【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[883: 契約者さん4]

>>882 契約者さん8さん
商業棟のトイレやエスカレーター、廊下を利用するのは外部の利用者が殆ですよね。そこのランニング費用を住民側が7割負担するのが商業下駄履きのスタンダードなんですか？7割という値はどこからでてきたのですか？
ランニングコストの按分設定が何に対する見返りなのか分かりませんが、あまりにも実態と乖離した費用構造で事業として必要だからという説明では資産価値が下がる一方だと思いますが…
管理組合ができあがった後に地権者たちは分譲購入者たちの詰めに耐えられるのでしょうか。

[884: 契約者さん1]

ここでは結論が出ない問題だと思います。
問い合わせした人が何かしらの答えをもらったとして、納得できなければ消費者庁に任せればいいでしょう。
ここの話題を検討板にまで持ち込んで持論を展開している人にがいる事についてはどうかとは思いますが。

[885: 874]

>>877 にせ村ひろゆきさん
どうやら本気で理解出来ないようなので解説しますね。これ以上ないくらい簡潔に箇条書きで書いたのですが...

まず873の感想に対して5つのファクトを書いてます、間違いが含まれるかも知れませんが現実的で事実と信じうる事柄です。

その事実を踏まえて、住人負担割合に納得出来ないと騒いでいる人の背景と理由を、3パターン書いてます。騒いでる理由で考えうるのはそれらのどれかだろうと。

最後にひろゆきさんが3つのどれにも当てはまらない場合は、どんな理由があるか教えて欲しいとお願いしてます。

クリアですか？

[886: 契約者さん3]

>>883 契約者さん4さん
>7割という値はどこからでてきたのですか？

その答えを持っているのは東急なので問い合わせてみて下さい。黒崎さんも問い合わせてここで内容の共有をお願いしてましたよね。

[887: 契約者さん1]

あえてぼかした説明になりますが、負担割合は75%と25%らしいですよ。
これは床面積の割合で算出しているようです。

[888: にせ村ひろゆき]

>>885
あなたが事前の規約の見直しに対して必死にネガティブキャンペーンを行い、阻止をしたいことがよくわかりました。契約者ではないですよね？他の方が言うように粛々と問い合わせをし、東急の対応に問題がないか消費者庁に相談するのが良さそうですね。僕の発言が愛の欠如とか歪んだ正義感なのかどうかは、第三者の消費者庁が公平にジャッジしてくれますんで。
ご苦労様でした。

[889: 契約者さん3]

>>888 にせ村ひろゆきさん

(またコイツ敗北してるやん)

[890: にせ村ひろゆき]

>>889 契約者さん3さん
印象操作乙

[891: 契約者さん8]

>>887 契約者さん1さん
なるほど、床面積割合で管理費を案分するなら特に不公平感はないですけどね～

それなのに商業施設のエスカレーターだの設備は住人はあまり使用頻度が高くないから75％負担は不公平だと。客観的に見てゴネてるクレーマーのようですけど。

逆に商業施設側は住戸のバルコニーの管理の25％を負担する訳で。こちらについては商業側の利用は0％でしょうけど。

消費者庁云々は結構ですけど床面積比での負担割合にイチャモン付けるのはさすがに無理筋では？
こんな無理筋なクレーマー行為に加担するなんてそれこそご苦労様です。

[892: 契約者さん1]

>>890 にせ村ひろゆきさん

悔しいのぅｗｗｗ

[893: 契約者さん1]

2階の店舗周りの「歩行者用通路」、綱島駅方面へのペデストリアンデッキについては「将来整備」と記載がありますが、あくまで「予定」であって整備の確証がないみたいですね…
おまけに整備されるのが2028年頃との噂もあります。
要するに通り抜けられるか分からない（通り抜けられるとしても2028年以降）通路は住民がほぼ利用しないにも関わらず75％を負担せざるを得ないのはさすがに不公平だと思いませんか、住民の皆さん！！！

[894: 契約者さん8]

>>893 契約者さん1さん
床面積割合負担が不公平だと？

住民負担がイヤなら通行人から通行料金やエスカレーター等の設備の使用料徴収したら？真の受益者に負担してもらえば良いのでは？

それこそ地域から総スカンでしょうけど。
変わらぬ綱島愛はどこに行ったのでしょうか？

[895: 契約者さん1]

>>894 さん
893です！
床面積割合負担に不満をもっているのではなく、当該歩行者用通路の恩恵を受けるのは商業施設なので、全体共用ではなく「商業共用」にすべきだと考えます！

その他の全体共用部分の75％の住民負担については特段異論ありませんのであしからず。

[896: 通りすがり]

金額自体は納得してたんだから払うべきって考えもわかるけど、
それは適正で必要な金額という前提だからなぁ。

しかし何が適正かってのが非常に曖昧なことが不動産業界の闇だね。
住民が普段利用しないであろう部分が「全体共用」になっていて、負担を全体の床面積割合にすることで、事実上大部分を住民に負担させるという。
いともたやすく行われるえげつない行為ですわ。
なぜこうなったのか、真相が明らかになることはないだろうな…。

[897: 契約者さん2]

そもそも面積の考え方は一般的なのかしら？
各設備のコストによっては全く公平に思えないんだけれども。
極端な話、仮に全体共用部の範囲に商業利用者しか利用しないとんでもない金額の設備が置いてあって、それが全戸のバルコニーの金額をゆうに超えるものなのであれぼ全く公平に思えない。

[898: 894]

>>895 契約者さん1さん
なるほど、商業共用と全体共用の線引きに不満があると...

理解出来なくはないですが、区分所有者が利害関係を調整するしかないですね。それぞれの管理組合で調整するしか。

話し合いが平行線だと最終的には総会での採決になるのでしょうね。よっぽど不公平ならそこまで行かなくて、話し合いで落とし所があるのでは？

消費者庁云々はその後でしょうね。

[899: にせ村ひろゆき]

>>885
墓石型マンションで養分になるのに納得できる理由がないからです。

-綱島愛の欠如
　僕の綱島愛ってどうやって計測するんですか？何点だと欠如とは言えないんですか？愛の有無が何か本件に関係あるんですか？あなたには東急や地権者への愛だけはありそうですね。

-歪んだ正義感
　愛と同様正義感の正しさってどのように測るのですか？あなたの正義とは、納得できない人が黙って年貢を搾取されることですか？

-自身の非を認識した上でワンチャン
管理費低減を狙ったクレーム
　自分の非かどうか、この契約が社会通念上認められるかどうかはあなたには判断できません。最終的に決定するのは消費者庁や裁判所です。

全体住宅商業の線引き、管理修繕費の内訳、負担割合、それらを決める規約が作られてから総会が行われたところで、25%を一部の有力者が握っている限り、管理組合で調整することは不可能です。だから今のうちに説明、見直しを求めようとしている人がいるのです。

[900: 契約者さん2]

>>899 にせ村ひろゆきさん

キミなんでここ契約したの？

[901: にせ村ひろゆき]

>>900 契約者さん2さん
キミ誰？契約者？なんでキミにそんな事教えなきゃならないの？

[902: 契約者さん1]

>>899 にせ村ひろゆきさん
管理組合が発足しないと何も動かないと思いますけどね。東急も個別の問い合わせには対応出来ますが、入居前は規約案を見直ししようにも意志決定機関がないじゃないですか？

規約案にしても契約前に重説で説明あってはんこ押したんでしょ？案であってもそれは正式なものですよ。正式な規約は正式な手続きである総会を経ないと変更出来ませんって。

25％握られてる云々はまた別の話ですね。向こうはプロなので弁護士入れて損しないよう不利にならないようなガチガチのスキーム組んでますって。25％握れるような面積比になるよう設計段階から調整してる訳で。

なので多少の養分要素は目がつぶれる程の「綱島愛」を持った人をターゲットにしてんでしょ？

[903: 契約者さん2]

素直に考えると現組合の住民側の部会の地権者達がそうとうアホに思えるけどね。自分たちが不利になる条件であることに疑問を抱かず妥当であると判断しているのか、商業側の部会と兼任している地権者が殆どを占めるせいで意図的に今の形になっているかは分からんけど、前者であれば相当アホ。

[904: 契約者さん6]

>>902 契約者さん1さん
なんだかあなたの発言は契約者目線の内容にとても思えない…
とりあえず契約書には要件として綱島愛が必要であることは明記されてないのでよく分からない理論を挟むのやめた方が良いですよ。

[905: にせ村ひろゆき]

>>902 契約者さん1さん
契約者住民による意思決定機関がない、あの重説で罷り通る、ガチガチのスキームで弁護士が入っている。だからあの契約は社会通念上認められるのだ。←という事が正しいかどうかはあなたには判断できません。最終的に決定するのは消費者庁や裁判所です。

[906: 契約者さん2]

>>905 にせ村ひろゆきさん
で、東急に問い合わせてもらってると思いますが、結果入居前に規約案見直しできることになるのでしょうか？

もしもまだ問い合わせてないなら失礼しました。

[907: 住民さん7]

>>899 にせ村ひろゆきさん
買わなければよかったじゃん。
黒崎と同一人物たろ？

[908: 契約者さん2]

>>907 住民さん7さん
臭いものに蓋をするのは勝手ですが、改善の芽を摘むような発言は資産価値が下がるだけですので。やめて欲しいです。

[909: にせ村ひろゆき]

何度か契約者なのかと聞いていますが、回答がありません。契約者だと嘘をつかないだけましですが、マンション利権関係者だということは明らかです。改善に後ろ向きな発言をするわけです。ここは住民板ですのでやめて下さい。

[910: 契約者さん5]

>>908 契約者さん2さん

こういう駄々コネする方が資産価値下がるのでやめてください。色んなところで揶揄されてしまってますよ？

[911: 契約者さん1]

すみません、規約がまだ決まっていないと言うのは本当でしょうか。もしそうであれば規約の決定には契約者は関われないのでしょうか。そして、規約が決まってしまったら議決権の割合で規約の変更ができないと言うのも本当でしょうか。もしそんなことになってしまったら、最初に規約を決めた人がまるで独裁者のような権力を持つ気がするのですが。独裁政権による某国のような状態になってしまうんじゃないかと心配です。

[912: 契約者さん7]

>>910 契約者さん5さん
実際に購入を検討する人間は中身を見ます。
匿名の外野の声ではなく、物件の管理状況、総会の議事録を見て判断します。
いびつな管理修繕費を正当化する人間がいることこそが本質的な資産価値の低下ですよ。

[913: 契約者さん1]

>>911 契約者さん1さん
この夏の現管理組合の総会にて最終的な版として確定するようです。分譲購入者はここに関わる余地がありません。ここで確定した規約は後から議決権で変更できるのもとできないもので分かれます。基本的に誰かの不利益になる内容のものは例え議決権の割合を満たしていたとしても不利益になる当人が受け入れない限りは変更されません。
なので住民側は正攻法ではどうにもならないのです。
なので、次回まともな地権者たちにどうにかしてもらうか、黒崎さんのいうように1人1人が今から声をあげるしかないよです。

[914: 契約者さん8]

>>903 契約者さん2さん
的を得てますね。商業側のラインナップを見る限りはマッサージの店舗は真っ黒のように思えます。とりあえず入居後に分譲購入者側から問題であると責めらることは避けられないので、今から住居側のまともな地権者たちには頑張ってもらわないといけないですね。

[915: 契約者さん3]

>>913
もう完全に詰みでしょうなぁ。
がんじがらめで搾取の構図から抜け出す余地はない感じですね。

先々を考えると高い授業料と思って手付け放棄して損切りした方が良くないですかね？何年かしたら維持費の高いタワマンはババ抜きのババ状態なのは明白で足元見られて買い叩かれますよ。バブル後のリゾートマンションみたいに。

黒某さんは消費者庁とか訴訟とか息巻いてますけど利害対立した住人&地主で組成された一枚岩でない管理組合では弁護士雇う経費も認められなそうだし。もう管理組合の運営で苦労するのは目に見えててムリゲー。

[916: 契約者さん7]

>>915 契約者さん3さん
立場が透けてますよ？
あなたが1人で勝手に損切りしなさい。

[917: 契約者さん8]

>>916 契約者さん7さん
そうですね～
損切りが一番かしこいと思いますよ。この先の苦労と養分にされ続けることのストレスを考えると。
今なら泥船から下りることできますから。

[918: 契約者さん5]

>>917 契約者さん8さん
今損切りする人はただの馬鹿だと思いますよ。泥舟から降りるなら入居後の転売以外ありえない。手付金で儲けたいのかキャンセル住戸をハイエナしたい業者なのか分かりませんが契約者以外はそろそろこのスレから出て行って下さい。

[919: 契約者さん8]

管理費に納得して契約してるのに、今更減額目当てで騒いでる人が住民だとは信じたくないです。

[920: 契約者さん1]

>>913 契約者さん1さん
そうなのですね、ありがとうございました。
契約者が最初の規約の決定に参加できず、その結果不利益を被る可能性があることについて、法的に問題はないのか疑問です。ただ、この掲示板を見る限り、売主は法的に問題はないと判断し、契約者が署名した契約を根拠にしている可能性がありますね。
規約の改善を阻止しようとする人々にとっては現在の規約が有益であり、恐ろしいですが、その行為には売主や地権者などの受益者が関与している可能性も考えられます。
これらはすべて可能性ですが、契約者に対して不誠実な対応と感じられます。売主の公式な見解はどこかにあるのでしょうか？
もし契約者に不利益がないのであれば、売主や地権者の意見を全ての契約者に伝え、合意が得られる場を設けることで、争いや資産価値の低下を回避できると思います。最も公平な方法は、全ての契約者も参加して規約を作成することですが、売主に対するその提案が受け入れられなかった場合、現在の規約が不公平であるとの印象を持たれる可能性がありますね。

[921: 契約者さん5]

>>920 契約者さん1さん
諸々情報が乏しいので真偽については各々が問い合わせて下さい。一人でも多くの人が問い合わせることが大切だと思います。法的争いになった際に重要な意味を持つかもしれません。

[922: 契約者さん8]

>>919 契約者さん8さん

>>912

[923: 購入経験者さん]

>>920 契約者さん1さん

>契約者が最初の規約の決定に参加できず、その結果不利益を被る可能性があることについて、法的に問題はないのか疑問です。

法的には、最初の総会(設立総会)で管理規約を決定することになっていたと思いますので、参加できない、ということはないかと。
ただ、お互いの面識のない入居者が集まって、一から作れるものでもないので、デベがひな形(一般には、業界標準に準じた内容で、当たり障りのないもの)を用意して、それがそのまま(形式的に)採用されるのが実態でしょう。

ですので、ひな形の時点で、何らかの意図が加えられていたとしても、ひな形からそれを除くのは難しく、できるとしたら、最初の総会の時に問題提起するぐらいかと。
(あるいはそもそも買わないと諦めるか)

[924: 契約者さん8]

>>923 購入経験者さん
わたくしもその認識でいましたが、地権者などの利害関係者だけで構成された今の管理組合だけで行われる総会にて正式版として決定するらしいですわ。念のためあなたも確認して下さると嬉しいです。

[925: 契約者さん8]

>>924 契約者さん8さん
それじゃあ地主のやりたい放題で契約者に不利でも手も足も出せないですね

[926: 契約者さん7]

>>925 契約者さん8さん
そうですね。法律的にどうなのかは分かりませんが、倫理的にはありえない話ですし、東急については会社としての評判、地権者については分譲購入者たちからの責めによって自分達が受けるストレスや資産価値の低下を踏まえるとあまり現実的な話ではないと思うのです。（それでも目先の利益を取りに行きたいということであれば、気持ちは分からなく無いですが）
なので、わたくしとしてはこの真偽について皆さんで確認された方がよいと思いますの。

[927: 契約者さん3]

>>926 契約者さん7さん
ありがとうございます。
私も同意ですので、問い合わせてみたいと思います。

[928: 契約者さん3]

>>927 契約者さん3さん
と言いつつ>>862みたいに日和って何もしないに10万ペリカ。扇動乙。

[929: 契約者さん6]

>>928 契約者さん3さん
地権者さんですか？東急さんですか？
ただのノイズなので何でもいいですけど、わざわざ書き込みご苦労様です。

[930: 契約者さん1]

>>929 契約者さん6さん
俺は問い合わせないけど、契約者全員の為の説明会があるなら行ってみたいかな～

[931: 契約者さん2]

３大おもしろタワマンスレ
ドレッセ新綱島
プラウドタワー川口
リビオ羽沢

[932: 契約者さん3]

>>913 契約者さん1さん
しかし普通に規約改定のため議決権行使しても不利益になる場合相手の同意がいるんじゃあ、どうしようもないですね。しかもその前に25％握られてるから議案じたいが通らない建て付けになってるし。

カイジじゃないけど十重二十重の備えってこういうのを表現する言葉なんでしょうね。

下駄履きだからってここまでしなくてもって思いますけど念には念を入れてるのでしょう。敵ながら見習う部分はありますね。