匿名　[更新日時] 2024-10-27 22:29:59

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ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総戸数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[スレ作成日時]2021-12-14 10:04:55

現在の物件

ドレッセタワー新綱島

所在地：神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他（地番）

交通：東急東横線「綱島」駅徒歩3分

総戸数： 252戸

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【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

581: 契約者さん88　

[2023-05-07 20:45:20]

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管理規約(案)で全体管理組合で管理する範囲に商業施設分が不当に入っててそれが管積の総額が高い原因じゃないかって今になって騒いでるんだろうけど...

結局これは住宅、商業施設、全体管理組合で話して必要なら規約を変える手続きになると思うので、やっぱり入居後で管理組合立ち上げ後になるんじゃないかな。入居前に契約者や関係者が集まって管理規約(案)について議論する場を持つのはあんまり現実的じゃなさそうだし。

黒○さんの呼び掛けでその辺を東急に確認されてる方がいると思うので、しばらくすると状況クリアになると思いますが。

ただ規約変更のため総会の決議になると議決権割合で不利なので変更は厳しそうです。そうするとやはり最後の裁定は消費者庁になるのでしょうか？そうなるとTwitter等のSNSで取り上げられて話題になるのは良い動きではないでしょうか(この際恥とか言ってる場合じゃないでしょうし)。

墓石型マンションの問題点や規約の不当性が注目されて世論の追い風があれば消費者庁も無視出来ないと思うので。

582: 契約済みさん　

[2023-05-07 20:46:24]

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>>322 黒崎さん
時間が無くて確認遅れました。
最初に気づいたのは、黒崎さんが書いている全体管理部分商業１２％、行政１３％(正確には商業11.9014%、行政13.5207%)は殆ど専有面積比率だということです。商業は2,577.41㎡÷22,224.37㎡≒11.597224128%、区民文化センターは2,998.05㎡÷22,224.37㎡≒13.489921199%なので。何故わずかに違うかは不明ですが。

元々、商業、行政、住宅の各階１㎡当たりの効用（単純に言うと賃料）は違うのに、無理やりほぼ同じにしている感はありますね。
最近は確かに店舗よりも住宅の方が高く貸せる場合もあり一概に住宅棟不利とは言えないのでしょうけど考え方の根拠はあるのでしょうか？

ただ、専用使用権の中の計画修繕については、住宅が不利な非住宅用施設特定管理部分はあるけれど（P.53別表5－2のNo.3）、住宅以外が不利に思える専用使用権（P.53別表5-1のNo.1）もあり、どちらが不利かということは判断が難しい気がします。

前者は停車スペース、警備盤室、トイレ等、後者はバルコニー、ルーフテラス等が該当します。住宅部会の私達からすると何故施設部会の計画修繕の停車スペース、警備盤室、トイレ等を負担するの！となるし、施設部会（商業・行政）からすると私たちはバルコニー、ルーフバルコニーは殆どないのに何故負担するの！ということになるかもしれません。

ただ、これらは計画修繕に関するものなので、日常の管理責任と小修繕はそれぞれ施設部会（商業・行政）、住宅部会持ちですね。日常の管理責任の中には※で水光熱の負担と書いてあるのであの東急さんが間違った電気代は各部会持ちとなるので、逆にどうしてとは思えます。

私の分析（浅はかで勘違いかもしれませんが）はこんな感じです。

問題は、各部位のスペースというよりも、「商業、行政、住宅の各階１㎡当たりの効用は（単純に言うと賃料）は違うのに、無理やりほぼ同じにしている。」ことかなと思います。しかし、これって難しいですよね。
また、上記細かくは説明いただいてはいませんが、資料を渡したでしょということからいうと確かにその通りなのですが（到底あの重要事項説明の短時間で理解できるものではありませんけどね……）。

583: 契約者さん6　

[2023-05-07 21:27:35]

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フェラーリのたとえはちょっと理解しにくかった。重量あたりの原価が同じでも、デザイン、そこに至るまでの開発費、プレミアムが乗るわけだから、なんかイメージしにくい。

私自身もたとえがいいとは思わないけど、「薬剤」はどう？　大手から中小企業が委託を受けて製造するケースだと、たしかに原価は安いけど、同時に「権利」に関する費用がかかる。

今回のケースだと、「マンションが建った土地」が「薬剤の権利」みたいになり、新たな費用になってる。まぁ土地がなければ、利便性がよいマンションにならなかったわけだし。

その費用はたしかに不公平にみえるけど、この費用をのめるかのめないかを契約で確認したものだと考えてた。それだけ設備も施設も整えてくれるし。違う？

584: 契約者さん5　

[2023-05-07 21:30:31]

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>>580 契約者さん7さん
それはちゃんと指摘すべきで、ほかにどのようなミスがあるのか確認すべきだと思う。でも、ほかは大丈夫です、と言われたら、それまでなんじゃないかな。

585: 契約者さん7　

[2023-05-07 21:35:46]

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>>583 契約者さん6さん
君の言っているデザイン、開発費、プレミアム、薬剤の権利、についてはマンションで言う高い坪単価に対応することだね。そして、それについては僕も他のみんなも問題にはしていないよ。問題にしているのはその維持についてなんだけど、ごめんね、やっぱり僕の例えがわかりにくかったみたいだね。もう出てこないよ。

586: 契約者さん7　

[2023-05-07 21:40:33]

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>>584 契約者さん5さん
その通りだね。他のことが大丈夫かがわからないから勝手に信用してないだけだね。東急からは正式には大丈夫と言われていないから、他の方同様、東急に問い合わせて確認してみるよ。ありがとう。

587: 契約者さん6　

[2023-05-07 21:51:11]

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>>585 契約者さん7さん
いや、ちゃんと私が読めてなかった。明らかにこっちが悪かった。グレードが異なる自動車であっても、ラーニングコストのガソリンは同じような費用であるという話か。
出てこないと言われたけど、ちょっとだけ。ガソリンは同じ物質が提供されてるから価格が同じ（個別ユーザーごとに契約を必要としない）。マンションの土地は「希少性がある」ものであって、それを提供・利用する費用は契約によって定まるものだから、ちょっとズレがある気がする。
自動車メーカー、石油資源メーカーがそれぞれでてくるんだけど、重要なのは石油資源メーカーなんだね。冒頭で登場するフェラーリのイメージが強すぎて引っ張られた。

588: 契約者さん3　

[2023-05-07 21:59:00]

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>>587 契約者さん6さん
土地は売って終わりではなく、そこに住むコストも負担させる契約を結んでいなければ、ラーニングコストになるだろうし。

589: 契約者さん7　

[2023-05-07 22:00:32]

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>>587 契約者さん6さん
マンションと車体の比較については良かったけど、管理修繕費とガソリンや車検などのメンテナンスを比べるのは混乱を招いてしまったかもしれないね。検討板の方ではプリンターやカートリッジで例えている人がいたよ。この問題については変に例えるより他のタワマンと比べた方がわかりやすいだろうね。ごめんね、入居後に会おう。