【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[61: 契約者さん1]

そもそもドレッセタワー新綱島も来年10月には竣工して、地権者たちが住み始めるはずだからそれに合わせて商業施設もオープンしないのかね。
グランクレールと併せて6フロア分の商業が一斉にオープンしたら相当話題になるよ。

[62: 契約者さん3]

>>61 契約者さん1さん
ですよね！
28年にはその倍の商業施設が下駄に集まって、さらにデッキでつながるんだから相当夢が広がりますね。

[63: 契約済さん]

10階駆体工事が出来ていました。驚異の1月3フロアですね。

[64: 契約済みさん]

グランクレール綱島の広告が、１回から３階を生活利便施設、隣接の商業施設を２階でデッキ接続(予定)と表記していましたが、やはりドラグストアやクリニックが主なのでしょうかね？

[65: 契約済みさん]

13階躯体が終わり14階工事中です。本当に月３フロアのスピードですね。地下工事が１年半（～４年？）かかったのに比べ地上は早いです。前の道路は付け替え工事を行う予定ですが、今は、暫定的に通行規制したりしています。

[66: 契約済みさん]

周辺の建築計画をアップロードしますね。

１枚目が当マンションの南（綱島川に上る側道西）の以前マンション桐本があったところです。７階建ての保育所兼共同住宅延1616.07㎡です。多分、１階保育所（２階も？）、あとは共同住宅なのでしょうか？ただ、３棟なので、保育所1～2階とマンション7階と塵置き場が別棟なのかもしれませんね。

２，３枚目はルピナス綱島リヴィエールの西側にある空き地です。西棟が３階建て店舗兼事務所延1920㎡、東棟が２階建て店舗延610㎡です。西棟はドラッグストアか医療ビル、東棟はドラッグストアか物販・サービス店舗あたりでしょうか？東急設計が設計監理されているので北南棟内の店舗業種とバランスさせる（競合を避ける？）のでしょうか？

[67: 契約済みさん]

ルピナス綱島リヴィエールの西側→ルピナス綱島リヴィエールの東側　ですね。

[68: 契約者さん1]

真偽は不明ですがこんな情報ありました。
新綱島スクエア、新川崎みたいですね(笑)
テナント情報が出てくるのはまだしばらく先なのでしょうが楽しみにしています。

https://shutten-watch.com/kantou/20017
新綱島駅前地区市街地再開発事業のエリア一帯、あるいは商業施設の名称は「新綱島スクエア」となりそうです。
新綱島駅前地区市街地再開発組合が「新綱島スクエア」という名称で商標登録を行っています。

[69: 契約済みさん]

ドレッセタワー商業棟は住居棟建設の資材置き場と化して一向に建設が進む様子がなく、またホールの開館も3月という事なので、商業施設は住宅棟入居より遅い3月開業という事になるのでしょうか。だとしたらちょっと不便ですね。

[70: 契約済みさん]

17階躯体基礎工事中です。出入口は完成に近いですね。

[71: 契約済みさん]

オンラインサロンの写真ギャラリーの11月分の更新を今か今かと待っていますが、まだですね。入居までまだ１年以上ある顧客の満足度を満たすうえでも、こういったサービスはきちんと提供してほしいものですが「釣った魚に餌はいらない」という言葉が思い出されます。

[72: 契約済みさん]

20階躯体工事中です。圧巻です。
北棟基礎1階工事も始まりました。
前面（綱島川沿い）7階建保育所・共同住宅建設予定地は鉄道工事完了し土埋戻し？

[73: 契約済みさん]

今、現場では７箇所？くらいの工事が同時進行中です。建設や土木工事や交通整理を行う方たちや住民の方たちの安全を祈念いたします。

[74: 契約者さん2]

>>72 契約済みさん
北棟(店舗・区民センター棟)工事です。

[75: 契約者さん15]

https://hiyosi.net/2022/12/16/shinyokohama_line-22/
新幹線との接続についての記事から

[76: 契約済みさん]

やっと21階あたりまで躯体ができましたが、竣工まではまだまだですね。初めての新築タワマン購入などで、ずいぶんと待たされる気がします。そこで顧客サービスとして、建築現場休日に見学会などを開催してくれたらうれしいですが、ないものねだりですね。かつて参加した東急の株主向けの南町田グランベリーパークの街づくり見学会を思い出したもので。

[77: 契約済みさん]

東急株主で応援したいのですが、タワマン購入者としてオンラインサロンを見る限り、現場見学ギャラリーは２カ月間更新がなく顧客満足を考えず、敷地配置図も防災センターの柱のない欠陥図を再掲するなどいい加減な対応に呆れかえっています。さらに管理会社の東急コミュニティーが本日独禁法違反に当たる恐れがあると指摘されていましたが、もはや「東急」ブランドは過去の栄光なのでしょうか?!

[78: 契約者さん]

ここの営業に金利が上がることはないと言われ、高い買い物を決断、契約して早一年。
ローンが始まる2024年にはどうなっているやら。
ただでさえ高い管理費に加え、上がる金利負担、物価上昇。生活費への圧迫は確実、不安しかない。
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6448996

[79: 契約済みさん]

私も見学会はおこなってほしいのですが、今の現場の状況（周辺開発・建築工事が同時多発状態）を見ると見学会は危険だと思います。グランベリーみたいに広大な空間はありませんし。まずは、工事関係者や警備員の方々の安全を祈ります。

[80: 契約済みさん]

>>79 契約済みさん
現場のことを考えて建築現場休日とコメントしたつもりでしたが

[81: ご近所さん]

>>80 契約済みさん　それが休日がありません。担当は休んでおられるのでしょうけど、いまは見る限り、現場はいつもどこかで何箇所か工事しています。

[82: 契約済みさん]

>>81 ご近所さん
ダメもとの思い付きの提案なので了解しましたが、これまで新築マンションの建築現場見学会が行われたことはないのでしょうか？

[83: 契約済みさん]

ネットで検索して、東京建物がBrilliaで建築現場見学会をやっているのを見つけました。私などが思いつく以前に当然あってしかるべきサービスですよね。

[85: 検討板ユーザーさん]

>>82 契約済みさん
デベ勤務(住宅の部署は経験していないです)ですが、マンションで建築現場見学会は私は聞いたことないですね。
工事中はやはり危険ですし、もしかしたら建物になにかされるかもしれない。そういった不測の事態を考えると、建築主としては無理ないことかなと。
さらに>81さんの仰る通り、ここ一体は不休で工事しています。大晦日までやってました。本当に3月に新駅開業出来るのか??と不安になるくらいです。

[86: 契約済みさん]

明けましておめでとうございます。工事の進捗を確かめるために昨日行ってきました。21階まで躯体完了,22階基礎工事,18階まで仕上工事、同時に設備工事？？？正月は流石に休まれたのでしょう？？？

[87: 契約済みさん]

>>85 検討板ユーザーさん
東京建物のＨＰhttps://brillia.com/featured/approach/post_3.html

[88: 不動産屋さん]

建築現場見学会は東建が始めたのは１５年位前の記憶が。当時は建築不況でデベロッパー＞建設会社。今は、建設会社＞デベロッパーに変わり５年くらいたつだろうか。盆暮れは必ずデベロッパーにご挨拶に行っていたが今や系列以外はせず、逆にデベロッパーが今度の工事お願い致します、今の工事進捗少しでも遅くならないようにお願いしますと頭を下げるようになった。そんな中で危険で面倒な現地見学会等やろうものなら次回の工事をして頂けなくなる時代です。

このマンションのように完成1，2年前に売れちゃっていたら、購入者へのメンテナンスは重要ですよね。ただ、戸建のように所有者に対してならいいのですが、他の部屋の購入者に他の住戸を説明することには抵抗がある人も多く、現場説明会は売れ残り住戸か共用部だけに留まることも殆どで、エレベーターすら完成していないこの物件の現地案内は今やっても外観だけなので意味がないとも思えます。今年の秋以降期待しましょう。

[89: 契約者さん1]

共用部電気料金の件ってかなり杜撰だと思いませんか？

[90: 契約者さん2]

杜撰すぎて信頼が地に落ちましたね…
あんな基礎的な項目を計上し忘れる意味が分かりません。他の抜け漏れの懸念は勿論ですし、あの値段を持ち出しで補填できるレベルで管理費に利益を乗せていたのではないかと邪推もしてしまいます。

[91: 契約者さん]

担当者の説明だと計算が漏れていた電気料金は永遠に補填し続けるように聞こえたけど本当なのか疑問だね。
よほど管理会社としての品質を落とさない限りは続けられないでしょ。

[92: 契約者さん1]

前にもこちらで発信しましたが、しっかり管理費の内訳を精査しないと、店舗部分の所有者以外の住民は東急グループの養分になりかねないですね。差額の電気代は一戸当たり月に5000円程でしょうか。住民による管理組合がしっかりしないと、管理会社との契約更新の際にその分管理費が値上げされる可能性があり、他のタワマンより高いものがさらに高くなります。管理費、修繕費だけで賃貸マンション借りられちゃいますよ。管理費が高い理由も、色々と杜撰な見積もりしてるからなんじゃないかと思っています。

また、本マンションは住宅用のタワー部分と、市民ホールや店舗が入る建物が組み合わさっていますが、これら全てを一つの建物として修繕費や管理費計算しているのでしょうか。
だとすれば高さのある市民ホールや店舗の方の単位面積当たりの負担額が高くなければ公平ではないと思います。ホールや店舗のための設備の電気代も住宅が一部負担していることになってたりしたら怖いんですけど。詳細は説明会の資料にありますか？もしご存知の方がいらっしゃいましたらご教示いただけましたら幸甚です。

[93: 契約者さん3]

>>90 契約者さん2さん

逆に高く見積もっていた費用が見つかったとして、正直に報告、管理費を安くしてくれるようなことはあるんでしょうかね。信用できない。
今回の電気代分を管理会社が負担し続けてもトータルで利益になるのだとしたら、元々の管理費がぼったくり？と思っちゃいます。数年後に他の管理会社数社から相見積もり取ってみた時にどうなるのか、興味深いです。

[94: 契約者さん]

この件、マンションマニアさんとかに取り上げてもらえないですかね
不動産業界ではよくある話なのか、致命的におかしな話なのか含めて
よくある話であればその後取るべき対応とかも参考になりそうですし

[95: 契約済みさん]

今回の差額は管理会社の契約が続く限りは管理会社が負担し続けるらしいですが、担当者は今後電気料金値上げによる管理費見直しは別、と釘を刺していました。
電気料金値上げで管理費改定されるのも困りますが、さらに今回の件もそこに含めていつのまにかうまいこと回収されないか不安を感じました。
さすがに理不尽なことは起こらないと信じてますが計算根拠はよくウォッチする必要ありますね。

[96: 契約者さん5]

>>95 契約済みさん
今回の件で当マンションの管理費を求めるための根拠、計算が杜撰であることが確定しましたよね。共有スペースの電気代の他にも問題がないか、管理費の根拠となる全ての費用を開示、説明してもらい、どれくらいピンハネしているのかまで丸裸にしてもらわないと、今後の住民の理解を得ること、信用を回復することは難しいのではないでしょうか。

[97: 契約者さん7]

>>96 契約者さん5さん
電気費用については試算の内訳を開示するように東急コミュニティーへ依頼しましたが、現段階では開示が難しいとのことでした。
理由としてはまだ地権者、コンサルに対して情報を開示してもよいという許諾を得ていないからと説明がありました。
しかし、許諾を得ることができれば個別に開示を行う事ができるとのこと。

また、マンション購入者からの開示請求の声が多ければより実現する方向に向かいやすいらしいです。
なので、皆様からも細かな内訳を開示するように依頼をして下さると嬉しいです。

[98: 契約者さん7]

>>95 契約済みさん
参考ですが、電気料金の値上げに伴う管理費の協議は今年の夏に地権者たちの管理組合で行われるそうです。
いずれにせよ情勢を見るに値上げは確実だと思いますが、その際の資産根拠が明確でないと困りますね。

[99: 契約者さん1]

自分達が支払う管理費の用途を知るのに許諾が必要とは…まぁ隠したいことでもない限りはオープンにしてくれると信じて問い合わせてみます。
少なくとも共益部分の電気代や保険代、ネット通信代など第三者に支払う部分は管理費の根拠となる数字としてきっちり知りたいですね。警備員など、もし東急で用意する場合、人件費などは出てこないでしょうが、幾らでどういったサービスを提供してくれるのかくらいは教えてもらわないと。
管理会社も企業ですから利益を上げないとならない事は理解できますが、時勢による値上げ分の電気代全てを住民が負担するのか、今回のミスの割合分、管理会社も値上がり分を負担するのか。夏に企業のプロ集団相手に地権者が上手く折衝してくれるとありがたいんですが。

[100: 契約者さん1]

流石に電気料金の上昇に伴う管理費の値上げは従来枠と追加枠（エレベーター、エアコン）で分けて計算されるよね？
いくら電気量が上がろうが追加枠のエレベーターとかエアコン代については東急コミュニティーが負担すると理解したんだけどあってるかな。
いくら利益を乗せてたのか分からんけど、我々にとって今回の計算ミスは逆に良かった話なのでは。

[101: 契約者さん]

>>100 契約者さん1さん
そもそもドレッセタワー系列の管理費は異常に高いから最初の設定自体が信頼できない。少しの額なら理解できるけど、月150万以上の金額を補填できるのはそれだけ理由があるということ。下手したら数人分の警備員の単価を賄える金額じゃないのかな。ということは元々かなりの利益を乗せていたとしか思えない。
今回のミスで疑念がより深まったのだからしっかりすべての情報を開示するのが筋。
実は他の項目も漏れてましたー、修繕費も計算が間違ってましたー、赤字になるから補填しきれませんということになったら支払うのは我々の番だよ。

[102: 契約者さん8]

>>101 契約者さん
マンションブログやツイッターなんかでもここの管理費は高いとされていますが、なぜなんでしょう。本当に疑問。出てきたミスは更に上がる方向へのものだし。
正直不動産というこちらの漫画のエピソードのように、購入者、地権者は東急によって管理費アリ地獄にはめられたのかもしれません。
https://bunshun.jp/articles/-/56377?page=1
だとしたら、間違いなく別の管理会社にした方が安くすみますよ。
この物件は東急だから最初はその付き合いで管理会社やってもらってるのかな、なんて軽ーく考えてましたけど、管理費が高すぎると売る時に困るのは我々です。嫌厭されて買い叩かれるか、売れませんから。毎月の出費ほ馬鹿にならないですし、適切な金額というものがあります。修繕費ならストックとなりますが、管理費は掛け捨てです。あ、もしかして高い修繕費も、東急グループ内で修繕する事を前提に高く設定されているとか？怖いこと想像しちゃいましたが、今回の件で信用は地に落ちたからなぁ。あり得るかもしれません。
今回の東急のビジネスモデルは、新駅作って周辺を開発して、地代に代わって管理費や修繕費を搾取し続けようって事なのかも知れないと考えると怖いんですけど。
この掲示板、どれ程の地権者、契約者が見ているんでしょうか。
この件を機運に管理費が高いという認識をより多くの方で共有できれば、掲示板だけではなく実際の管理組合の集まりの場でも協力しやすいですよね。
管理会社変更してもまだ高い場合は、無駄な出費が無いのかや設備の使用の中止を検討する事も必要になってきます。電気代の高騰で、共有部分を暗くしたり、一部のエレベーターを停止したり時間によって稼働数を調整したりなんて日が今後あちこちのマンションでも起こるでしょうから。

[103: 契約者さん8]

追記です
http://imogayu.blogspot.com/2020/09/blog-post_3.html?m=1
先の漫画のエピソードの結末です。
一部の有力管理組合員と管理会社がグルになって管理費を上げ、その有力組合員に管理会社がキックバックしていたとのことで、実際にある話が元となっているそうです。
ドレッセタワー新綱島がどうかはわかりませんが、信用が落ちた今、現在の地権者による管理組合と管理会社の関係がそうではないと言い切っていただきたい。その為には管理費の使用明細を我々からの要請の前に積極的に明らかにしてほしい。

[104: 契約者さん1]

東急コミュニティーの評判スレを見つけました。
かなり酷いようですね、、、修繕積立金の試算に関しても当てにならなさそうな気がしてきました。
この物件はかなり池谷氏はじめ地権者の声がかなり大きそうな気がしますが、いつかはリプレイスを視野に入れないと苦しい思いをしそうです。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

[105: 契約者さん1]

>>104 契約者さん1さん
見てみました。懸念していた通りのこと以外にも色々とあってひどいですね…地に落ちた信用がますます落ちていく。
当マンションの担当フロントも女性なのだろうか。
賢い住民でいなければバカを見てしまう。

こんなのもありましたけど、現在の管理組合は、当管理会社をどう評価してるのでしょうね。
https://rijisan.work/?p=386

[106: 契約者さん2]

>>103 契約者さん8さん
今回地権者住戸が約70程度なのでここまで酷くはならなさそうですが、やはりここの大地主の池谷氏は東急と強い癒着があってもおかしくないので怖いところではありますね。

[107: 契約者さん2]

>>104 契約者さん1さん
ありがとうございます。
こんな書き込みがありました…呆れて物が言えません…

---------以下抜粋---------
1802 マンション管理組合理事 2021/08/29 22:32:23
東急コミュニティの管理費が他社対比23%も高い事が発覚しました。本当にギリギリなので値上げさせてくださいという申し出を東急コがしてきていた最中に、たまたま理事の一人に営業をかけてきた大手管理会社があって、そこの管理費と比較した結果です。
他社と比べて20%以上も高いという話しをすると途端に値上げはやめて、逆に値下げをしてきた。しかし、理事会ではその他社さんに乗り換えするかどうかを
まだ検討をしますからと伝えると、更に値下げしてきた。
それでも看過できない差がまだあって、住民の直接的な出費にかかわることなので、理事会だけで他社乗り換え検討取り下げするわけにはいかないと伝えると、営業をかけてきている他社の悪口言い始め、質を落として良いなら、同じ値段でやりますよと凄まれた。
今まで数回の値上げを信頼して受け入れしてきたのに、実は値下げを出来た事実を棚に上げて、理事達を脅かすような言い方するなんてびっくりしました。

[108: 契約者さん7]

>>106 契約者さん2さん

ーもし強い癒着かあったとしてー

マンションの店舗部分は地権者が所有することになる、と東急から聞いております。そこに東急系の店舗が入るとしたら、お金の流れは

①東急系店舗
↓管理費＋賃料
②店舗区画所有者(地権者？)
↓管理費
③東急系管理会社

となり、東急から東急へという仕組みになります。
この三者はいくら管理費が高くても痛くはありません。
高くて喜ぶのは③、困るのは他の住民と管理費分割高になった品物を買うお客さん。①は③と同じグループなので、管理費については行ってこい。②はもし住居をマンションに持っていたとしても管理費分は店舗からの賃料で吸収できますし、困りません。高い管理費を認めさせるだけの賃料を①から②に支払うことになるでしょうから。
海老(有力地権者への店舗賃料&住居分管理費＋α)で鯛(マンション住民からの管理費)を釣る作戦、私が東急だったらそうしますね。
となると、間接的には他の住民の高い管理費の流れは③だけではなく②にも行っているということに。
管理費ビジネス恐るべし。

どういった店舗が入るかはわからないので、あくまでも想像ですけどね。

ーもし強い癒着かあったとしてー

[109: 契約者さん4]

>>107 契約者さん2さん
これは引きますね。前途が思いやられます。これが事実であれば管理変えの議題は避けて通れないでしょうね。
多くの契約者の方にも是非見ていただきたい掲示板です。
管理費が高すぎるのでは？という疑念が確信に変わりました。

[110: 契約者さん3]

>>108 契約者さん7さん
すみません、間違いに気がついたのですが、店舗でお買い物をするお客さんには少しも割高で販売する必要はないですね。

このビジネスモデルの場合、③の管理会社が住民からの割高管理費で得た利益の一部を、①の店舗の管理費と②の店舗区分所有者住宅の管理費に回していることになるのですから。

何百万単位で多くの管理費を取っているのであれば可能なことです。
他の区分の管理費や暴利のためとなれば、そりゃあ管理費も高くなるわけです。
修繕費についても同じようなカラクリで高くなっているのかも。

平均的な管理、修繕費であったり悪い評判もなければ余計な想像なんてしないで済んだのに。
騙されないようにするのは大変ですが、管理修繕費算定の根拠を真摯に説明してもらうまではこのような想像から逃れてはいけないと思っています。
本当、今回の計算ミスの件で色々と考え、気付かさせられました。