ライオンズ中浦和フォレストフォートってどうですか？

[マンション検討中さん]

ライオンズ中浦和フォレストフォートについての情報を希望しています。
西友も近く生活しやすそうですね！
総戸数111戸のマンションです。
公式URL：https://lions-mansion.jp/MA191047/

所在地：埼玉県さいたま市南区関2丁目2番他（地番）
交通：埼京線「中浦和」駅下車徒歩7分
間取：2LDK, 3LDK, 4LDK
面積：57.21平米～84.36平米
売主：株式会社　大京・大栄不動産　株式会社
施工会社：斎藤工業株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
武蔵浦和について語る　「プラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナ」「ライオンズ中浦和フォレストフォート」【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/29831/

[81: マンション検討中さん]

角部屋で坪205だと、、、

[82: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん

だと、、、何かあるんですか？

[83: まさるさん]

>>82 匿名さん
まさに格安ですな。

[84: まさるさん]

>>77 検討板ユーザーさん
高さ制限20÷7で分かりますな。

[85: 匿名さん]

貨物列車の騒音ですか。
こちらはパッシブデザインで換気機能つきの玄関ドアやサッシを採用しているので騒音については問題がないのだろうと思い込んでいました。
ドアの遮音性能も併せ、現地に足を運んで確認しないといけませんね。

[86: まさるさん]

>>85 匿名さん
貨物はなかなかの騒音ですな。

[87: 匿名さん]

天井高は、時代ですね。
1.天高高いとエコにならない。
2.築20年2002年前後は建設費安く、企画が良かった。10階作れるところを９階にして天井高くするとか。
今新築で天高高いの何か一握りすら無い。
時代すね。

[88: マンコミュファンさん]

>>87 匿名さん

ライオンズマンションが供給少なくなったのも時代ですね。

[89: まさるさん]

>>88 マンコミュファンさん
絶滅危惧のライオンズは一時期よりまた増えつつありますな。

[90: 口コミ知りたいさん]

>>86 まさるさん
近所に住んでますが、なかなかの騒音ですよ
貨物なので深夜も走ります。日中はゆっくりめで、夜中は重量級の列車が全速力で駆け抜けるので振動がすごいです

[91: まさるさん]

>>90 口コミ知りたいさん
やはり埼京線、武蔵野線線路際の物件は避けたいものですな。

[92: 通りがかりさん]

販売苦戦してるのかね。

[94: 評判気になるさん]

間取り増えてますな

[99: 管理担当]

[No.93～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信ため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[100: 評判気になるさん]

>>84 まさるさん
約285cmって結構高いですね。
これは両物件の予感

[102: 匿名さん]

西棟、東棟、南棟とあるのですね。
それぞれの公開間取りを見た感じでは、
比較的西棟のプランのほうが開放感がありそうに思えました。
東棟はまだ非公開のようなのでわかりませんが。

全体的にはアウトフレームの部屋が多いのは好感がもてました。
お値段的にはどうなのでしょう。
南棟＞西塔＞東棟という感じでしょうか？
一番人気は南向きだとは思うのですが価格にもよるでしょうか。

[103: 販売関係者さん]

>> 102 匿名さん
現地を知ってるけど、眺望のことを言っているなら全体的に抜けは悪いけど、
現時点では南棟か西棟が比較的マシかな。
東棟は道路を挟んで分譲マンションがあるので眺望は望めない。
西棟も戸建てがあるから3階くらいまでは抜けないかな？
南棟が一番全面には何もないけど、正面が大きめの月極駐車場なのが気になるところ。

[104: 匿名さん]

第3期は東棟の発表でしたが、南棟西棟はもうないのですかね

[107: 匿名さん]

最寄り駅まで遠くはないですが
家族がいると車は必須かなと思います。
駐車場の台数が少ないのですが、まだ空きはあるのでしょうか。
それとも全戸決まってからの抽選なのでしょうか？

[108: 匿名さん]

結構売れてるね

[109: 匿名さん]

東棟分譲開始ってメール来てましたけど、ここは全然盛り上がらないですね…

[110: マンション検討中さん]

中浦和としては武蔵浦和駅からも浦和駅からも遠すぎる立地がねぇ
売れてるんですかねここ？

[111: マンコミュファンさん]

>>107 匿名さん

駐車場はまだ決まってないですよ。
確か抽選。

[112: 匿名さん]

デザインがめちゃくちゃかっこいいですね。羨ましい！

[113: 匿名さん]

外観はウッド調のタイルが木のぬくもりを感じさせるやわらかいデザインだと感じます。
バルコニーにはグリーンカーテン用のフックが取りつけられているので、夏は緑のカーテンを育てる家が多くなるかもしれませんね。

[114: 評判気になるさん]

周辺環境が残念です、仕様や価格はいいのですが‥

[115: 通りがかりさん]

>>114 評判気になるさん
中浦和だからこそ安いわけで。

[116: 匿名さん]

>>114 評判気になるさん

気になっているマンションなのですが、どういうところが残念なのか気になります。

[117: 評判気になるさん]

>>116 匿名さん
中浦和で買っていいのは埼京線の東側、理想は別所アドレス
ここは西側の低地で地盤も民度もイマイチのエリア

[118: マンション比較中さん]

>>116 匿名さん
114ではありませんが、近隣住民かつ私も検討していたのでレスします。
過去のコメントで既出と思いますが、立地にデメリットが多いです。

・中浦和自体の駅力は弱く、かつ浦和・武蔵浦和のどちらにも遠い立地
・ファミリー需要が多いプランに対して小学校・中学校どちらも遠い
・物件前面の志木街道がそれなりに交通量のある道路にもかかわらず歩道が狭い
・道路拡張計画があるが、拡張されるとエントランスアプローチが削れる

ですが、デザイン・物件自体はとても良く、価格も現実的と思います。
上記デメリットが飲めるならアリかと思います。

[119: マンション検討中さん]

別所沼の東側なら浦和駅まで歩ける。それは価格的に無理でもせめて武蔵浦和駅までは歩ける立地じゃないと通勤もリセールも厳しいと思う

[120: 評判気になるさん]

建物と設備が素敵で、価格もそれなりなのにどうして？と思ったらそういうことだったのですね……
立地はどうにも出来ないですけど、バスで10分弱で浦和に出れたりなどなんだかんだで使い倒せるかなと思いました(^_^;)
5-10年程度で住み替えを検討するならリセールは厳しいですかね？

[121: 口コミ知りたいさん]

>>120 評判気になるさん
リセールに期待する立地ではない

[122: 評判気になるさん]

>>120 評判気になるさん
築10年くらいの中古が坪180～220なので、今の市況が続くと仮定してもリセールは厳しいかと。

[123: 匿名さん]

114です。個人的には目の前の歩道が狭いというのが最も気になる点でした。トラックも通っていたので大人でも歩くのが怖かったです。

[124: 匿名さん]

現地、細い道があるか見てみます。

子供がいるので、大人は大丈夫でも子供はダメなこともありえそうです。
トラックも通っているんですね・・・

子供と自転車に乗っているとフラフラしているのが怖いので、注意したいと思います。

[125: 口コミ知りたいさん]

細いどころか一部ない箇所がありますよ。（新大宮バイパス向かう側）
排水溝の上を歩くことになります。

[126: マンション検討中さん]

中浦和までは歩けなくないですが、大宮バイパス寄りは特に厳しいですよね
武蔵浦和学園含め、学校等は南側の方に抜けてくのでギリギリ許容できそうです

他の方も書かれてましたが、建物には拡幅計画はかかってないそうで、
エントランスが削られるのは残念ですが、道が広くなるのもアリかなあと検討中です
実際いつ頃の話になるんでしょうね

[127: 評判気になるさん]

東棟はおいくらぐらいなんでしょう？

[128: 匿名さん]

SUUMOにN2、4690万円（先着順受付中住戸）、Q2、5050万円（先着順受付中住戸）掲載されています。66.9㎡、72.06㎡です。この2つから推測しやすいのかと・・・
N2は612、Q2は516でした。

[129: 匿名さん]

なんとなく価格感は伝わってきます。
さすがにしますね…汗
旧浦和市内で駅まで徒歩10分以内だと
かなり強気な価格帯になる、というのがよくわかりました。
ふつうに歩ける距離っていうのはストロングポイントでもあるし。

[130: 評判気になるさん]

ここの販売状況ってどうなんですかね？
まだ販売しているのでしょうか？
4LDKの間取りが気になっているのですが…

[131: 匿名さん]

128さまの価格情報、とても参考になりました。

間取りの広さから考えると、かなり強気な価格設定でしょうか。

4LDKだとさらに価格が上がりそう。

今は価格高騰している時期なので、買い時に迷いますね。

[132: 通りがかりさん]

>>130 評判気になるさん
4LDKの部屋はもうないよ。
いま販売しているのは東棟の3LDKのみ。

[133: マンション検討中さん]

>>132 通りがかりさん

南棟、西棟はすべて売れてましたか？

[134: マンコミュファンさん]

>>133 マンション検討中さん
南棟で一部屋キャンセル販売がある以外は完売してたよ

[135: 名無しさん]

>>134 マンコミュファンさん

ありがとうございます！
結構売れてるんですね､東の角部屋ちょっと検討してみます。

[136: 匿名さん]

>>131 匿名さん
広さは違えどどっちも坪単価231万。中浦和駅には同じ徒歩7分でより武蔵浦和駅に近いプレシス武蔵浦和ヴェルデが坪250万超えてるのをみると今の市況ではそんなものかと感じます。一昔前から見たら強気な価格設定とも言えるでしょうが、売れているようですし。

[137: 匿名さん]

価格的にはここはそこまで悪くはない、というかんじではありますよね。
高いと言えば高いけど、
相場としてはこれくらいが普通でしょ、くらいの。
旧浦和市内は
全体的に高いところが多いと思う。

[138: マンション検討中さん]

>>137 匿名さん
中浦和だから価格はこんなものだとは思うけれど、この価格だったら中古という選択肢もあるわけで。

[139: 通りがかりさん]

正直マンションは立地×駅徒歩×駅力だと思っています。駅力で考えると、、、諦めました。気持ちが萎えそうに住んだらなりそうで。それ以外は悪くはないと思います。すみません。

[140: eマンションさん]

>>139 通りがかりさん
浦和エリアだったら浦和か武蔵浦和で買うのが無難でしょうね。

[141: マンション検討中さん]

>>140 eマンションさん
それか南浦和か浦和美園でしょうね。

[142: 通りがかりさん]

残り5戸？

[143: 口コミ知りたいさん]

>>141 マンション検討中さん
南浦和は小規模マンションばかりでコスパが良くない
美園はしばらく新築の供給がない

[144: 匿名さん]

>>143 口コミ知りたいさん
南浦和は武蔵浦和との価格差比較で安いのでありだと思う。
美園については戸建て優勢なのでおっしゃる通り。

[145: マンション検討中さん]

浦和では京浜の西、埼京線の東で囲まれるエリア（常盤仲町高砂岸町別所その他）が一番高いわけだが、中浦和もそれに次ぐくらいのエリアになるので安くないよ
中浦和でこれはちょっと・・・となるなら中古に行くしかない

[146: ご近所さん]

中浦和は駅を境に北東側と南西側で大きく地価が変わるからね。桜区区域は更に安い。
それに駅にかかるように鴻沼排水路の市街化調整区域があり駅前も発展しない。
都市計画道路の話しが進めば雰囲気変わる可能性もあるけど、現状はこんなもんでしょう。

[147: 評判気になるさん]

>>146 ご近所さん
まあ私なら浦和美園を選ぶでしょうね。
これからの発展に賭ける。
またはお隣りの東川口か。

[148: 通りがかりさん]

>>147 評判気になるさん
美園は駅近くに微妙なマンションと建売戸建を乱立させちゃったから実は空いてる土地は少ない。
伸びしろは見込めないかと。

[149: 通りがかりさん]

>>145 マンション検討中さん
>>146 ご近所さん
ここは坪250未満だからね。
ここで高いと言っていたらどこにも買えないのでは。

[150: 通りがかりさん]

>>144 匿名さん
南浦和は駅前にブリリア建ててるけど期待ほど安くはならないと予想。
小規模なので維持費も割高だろうし。

[151: マンコミュファンさん]

>>128 匿名さん
この値段なら北浦和、南浦和なら駅徒歩7分築浅中古に十分手が届きますな
新築はどこも本当に高い時代になりましたね

[152: 匿名さん]

>>150 通りがかりさん
南浦和ブリリアは定期借地ですからそれほど高くはならないのでは

[153: 匿名さん]

コンパクトマンションですが、価格はかなり強気な設定だなと思いました。

ここに限らず、元々ライオンズマンションは高めですからね。

信用度は高いと思うので安心して購入できるというのはあるかな。

マンションから中浦和駅まで徒歩７分ならそんなに遠くないし電車通勤も楽そう。

中古で広いマンションもいいけど、自分的には多少狭くてもやっぱり新築がいいですね。

[154: 評判気になるさん]

>>151 マンコミュファンさん
>>153 匿名さん
中浦和周辺の中古相場からするとここは割高な印象

[155: マンション検討中さん]

>>154 評判気になるさん
その通りだと思う。相場感無視したら痛い目に遭いそう。ここもすぐに中古だからね。

[156: 匿名さん]

価格以外の理由で見送ったけど、今の新築マンションとしては妥当な価格じゃないかな。
中古もこの辺は高くなってきててそこまでお得感は無いよ。あとこの辺はリセールより実需・環境重視な人が多いから中古の物件が少ない。

[157: 匿名さん]

>>154 評判気になるさん
中浦和でこの価格？という気持ちは分かりますが、
ここが高いと感じる方は近隣どこ行っても新築は買えないでしょうから、結局中古に落ち着きそうですね

[158: 評判気になるさん]

>>157 匿名さん
確かに相場通りの印象。
悪くはないのでは。
弱点としては、特筆すべき要素が無く決め手に欠ける点か。

[159: 通りがかりさん]

竣工前には完売できそうですね

[160: マンション検討中さん]

残り4部屋！

[161: 購入経験者さん]

早い者勝ち！

[162: eマンションさん]

>>161 購入経験者さん
いらんよ

[163: 匿名さん]

物件概要を拝見するとこちらの管理費・修繕積立金は他所に比べて割高のように感じますが、初期設定が格安で数年後に数倍に値上げされるよりは良心的なのかもしれません。
まあ、こちらも修繕積立金は段階的に値上げはするでしょうけど。

[164: 評判気になるさん]

>>163 匿名さん
自分も維持費がやや高いのが気になったので、今後の計画などは確認しました。
管理費が高いのはオートロックの顔認証システムの契約がやや重く、修繕積立金については段階的に金額更新し、35年目では約35,000円の計画とのこと。

ランニングコスト重めなので悩みましたが、他のマンションも新築は似たりよったりだったことと、現在安い物件でも今後は当初計画どおりにはならないのではと思い、自分は納得することにしました。
特に修繕積立金は安ければ良いというものでもないですし…。

[165: マンション検討中さん]

そろそろ最終期かな？

[167: 周辺住民さん]

残り3部屋？

[168: 匿名さん]

こちらのマンションのWebサイトでは
先着順受付中住戸 物件概要2023年6月4日現在（毎日更新）
とのことでとても良心的というか完売秒読みという雰囲気で良いなと思ました。

164さんの修繕積立金の金額にびっくりしました。
ローンがまだ終わってないときに月々3万5千円とか重いだろうなと。
先々は仕事とか収入がどうなっているかという不安もあるでしょうし。
なんてこと考えたらマンション買えなくなっちゃいますか。
管理費は住民全体で変えていくことは可能だと思うのですけど。

でも素敵なデザインのマンションではあるなと思います。

[169: 評判気になるさん]

今みたら残り5戸みたいですね

[170: 匿名さん]

ホントだ。
南棟の間取りが復活したから、キャンセル住戸が出たんじゃない？

[171: 匿名さん]

何階の部屋なんでしょうね？南向きは元々人気がありますし、
眺望・日当たり共に良い部屋であれば一度購入を止めた方でも
また考え直すってこともあるかもしれませんね。
修繕金の積立計画って大事な情報ですね。きちんと先に提示してもらえるなら
信頼感が出ます。それを払えるかどうかの検討も要りますが…。
35年目で35,000円って高い方なんですね。

[172: 164]

164です。
修繕積立金はどこのデベロッパーも計画は提示してくれます。（あくまで計画です）
35000円が高いか安いかで言うと、最終的なランニングコストとしては高いと思いますが、他のマンションと比較して高いかどうかはわかりません。
他の新築マンションも数件みましたが、それらは似たりよったりでした。
中古マンションは低めの設定であることが多いですが、それは新築当時の建築費などで計画されているので、ありとあらゆる物資が高騰している現在でも適切な計画かどうかというと、おそらく計画見直しが必要な物件も多いのでは、と個人的には感じています。
それなら最初から今の物価で試算してくれている方が良いかなと。

[173: 通りがかりさん]

こちらのマンションにも導入予定のクックパッドマート、サービス改悪で炎上してるようです
配送日も週1となるとマンションの共用部に置く必要があるのか、管理費にも関わる部分ですので、
他のマンションでも導入取り止めとするかが問題になりそうですね

[174: マンション検討中さん]

>>173 通りがかりさん
ですねですね！

[175: 口コミ知りたいさん]

>>173 通りがかりさん

クックパッドマート別にいらないかなと思っていたので
改悪されたならさっさと止めて管理費下げたいですね。

[176: 評判気になるさん]

>>175 口コミ知りたいさん
サービスが悪くなってまで使いたいサービスじゃないですよね。うちもいりません。

[177: 名無しさん]

>>173 通りがかりさん
クックパッドマートはサービスを解約するマンションが多発するだろうなぁ。
週1配達では使い物にならないわけで。

[178: 匿名さん]

クックパッドマート、当初は良いかもと思ったけど、最近の改悪続きを見ると魅力薄れてきたかな。普通にスーパーのネット注文で事足りそうだし、管理費に計上してまで継続しなくても良いかな。大京も物件の売りの1項目くらいで、そんなに推してる感じもなかったし、理事会で決を取って廃止の流れかね。

[179: 通りがかりさん]

売主としてはアピールポイントが減るので望ましくないのかもしれませんが、
昨今の管理費修繕費高騰の流れを鑑みると、余計な共用施設の維持費用は長い目で見ると住民にとっては負の遺産になりがちなのかもしれません
こちらは実需向けのコンセプトにはまっているようですので、無駄なサービスを取り除けば管理費も圧縮できそうですね

[180: 匿名さん]

週に1回だけだったら、生協でもいいしなぁって感じになってきそう。
ネットスーパー代わりに使えそうなところが魅力的だったのに、なんだかもったいないような。
せっかく色々なところで受け取りロッカー見かけるようになってきたのに。
この辺りだと、そもそもネットスーパー対応してるところが多いので、
そういうのを使いつつ・・・ですね。