THE FINE TOWER OSAKA HIGOBASHIってどうでしょう？

[おけいはんマニアさん]

京阪電鉄不動産の新作、ザ・ファインタワー大阪肥後橋について語りましょう。

公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion21004/index.html
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社　大阪支店
管理会社：京阪カインド株式会社

【物件概要】
名称／ザ・ファインタワー大阪肥後橋（THE FINE TOWER OSAKA HIGOBASHI）
所在地／大阪市西区江戸堀1-31-2（地番）
用途地域／商業地域
地目／宅地
交通／Osaka Metro四つ橋線「肥後橋」駅徒歩4分、 Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅徒歩9分、京阪中之島線「中之島」駅徒歩10分
総戸数／197戸
構造・規模／RC造　地上34階建
建ぺい率／42.87％
容積率／699.76％
私道負担／なし
敷地面積／1,989.37㎡
建築面積／852.81㎡
建築延床面積／20,584.30㎡
間取り／1LDK～3LDK
販売戸数／未定
販売価格（税込）／未定
専有面積／42.16㎡～120.00㎡
バルコニー面積／3.00㎡～15.45㎡
サービスバルコニー面積／2.41㎡～10.12㎡
駐車場／80台（月額使用料未定）
バイク置き場／9台（月額使用料未定）
ミニバイク置き場／31台（月額使用料未定）
自転車置き場／394台（月額使用料未定）
建築確認番号／第R03確更建築GBRC00032号（令和3年9月29日付け）
分譲後の敷地権利形態／敷地および建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、専有部分は区分所有権
竣工予定／2024年1月下旬
入居開始予定／2024年3月下旬
事業主（売主）／京阪電鉄不動産株式会社
国土交通大臣（5）第6056号・（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟・（一社）不動産流通経営協会加盟・（一社）不動産協会会員 〒540-6591 大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル15階） TEL.[phone]
販売提携（代理）／住商建物株式会社
国土交通大臣(13)第1894号 ・（一社）不動産協会会員 ・（一社）不動産流通経営協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒541-0041 大阪市中央区北浜4-7-28 住友ビル2号館　TEL.[phone]
設計・監理／株式会社IAOプランニング＆デザイン（意匠・設備）
佐藤工業株式会社一級建築士事務所（構造）
施工／佐藤工業株式会社　大阪支店
管理会社／京阪カインド株式会社
竣工後の管理形態／区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託

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[287: マンション検討中さん]

>>285 マンション検討中さん

予約出来ると言っていました。

[288: マンション検討中さん]

>>286 マンション検討中さん

ターンテーブルは業者用で住民は関係ないみたいです。

[289: マンション検討中さん]

>>274 匿名さん
北海道の方ではタワーマンション作ってるようですが、確かにこっちではあまり聞かないですね。

[290: マンション検討中]

>>274 匿名さん

出来上がった結果。。。。
っていう事にはならないよね？
確かにモデルルームが現実と違うのはどうかなと思いました。
モデルルームと建設会社は関係ないか笑

[291: マンション検討中さん]

売上1000億超えてるので会社の規模的には問題ないのでは。規模がでかければいいという訳ではないですが。
シエリアタワー大阪福島なんて売上400億足らずのところが施工してます。

[292: マンション検討中さん]

>>269 さん

いいとこに気付いてますね
実は手を出してはいけない典型的なタワマンです
一つ規模が小さいため共有部分がショボいです
共有部分に回すと利益が回収できないのと管理費積立金がかさむためです、そういったタワマンはリセール厳しいです
あと規模が小さいマンションは立地もショボいです、駅から遠いだけでなく接面道路も弱いです。肥後橋１分でもなく角地でもありません
さて売れてないマンションを見てみましょう
例えばシエリア上町台　ここは大失敗の一つです　せっかくの閑静で見晴らしもいいのですが規模が小さいため建物にしわ寄せがきてる残念物件です　共有部分も何もありません　駅からも６～７分と中途半端で　結果完成後かなり売れ残っていますし　リセールも厳しいでしょう
ファインタワー大手前は駅２分で角地　共有部分もありで高くても売り抜けてます　クレビア御堂筋本町は立地抜群でも角地でないため見栄えも悪く共有部分も地味過ぎて苦戦してます　プレミストは新町も靱本町も成功しています
それはある程度の規模があり共有部分も充実していて駅近　角地　公園と揃っているためです　靱本町はかなり希少性高いため　上の高い部屋から売れてます　投資的には下の格安部屋を狙うべきはずなのに　道路もそこそこ確保できてるのに何故でしょうか？
つまりそれだけここを気に入って長く住みたい人が多いからです　ファイン肥後橋は下は息苦しく　上は高すぎて見合っていません。

[293: 契約者さん]

>>292 マンション検討中さん

こちら中層階まで周りのビルとの距離少なく、かなり息苦しいではないか。特に南側のビルはかなり古くて、将来タワーマンション建て替えるリスクもあり。東も大通りを面して騒音や排気ガスを心配しているのでアウト。結局西向きと北向きしか買えないです。

[294: マンション検討中さん]

>>293 契約者さん
では買える部屋をどうぞ

[295: 匿名]

>>293 契約者さん

東も古いビル！！！大通りじゃない！！

[296: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん
2008年のDグラフォートが中古で坪340万ですが、同じ駅徒歩1分のプレミストタワー靭本町は新築坪360万でも抽選にすらならずにずっと先着受付中なのは需要がそんなにないんですよね。

同じ四ツ橋線の本町駅と肥後橋駅の差はそんなにありませんから不動産市場の中ではやはり梅田徒歩圏であることはそれだけ大きいんです。

息苦しいとか抽象的すぎて意味不明ですし、価格が高すぎて見合ってないかは売行きを見ないと判断できることではありません。周辺相場から考えると割高ではないし上層階が周辺相場の価格より高いのは当たり前。
相場を主観で考える癖はやめた方がいいですよ。
ここは生活利便性が高く梅田徒歩圏で見栄え（笑）もいいですからね。

[297: マンション検討中]

>>296 さん

ホントにそうですね。
果たして売れるか否かが全てですね。
果たしてどうなるか。。

[298: マンション検討中さん]

>>296 匿名さん
まあ素人の言いそうなことだね

[299: 匿名さん]

>>296 匿名さん

プレミスト現在の残数ご存じ？
中層以上は残ってませんよ。

徒歩なら30分近く掛かるので徒歩圏といえるかも怪しいです。なにより梅田からの距離について力説されているが、より梅田に近いシティタワー東梅田は坪250万程度で竣工後売れ残ってましたよ。
都合の良い物件を取り上げて語る方が主観的なのでは？

[300: マンション検討中さん]

>>296 匿名さん
抽選みたいですよ

[301: マンション検討中]

>>296 匿名さん

ここはパンフレット見てもあんまりテンション上がりませね

[302: マンション検討中さん]

>>299 匿名さん
住友不動産の販売方法すら知らない素人は黙ってて。

[303: マンション検討中さん]

MR行っても「大阪徒歩圏内！」て散々アピられたけど全く徒歩圏内じゃないからな…。遠すぎるよ。ここが徒歩圏内なら、大阪の相当数のマンションが大阪駅徒歩圏内になるわ。ここは肥後橋駅徒歩圏内ですので、お間違えなきように。

[304: マンション検討中さん]

>>299 匿名さん

さすがに30分もかかりませんよ。足腰弱いわけでもなければせいぜい15分ちょいで着きます。

[305: 匿名さん]

>>302 マンション検討中さん

ここの板にいる人だと皆分かってるでしょ。
その程度の知識でよく偉そうに出来ますね笑
ちなみにその販売方法を加味しても売れ残ってたよ。

[306: マンション検討中]

>>304 マンション検討中さん

場所にもよるが阪急百貨店とかならGoogleマップで25分。
徒歩圏内では無いですね。
また、上でも書かれてる通りより近いマンションは山ほどあります。

[307: 周辺住民さん]

>>304 マンション検討中さん

そうですね。

梅田と言っても広いですが大阪駅までだと20分程度でしょうか。15分だと新地入り口辺りまでですね。確かにもっと大阪駅や阪急梅田駅に近いタワーマンションもたくさんありますが、それでも結構近い方ですよね。

自動車移動が普通の郊外や地方では徒歩15分は遠いと思われるでしょうけど、都心ではまあ当たり前の距離ですね。

梅田の地下街なんて、堂島から茶屋町まで歩いて行ったらもっとかかるんじゃないでしょうか。

それでもやっぱり高いですが。。。

[308: 匿名さん]

ここが駅徒歩1分ならプレミストに圧勝してましたね。
徒歩4分でも完全にこちらの方が上ですが。
価格が高い分、買える人は限られてしまいますが住人の質も高いでしょう。

[309: 口コミ知りたいさん]

>>305 匿名さん
加味したって何をどう加味して売れ残りと判断したの？

[310: 通りがかりさん]

>>308 匿名さん
どういった点がこちらの方が上なのですか？

[311: マンション検討中さん]

>>310 通りがかりさん
ハッキリ言って価格以外上の点は見当たりません
東京で中古の在庫が増えはじめ新築価格もターニングポイントをむかえています。すぐには新築価格は下がらないでしょうから、デベはどうやって価格を押さえて利益を確保していくのかそろそろ限界にきています　つまり１００均を１２０にせざるおえなくなる限界にきているのと同じでこれ以上上げたら売れ残って　ファインレジデンスのように５０００万キャンペーンという惨めな売り方になるからです
私はある意味ここの物件が大阪のターニングポイントとなる予感がしてて注視しています　つまりこれ以上値段はあげられない　これ以上コスカできない
ここが免震をとったことは評価できますが、できるだけペンシルタワーにしようとするためやむを得ずともとれます
それだけ狭苦しい土地で下は息苦しく買うのはNGでその分上は高すぎて合わない　つまり私のようなプロが買う隙間すらないのです。頼みのインバウンドが好きそうにも思えず
ここは恐らくキャンペーン物件になる可能性が高いです。
因みに外国人は利上げで日本の不動産の利回りが低く買うメリットがありません　中国人が大量に買う物件は積立金の未納リスクがあるためやめるべきです

[312: マンション検討中さん]

>>311 マンション検討中さん
句読点て知ってる？

[313: マンション検討中さん]

>>311 マンション検討中さん
やむを得ずコストのかかる免震を採用するわけない笑
プレミストの制振はDFSのようなデュアルフレームでもないコストカット制振ですから上層階の揺れはかなりあります。耐震等級も最低ランクの1です。
倒壊はギリギリしないが建物は損傷することを許容しなければならないランクです。施工が長谷工ですからね。
プロはそんな物件選びません。

[314: 匿名さん]

>>307 周辺住民さん
大阪駅までの到着時間も重要ですが、大阪駅周辺の施設までのアクセスも徒歩圏というのが大きいんですよね。
これからの再開発も楽しみです。

梅田に比べたら本町の駅前なんて何もないに等しい。
本町はオフィスが撤退してベッドタウンになるらしいのでまだまだ新しいマンションが建つでしょうね。

[315: マンション検討中さん]

肥後橋駅の周りは何がありますか？本町と比較して。
梅田は素晴らしいですがここのマンション周囲は少し廃れ気味ですよ。

[316: マンション検討中さん]

>>313 マンション検討中さん
ここを買ってから発言しましょう
それとも買えない事情があるのかな　ドビン君

[317: マンション検討中さん]

>>312 マンション検討中
ごめんなさい　面倒くさくて
国語の先生
不動産のド素人さん

[318: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん
肥後橋駅周辺が充実しているという話は私はしていませんが、最寄駅が充実していることよりも素晴らしい梅田商業圏まで徒歩で行けることが大きいのでは、という意見です。

そうでないと、肥後橋駅徒歩1分と本町駅徒歩1分でこんなに差が出ません。
肥後橋駅築14年のマンションと本町駅新築が坪20万しか変わらないのはそれだけ梅田からの距離によって市場の価値が違うということですね。

[319: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん

正直なところ肥後橋も本町も大して何もないのは似たり寄ったりです。
中之島の美術館群に近い分こちらの方に分がありますね。

[320: 匿名さん]

タワマンで耐震等級1は怖いですね。
地震の時は建物の損傷の可能性があるため避難所へ行かないといけませんから不安感は強いでしょう。

避難所の要件でもある耐震等級が2あれば震度7の大地震がきても損傷しないので1週間でも在宅避難できます。
在宅避難が可能な建物かどうかは大きな違いですね。

[321: マンション検討中さん]

ファインタワーがプレミストタワーよりも高いのは土地取得タイミングがファインタワーがプレミストタワーよりも後で、高額になっているのが主要因です。路線価みてもプレミストタワーの土地の方が価値が高いです。

[322: 口コミ知りたいさん]

>>320 匿名さん

大阪市内のタワーマンションで耐震等級2以上の物件があれば教えていただきたいです。

[323: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん
そもそも耐震等級２とか３て警察署　病院　学校　消防署くらいで　マンションではほとんどないですよ　というか無駄ですよ　ただ制震は高層階は揺れるので低層を買った方がいいし
免震は長周期振動には余計ゆれますし　逆に低い震度では作動しないので　維持費　購入価格ともコスパ悪いですよ
こんなショボい規模のマンションでは必要ありません
ペンシル過ぎてつけただけです

[324: マンション検討中さん]

ファインタワーもプレミストもどちらも良いマンション、良い立地
リセールもどちらもよいでしょう
販売が遅い分ファインタワーの方が高額ですが

ファインタワー以降は市内で住みやすいマンションあまりでないかもしれないですね
ブリリアや梅北2期は高額過ぎて除外したとして

新町や堀江、堺筋本町はちょっと微妙です

[325: 匿名さん]

>>319 匿名さん

全然違いますが。
ほんと不動産についてご理解ないのですね。
美術館に近いと資産価値が上がるって謎理論。

[326: 匿名さん]

>>322 口コミ知りたいさん
ザキタハマ、梅田ガーデン、パークタワー北浜、ブランズタワー梅田North、大阪ひびきの街サンクタスタワー、プレミストタワー大阪新町、ジオタワー天六、シティタワー大阪天満、シティタワー大阪本町、リバーガーデン上町一丁目

大阪ですぐ思い付くのはこれくらいですが調べればもっとあるでしょうね。
耐震等級の違いは災害時の在宅避難の可否に関わってくるので全然無駄ではないです。

[327: マンション検討中さん]

>>326 匿名さん
でここはどうなのて話しですが

[328: 匿名さん]

>>321 マンション検討中さん
マンションの販売価格の値付けは原価から計算するのではありませんよ。
基本的には類似事例比較法です。
つまり周辺の相場と販売するマンションを比較して見込み客の反応を見て決めます。
他のマンションよりいいものを作って他より高くしても売れそうであれば高くなります。
土地取得価格や建築資材が安かったからと言って安く販売してくれるわけではないんですよ。

[329: マンション検討中さん]

この物件は、高さを確保するためにペンシル型が際立ってしまったようですね。

免震構造を採用したのも、制振構造では躯体各所にダンパーを設置しなければならず、ただでさえ狭い各階のスペースがさらに狭くなり、当然間取りにもしわ寄せが来る。その点、免震構造なら地下に構造物を集中できるので居住スペースに無駄がない。
そのかわりパーキングが別棟になってしまっているけど..

それでも部屋の間取りも比較的綺麗ですし、高さがあるのは悪いことではないです。庭園も広くて綺麗で、周辺環境の向上にも貢献できますね。きっと近所の人にも愛される場所になるんじゃないでしょうか。地域に愛されることも大事ですしね。

[330: 匿名さん]

今度は熊本で震度5ですか。
最近多いですね。
ここは免震なので安心です。

[331: 匿名さん]

>>318 匿名さん
梅田商業圏の核となる阪急百貨店、阪神百貨店
グランフロント、ルクア、大丸といった施設に、この物件から歩いていけないよ。
特に今日みたいな気候では。
肥後橋の相場が良いのは、淀屋橋が近いのと、子育て世代が西区推しだから。

[332: 匿名さん]

そもそも今日みたいな天気なら肥後橋どころか大淀や福島からですら厳しいですね。。。堂島なら地下道使ってなんとか行けるレベル。

[333: マンション掲示板さん]

値段ある程度出ましたね。
思っていたより安く感じてしまいました。

[334: マンション検討中]

>>333 さん

やはりこけない様に調整してきましたか。

[335: マンコミュファンさん]

>>334 マンション検討中さん
こけないとは売れ残りがないようにと言う意味ですか？

[336: マンション検討中さん]

>>333 マンション掲示板さん
予定価格より下げてますか？