THE FINE TOWER OSAKA HIGOBASHIってどうでしょう？

[おけいはんマニアさん]

京阪電鉄不動産の新作、ザ・ファインタワー大阪肥後橋について語りましょう。

公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion21004/index.html
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社　大阪支店
管理会社：京阪カインド株式会社

【物件概要】
名称／ザ・ファインタワー大阪肥後橋（THE FINE TOWER OSAKA HIGOBASHI）
所在地／大阪市西区江戸堀1-31-2（地番）
用途地域／商業地域
地目／宅地
交通／Osaka Metro四つ橋線「肥後橋」駅徒歩4分、 Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅徒歩9分、京阪中之島線「中之島」駅徒歩10分
総戸数／197戸
構造・規模／RC造　地上34階建
建ぺい率／42.87％
容積率／699.76％
私道負担／なし
敷地面積／1,989.37㎡
建築面積／852.81㎡
建築延床面積／20,584.30㎡
間取り／1LDK～3LDK
販売戸数／未定
販売価格（税込）／未定
専有面積／42.16㎡～120.00㎡
バルコニー面積／3.00㎡～15.45㎡
サービスバルコニー面積／2.41㎡～10.12㎡
駐車場／80台（月額使用料未定）
バイク置き場／9台（月額使用料未定）
ミニバイク置き場／31台（月額使用料未定）
自転車置き場／394台（月額使用料未定）
建築確認番号／第R03確更建築GBRC00032号（令和3年9月29日付け）
分譲後の敷地権利形態／敷地および建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、専有部分は区分所有権
竣工予定／2024年1月下旬
入居開始予定／2024年3月下旬
事業主（売主）／京阪電鉄不動産株式会社
国土交通大臣（5）第6056号・（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟・（一社）不動産流通経営協会加盟・（一社）不動産協会会員 〒540-6591 大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル15階） TEL.[phone]
販売提携（代理）／住商建物株式会社
国土交通大臣(13)第1894号 ・（一社）不動産協会会員 ・（一社）不動産流通経営協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒541-0041 大阪市中央区北浜4-7-28 住友ビル2号館　TEL.[phone]
設計・監理／株式会社IAOプランニング＆デザイン（意匠・設備）
佐藤工業株式会社一級建築士事務所（構造）
施工／佐藤工業株式会社　大阪支店
管理会社／京阪カインド株式会社
竣工後の管理形態／区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託

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[521: 検討板ユーザーさん]

工事現場の隙間から中が見えたのですが、庭園スペース、結構な広さがありました。
すべて庭園になるとなかなか見栄えするマンションになりそう。

[522: マンション検討中さん]

>>521 検討板ユーザーさん
結構な広さで見栄えもよさそうですが、特にお昼時は近所のサラリーマンの休憩スペース兼喫煙所になりそうな気がしてなりません。

[523: 評判気になるさん]

>>522 マンション検討中さん
たしかにその懸念はあります。
パンフレットから想像できる以上の広さありますもんね。
喫煙に関しては防火という観点と吸い殻ポイ捨てを防ぐということから禁止を徹底できないもんですかねー。

[524: 口コミ知りたいさん]

>>523 評判気になるさん
他のタワマンを見てると難しいでしょうね。
どれだけ禁止を徹底しても守らない喫煙者は必ずいます。
ローレルタワー堺筋本町のようにゲートで囲うしかありません。

[525: 評判気になるさん]

>>524 口コミ知りたいさん
庭園は共用部なので、当然喫煙は禁止(管理規約集　敷地・建物使用細則第４条)。これは、常駐の管理人さんに目を光らせて欲しいです。
同第5条(ベランダ等の禁止事項)によれば、ベランダでの喫煙も禁止されています。これを守らない人が結構いそう。取り締まりにも限界があると思いますが、近隣居住者からの通報で管理組合から注意するしかないのかな。
共同住宅で最も恐ろしいのは、火災。
失火責任法では、火元となった家に重大な過失が無い場合は、もらい火で自宅が火災の被害に遭っても、火元となった家は責任を負わなくても良い事になっています。但し、寝タバコは重大な過失に該当するという判決もあるようです。
いずれにせよ、火災の場合は、火元となった家から損害賠償金を取れないケースもあるので、自分の財産を守る意味でも、火災保険には加入しておいた方が良いと思います。
ただ、自然災害の増加を背景に、火災保険の保険料がどんどん高くなっており、2022年10月1日からまた大幅値上げになるようです。高層階などが水災に遭うリスクは少ないと思いますので、余計な補償は外すなどして、無駄な保険料を払わないように気をつけましょう。

[526: マンション掲示板さん]

>>525 評判気になるさん
庭園の一部は公開空地ではないんでしょうか？
違うのならいいのですが。

[527: 評判気になるさん]

>>526 マンション掲示板さん
ご指摘の通り、庭園は「一般公開空地」(手前部分)と「公開空地に準ずる空地」(奥部分)となつてました。失礼しました。
ですから、一般の方の出入・利用は自由ですね。ただし、その場所はあくまでもマンションの私有地なので、喫煙禁止、犬の散歩禁止や自転車の乗り入れ禁止などのルールは、マンション側で自由に決めることが出来るようです。
規約集には、公開空地利用時のルール等は載っていませんでした。
喫煙は禁止にして欲しいですね。

[528: 評判気になるさん]

>>527 評判気になるさん
昼間のサラリーマンの人数、夜の酔っ払いの人数想像を超えてます。
いくら禁止にしても、なかなか守って貰えないかもしれません。
夜間大きな声を出して歩いている人と時折見ます。

[529: 匿名さん]

容積率のバーターで公開空地があるんだから、そこにいる人にとやかく言うのは無理ですよね。祈るしか無い。

[530: 評判気になるさん]

>>528 評判気になるさん
敷地内に公開空地を提供すると、建物を制限以上に高くし、延べ床面積を広くすることができるそうです。つまり、敷地内に公開空地を設けることが、34階建・197戸のマンションを建築する前提条件になっているんですよね。
今更庭園に利用制限を設ける等の変更は出来ないのでしようね。

[531: 坪単価比較中さん]

>>530 評判気になるさん

“526 マンション掲示板さん”が書かれているように、公開空地であってもあくまでも当該マンションの所有地（マンション住民の共有財産で固定資産税も発生する）なので、喫煙禁止、犬の散歩禁止や自転車の乗り入れ禁止、深夜の利用制限などの常識的な範囲のルールであれば、マンション（管理組合）の裁量で自由に決めることが出来るようです。

[532: eマンションさん]

>>531 坪単価比較中さん
なるほどルールを設定できるのですね。
目の前の教会や公開空地も含めてマンション周辺が素敵な雰囲気になる事を期待しております。

[533: マンション掲示板さん]

いくらルールがあってもルール破りが既成事実化してしまうとどうしようもなくなります。
そうならないためにも、少なくとも半年くらいは費用かけてでもパトロールを強化すべきですね。

[534: 買い替え検討中さん]

公開空地の庭園の喫煙などのマナーを気にされている方が多いですね。

逆に言えばこのマンションの庭園が予想以上に素敵な感じになりそうなので、そういうことが気になるのは良くわかります。実際に現地を見に行くと一層期待が高まります。

でもこの地域は基本的にビジネス街で、飲食店も多いので酔っ払った人も結構いますが、市内の他の地域と比べるとまだ全然マシな方だと思います。

それでも確かに初動は大事ですね。最初にキチッとしないと、なぁなぁになってしまうかもしれませんから。

[535: 周辺住人]

>>534 買い替え検討中さん
ビジネス街の方が喫煙率の高いサラリーマンが多いのできっとサラリーマンの憩いの場（喫煙所）になりますよ。
私は北浜周辺ですがサラリーマンのマナーが良いなんてこともないです。
人口密度の高いエリアのサラリーマンの憩いの場はだいたい悲惨なことになります。

[536: マンション掲示板さん]

>>535 周辺住人さん
ビジネス街のタワーに住んでて公開空地のガーデンありますけど、禁煙の看板置いたりしてると、実際そんな吸い殻だらけとかないですよ。
昼休みとかはコーヒー飲んでる人はいますけど。

[537: 評判気になるさん]

特にお昼休みの時間帯は、管理人さんに重点的にパトロールして頂くよう、管理組合を通じて申し入れを行いましょう。
喫煙場所として利用する人は、周辺に事務所のある特定の会社員でしょうから、最初が肝心ですよね。
「喫煙禁止」の看板も立ててもらいましょう。無いより有った方が、多少は抑止にもなるでしょう。

[538: マンション検討中さん]

うちも人通りがある公開空地のあるマンションに住んでるけどタバコ吸ってる人見たことないです。
自分はタバコ吸いませんが、すごろく氏とか異常にタバコを嫌う人いますよね。何でそんなにムキになるのか理解に苦しみます。
個人的は犬のオシッコの方が禁止し辛い分困ると思いますが。
理事会でもよく話題なってて貼り紙する位しか対処法無くて困ってる。

[539: 買い替え検討中さん]

>>535 周辺住人さん
もちろん価値観は人それぞれですから、確かにそういうことが我慢できない方がおられるのも当然ですね。

確かに、たとえば話題の堂島のブリリアタワーさんでも、販売開始前はすぐ近くのタバコ屋さんの周りに集まる喫煙者がすごく嫌われてました。その場所は私も良く知っていますが、近くのビルが全館喫煙になったことで、灰皿の置いてあるタバコ屋さんにみんなが集まってしまいスゴイことになっています。ただそんな場所でさえ、購入者は今では誰もあまり気にしていないように感じます。

このマンションの庭園の場合は、灰皿を置かず、禁煙であることをちゃんと周知徹底すれば、私はポイ捨てなどマナー違反をする人はそこまでいないのでは、と考えています。最悪管理組合で、深夜の時間帯は利用禁止にする方法もあります。（個人的にはいい方法とは思えませんが。。）

それよりも、いろいろな飲食店がたくさんあって、毎日でも食べ歩きができるような環境は私にとってはすごく魅力的です。利便性と住環境は両立し難いですから悪い面もありますが、でもここの庭園が悲惨というほどヒドい状態になるとは私には思えません。

かえってこのマンションが出来ることで周りの環境がさらに良くなるのでは、と期待しています。喫煙率や飲酒率も年々下がってることですし...（因みにに私はお酒は好きですがタバコは吸いません）

[540: マンコミュファンさん]

>>534 買い替え検討中さん
都会のサラリーマンほど､タバコのマナーは悪いけど

[541: 評判気になるさん]

公開空地か否かは、外部の人には判別出来ないですよね。「どうぞご自由にご利用下さい」って書いてあれば別ですが、普通は他人の家の敷地と考えますよね。
落書きのある壁には、次々と落書きが増えるのと同じで、庭園も人がたむろして喫煙していると、人が人を呼ぶようになります。
そうならないように、先ずは最初が肝心で、そういう光景を見つけたら注意すること。それから、普段から庭園を綺麗に保つことも抑止につながると思います。

[542: 匿名さん]

>>541 評判気になるさん
看板なり、プレートで公開空地であることが、明記されますので、外部の人も庭園が公開空地であることはわかります。

[543: 評判気になるさん]

>>542 匿名さん
そうなんですか！それは知りませんでした。
看板・プレートには、どのような表現で書いてあるのでしょうか？

[544: 通りがかりさん]

>>543 評判気になるさん
決まった表現が、あるのかわかりませんが、この場所は公開空地であると言う内容で書かれてます。
西区は、タワーマンションを建てる際公開空地にしなければならない割合が多いので、狭い土地にタワーを建てるのであれば、広い公開空地になるのは仕方がないことですね。自分達のことばかり考えず、その地域に後から入ってくるのであるから、地域にいかに馴染むそして貢献するかなどを、考えて欲しいです。

[545: 通りがかりさん]

以前、ブランズタワー御堂筋本町の敷地内で立ちションしているサラリーマンを目撃しました。
この周辺もマナーの悪い人多いので心配です。

[546: 買い替え検討中さん]

>>544 通りがかりさん
そうですね。あまりギスギスせずみんなが気持ちよく生活できる地域になればいいですね。

[547: 口コミ知りたいさん]

>>545 通りがかりさん
ビジネス街の公開空地なら仕方がないと思いますよ。
立ちション禁止の看板なんて恥ずかしくて置けません。

パトロールしても見回りがいない時に立ちションは発生するので避けられないと思います。

[548: マンション検討中さん]

マンションギャラリーで、先月の淀川花火大会の写真をドローンを飛ばして撮った、との話をお聞きしました。

先週の時点ではまだ見せてもらえませんでしたが、北側高層階付近の高さなら結構綺麗に見えたようですので、あまり期待していなかっただけに、もし綺麗に見えるなら楽しみが増えますね。今度見せてもらいに訪問しようかと思っています。

[549: マンション検討中さん]

>>548 マンション検討中さん
北向住戸は何階から淀川花火が見えるのでしょうか？
また、南側にあるエレベーターホールから靭公園も見られますので更に楽しみが増えますね。

[550: マンコミュファンさん]

>>541 評判気になるさん

公開空地でサラーリマンがタバコを吸ってるのは
誰が見つけて注意するんですか？

[551: マンション掲示板さん]

>>550 マンコミュファンさん
注意できる人は見つけた人しかいないでしょう。
貴方は見つけても注意しないつもりなんですか？
他人任せはダメですよ。

[552: マンション検討中さん]

>>551 マンション掲示板さん
駅とか電車内でのトラブルで注意して大怪我とか、逆に加害者になって実名報道とかあるので関わらないようにしています。

[553: 通りがかりさん]

>>552 マンション検討中さん
そうですよね。
自分の命を守ることが大事ですよね。
命を省みず注意できる人がいるのかな。
相手が逆上してきたらどうするんだろうとは
考えないのかな。
それを他人任せって…言える感覚どうかしてるかも

[554: 評判気になるさん]

第1期の販売状況は、どうだったのでしょうか？
57戸を販売したと聞いていますが、全部売れたのでしょうか？
57戸は、人気のあるところが優先的に選ばれていたようですが。
自分が購入したマンションが人気物件だと、やはり気分がいいです。

[555: 評判気になるさん]

台風14号が大阪にも襲来しそうですね。特に台風の右側は悲惨ですが、高層階はどれぐらい揺れるんでしょうか。そこが心配です。

[556: 買い替え検討中さん]

>>549 マンション検討中さん
残念ながら何階から花火が見えるかはわかりません。
私はまだMRを訪問できていませんが、結構時間も経っているので今なら画像を見せてもらうことはできるかもしれません。一度訪問されてみてはどうでしょうか。私も知りたいのでもしわかったらご報告いただけると幸いです。

[557: 名無しさん]

>>554 評判気になるさん
今が先着順で9戸販売とのことなので、48戸売れたということかと思います

[558: 評判気になるさん]

>>557 名無しさん
これって、ペースとしてはどうなのでしょうか？
先着順となった段階で、イマイチ？

[559: 買い替え検討中さん]

>>558 評判気になるさん
大体全体の２５％くらいが売れていますので、最近主流のマンション販売手法からするとまあ妥当な水準ではないでしょうか？
多くのデベロッパーが利益の最大化に軸足を置いていますので、以前のように売り急ぐことは減っていますね。

[560: マンション検討中さん]

>>558 評判気になるさん

ブリリアとプレミストの間でどちらも人気のため苦戦感は否めず。
25%と言えば誤魔化されるが、タワマンの初動で50戸切っているのは明らかに遅い。
ほっていても売れる3L中心に数を稼いでいる。
1～2Lや眺望の無い低層階の苦戦は最初から分かっており、営業としてはもっと捌きたかったはず。

[561: 検討板ユーザーさん]

>>558 評判気になるさん

北向き住戸を中心に販売進捗しているようですね。
他物件と比較して間取りと生活利便性、共用部分グレードはよかったので、前向きに検討中です。
次期以降分譲の部屋は早期に値上げの予定とお聞きしましたので、人気住戸は瞬殺で無くなりそうでした。

あと、淀川花火は今ツール作成中とのことでしたので完成次第に見られると思います。

[562: デベにお勤めさん]

>>561 検討板ユーザーさん
確かに北側は中之島の夜景が綺麗に見えそうで人気が出るのも納得ですね。
私も値上げの予定と聞きましたので早めに検討したいと考えております。

[563: 匿名さん]

第2期は、値上げですか。
京阪電鉄不動産×住商不動産　強気ですね。
第1期の販売価格を決定した段階で、資材高・エネルギー高・人件費など、ある程度折り込んでいたと思いますが、更に値上げとは・・・。
この業界、高い事がステータスと人気のバロメーターになりますから、いわば売る側と買う側との心理戦ですね。
竣工前完売を達成して欲しい！

[564: 匿名さん]

>>563 匿名さん
訂正します。
×住商不動産
○住商建物

[565: 買い替え検討中さん]

>>562 デベにお勤めさん

本当に、北側は都会的で美しい眺望が期待できますね。

シミュレータでは、南側も近くの西船場公園や靱公園が見下ろせる中高層階の眺望は良かったです。各階のエレベータホールに大きな窓を設けているのは、もちろん採光のためもあるんでしょうけど、きっと設計者が南側の景色も良いと判断したんですね。

ただ高層階は方角によっては１期でそれなりに売れてしまったようです。そして次期以降の値上げ。。。このマンションに限ったことではないですが、こんなに高騰するならもっと早く購入しておけば良かったと少し後悔しています。それでもこの立地であれば、将来的にはこの価格でも安かった、となりそうですが。。

[566: 匿名さん]

>>565 買い替え検討中さん
営業の方からは、次の通り説明をうけました。

「南側は、西船場公園・西船場小学校なので、そこに高層建築物が建つ可能性は低い。
すぐ南側に隣接するマンション2棟は築年数に差があるため、同時に解体→一体化して高層建築物を建てる可能性は低い。かといって、単独では土地面積がさほど広くないため、高層建築物を建てることは難しい。
つまり、南側の眺望が損なわれる可能性は低い。」

南側も魅力的だと思います。

[567: 買い替え検討中さん]

>>566 匿名さん

私もそれは考えていました。ここから南方向靱公園までは一区画も一筆も小さいので、将来的に眺望が損なわれる心配は少ないですね。

それからこのマンションは間取りが比較的きれいのでそこも気に入っています。使いやすそう。

[568: 匿名さん]

>>567 買い替え検討中さん
部屋にもよりますが、柱が室内に大きく張り出していないのも良いと思います。
それから、天井高が4-22階は2.60m、23-32階は2.75mと、プレミアムフロア以外でも、一般的なマンションより20-30cm程度高いことも、このタワーの魅力だと思います。折り上げ天井+間接照明とかを施すと凄く映えると思います。

[569: 口コミ知りたいさん]

>>565 買い替え検討中さん
内廊下の南側の窓は暗くなりがちな内廊下でも採光がとれるので好印象でした。
ライバル物件は値下げするものもある中で、値上げ予定というのは驚きました。

[570: 口コミ知りたいさん]

>>569 口コミ知りたいさん

ライバル物件めちゃくちゃ値上げしてますよ笑
中層で坪400もあります。
低層の1L上げてないだけで嘘はやめましょう。