ジオ四天王寺一丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ四天王寺一丁目についての情報を希望しています。
天王寺へも徒歩圏内なので便利そうですね！
公式URL：https://geo.8984.jp/tennoji/shitennoji/

所在地：大阪府大阪市天王寺区四天王寺1丁目44番1他（地番）
交通：Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅 徒歩4分
Osaka Metro谷町線「天王寺」駅 徒歩7分
間取：3LDK
面積：67.66平米～75.67平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

この小規模物件で定借物件、購入する気になれません・・・

[2: 検討板ユーザーさん]

シティハウスは住友らしいお値段で出してきてますので定借な分どれだけ安さを追求できるかですね

[3: 匿名さん]

>>定借物件
定借物件の魅力、どなたか教えてください。
いまいちよく理解していません。

定借で価格だけ高かったら、賃貸とどちらがいいのか。。。
私立に通うにも通学しやすい立地です。てんしばも、あべのハルカスも近いです。いい場所なだけに、なぜ定借なんだろうと思ったりします。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん

良い場所だから地主が手放さないんですよ

[5: マンション検討中さん]

今回ジオでもうけて、７０年後に住人が更地にしてくれた土地でまたもうけて、ということですか。
そういう土地は固定資産税をバカ高くしてほしいです。

[6: 匿名さん]

定借になる理由は、主に地主が先祖代々の土地を売りたくない場合が多いです。
空地に比べて、上物建てると固定資産税は激減しますし、地代も70年間取りっぱぐれが無い。
まぁ、定借は買い手を見据えてというより、売る側の都合ですね。

[7: 通りがかりさん]

>>3 匿名さん

正直大阪で借地なんて価値ないと思います。
今後永遠に出てこないだろう圧倒的な立地なら借りてでも事業をしたい、と言うのが価値ですが、大阪にはそこまでのところはない。
東梅田のあそこは借地でも良いと言っていいですが、人が住むところではないですからね。
四天王寺なんか借りてまで住むところではないと思います。(悪いところではないですが極普通、いくらでもある立地)
余談ですがシエリア「日本橋」タワーみたいなところが絶望的な借地ですね。

[8: 検討板ユーザーさん]

だからこそ安さで勝負ですね。
戸数も少ないのでディスポーザーや共用施設も削ってフツーのマンションにするしかないでしょう。
あと、勝山1丁目も作ってますがなにも発表されてないのが気になります

[9: 通りがかりさん]

>>8 検討板ユーザーさん

子供が光星と四天王寺に入学する家庭の一時住居処として適していると思います。

[10: 匿名さん]

>>9 通りがかりさん

いや、それはないですよ。
光星なら青森県に家を買った方がいいです。

[11: 匿名さん]

>>10 匿名さん
大丈夫ですよ！
おそらく、星光のことだと思います。
四天王寺にありますよ！

[12: マンション検討中さん]

>>9 通りがかりさん


正式名称は 八戸学院光星高校です。

https://kh.hachinohe-u.ac.jp/


大阪は大阪星光学院です。

http://www.osakaseiko.ac.jp/

[13: マンション検討中さん]

この辺りは星光、四天王寺、清風、上宮、附属天王寺といろいろありますね。

[14: 匿名さん]

＞６
＞定借になる理由は、主に地主が先祖代々の土地を売りたくない場合が多いです。
＞空地に比べて、上物建てると固定資産税は激減しますし、地代も70年間取りっぱぐれが無い。
＞まぁ、定借は買い手を見据えてというより、売る側の都合ですね。

定借物件の理由とか知りなかったので、
６様の説明でそういうことだったのかと思いました。
売る側の都合であろうとは思っていましたが、買い手にとっては何のプラスもないですね。

[15: 匿名さん]

>>14 匿名さん

大きい駅の直結なら所有権は難しいので、定借はアリと思います。
ただ、中古の定借ローンを扱っていない金融機関も多いし、そもそも70年定借として残存10年までしかローンを組めません。
ということは、築25年を過ぎると35年ローンを組めなくなり、年々買い手が絞られるのが厄介です。

[16: 評判気になるさん]

67平米が4500万からってまじですか？

[17: マンション検討中さん]

>>16 評判気になるさん
それは安い。
公式では価格未定ですが、どこ情報ですか。

[18: 口コミ知りたいさん]

>>17 マンション検討中さん

定借なので 安いですよ。

[19: マンション検討中さん]

>>17 マンション検討中さん
公式からのメールです。

[20: マンション掲示板さん]

定借はあれですが、駅地で、天王寺までもすぐなのがよいですね！谷町線でしたら、東梅田いけるので、梅田も乗り換えなしですね。

[21: 匿名さん]

>>20 マンション掲示板さん

定借ですよ。

[22: 匿名さん]

同じ定借のシエリアタワーなんばも
価格出た当時、「安い」との声が多数でした。
で、結果あれです。
所有権と比較して、安くなければ逆におかしい。

[23: マンション検討中さん]

>>22 匿名さん
定借であっても結局は場所や周囲の物件との比較がありますしね。

[24: 匿名さん]

>>23 マンション検討中さん

定借で問題なのは借入条件が厳しくなることでは？

[25: マンション比較中さん]

>>22 匿名さん


シエリアなんばも 本日前を通りましたが、電気ほとんどついていなくて暗いです。

値段安くても退去する場合、これではリセールも難しいですね。

[26: 匿名さん]

>>24 匿名さん
新築では提携ローンがある為、所得に問題無ければ大丈夫です。
新築であれば・・

[27: マンション検討中さん]

７５平米の値段も早く知りたいです。

[28: マンション検討中さん]

７５平米が７０００万円台という記載が公式になるので坪単価300～350くらいになりえるということでしょうか。

[29: 検討板ユーザーさん]

7099万円までってことじゃないですかね？

[30: マンション検討中さん]

>>29 検討板ユーザーさん　その計算だと坪単価マックス３１２万ですか。
定借と考えるとなかなかしますね。

[31: 匿名さん]

やはりですか
最早、定借の最大のメリットである価格面の優位さが全くない。残るのは、デメリットだけ
この価格で完売するなら、今後もデベは面倒な用地取得なんてせず、定借を乱発することでしょう
南無阿弥陀仏

[32: マンション掲示板さん]

>>31 匿名さん

四天王寺にちなんで供養するほかないようですね。

成仏できるかどうかは今後の市況次第では？

坪200なら現世に必要とされるかもしれん。

[33: 匿名さん]

少し前まで、定借は所有権の7掛けが相場だと言われてました。
それ以下なら「買い」それ以上なら「見」だと。
それはランニングコストや資産性のリスクがあるからです。　
最近の定借物件を眺めていると、8掛けどころか9掛けですね。
ここは9.5掛けに感じます。

[34: 匿名さん]

通勤など周辺環境を考え、ここがいいという場合は
定借物件を選ぶことも致し方ないのかなと思いますが
そうでないのであれば、同等額の他物件を選ぶかなと思いますね。
リセールもできるとは言われますが、なかなか簡単には売れないみたいです。

[35: 匿名さん]

定借を考えている人は、基本的には永住目的じゃないでしょうか。年数が経つにつれリセールできなくなってしまうし。
今の戸建ての空き家問題を思うと、所有権のマンションの行く末も難しくなっていくようにも思う。
最後がきちんと決まっているのはわかりやすいからいいんじゃないか、とも感じました。

[36: 物件候補にしたい匿名さん]

>>35 匿名さん

マンションは 永住ではなくて設備も古くなるため、理想は10年～15年周期で変わりたいです。

[37: 通りがかりさん]

約100m以北にブリリアができるかもしれません。
広域で見ると谷9から四天王寺の谷町筋沿いに結構立ちますね。
グランドメゾン: 利便性○、住環境×
レ・ジェイド: 利便性○、住環境×
ブリリア(?): 利便性△、住環境○
ジオ(定借): 利便性△、住環境○
シティ: 利便性△、住環境○
シーンズ(?): 利便性△、住環境△
個人的はグランドメゾンかブリリアが優位になるかと思っています。どうですかね。

[38: マンション検討中さん]

住環境ってどういう判断ですか？

[39: 通りがかりさん]

>>38 マンション検討中さん

単に好み的な評価ですが、特に騒音面で書きました。

[40: 評判気になるさん]

ジオもまあまあ交通費多そうなところにあるけど静かなのかな

[41: 匿名さん]

割とみなさん、リセールを考えた上で

マンション購入されるようですが、

リセールするなら、なおさら定借物件は避けたいと思うものだと思っていました。

アクセスが余程良い立地の物件ならわかりますが・・・。

[42: 評判気になるさん]

>>41 匿名さん
そう思っているのに、定借物件のスレに書き込むのは何故ですか？

[43: 軟膏]

>>58 匿名さん
東淀川区はあまりよくない。

[44: 匿名さん]

>35
>定借を考えている人は、基本的には永住目的じゃないでしょうか。年数が経つにつれリセールできなくなってしまうし。
>今の戸建ての空き家問題を思うと、所有権のマンションの行く末も難しくなっていくようにも思う。

そうですね。永住目的であれば定借物件は選ばないと思います。
賃貸に住んでいるよりは・・・という感覚でしょうか。
ただ、どちらにしてもリセールはしにくいイメージですね。

[45: 匿名さん]

定借だと所有権物件よりはまだ価格を抑えて購入することができるのはメリット。
ただ地代が絡んでくるので余計に難しくなってしまう部分もあるのでしょう。

純粋に間取りだけ見てみたのですが、
建物の構造上仕方がないのかもしれませんが
柱が若干目立つかなぁ
モデルルームでどれ位影響があるのかは見てみないとなんとも言えないんですけど。

[46: 匿名さん]

>>定借だと所有権物件よりはまだ価格を抑えて購入することができるのはメリット。

自分も４５様と同じ感覚でいました。

しかし、最近物件をいろいろ見ているのですが

必ずしも定借物件が安いとはない感じになってきました。

少しでも不安だなと思う人は、定借物件を選ばないことでしょうね。

[47: 通りがかりさん]

借地料+解体費用で毎月3~4万負担でしょう。
全然安くないような。
ローン終えても管理費、修繕積立金合わせたら、月6~7万は掛かる。

[48: マンション検討中さん]

>>40 評判気になるさん
大通りに面しているので、夜間も交通量が多そうなのが私も気になりました。
地下鉄も大通りに沿って通っていますが、地下鉄通過時の地中での振動の伝播などはほとんど無いと考えていいんでしょうか。お詳しい方おられますか？

[49: 名無しさん]

>>48
谷町線は御堂筋線より深いから振動の伝播なんて気にならないと思われます。

[50: マンション検討中さん]

>>49 名無しさん
なるほど。ご意見ありがとうございます。