THE FINE TOWER OSAKA HIGOBASHIってどうでしょう？

[おけいはんマニアさん]

京阪電鉄不動産の新作、ザ・ファインタワー大阪肥後橋について語りましょう。

公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion21004/index.html
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社　大阪支店
管理会社：京阪カインド株式会社

【物件概要】
名称／ザ・ファインタワー大阪肥後橋（THE FINE TOWER OSAKA HIGOBASHI）
所在地／大阪市西区江戸堀1-31-2（地番）
用途地域／商業地域
地目／宅地
交通／Osaka Metro四つ橋線「肥後橋」駅徒歩4分、 Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅徒歩9分、京阪中之島線「中之島」駅徒歩10分
総戸数／197戸
構造・規模／RC造　地上34階建
建ぺい率／42.87％
容積率／699.76％
私道負担／なし
敷地面積／1,989.37㎡
建築面積／852.81㎡
建築延床面積／20,584.30㎡
間取り／1LDK～3LDK
販売戸数／未定
販売価格（税込）／未定
専有面積／42.16㎡～120.00㎡
バルコニー面積／3.00㎡～15.45㎡
サービスバルコニー面積／2.41㎡～10.12㎡
駐車場／80台（月額使用料未定）
バイク置き場／9台（月額使用料未定）
ミニバイク置き場／31台（月額使用料未定）
自転車置き場／394台（月額使用料未定）
建築確認番号／第R03確更建築GBRC00032号（令和3年9月29日付け）
分譲後の敷地権利形態／敷地および建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、専有部分は区分所有権
竣工予定／2024年1月下旬
入居開始予定／2024年3月下旬
事業主（売主）／京阪電鉄不動産株式会社
国土交通大臣（5）第6056号・（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟・（一社）不動産流通経営協会加盟・（一社）不動産協会会員 〒540-6591 大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル15階） TEL.[phone]
販売提携（代理）／住商建物株式会社
国土交通大臣(13)第1894号 ・（一社）不動産協会会員 ・（一社）不動産流通経営協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒541-0041 大阪市中央区北浜4-7-28 住友ビル2号館　TEL.[phone]
設計・監理／株式会社IAOプランニング＆デザイン（意匠・設備）
佐藤工業株式会社一級建築士事務所（構造）
施工／佐藤工業株式会社　大阪支店
管理会社／京阪カインド株式会社
竣工後の管理形態／区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託

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[227: 匿名さん]

>>225 匿名さん
安物が付いてるより好きなの選べていいのでは？

[228: 匿名さん]

高層階を仕様上げているので、高層階から売れていくでしょうね。
あと、角部屋は価格次第ですが、、、

[229: 匿名さん]

>>226 マンション掲示板さん

食洗機は不要な方もいるでしょうし、
必要ならオプションで設置すればいいと思います。

[230: 検討板ユーザーさん]

高層階だけ仕様をそれなりにして、後は結構コストカットですね。
ガラスも仕様が低いです。
ガラスは自分で変更できませんからね。
なんか、期待して損しました。

[231: マンション検討中さん]

プレミストタワーも低層階はかなりのコスカ仕様ですが、ここはそれ以下ときましたか。。。

[232: 検討板ユーザーさん]

>>231 マンション検討中さん
そのようですね
やはり建築費がかなりかさむのでしょうか？
この時代なかなか厳しいですね

[233: 名無しさん]

>>232 検討板ユーザーさん
同じ沿線なのでプレミストタワーと比較しましたが間取りが悪く検討断念したので、
今回は間取りを見て決めようと思います。

[234: 検討板ユーザーさん]

>>233 名無しさん
条件に合った間取りが見つかればいいですね。

[235: 匿名さん]

>>217 匿名さん
たしか22階までは、2.6mの天井高で高めだと記憶してます。
トイレも手洗いカウンターが標準でしたので水回りは他のタワーよりグレードが高い印象でした。

[236: eマンションさん]

値段は具体的には表示されてないですか？

[237: ご近所さん]

間取りや立地などかなり気に入っており具体的に検討しているのですが、ガラスの仕様は本当に残念です。庇があるので若干はマシかなとは思ってはいますが、、　
価格は現時点での大まかな参考価格でしたね。来月ごろにははっきりするかと。

[238: マンション検討中さん]

>>237 ご近所さん
低層階の80m2 3LDKがどれくらいか知りたいです。

[239: マンション検討中さん]

>>238 マンション検討中さん
低層階に3LDKの間取りってありましたか？

[240: マンション検討中さん]

>>238 マンション検討中さん

3Lは中層異常で8200スタートです。

[241: マンション検討中さん]

>>240 マンション検討中さん
70平米台の方ですよね？！　本町エリアの価格帯ですが、反響どーなんすかね

[242: マンション検討中さん]

プレミストは80平米7500程度からですがこちらの物件はどんな感じでしょうか？

[243: マンション検討中さん]

>>241 マンション検討中さん

20部屋無かったと思うので、この価格でも売れるでしょうね。なんなら抽選もあり得ます。
プレミストとは専有部の仕様が違いますが、価格は高く見えます。

[244: マンション検討中さん]

>>238 マンション検討中さん
低層階だと1番広い部屋で66㎡みたいです。

[245: マンション掲示板さん]

>>238 マンション検討中さん
80㎡は23階からしかありません。
25階で1億です。
70㎡で8300万です。
こちらも23階以上からしかありません。
23階以下は70㎡以下の広さのお部屋です。

[246: 契約者さん]

>>245 マンション掲示板さん
ここ22階以下の場合1LDKは1戸、その他全部2LDKで設計ミスでしょうか。2LDK購入したら将来棟内ライバルが多くて怖いと思うけど。

[247: マンション検討中さん]

やはりこのマンションはかなり高額ですね。
場所も不便ですしプレミストの方が低層しか空いてませんが魅力的ですね。

[248: 検討板ユーザーさん]

>>247 マンション検討中さん
たしさにそうですが、専用部のクオリティが気になります。プレミストより高そうですよね。

[249: マンション検討中さん]

>>247 マンション検討中さん
場所は人にもよると思います。靱公園バラ園の北側はおしゃれなパン屋やカフェも多いですが、サラリーマンの集まるような飲み屋も多いので好みは分かれそうですね。

[250: マンション検討中さん]

予定価格はこんな感じ。
25階　南東角　70㎡　8400万台　坪396万
17階　南東角　60㎡　6900万台　坪381万

[251: 匿名さん]

>>247 マンション検討中さん
プレミストも視野に入れましたが、低層階はリセール的に弱いので検討から外しました。
タワーは高層階から成約していくものなので一階でも高い階層を購入すべきだと思っています。
あとは、間取り映えするプランと方位は大切でしょうね。

[252: マンション検討中さん]

ちなみに、ここは直床マンションです。最上階のみ二重床・二重天井です。

[253: 検討板ユーザーさん]

>>252 マンション検討中さん
この価格帯ですら、最近は直床なんですね。どこも似たり寄ったりですね。

[254: マンション比較中さん]

>>251 匿名さん
間取り的には北西角の３LDKなど気に入ってるのですが１億円からという価格とリーガロイヤル前の巨大駐車場がある点などで躊躇しております。

[255: 名無しさん]

>>254 マンション比較中さん
北西角83平米の間取りですね。
方位と価格的にも人気になりそうな気がします。
将来的に中之島5丁目再開発エリアに建物がたつとしても北東角のフェスティバルタワーのような眺望になるだけなので特段問題ないのではないと思います。

[256: マンコミュファンさん]

モデル見学してきました。。
やっぱり天井が高いなと感じましたし、特に無償カラーセレクトで選べる床フローリングが好みでした。来月はバーチャルモデルで他カラーのお部屋も見られるようです。

[257: マンション検討中さん]

>>256 マンコミュファンさん

どこでも無償ですけど

[258: マンション検討中さん]

>>257 マンション検討中さん
たぶん、そこじゃない（笑）
好みだったて事が言いたいだけだと思う。

[259: マンション検討中さん]

>>257 マンション検討中さん

偉そうな割に読解力が乏しい

[260: マンコミュファンさん]

ちなみに有償カラーセレクトってありますか？

[261: 匿名さん]

>>260 マンコミュファンさん
MRで聞いてください。
何でも教えてクレクレ君はダメ、絶対。

[262: マンション検討中さん]

>>260 マンコミュファンさん
いや、無かった様に思います。説明されてないだけかもしれませんが、、。

[263: マンコミュファンさん]

>>262 マンション検討中さん

ありがとうございます！

[264: マンション検討中さん]

>>251 匿名さん

リセール的にはグロス抑えられている低層階の方がいいような気がします。一階でも高い層を購入するべきかどうかは価格差によると思います。

[265: 匿名さん]

モデルルーム見て来ました。
値段は高めでしたがファミリーで住むにはちょうどいい物件がありました。廊下も広くプレミストタワーよりこちらが良かったです。
あとは値段です、、、

[266: マンション検討中さん]

>>265 匿名さん

間取りも専有部も問題ないんですが高いんですよねー
あと500万安ければ即決出来たんですが…

[267: マンション検討中]

>>265 匿名さん

戸数が少ないので、管理費修繕積立費が気になる所です

[268: 契約者さん]

>>265 匿名さん
ほんまに間取りがいいの？収納ほとんどないので、ファミリーはきついと思う。

[269: マンション検討中]

>>268 契約者さん

なんか格が高いマンションの位置付けになってますがそうなのかな。
景色とかそんなに良くない様な。
北側は常に圧迫されてる感じでしょうね。

[270: 評判気になるさん]

>>268 契約者さん

北東角92平米は良かったですよ。

[271: マンション検討中さん]

>>268 契約者さん

収納に皺寄せがいくのは最近の傾向ですね。
トランクルームか宅配クローゼットみたいなのを使う前提なんでしょう。もしく断捨離。

[272: 評判気になるさん]

>>268 契約者さん

北東角92平米は良かったですよ。
収納もありましたし。
狭い部屋でのファミリーはきついと言いたかったのですか？

[273: ご近所さん]

>>267 マンション検討中さん
たしかにそこは気になるところですよね。管理費修繕費用は現時点では未定と伺いました。

[274: 匿名さん]

佐藤工業ってどんな会社なの？
費用下げるため二流に出した？長谷工の方がましちゃう？

[275: マンコミュファンさん]

三流かも

[276: マンション検討中さん]

駐車場は35000～42000円と言われた気がします
駐車場は確定されているみたいなので聞いてみて下さい。
管理費はまだ正式に決まってはないみたいですが30000円前後になりそうと言っていました。

[277: マンション検討中さん]

管理費３万、修繕費２万、駐車場４万、合わせて９万円？ありえねー。

[278: 匿名さん]

>>277 マンション検討中さん
安くはないがファミリータイプの広さなら普通では？
これをあり得ないと感じるならそれはここを買える経済力がないという事ですよ。

[279: マンション検討中]

>>278 匿名さん

買えるんですが、なんか最後の一押しがないんですよね。。
あと駐車場がごく普通なのでストレスあると思います。

[280: マンション検討中さん]

>>276 マンション検討中さん
管理費は平米単価で換算するとどの程度でしたか？また修繕積立金の目安はどうでしたか？

[281: マンション検討中]

>>280 マンション検討中さん

それはまだ発表されてませんよ。
来月になるとのことです。

[282: マンション検討中さん]

>>278 匿名さん
そうなんだー、278さんは経済力あっていいなぁ！羨ましいなぁ！スゴイなぁ！
毎月９万円がローン以外でかかるマンションとか絶対無理だー

[283: マンション検討中さん]

>>280 マンション検討中さん
修繕積立金はまだわからないと言われました。
管理費はうちは90㎡～100㎡のマンションを検討していて30000円と位と言われました。

[284: マンコミュファンさん]

>>283 マンション検討中さん
90-100平米でどの間取りが良かったですか？

[285: マンション検討中さん]

>>279 マンション検討中さん

駐車場がごく普通っていうのはどういうことですか？スマホで予約的なことが出来ない、ってことですか？

[286: マンション検討中]

>>285 マンション検討中さん

タワマン一体型では無く狭い事や立体駐車場一機のみでかつターンテーブルという事です。
ここら辺は高級感が低いしストレスあるのではと思います。

[287: マンション検討中さん]

>>285 マンション検討中さん

予約出来ると言っていました。

[288: マンション検討中さん]

>>286 マンション検討中さん

ターンテーブルは業者用で住民は関係ないみたいです。

[289: マンション検討中さん]

>>274 匿名さん
北海道の方ではタワーマンション作ってるようですが、確かにこっちではあまり聞かないですね。

[290: マンション検討中]

>>274 匿名さん

出来上がった結果。。。。
っていう事にはならないよね？
確かにモデルルームが現実と違うのはどうかなと思いました。
モデルルームと建設会社は関係ないか笑

[291: マンション検討中さん]

売上1000億超えてるので会社の規模的には問題ないのでは。規模がでかければいいという訳ではないですが。
シエリアタワー大阪福島なんて売上400億足らずのところが施工してます。

[292: マンション検討中さん]

>>269 さん

いいとこに気付いてますね
実は手を出してはいけない典型的なタワマンです
一つ規模が小さいため共有部分がショボいです
共有部分に回すと利益が回収できないのと管理費積立金がかさむためです、そういったタワマンはリセール厳しいです
あと規模が小さいマンションは立地もショボいです、駅から遠いだけでなく接面道路も弱いです。肥後橋１分でもなく角地でもありません
さて売れてないマンションを見てみましょう
例えばシエリア上町台　ここは大失敗の一つです　せっかくの閑静で見晴らしもいいのですが規模が小さいため建物にしわ寄せがきてる残念物件です　共有部分も何もありません　駅からも６～７分と中途半端で　結果完成後かなり売れ残っていますし　リセールも厳しいでしょう
ファインタワー大手前は駅２分で角地　共有部分もありで高くても売り抜けてます　クレビア御堂筋本町は立地抜群でも角地でないため見栄えも悪く共有部分も地味過ぎて苦戦してます　プレミストは新町も靱本町も成功しています
それはある程度の規模があり共有部分も充実していて駅近　角地　公園と揃っているためです　靱本町はかなり希少性高いため　上の高い部屋から売れてます　投資的には下の格安部屋を狙うべきはずなのに　道路もそこそこ確保できてるのに何故でしょうか？
つまりそれだけここを気に入って長く住みたい人が多いからです　ファイン肥後橋は下は息苦しく　上は高すぎて見合っていません。

[293: 契約者さん]

>>292 マンション検討中さん

こちら中層階まで周りのビルとの距離少なく、かなり息苦しいではないか。特に南側のビルはかなり古くて、将来タワーマンション建て替えるリスクもあり。東も大通りを面して騒音や排気ガスを心配しているのでアウト。結局西向きと北向きしか買えないです。

[294: マンション検討中さん]

>>293 契約者さん
では買える部屋をどうぞ

[295: 匿名]

>>293 契約者さん

東も古いビル！！！大通りじゃない！！

[296: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん
2008年のDグラフォートが中古で坪340万ですが、同じ駅徒歩1分のプレミストタワー靭本町は新築坪360万でも抽選にすらならずにずっと先着受付中なのは需要がそんなにないんですよね。

同じ四ツ橋線の本町駅と肥後橋駅の差はそんなにありませんから不動産市場の中ではやはり梅田徒歩圏であることはそれだけ大きいんです。

息苦しいとか抽象的すぎて意味不明ですし、価格が高すぎて見合ってないかは売行きを見ないと判断できることではありません。周辺相場から考えると割高ではないし上層階が周辺相場の価格より高いのは当たり前。
相場を主観で考える癖はやめた方がいいですよ。
ここは生活利便性が高く梅田徒歩圏で見栄え（笑）もいいですからね。

[297: マンション検討中]

>>296 さん

ホントにそうですね。
果たして売れるか否かが全てですね。
果たしてどうなるか。。

[298: マンション検討中さん]

>>296 匿名さん
まあ素人の言いそうなことだね

[299: 匿名さん]

>>296 匿名さん

プレミスト現在の残数ご存じ？
中層以上は残ってませんよ。

徒歩なら30分近く掛かるので徒歩圏といえるかも怪しいです。なにより梅田からの距離について力説されているが、より梅田に近いシティタワー東梅田は坪250万程度で竣工後売れ残ってましたよ。
都合の良い物件を取り上げて語る方が主観的なのでは？

[300: マンション検討中さん]

>>296 匿名さん
抽選みたいですよ

[301: マンション検討中]

>>296 匿名さん

ここはパンフレット見てもあんまりテンション上がりませね

[302: マンション検討中さん]

>>299 匿名さん
住友不動産の販売方法すら知らない素人は黙ってて。

[303: マンション検討中さん]

MR行っても「大阪徒歩圏内！」て散々アピられたけど全く徒歩圏内じゃないからな…。遠すぎるよ。ここが徒歩圏内なら、大阪の相当数のマンションが大阪駅徒歩圏内になるわ。ここは肥後橋駅徒歩圏内ですので、お間違えなきように。

[304: マンション検討中さん]

>>299 匿名さん

さすがに30分もかかりませんよ。足腰弱いわけでもなければせいぜい15分ちょいで着きます。

[305: 匿名さん]

>>302 マンション検討中さん

ここの板にいる人だと皆分かってるでしょ。
その程度の知識でよく偉そうに出来ますね笑
ちなみにその販売方法を加味しても売れ残ってたよ。

[306: マンション検討中]

>>304 マンション検討中さん

場所にもよるが阪急百貨店とかならGoogleマップで25分。
徒歩圏内では無いですね。
また、上でも書かれてる通りより近いマンションは山ほどあります。

[307: 周辺住民さん]

>>304 マンション検討中さん

そうですね。

梅田と言っても広いですが大阪駅までだと20分程度でしょうか。15分だと新地入り口辺りまでですね。確かにもっと大阪駅や阪急梅田駅に近いタワーマンションもたくさんありますが、それでも結構近い方ですよね。

自動車移動が普通の郊外や地方では徒歩15分は遠いと思われるでしょうけど、都心ではまあ当たり前の距離ですね。

梅田の地下街なんて、堂島から茶屋町まで歩いて行ったらもっとかかるんじゃないでしょうか。

それでもやっぱり高いですが。。。

[308: 匿名さん]

ここが駅徒歩1分ならプレミストに圧勝してましたね。
徒歩4分でも完全にこちらの方が上ですが。
価格が高い分、買える人は限られてしまいますが住人の質も高いでしょう。

[309: 口コミ知りたいさん]

>>305 匿名さん
加味したって何をどう加味して売れ残りと判断したの？

[310: 通りがかりさん]

>>308 匿名さん
どういった点がこちらの方が上なのですか？

[311: マンション検討中さん]

>>310 通りがかりさん
ハッキリ言って価格以外上の点は見当たりません
東京で中古の在庫が増えはじめ新築価格もターニングポイントをむかえています。すぐには新築価格は下がらないでしょうから、デベはどうやって価格を押さえて利益を確保していくのかそろそろ限界にきています　つまり１００均を１２０にせざるおえなくなる限界にきているのと同じでこれ以上上げたら売れ残って　ファインレジデンスのように５０００万キャンペーンという惨めな売り方になるからです
私はある意味ここの物件が大阪のターニングポイントとなる予感がしてて注視しています　つまりこれ以上値段はあげられない　これ以上コスカできない
ここが免震をとったことは評価できますが、できるだけペンシルタワーにしようとするためやむを得ずともとれます
それだけ狭苦しい土地で下は息苦しく買うのはNGでその分上は高すぎて合わない　つまり私のようなプロが買う隙間すらないのです。頼みのインバウンドが好きそうにも思えず
ここは恐らくキャンペーン物件になる可能性が高いです。
因みに外国人は利上げで日本の不動産の利回りが低く買うメリットがありません　中国人が大量に買う物件は積立金の未納リスクがあるためやめるべきです

[312: マンション検討中さん]

>>311 マンション検討中さん
句読点て知ってる？

[313: マンション検討中さん]

>>311 マンション検討中さん
やむを得ずコストのかかる免震を採用するわけない笑
プレミストの制振はDFSのようなデュアルフレームでもないコストカット制振ですから上層階の揺れはかなりあります。耐震等級も最低ランクの1です。
倒壊はギリギリしないが建物は損傷することを許容しなければならないランクです。施工が長谷工ですからね。
プロはそんな物件選びません。

[314: 匿名さん]

>>307 周辺住民さん
大阪駅までの到着時間も重要ですが、大阪駅周辺の施設までのアクセスも徒歩圏というのが大きいんですよね。
これからの再開発も楽しみです。

梅田に比べたら本町の駅前なんて何もないに等しい。
本町はオフィスが撤退してベッドタウンになるらしいのでまだまだ新しいマンションが建つでしょうね。

[315: マンション検討中さん]

肥後橋駅の周りは何がありますか？本町と比較して。
梅田は素晴らしいですがここのマンション周囲は少し廃れ気味ですよ。

[316: マンション検討中さん]

>>313 マンション検討中さん
ここを買ってから発言しましょう
それとも買えない事情があるのかな　ドビン君

[317: マンション検討中さん]

>>312 マンション検討中
ごめんなさい　面倒くさくて
国語の先生
不動産のド素人さん

[318: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん
肥後橋駅周辺が充実しているという話は私はしていませんが、最寄駅が充実していることよりも素晴らしい梅田商業圏まで徒歩で行けることが大きいのでは、という意見です。

そうでないと、肥後橋駅徒歩1分と本町駅徒歩1分でこんなに差が出ません。
肥後橋駅築14年のマンションと本町駅新築が坪20万しか変わらないのはそれだけ梅田からの距離によって市場の価値が違うということですね。

[319: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん

正直なところ肥後橋も本町も大して何もないのは似たり寄ったりです。
中之島の美術館群に近い分こちらの方に分がありますね。

[320: 匿名さん]

タワマンで耐震等級1は怖いですね。
地震の時は建物の損傷の可能性があるため避難所へ行かないといけませんから不安感は強いでしょう。

避難所の要件でもある耐震等級が2あれば震度7の大地震がきても損傷しないので1週間でも在宅避難できます。
在宅避難が可能な建物かどうかは大きな違いですね。

[321: マンション検討中さん]

ファインタワーがプレミストタワーよりも高いのは土地取得タイミングがファインタワーがプレミストタワーよりも後で、高額になっているのが主要因です。路線価みてもプレミストタワーの土地の方が価値が高いです。

[322: 口コミ知りたいさん]

>>320 匿名さん

大阪市内のタワーマンションで耐震等級2以上の物件があれば教えていただきたいです。

[323: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん
そもそも耐震等級２とか３て警察署　病院　学校　消防署くらいで　マンションではほとんどないですよ　というか無駄ですよ　ただ制震は高層階は揺れるので低層を買った方がいいし
免震は長周期振動には余計ゆれますし　逆に低い震度では作動しないので　維持費　購入価格ともコスパ悪いですよ
こんなショボい規模のマンションでは必要ありません
ペンシル過ぎてつけただけです

[324: マンション検討中さん]

ファインタワーもプレミストもどちらも良いマンション、良い立地
リセールもどちらもよいでしょう
販売が遅い分ファインタワーの方が高額ですが

ファインタワー以降は市内で住みやすいマンションあまりでないかもしれないですね
ブリリアや梅北2期は高額過ぎて除外したとして

新町や堀江、堺筋本町はちょっと微妙です

[325: 匿名さん]

>>319 匿名さん

全然違いますが。
ほんと不動産についてご理解ないのですね。
美術館に近いと資産価値が上がるって謎理論。

[326: 匿名さん]

>>322 口コミ知りたいさん
ザキタハマ、梅田ガーデン、パークタワー北浜、ブランズタワー梅田North、大阪ひびきの街サンクタスタワー、プレミストタワー大阪新町、ジオタワー天六、シティタワー大阪天満、シティタワー大阪本町、リバーガーデン上町一丁目

大阪ですぐ思い付くのはこれくらいですが調べればもっとあるでしょうね。
耐震等級の違いは災害時の在宅避難の可否に関わってくるので全然無駄ではないです。