THE FINE TOWER OSAKA HIGOBASHIってどうでしょう？

[おけいはんマニアさん]

京阪電鉄不動産の新作、ザ・ファインタワー大阪肥後橋について語りましょう。

公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion21004/index.html
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：佐藤工業株式会社　大阪支店
管理会社：京阪カインド株式会社

【物件概要】
名称／ザ・ファインタワー大阪肥後橋（THE FINE TOWER OSAKA HIGOBASHI）
所在地／大阪市西区江戸堀1-31-2（地番）
用途地域／商業地域
地目／宅地
交通／Osaka Metro四つ橋線「肥後橋」駅徒歩4分、 Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅徒歩9分、京阪中之島線「中之島」駅徒歩10分
総戸数／197戸
構造・規模／RC造　地上34階建
建ぺい率／42.87％
容積率／699.76％
私道負担／なし
敷地面積／1,989.37㎡
建築面積／852.81㎡
建築延床面積／20,584.30㎡
間取り／1LDK～3LDK
販売戸数／未定
販売価格（税込）／未定
専有面積／42.16㎡～120.00㎡
バルコニー面積／3.00㎡～15.45㎡
サービスバルコニー面積／2.41㎡～10.12㎡
駐車場／80台（月額使用料未定）
バイク置き場／9台（月額使用料未定）
ミニバイク置き場／31台（月額使用料未定）
自転車置き場／394台（月額使用料未定）
建築確認番号／第R03確更建築GBRC00032号（令和3年9月29日付け）
分譲後の敷地権利形態／敷地および建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、専有部分は区分所有権
竣工予定／2024年1月下旬
入居開始予定／2024年3月下旬
事業主（売主）／京阪電鉄不動産株式会社
国土交通大臣（5）第6056号・（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟・（一社）不動産流通経営協会加盟・（一社）不動産協会会員 〒540-6591 大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル15階） TEL.[phone]
販売提携（代理）／住商建物株式会社
国土交通大臣(13)第1894号 ・（一社）不動産協会会員 ・（一社）不動産流通経営協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒541-0041 大阪市中央区北浜4-7-28 住友ビル2号館　TEL.[phone]
設計・監理／株式会社IAOプランニング＆デザイン（意匠・設備）
佐藤工業株式会社一級建築士事務所（構造）
施工／佐藤工業株式会社　大阪支店
管理会社／京阪カインド株式会社
竣工後の管理形態／区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託

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[1401: マンコミュファンさん]

>>1400 マンション検討中さん
ホントそうですよね。この場所なら板マンでも買うと言っている人もいるくらいなのに…

[1402: マンション比較中さん]

遠方住みのため、ご存知であれば教えてください。
周辺に西船場公園、靭公園がありますが夜間に所謂不良やホームレスの方が集まるようなことはありますでしょうか。

[1403: 評判気になるさん]

>>1401 マンコミュファンさん

まぁほぼ背の高い板マンですしね…

[1404: 通りがかりさん]

>>1400 マンション検討中さん

まずまず笑
このマンションの魅力はタワマンらしさでは無い。それは分かるが価格だけが立派に高級タワマンなのが見合っていないのでは。

[1405: マンコミュファンさん]

>>1396 さん

結婚式場のときも素敵なガーデンがありましたね。

公開空地とはいえマンションの庭のような場所ですから、そこでタバコのポイ捨てをするような人がこの辺りにたくさんいるとは思えません。前にも書きましたが、近隣オフィスビルの公開空地ですら吸い殻は見かけないので。

[1406: マンション検討中さん]

>>1402 マンション比較中さん

夜間はたまにしか通りませんが私はホームレスを見かけたことはありません。靭公園はかなり広いので以前は居たようですが、今はどうか知りません。

居たとしても一人くらいで集まるって感じではないと思いますが...、
ちゃんとした回答になっていなくてすみません。ご存知の方はフォローをお願いいたします。

[1407: マンション検討中さん]

>>1405 マンコミュファンさん

この地域はコミュニティがしっかりしてそうですので、私もそれほど心配はしていません。だからこそ地域にも愛されることが大事な気がしてこの庭園にも期待しています。

[1408: 名無しさん]

>>1404 通りがかりさん

価格が高いか安いかを決めるのはあなたではない。あなたがどんなに貶したところでこのマンションが売れている事実は変わらない。

意味のない成りすましの連投はやめた方がいい。

[1409: マンション検討中さん]

>>1402 マンション比較中さん

もう2年ほど前ですが、深夜に靱公園のなにわ筋側を歩いている時にスケボーをしている若い人たちを数名に出会ったことがあります。
彼らはとても礼儀正しく、すぐにスノボーから降りてボードを手に持って道を開けてくれ、こんばんは、と爽やかに挨拶までしてくれました。
こういうところもこの辺りが大好きな理由の一つになっている気がします。私も答えになっていませんね。笑

[1410: 評判気になるさん]

プロさん大復活？
高値転売できない不動産買う奴は馬鹿って主張だったと思うけど、例えば戸建ての人も全員馬鹿なのかな？

[1411: マンコミュファンさん]

>>1409 マンション検討中さん

スケボーは錦橋壁画箇所を削ったということで周辺禁止が掲示されてましたね。
治安とも違うので難しいところです笑

[1412: マンコミュファンさん]

・価格が高い/共用設備が少ない/板マン　← 買わなければ良いのでは？
・売れてる/売れてない　← 購入者は関係無いし、検討者はMRで聞いてください
・MRで○件売れていると聞きましたよ　←確認する手間が省ける情報共有、大変ありがたい。

プロかどうかとか、主張がどうかではなく議論の場所が間違っています。

[1413: マンション検討中さん]

>>1411 マンコミュファンさん

なるほど違反だったんですね。
なにわ筋側の公衆トイレの近くで他にも見かけた方がおられるかもしれませんが、私にとってはとても清々しい経験だったのでつい書き込んでしまいました。確かに治安とは関係ないですね。失礼しました。

ただものすごく詳しいわけではないですが、不良やホームレスが集まっているのを見たことがないのは本当です。見えるところに交番もありますし。

[1414: マンコミュファンさん]

>>1413 マンション検討中さん

いえ周辺の方の人柄も重要なファクターですよね！
単純にスケボーする人は気になるかもしれないですが、取り締まるものでもないので難しいですね。という意図でした。

情報ありがとうございます！

[1415: マンコミュファンさん]

>>1414 マンコミュファンさん

あまり同じような深夜の時間帯に通ることがないので何とも言えませんが、その後遭遇したことはないので今はもういないのかもしれません。

真面目にスケボーをやってる感じだったので、長居公園に新しくできたスケボーパークで今はやってるのかもしれませんね。

[1416: 匿名さん]

>>1397 通りがかりさん
共用施設の中でも特に資産価値に影響するのは駐車場ですよ。
ほとんど普通車パレットしかない大衆臭のする物件なんて買ってしまったらアウトです。
リセールの際は富裕層はそんな物件買いません。
新築時にMRで舞い上がって失敗する典型例ですね。
その点ここは安心感があります。

[1417: 匿名さん]

1337さん、1338さんの投稿で既に約100戸（全戸数の約半分）を販売済という具体的な情報が伝わり、このスレの内容が一変しましたね。まるで、別の物件のスレを見ているかのようです。
流れを一気に変えてくれた1337さん、1338さんに感謝申し上げます。
私は既にここを購入しましが、検討中の方は、モデルルームでご自身の目と耳で事実を確かめてから判断をして下さい。
ちなみに、私も最近モデルルームで確認したところ、1337・1338と概ね同じような情報に加えて、23階以上のスーペリアのフロアはほぼ完売、22階以下の2LDKの販売も好調に推移と聞きました。
ただ、それもご自身の目と耳で確かめてくださいね。

[1418: 口コミ知りたいさん]

>>1416 匿名さん

プレミストで駐車場の問題が出てますがこちらは設置率より低いですよ。
優先権を考慮すれば無い部屋は30%位でしょう。
残念ながらリセール時には駐車場は空いてないはず。
これで安心感って見積りガバガバ過ぎ笑

[1419: 匿名さん]

>>1418 口コミ知りたいさん
きちんと反論したいなら数字を出しましょうね。
こことプレミストのそれぞれの付帯率、普通車、大型車、ハイルーフ、フラットパレットの割合、出来れば優先権数まで教えてくださいね。

MRへの販売数の確認といい、ここのアンチさんは優秀だと思います。

[1420: eマンションさん]

>>1419 匿名さん

物件概要とMRで貰った資料に記載されてますが。
細かい計算がしたいならご自身でどうぞ。
大きく違っていないはず。
細かい%どうこうではなく、全体として優先権無しでも40%しか無く富裕層は車所持率が高い中どう試算したらリセール時に安心感があるのかをご教示頂きたい。

[1421: eマンションさん]

超富裕層であるプロさんも車持ってないんじゃなかったっけ

[1422: 評判気になるさん]

>>1417 匿名さん

そこから明らかにアンチのテンション下がりましたね。
ポジティブなことを書いても絡まれにくくなる→書き込みが増える→アンチがさらに大人しくなるの良いループで、情報交換が活発になって嬉しい限りです。
ちょっと違うかもですが割れ窓理論を思い出しました。

[1423: ご近所さん]

>>1417 匿名さん
>>1422 評判気になるさん

私も既にここを購入しています。

この掲示板も最初の頃は比較的穏やかでしたが、ある時から特定の人物からと思われる悪意のある書き込みが増えてきて、私も大人気ないことと知りつつ真正面から反論レスを繰り返してきました。そして時にはまともに取り合うなとお叱りを受け、残念な気分になったり反省することもありました。

しかし今では、1337さんや1338さんのおかげで多くの方々にこのマンションが受け入れられていることが判って、本当に嬉しいです。

[1424: 評判気になるさん]

>>1419 匿名さん

駐車場の空き率が高いと将来的な修繕費に関わるので、個人的には埋まっている方がいいですが難しいですね。

ちなみに優先権は29階以上の3LDK以上にしか付帯してなかったと記憶しているので、ほとんど抽選に近いかなと。

[1425: マンコミュファンさん]

某物件の駐車場の件、普通車用が余りまくり＆大型車用が足りなすぎで荒れてるみたいですね（私はそこのアンチじゃないので、バレバレでしょうが名前は出しません）。
ここの配分は大丈夫でしょうか。なかなか予想が難しいところですよね。

[1426: マンション検討中さん]

>>1424 評判気になるさん
29階以上の3LDKとなると北東角の間取りは完売してるのであとは南東角が少し残ってるのとプレミアム階の人だけでしょうか、、
でもここだとそんなに駐車場は必須ではないので意外とスムーズに残りも決まるような。。
希望的観測ですが 笑

[1427: マンション検討中さん]

>>1426 マンション検討中さん

こちらは２LDK中心なので車を持たないライフスタイルの方も多そうで期待できそうですね。

[1428: 匿名さん]

>>1425 マンコミュファンさん
空車が増えて稼働率が下がると管理費は上がります。70%を切るとヤバいです。
将来、住民は普通車で我慢せざるを得ない酷い状況になるでしょうね。
ファミリー物件のように見えたが、ほぼ国産車限定でミニバンすら乗れないとか。
周辺相場の高騰によって、ただ価格が高いだけの高級でないマンションではよく起こります。
単純に設置率だけでは分からないという事を理解してない人は実需で買ってしまうのでしょう。

[1429: マンコミュファンさん]

>>1428 匿名さん

いつも通り煽って構ってほしいんですね。。。

・70%切るとやばいです！←どこもそうでしょう。
・我慢せざる負えない、設置率だけでは分からない←車所有者ならもちろん理解や重要視してるところなので改めていうところではない。

近辺の駐車場が少ない(実際どうかは私は知らないです)や近辺のマンションの実績を踏まえ、このマンションはその比率がどれぐらいなので、検討材料にしてほしいといった議論をすべきです。

買う人が愚かといった内容はいらないです。

[1430: 評判気になるさん]

実際、周辺に月極駐車場ってあるんですかね？
GoogleMapで見ても時間貸ししか引っかからず。

ちなみに以前MRで聞いた際は思ったよりも駐車場の申し込みは少ないと言われていました。
少し価格が高めなのと、DINKsの方が多いからですかね？
それはそれで少し不安ですが。。。

[1431: マンション検討中さん]

>>1430 評判気になるさん

確かに抽選は避けれても今度は修繕積立金不足の心配は出てきますね。色々なライフスタイルを持つ人が集まるマンションでは仕方ありませんが、最後はデベロッパーと設計者のセンスということですかね。

[1432: 評判気になるさん]

>>1429 マンコミュファンさん
あの、、某物件の話しなんですが…
普通車の利用者がいなくて70%以下です？
改めていうところではありませんが、某物件と違ってここは高級物件ですよ？

ここの状況については私もよく知らないですね。
駐車場の申し込み状況によっても変わるでしょうし設置率も普通車やハイルーフの台数も分かりません。
以前現れた有能なアンチさんは一体何をしているのか。

[1433: 通りがかりさん]

>>1432 評判気になるさん

申し訳ないがここが高級物件って所から話が入ってきません。
ペンシル・インポール・直床・天カセ無しこれで高級物件なら大半が高級物件ですね！

[1434: マンション検討中さん]

購入者同士の誤解で微妙な雰囲気になっちゃってたっぽい（お互い悪意はないと思う）ところに颯爽と現れるプロさん！さすがです！

[1435: マンション掲示板さん]

>>1434 マンション検討中さん
プロさんが、スレが間違った流れに向かうのを止めくれたってことですか？斬新な見立てですね。でもよく考えたら福の神様なんだから当然かもしれませんね。

それにしても、そこに気付かれた1434さんが一番スゴいです。

[1436: マンション検討中さん]

駐車場はハイルーフ20台/ミドルルーフ20台/普通車40台の内訳でしたね。
3LDKの部屋数考えると大幅超過は無さそうにも見えますね。

[1437: 評判気になるさん]

>>1436 マンション検討中さん

ご確認ありがとうございます！
そのくらいの配分なら特に問題なさそうですね。
我が家は車をどうするか悩み中ですが…。

[1438: マンション比較中さん]

>>1436 マンション検討中さん
ご投稿ありがとうございます。
ところで、プレミストさんの車種ごとの駐車場比率をご存知の方がおられましたら教えていただければ幸いです。プレミストさんでは普通車用が余り、ハイルーフ車用が大幅に不足しているとの情報がありましたので、もし比率がわかればある程度類推することができると思いました。よろしくお願いいたします。

[1439: 名無しさん]

>>1430 評判気になるさん

月極駐車場検索サイトで調べたら、意外とあるにはありました。駐車場貸し出してるホテルもあるんですね、全然知らなかったです。
空き具合は問い合わせしないと分からないかも。

[1440: 匿名さん]

モデルルームの営業の方からメールが届き、モデルルームの年末年始休業は、12/21から1/5まで、何と16連休！
これは、販売好調の褒賞か？！
いずれにせよ、販売不振に喘いでいるところが、こんなに休めるわけないよね。
スゴイな、ザ・ファインタワー大阪肥後橋！
こりゃ、ホンマもんだ。

[1441: eマンションさん]

プレミストの内覧会の報告、やけに盛り上がっていますね笑
ここはあんな風にならないでしょうか？

[1442: マンション比較中さん]

>>1441 eマンションさん

駐車場の件が気になりプレミストさんの投稿を見ていましたら、ちょうどこの週末に内覧会があったようで、その際内廊下の仕様が公式URLの完成予想と違う（正確にはプレミアムフロアのものだったよう）とのことで、言われるように少し荒れていましたね。

このマンションのURLにも内廊下の完成予想が載っていますが、どのフロアを想定してたものなのか少し気になりました。質問ばかりで恐縮ですが、この点もご存知の方がおられれば教えていただければ幸いです。

[1443: 通りがかりさん]

>>1440 匿名さん

ペンシルで200戸にも満たないと90戸売れたら好調となるんですね！
成約見ても数の少ない3Lは奮闘してましたが、ここからが苦戦必須。希望的観測はやめましょう。

[1444: 名無しさん]

>>1442 マンション比較中さん

あちらは、廊下完成予想図の部屋番号がよーく見たらプレミアムフロアのものだったみたいですね。
こっちの廊下イメージ（エントリー者限定のとこ）に載ってる部屋番号は1203なので、さすがにこれはプレミアムフロアだけの話ですってことはないかと思います。

[1445: マンション比較中さん]

>>1444 名無しさん

ありがとうございます。
よく見えませんが確かに1203と書かれているように見えますね。低中層階でこの仕上がりであれば十分高級感がありますね。安心しました。

[1446: 匿名さん]

モデルルーム休業の件ですが、いくつかのデベロッパーをチェックしていると年末年始は同じように長期休業するマンションが多いように思います。
想像するに年末年始はお客さんの動きが少ない事と、もしかするとコロナ対応の影響もあるかもしれませんね。

[1447: マンコミュファンさん]

>>1446 匿名さん
ファインタワーの営業さんに聞いたら、夏季休暇返上で営業した代替と言ってました。
それにしても、16連休とは羨ましい。

[1448: 通りがかりさん]

>>1447 マンコミュファンさん

そういえばお盆が1期販売直前だったので、長期休暇なしで対応されてましたね。

[1449: 評判気になるさん]

本日12/21水曜日は、現地を訪れたのが17:30頃だったので、鮮明な写真ではありませんが、ご容赦ください。
躯体工事は20階に到達した模様。
東側のごく一部ではありますが、18階までシートが取り払われていました。（写真参照）
この時間でも一部の部屋で電気が付いており、内装工事をされていることが伺えました。

[1450: 評判気になるさん]

工事の進捗状況のお知らせボードです。