THE FINE TOWER OSAKA HIGOBASHIってどうでしょう？

[おけいはんマニアさん]

京阪電鉄不動産の新作、ザ・ファインタワー大阪肥後橋について語りましょう。

公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion21004/index.html
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社　大阪支店
管理会社：京阪カインド株式会社

【物件概要】
名称／ザ・ファインタワー大阪肥後橋（THE FINE TOWER OSAKA HIGOBASHI）
所在地／大阪市西区江戸堀1-31-2（地番）
用途地域／商業地域
地目／宅地
交通／Osaka Metro四つ橋線「肥後橋」駅徒歩4分、 Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅徒歩9分、京阪中之島線「中之島」駅徒歩10分
総戸数／197戸
構造・規模／RC造　地上34階建
建ぺい率／42.87％
容積率／699.76％
私道負担／なし
敷地面積／1,989.37㎡
建築面積／852.81㎡
建築延床面積／20,584.30㎡
間取り／1LDK～3LDK
販売戸数／未定
販売価格（税込）／未定
専有面積／42.16㎡～120.00㎡
バルコニー面積／3.00㎡～15.45㎡
サービスバルコニー面積／2.41㎡～10.12㎡
駐車場／80台（月額使用料未定）
バイク置き場／9台（月額使用料未定）
ミニバイク置き場／31台（月額使用料未定）
自転車置き場／394台（月額使用料未定）
建築確認番号／第R03確更建築GBRC00032号（令和3年9月29日付け）
分譲後の敷地権利形態／敷地および建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、専有部分は区分所有権
竣工予定／2024年1月下旬
入居開始予定／2024年3月下旬
事業主（売主）／京阪電鉄不動産株式会社
国土交通大臣（5）第6056号・（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟・（一社）不動産流通経営協会加盟・（一社）不動産協会会員 〒540-6591 大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル15階） TEL.[phone]
販売提携（代理）／住商建物株式会社
国土交通大臣(13)第1894号 ・（一社）不動産協会会員 ・（一社）不動産流通経営協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒541-0041 大阪市中央区北浜4-7-28 住友ビル2号館　TEL.[phone]
設計・監理／株式会社IAOプランニング＆デザイン（意匠・設備）
佐藤工業株式会社一級建築士事務所（構造）
施工／佐藤工業株式会社　大阪支店
管理会社／京阪カインド株式会社
竣工後の管理形態／区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託

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[1461: 口コミ知りたいさん]

今年上半期の成約数で関西トップのリバーはここより小さいし、本町のあれも決して大規模ではないわよね

[1462: マンション掲示板さん]

>>1459 匿名さん

コメントされているとおりですね。
単純な資産性とみると大規模のほうがメリットが多いです。
関東だとより価格として如実に現れるますね。
関西だとエリア丸ごとの再開発が少ないのか、大規模マンションも少ないのはありますが。

ただあくまで資産性のメリット(プラス面)であり、中規模=デメリット(マイナス面)ではないので、住環境含め個人が重要視するもので判断すればよいのかなと。

[1463: 通りがかりさん]

ワンルームがたくさんある小型投資用マンションは確かに良くないけどこのぐらいの規模だったら別に気にする必要はないような気もするけど。住心地とるなら角部屋一択だし。採光換気の面で。

[1464: マンション検討中さん]

>>1463 通りがかりさん

角部屋は今の時期めっちゃ寒いですよ。

[1465: eマンションさん]

>>1464 マンション検討中さん

DWは南北で夏冬の快適さはトレードオフですね。
(DW南は夏は暑すぎてカーテン開けられない、冬は日中暖房不要だが朝晩や曇雨の時は結局つけないといけない。)
一番いいのはバルコニーあり南東向き角部屋ですが、ここはバルコニーの下が透明ではないので眺望が落ちるのが難点ですかね。

[1466: 名無しさん]

結局どこを妥協できるかできないかだよね
うちは絶対譲れない条件を挙げてったらここしか残らなかった

[1467: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1468: 名無しさん]

>>1465 eマンションさん
スマートドレープシェードが綺麗で気に入っているのですが、タワマンの南西角の部屋で、スマートドレープシェードは暑さをしのぐには機能不足でしょうか？
やはり、遮光・遮熱カーテンじゃないと、厳しいでしょうか？

[1469: 評判気になるさん]

>>1468 名無しさん

このマンションは、角部屋のfixedのサッシがlow-eガラス仕様になっていますので、かなりの断熱性能は期待できると思います。

ですのでそこまで神経質になる必要はないと思いますよ。

[1470: 名無しさん]

>>1468 名無しさん

1469 です。
夏の暑さ対策でしたら、正確には遮熱性能でしたね笑。

[1471: eマンションさん]

>>1468 名無しさん

スマートドレープシェープを使用したことがないので、一般論になりますが、DWの南西だと日光による暑さがかなりあります。
これは外熱によるもの(遮熱性能)とは別で日当たりによる暑さになるため、遮光は必須です。

[1472: マンション比較中さん]

low-E複層ガラスには断熱重視と遮熱重視の２種類があり、部屋の向きや風土などの諸条件により適切な設計がなされます。南西角部屋なら遮熱重視タイプになっていると思われますが、どちらにしろlow-E仕様でない一般的な複層ガラスよりは日射による気温上昇には有利です。

もちろん完璧はあり得ないので夏季の遮光は必要ですね。

[1473: 口コミ知りたいさん]

例の発言削除されてる。珍しい。
暴言残しとく方がアンチのレベル分かりやすくていいような気もするけど、スレの治安も悪くなるしどっちがいいのかな

[1474: マンション比較中さん]

「割れ窓理論」ですね。削除してもらったほうがいいと思います。平穏が一番。

[1475: 名無しさん]

皆さん、たくさんのアドバイスを有り難うございます。やはり、スマートドレープシェープは現実的ではなさそうですね。
南西角は、間取りが使い易くレイアウトされており、下り天井も少ないので気に入ったのですが、夏の暑さは覚悟しておく必要がありそうですね。
それにしても、最近ここのスレが本来の機能を取り戻し、読む事が楽しみになりました。この平穏を守っていきましょう。

[1476: 評判気になるさん]

今日はクリスマスイブという事で、お向かいの大阪教会が美しくライトアップされ、たくさんの人が訪れていました。
ファインタワーは、前回リポートからの変化はあまり無く、写真の投稿は致しません。

[1477: マンション比較中さん]

>>1476 評判気になるさん

いつもご投稿を楽しみにしております。

お写真を待ちわびるもののささやかなお願いとして、できましたら写真の中心線と建物の垂直ラインがまっすぐになるよう合わせていただけますと、さらに素敵なお写真になるように思います。

不躾ではございますが、ご一考いただければ幸いです。

[1478: 検討板ユーザーさん]

>>1476 評判気になるさん

２年後のクリスマスには行ってみたいですね！
（クリスチャンじゃないとダメかな？）

[1479: 評判気になるさん]

>>1477 マンション比較中さん
確かにズレてますね。傾きを修正してみました。
こんな感じでいかがでしょうか。

[1480: 名無しさん]

>>1477 マンション比較中さん
過去の写真を見直してみると、どうやら私は、右に傾くクセがあることが理解できました。ご指摘頂き、有り難うございます。

[1481: マンション比較中さん]

>>1480 名無しさん

早速お聞き届けいただきありがとうございます。細かいことを言いまして申し訳ございませんでした。これからも楽しみにしております。

[1482: 評判気になるさん]

>>1481 マンション比較中さん
言葉の端々にお心遣いが感じられ素直に聞き入れることができましたよ。
気付かせてくださり、むしろ感謝しております。
拙作ですが、これからも懲りずに投稿しますので、どうかご覧ください。

[1483: 名無しさん]

タワマンを購入するのは初めてなので、教えて下さい。
ゲストルームやパーティールームを使用したい場合には、コンシェルジュに一定の期日までに申し込んで、申込の重複がなければ当選、申込多数（希望者重複）の場合には抽選のうえ決定という具合でしょうか。
当物件の引渡しは2024年3月につき、5月のゴールデンウィークは、ゲストルームを是非とも使いたいのですが、きっと申込殺到でしょうね。

[1484: マンション比較中さん]

>>1483 名無しさん

それぞれのマンションにより管理方式が違いますので私が経験した一つのケースとして、とお断りした上でお答えします。

入居当初は物珍しさから申し込みが多く、管理会社（管理組合）の円滑な業務遂行の手段として、マンション内の掲示板を通じて一定の期間申し込みを受付け、その後公開で抽選という形式をとることが多かったです。
（抽選日当日、諸事情で不参加の場合は代理人もしくは管理人が代行することもありました）

その後落ち着いてくると、特定の日（ご指摘のゴールデンウィークや花火大会などのイベント実施日）を除いては、余程申込が殺到しない限り先着順としているケースが多かったイメージです。

以上、ご参考になれば幸いです。

[1485: 名無しさん]

>>1484 マンション比較中さん
早速ご回答くださり、有り難うございます。
2階のゲストルームは南東角に位置していますが、私の想像が正しければ、この場所は庭が最も美しく見える最高のロケーションのはずです。図面を見ると、この部屋にはかなり広いバルコニーが設けてあり、そこからは庭全体を見渡せるよう設計されているようです。陽光の煌めきに包まれて頂く朝食は、とっても贅沢な癒しをもたらしてくれることでしょう。
ちょっと気が早い妄想ですが、ゲストルームは自分でも是非利用してみたいです。

[1486: 名無しさん]

>>1485 名無しさん
庭との位置関係を考えると、4階東側の部屋　401 402 403号室はすごく羨ましい部屋と言えますね。

[1487: 評判気になるさん]

>>1485 名無しさん
ゲストルームって自分でも利用出来るものなのですか？

[1488: 名無しさん]

えっ、お金を払えば利用出来ると思ってました。一般的にはどうなのでしょう？
ご存知の方おられますか？

[1489: ご近所さん]

ゲストルームは自分でも宿泊可能ですよ！
今までのマンションでは気分転換にゲストルームに泊まったこともあります。

[1490: 口コミ知りたいさん]

>>1489 ご近所さん
ゲストと住民と希望日がかぶった場合はゲスト優先だったりします？

[1491: 通りがかりさん]

>>1490 口コミ知りたいさん

管理組合規則次第ですが、基本誰が泊まっているかまで把握しない(ゲストが使う場合でも住民が先に鍵を借りるもありてる)ので、よほど目につくようなこともない限りは大丈夫かと。

[1492: 名無しさん]

>>1485 名無しさん

高級タワマンに招待されて泊まるゲストルームが4階でビルに囲まれた小さな庭が気持ち程度笑

[1493: 名無しさん]

>>1490 口コミ知りたいさん

某ファインタワー住みです。
ゲスト優先も何も、予約出来るのは所有者のみでそれを使用するのは所有者だろうがゲストだろうが関係ないです。
確か賃借人は予約すら無理だったと思います。
ゲストルームに関しては、金曜土曜は抽選になる事が多く、平日はほぼ先着順ですね。
上記にあったGWは、確実に抽選です。ほぼ落選と思っておいた方が精神衛生上良いでしょう。
管理は同じ京阪カインドでしょうから、参考までに

[1494: 評判気になるさん]

>>1492 名無しさん
4階ではない。間違った情報を投稿しないで頂きたい。

[1495: マンコミュファンさん]

>>1493 名無しさん
京阪カインズの対応（清掃、設備・什器・備品等の管理やメンテナンス、コンシェルジュの応対等）は、しっかりしてますか？
オプション担当の京阪カスタムデザイン倶楽部の対応が心許ないので、カインズは大丈夫か若干心配です・・・。

[1496: 検討板ユーザーさん]

>>1495 マンコミュファンさん

鉄道系はそういうの弱いですね
担当者次第なところもあるとは思いますが

[1497: eマンションさん]

久し振りに公式見てみました。どのタイミングでだったのかは分かりませんが、100戸成約済みと書いてありますね。

[1498: マンション掲示板さん]

>>1497 eマンションさん

そこそこ売れているのは理解したのですが、第1期とはどこまでを指すのか、、、(第1回販売で一気に売れたように見せてる気が)
期を変える基準って何かあるんですかね。

[1499: 通りがかりさん]

>>1498 マンション掲示板さん

MR休み前に聞いてちょうど100やったので、年内まででってことでしょう。

[1500: 通りがかりさん]

>>1498 マンション掲示板さん

基準は知らないのですが、ずーっと１期のままのとこ多いですね。上町のリバーもそうだし、ここの近くだともうすぐ竣工のウエリスもまだ１期みたいです。

[1501: 通りがかりさん]

>>1498 マンション掲示板さん
基準はない。順調なとこは一期二次とか三次とかで終わる。ほんまに順調なとこは一期一次で完売する。不調なとこは一期六次とかだらだら販売してる。
でも今や完売させることがいいのか、値上げしながらじっくり行くのがいいのか。販売方法も多岐に渡ってきましたからね。

[1502: 名無しさん]

>>1501 通りがかりさん
大手前のペースと比べてどうなんでしょうね？
竣工前完売はありますかね？

[1503: 名無しさん]

３ＬＤＫが少ないのが、吉と出るか、凶と出るか？
私的には、もう少し３ＬＤＫが多くても良かったとのでは、と思います。

[1504: 通りがかりさん]

>>1503 名無しさん

これは読み間違いだと私も思いますね。
せっかくのファミリーが多い西区なのだから、3Ｌは需要あったかと。
プレミストも後半は売り止めの3Ｌ除けば低層の1Ｌが苦戦しており、同様の可能性あるかと思います。

[1505: 評判気になるさん]

>>1503 さん

ほんとそう思います。
我が家もずっと肥後橋駅付近の3LDKを探してましたが全然なくて、ようやくここが出てきてくれたという感じです。もしお庭がよく見える低層階3LDKとかあったら、そっち買ってたかも…。
ただ市内中心部だと夫婦＋子供１～２人で2LDK住まいというファミリーも結構いるので（私の観測範囲では）、そこも考えてなのかもしれないですね。

[1506: 名無しさん]

>>1505 評判気になるさん
23階以上は、プレミア階を除いてほとんど売れているみたいですから、3LDKが設定されるフロアを18階位まで下げても良かったかも。
それから、低層階でも東側は庭なので囲まれ感はさほど無く、むしろ4-5階は庭の眺望が“売り”になると思うのですが。
今更変更は出来ませんが、勿体ない・・・。

[1507: 通りがかりさん]

>>1503 名無しさん

これ以上、戸数を減らすと1世帯の管理費面等で負担が大きくなることも考慮されているかもですね。
広さごとに管理費は違いますが、最低限戸数がないと一気に負担上がるはずなので。

[1508: 評判気になるさん]

>>1507 さん

確かにそうですね。
もしかしたら3LDKを増やすとその分2LDKを1LDKにせざるを得ないとか（間取りの都合的に）、いろいろ事情もあるのかもしれませんね。
それにしても低層東向き2LDKは坪単価も低いし羨ましい…もう売れちゃってるかな。

[1509: 名無しさん]

>>1508 評判気になるさん

横見るとビルですが、下見れば庭なので戸建の様相で一定需要ありそうですね。
年明けに一度デベに状況聞きたいですね。

[1510: 名無しさん]

>>1509 名無しさん
4階東側の部屋の中でも特に403号室は、東のバルコニーから庭が、北の窓からは大阪教会が見えて、かつ部屋の間取りも良くて、坪単価も安くて、いいんですよね。
しかも、北側の窓には視界制御フィルムも貼ってあります。
ここをゲットされた方、良い買物をされたと思います。