点はいいんだろうなと思います。

[28: 口コミ知りたいさん]

定借マンションは所有権のマンションより安く買えるかもしれませんが、建物価格+解体費+地代と考えると割高に感じます。多少無理してでも所有権のマンションの方がいい気がします

[29: マンション検討中さん]

どんな店舗入れるかふつう販売開始前に決まるものではないんですか？？
ラーメン屋や中華料理店が来る可能性もあるのでしょうか？？

[30: 職人さん]

スタバがいいよね

[31: マンション検討中さん]

個人的にはスーパーとかきてくれると助かります

[32: 匿名]

>>30 職人さん
限定グッズ販売開始日に行列出来るからヤだな。

[33: 職人さん]

平日午前中、ゆっくりできそう

[34: マンション検討中さん]

信じられないくらい高い上に、ランニングコストは管理費プラス土地の賃借代で5万円～という、、買うメリットが無さすぎておもしろかった笑

[35: マンション検討中さん]

信じられないくらい高い上に、ランニングコストは管理費プラス土地の賃借代で5万円～という、、買うメリットが無さすぎておもしろかった笑

部屋に入るにも毎度エレベーターを2回乗る(乗り換えが必須)必要がある。買い物帰り等、想像するだけで辛い。笑

[36: 坪単価比較中さん]

色々いわれてもこの立地なら少しずつ売れるだろう
最近のデべは竣工後１年ぐらいはあえて在庫持つよう売り急ぎはしない
70年後確実に処分できるのは萎んでいく未来の日本的にはよいことかもしれない

[37: 職人さん]

>>20 マンション検討中さん
グランドメゾンも交通の便は良いですが直前にマンションがあるので、悩むところです。

[38: 職人さん]

>>定借にはどのような問題があるのですか？マンションの土地所有権といっても、共同所有なのに重要なのですか？

[39: 匿名さん]

2回乗り換えってザ北浜みたいな感じ？ロビーがあるのかしら。

[40: 職人さん]

>>24 匿名さん
店舗が入りますが？

[41: 周辺住民さん]

関電の関連物件にもかかわらず、なぜIHではないんでしょうか？

[42: 匿名さん]

>>38 職人さん
所有権プレミアがつかない
定借は残存期間がはっきりわかってしまうから、中古購入者層が狭まる可能性が高い

実際は一部屋ごときの所有権じゃ何もできない
でも所有することに価値を見出す不動産文化だから、やはり所有権のほうが相場は高い
70年後どっちが良かったかは、実際70年後になってみないとわからないと思う

[43: マンション比較中さん]

阿倍野ベルタは新築当時は店舗にTokyu Handsと関西スーパーが入っていましたが，パチンコ屋に変わりました。テンポは契約次第で入れ替わることがあります。まさかここにパチンコ屋が入るとは思いにくいが。一つのリスクファクターではあります。

[44: 匿名さん]

>>43 マンション比較中さん

パチンコや100禁、更には焼肉屋が候補に挙がる可能性は十分ありますよ。周辺環境を踏まえれば、容易に想像できます。

上本町エリアのお上品ゾーンは新歌舞伎座側の南東エリアのみです。

[45: マンション検討中さん]

何よりエレベーターの乗換半端なく面倒そう

[46: マンション検討中さん]

>>44 匿名さん
ラブホは可能でしょうか？裏側に一軒あるみたいです。

[47: 匿名さん]

そもそも定借の時点でないわ。
東京みたいに価格上がりすぎで割安定借、築10年くらいで脱出できる需要があるならまだしも、大阪で大して安くもない定借と所有権共有物件では出口の見え方が全く異なります。

[48: マンション検討中さん]

>>45 マンション検討中さん
北浜みたいにフロントで乗り換えするならわかりますが、このサイズのマンションでどこで乗り換えするんでしょうか？

[49: 口コミ知りたいさん]

>>47 匿名さん
その通りだと思います。市場相場が上がっていて分譲が高いですが、背伸びしてでも分譲を買った方が良いように思えます。ただ、「どうしても価格を抑えたい、資産的に多少損しても良い」と思えるなら定借でもよいかも知れません。

[50: 匿名さん]

>>49 口コミ知りたいさん
永住なら好きなところで問題ないですね。
いくら含み益が出ようが住み替えなきゃ意味がない。
ただ買う時に永住と決めていても身の回りの環境変化で売らざるを得ないことだってありますし、そこら辺のリスクを無視するのは危険かなぁと思いますわ。

[51: eマンションさん]

気になったのが図面では住居用のエレベーターの一機が非常用と表記されている。
住居用は、5階までまさか一機なんでしょうか？

[52: 匿名さん]

>>50 匿名さん

そもそもマンションとは永住目的で購入するものではなく、、、子供にも美田を残したいなら、上本町エリアで土地付き戸建です。まともな家つくりは最低2億ですけどね。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
私も貴方の考え派ですけど永住目的の人が多いのもまた事実。そういう人らにリスクの説明しても聞き入れてもらえないのでなんだかなぁ...と。
結果困るのは自分なんで好きにしたら?って思うようにしてます。

[54: 匿名さん]

>>52 匿名さん
自分だったら面倒だから戸建てなんか相続したくないなあ。
その戸建ての相続税もったいないから結局借入金作ってタワマン買って圧縮するのでは。
2億の戸建て残すより早い段階で暦年贈与で配っていった方がみんな喜ぶよ。

[55: 匿名さん]

2100年ごろに日本の土地が本当に美田になるのかしら

[56: マンション検討中さん]

24時間有人管理ではなく、スカイラウンジがないにも関わらず、維持費は普通なタワーの2倍になっています。諦めました。シエリアなんばタワー第二号になりそうです。

[57: マンション検討中さん]

というか？通勤ラッシュ、やっとおりたと思ったら5階で停滞する

[58: マンション比較中さん]

周辺のラブホは最近では徐々に減っています。モデルルームはもとラブホの跡地らしいです。５階で乗り換える方が住居のプライバシーと安全が確保されて，それも悪くないと思います。1Fの店舗にはコンビニが入れば便利だが，店の前にヤンキーがたむろするといやだな。定期借地権も悪くないが，定借にしては販売価格が高い気がします。定借のメリットは販売価格が安く抑えられる点ですが。でも，ここは住んでみたい土地ではあります。この周辺には混沌としたいろんなものが何でもそろっています。

[59: マンション検討中さん]

>>56 マンション検討中さん

維持費どれくらいでしたか？そんなに高いのですか？

[60: 匿名さん]

>>58 マンション比較中さん
弁護士さん？

[61: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん
77平米の部屋は月に5万円だそうです、駐車場はさらにプラス3.3万。

[62: マンション検討中さん]

>>61 マンション検討中さん
お返事ありがとうございます。
月5万円ですか。地代、解体費があるとどうしても割高になりますね。
ほんとシエリアタワーなんばの二の舞いになりそうな予感しかしません。

[63: マンション検討中さん]

みなさん要望だしますか？？

[64: マンション検討中さん]

ランニングコストも想像以上に高く、、
残念ですが諦めました。
将来的な住替えのしにくさ等デメリットも含めて、
やはり所有権のほうがよいと判断しました。

[65: マンション検討中さん]

ランニングコストは5年後、10年後まだあがるよ

[66: マンション検討中さん]

下に商業があるから高くなってるんですね。
その分の解体費やら管理費やらも住宅部分にしわ寄せされてるんじゃないでしょうか？？

[67: マンション検討中さん]

土地代ゼロなのに借地料がかかるってどういうこと？？他人から土地を借りてマンションたてるときには地主に払う借地料もあるから地代発生するのは理解できるけど、今回はもともと大阪メトロの土地（本来は大阪市の土地）なのに地代が発生するのがよく理解できない、、、もっと安くしてもらいたい！！

[68: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん
タワマンって無職の資産家も住んでて怖い。
職歴なり学歴なり購入審査してほしい。

[69: 匿名さん]

タワマンだからというのは偏見な気もするけど、デベからしたら結局は金なので購入審査したところで資産家のほうが優遇されるのでは

借地に関してはメトロに土地を借りるからメトロに借りた分払うってだけだと思うけど、公共のものは何でも無料だと思っているのかな？

他の定借のマンションの状況参考にしてる人もいるけど、駅から10分とか離れた物件を参考にしてなんか意味あるのだろうか、、、

[70: マンション検討中さん]

>>68 匿名さん
ほんと。マンション買うのに夫婦共働きするぐらいならもっと郊外買えば？と思うよね。
上本町には資産家が似合うよね。

[71: マンション検討中さん]

>>69 匿名さん
毎月の支払いがローンに加えて5万円超えるような設定がどうなんだろうね。メトロは分譲事業初めてだからわかってないのかな？？関電不動産開発が入ってるんだからちゃんとしてると思うんだけど、、、

[72: 匿名さん]

>>71 マンション検討中さん

詳しい価格設定は知らないですので5万がどのサイズの部屋に対してかは分からないですが、７０㎡超えるような部屋に対してなら、駅前立地の借地だし管理費、修繕費、固定資産税などは部屋の広さに合わせて高くなるのであり得ない話ではないとは思います、60㎡以下の部屋に対してなら高い感じはしますね。

どちらかというと坪単価３３０って話がでてましたが、中央区や天王寺区の平均を考えると、駅前立地だとしても定借なら高い気がしますね。

[73: 匿名さん]

>>70 マンション検討中さん

ここら辺の上六ってYUFURAで最近こ綺麗な感じにはなったけど、どちらかというとハイハイタウンや近鉄百貨店にいるような客層のイメージあるから、資産家が住むってイメージはあんましないかな。

[74: 匿名]

>>70 マンション検討中さん
でも、大手学習塾や習い事が揃っているから子育て世帯にはありがたいです。通学も便利だし。

[75: マンション検討中さん]

そもそも上本町の駅力自体過大評価じゃね
30位とかになってるよ
本当にこんなんで資産価値保てるのかよ

[76: 匿名さん]

そもそも定借なので資産価値保つとかは期待しないほうが、、、

駅はどちらかというと地下鉄目当てな人のほうが多そうかな、梅田、難波どちら方面も行けるので利便性としてはいいかと

ただ、最寄りの地上出口から改札までは距離があるので注意しておいたほうがいいかもですね、梅田方面に行くなら駅構内端から端まで歩くぐらいの感じに

[77: マンション検討中さん]

１階店舗に何が入るか決まるまでは決められないなぁ。スーパーとか来てくれたら嬉しいけど、どうなんだろう。サンディとか入ってくれたら嬉しいな。安いし。

[78: 匿名さん]

テナントは入れ替わることもあるだろうから店舗目当てで決めるのは危ない気はしますが、いいお店が入ってくれれば近隣の人にとってもありがたいので、買う予定なくても期待してる人は多そうですね。

[79: 匿名さん]

上本町はコロナ前の再開発計画が全てうまくいけば化けると思いますが、そうでないと残念ながらあと20年は微妙なままです。近鉄電車もそうだし、谷町線と千日前線にブランド力はありません。
ボロボロの近鉄デパート、駐車場、名前だけ外資のホテル、演目のない劇場、酒飲みが集まるハイハイタウン・・・
近鉄が全て一新しない限り人は上本町に集まりません。なので資産価値もない。

グランドメゾンやメトロマンション、ほぼ鶴橋のリバーが建設始まるからちょっと盛り上がってるだけで、実情知りたかったら福田のピアっツアイーストでも見にいけばいい。安価なのにどれだけ売れ残ってるかわかりますよ。
以前から、上本町に住むにはやや覚悟が必要。同じ谷町でもよほど谷四近辺の方がましです。

[80: マンション検討中さん]

学習塾に子供が集まってるのに人が集まらない？

[81: 匿名さん]

ここら辺は、昼間は買い物客のママさん、夕方は学習塾通いの学生さん、夜は仕事終わりのリーマン、夜中は酔っぱらいみたいな感じの人が集まってるイメージですね

酔っぱらって揉め事起こしたのか、アル中で倒れたのかはわかりませんが夜中に千日前通りからは割とパト、救急車のサイレンがよく聞こえてきたりもしますね

[82: 匿名さん]

>>80 マンション検討中さん
帰りは車で迎えに来てそのまま帰るから。

[83: 匿名さん]

>>79 匿名さん

フクダのあれ、某団体の会館やら駐車場やらに包囲されてますからね。関係者でもなければ二の足を踏んでしまうかと。

[84: マンション比較中さん]

「メトライズタワー」，名前がいまいちやな。

[85: マンション検討中さん]

なぜ販売会社がビーロットが入ってるんですかね？？

[86: 名無しさん]

>>25 マンション検討中さん
何も決まってないらしいですね。店舗を3階まで入れようと判断した責任者は頭がよくないですね。

[87: マンション検討中さん]

プレミアムのモデルルームは成金を想定してるんでしょうか。あまりにも品がなく嫌気がします。マンションの素人ばかりなんですね。

[88: マンション検討中さん]

関電の定借ではメトロも参考にならないですね。

[89: 匿名さん]

店舗が3階までなら商業施設としても中途半端な感じがありますね、どうせなら地下にも店舗スペース作って駅直結みたいな感じにすればよかったのに、そういう予定はないのかな？

[90: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん

ここは地下鉄の排気口的なのが敷地内にあることもあり、地下直結にするには厳しいのかもしれませんね。

[91: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん

それは残念ですね、地下で行き来できれば乗り換えのついでに立ち寄る利用客とかも増えそうなのに

[92: マンション検討中さん]

>>85 マンション検討中さん
ビーロットってオリックス の宮内会長の息子さんの会社でしょ？？

[93: マンション検討中さん]

>>86 名無しさん
なぜあの立地で3階まで店舗にしようと思ったんですかね？？
おかげでエントランスも乗り換えが必要になるし、、、
大阪メトロの不動産事業としてこれで売れるとおもったんですかね、

[94: 匿名さん]

1Fはいいけど3Fあたりはクリニックか美容関係くらいしか入居してくれなさそう。

[95: 匿名さん]

>>83 匿名さん
福田建設は案外仕様がいいのに安いから、タワマン探してるならここもありっちゃあり。ただ資産価値はあまりない。
買ってすぐ七掛けくらいか。売らないなら全然OK。

[96: マンション検討中さん]

>>92 マンション検討中さん
確かメトロの不動産事業のトップはオリックス からの出向だった気がする。

[97: 契約者さん6]

元々大阪メトロの土地を関電に貸して、買主が関電から転借する形で。関電は絶対利益を取るので、つまりメトロさんが定借のノウハウを勉強するため、学費が買主さんが払うという事だ

[98: 匿名さん]

買主側からしたら借地料に借地料以外の意味はないかと、メトロさんが優秀とかで学費が免除になる制度とかあればいいんですけどね

しいて言うなら想定外に売れ残ったときなど売主側で追加でかかる営業費用などは、授業料と言えるかもしれませんが

[99: マンション検討中さん]

>>97 契約者さん6さん
関電が間に入らなければ、もっと地代がやすくなったということ？

[100: 匿名さん]

地代は相場と比べ変に高いと買い手が付かないだろうし、改訂時とかにも揉めそうだから、もし安くなるとしたら建物価格のほうかな