【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[421: 契約者さん8]

さすがは黒○さん
議決権から実はもう「詰んでる」ことに気付きましたね。ここからどう逆転して倍返しするか見ものdeth

[422: 契約者さん2]

>>418 黒崎さん

むやみにアンケート投稿するのやめてもらえますか
投稿内容をTopページに残しておきたい考えかもしれませんがスクロールが長く使い勝手が悪くなっていますので

[423: 黒崎]

>>403 契約者さん8さん
読書感想文が得意ではなかったかしら？情に訴えてくる考え方で理解できなくはないけれど、それは人それぞれで一つの答えは存在しないわ。公共性の高い物件こそ厳しく法の下に平等であるべきで、区分所有法第30条2項に基づいて受益者負担も厳密に求めるべきだと考えるわ。そして公共性が高いと仰るその物件内で、利益を追求することが許されている商業施設はなぜ、利用率も高く、その利益に大いに影響を与える設備の維持管理費の、約12%の負担だけで済まされて良いのか、共用部分の何にお金が掛かっているのか、低層等が住民の75%管理である必要があるのか、情緒ではなく論理的、合理的な説明をお願いしたいわ。管理修繕費の支払先も自治体ではなく私企業よ。また、他の契約者の方はどうかわからないけど、高層棟の一部は自治体の災害用倉庫として供されること、災害時には共用スペースが被災者に解放されることの説明を受け、その件については地域住民の一員として喜んで納得して契約したし、今も異存は無いわよ。緊急時や命に関わる問題に協力する事は、市民として当然のことだと思うし、誇りに思っているわ。

>>421 契約者さん8さん
>>422 契約者さん2さん
ほぼ同じ時間の書き込みだったみたいだけど、お二人とも私に言及するなんて、すごいタイミング！倍返しは直樹のセリフね。スペルミスも含めて面白いわ。倍にして返す必要はなくて、公平な分担、負担を求めているだけなのだけど、皆さんの協力が必要で、私一人の力ではどうしようもない事は>>418でも認めているわ。>>403さんが仰っている心情的な欲求たる自己満足だけど、結果がどうであれ私は最終的には情の対極、第三者である、行政、司法に規約決定のプロセスをジャッジしてもらうこと。問題解決を論理の体現者たる彼らに委ねられればそれでいいわ。今後の展開次第では匿名で消費者庁に訴えるつもりよ。東急さんが用語説明をしてくれているわね。これは皮肉かしら？https://www.livable.co.jp/yogo/2466/
後は行政の判断次第。あなたが契約者ならもしかしたら当局からランダムに選ばれて、私の証言の確認のためのヒヤリングがあるかもしれないde”a”thね！
アンケートについては、参考になる！のボタンで代用できたから論理的な指摘ね。ごめんあそばせ～！

[424: 契約者さん8]

新綱島駅前再開発事業を成立させるには土地を持っている地主様達の協力が不可欠なのは自明ですよね。

その地主様達が納得して協力してもらうような魅力的な提案の一つが非分譲住居による補償だと推測しますが、それは提案パッケージの一つで土地などを拠出した事業協力の対価が他にもありそうですよね。

何か分からないけどそれらの提案パッケージは事業成立に欠かせない必要経費であることは確かで、そのコストは物件価格や管理費修繕積立金という形に変えて回収されるのでしょう。相対的に高額な管理費の背景の一部はこういうことだと思います(>>420さん指摘内容も背景に当然あるとは思います)。

これを「アンフェア」だから契約者が納得する形に是正することがはたして正義なのでしょうか？

デベロッパーと地主様達の間で交わされた事業協力に関する契約を外部が知ることは難しいので、契約者がいちがいにアンフェアな立場かどうかも判断できないと思います。まぁもしかしたらアンフェアかも知れませんが、必要経費は事業には必要なので、なかりせば事業は成立せずタワマンは建たなかったと理解すべきかと。

紆余曲折あったにせよ、事業を成立させるために契約者が負担すべきと提示されたのが分譲マンションの価格とランニングコストである管理費/修繕積立金の絶対額です。これに同意して契約した以上、契約者がアンフェアを主張するのはいかがなものでしょう？それこそイヤなら契約しない自由もあった訳なので。

[425: 契約者さん8]

>>423 黒崎さん
スペルの誤り失礼しました！
やりたいことはおおむね理解できるのですがハードルが高そうです。実現するには第1回管理組合の理事長に立候補したらいかがでしょうか？

掲示板でアレコレ指図して実現させるには困難かと。人がついてくるには先頭に立つ必要がありそうです。皆が同じ熱意ではないので...

[426: 契約者さん1]

>>424 契約者さん8さん
東急は営利企業だし、事業の成立の為の費用は周辺に比較して高い坪単価で賄われているはず。管理修繕費がそれ以外の目的の為に使われる事は問題かと。

[427: 契約者さん8]

>>426 契約者さん1さん
管理修繕費は名目上施設設備の維持管理に使用されることは、支出されるその都度使途を確認するので問題ないかと。そこは管理組合のチェックが入るよう運営されるので大丈夫でしょう。

ここで黒○さん達が懸念されているのは、「お財布」の話で事業者が自身の利益のために使用している資産(だけど全体管理組合の共有資産)の維持管理費を全体管理組合のお財布から支出することで住民が支払った管理費が使われること、のようです。

でもそれだと事業者は施設や設備の使用料を全体管理組合に支払うことになると思うけれど。ここは現時点でブラックボックスなので、入居後に管理組合で確認されればと思います。これが利益供与に該当するなら「提案パッケージ」の一つが疑われますかね。

[428: 契約者さん7]

>>414 評判気になるさん
黒崎パイセンも手付け放棄してバックレたか？

[429: 契約者さん8]

当物件は全体管理費について、議決権割合＆費用負担割合は専有面積按分しておりますが、当物件以外の商業施設一体型の物件も専有面積按分しているのでしょうか？
どなたかご存知であれば教えてください。
例えば、専有面積按分ではなく、想定利用者按分で負担割合を決めている物件はないのでしょうか？（もしくは少数派なのでしょうか？）

[430: 契約者さん4]

>>429 契約者さん8さん
>>423で黒○さんが言っている区分所有法を少し調べてみましたが、エスカレーターなどは想定利用者按分など、別途で決めることもあるそうです。

以下https://www.retpc.jp/archives/22035/からの引用です。
なお、管理費等の負担に関する規約は区分所有者全員を対象とするが、例外として、区分所有者全員の利害に関係しないものは、一部の区分所有者を負担の対象とする規約を認めている（同法同条第2項）。例えば、事業用途と居住用途が混在している区分所有建物において、事業用途部分の利用方法や外部来店者が専ら使用するエスカレーターや階段等が居住用と区別されている場合に、事業用途区分所有者の使用方法や費用負担を居住用途の区分所有者と別途の規約を規定することが可能である。一部区分所有者を対象とする規約等を定める場合でも、区分所有者全員で構成する集会（管理組合総会等）の決議を要する（同法第3条）。このような、区分所有者全員が共用する部分とは別途に一部の者のみが共用する区分のある建物の場合は、合理的根拠があるとして、管理費等に差異があっても認められる可能性が高いであろう。

[431: 契約者さん1]

>>427 契約者さん8さん
はい、あまり憶測で話をしても仕方ないですね。現在わかっている事は、専有面積に比例してお財布にお金を出すのであれば、住民が75％、商業、施設側が25％の負担です。そして、入居後我々住民が現在ブラックボックスである全体管理組合での管理修繕費の使い道にチェックを入れたところで、問題があろうとなかろうとその比率の25%をあちら側が握っている以上変えられません。今問題とされているのは、
ブラックボックスであること。
住民が75%という出資比率。
商業施設の通路などが全体に含まれているという、範囲の問題。
の３つでいいと思います。
黒○さんがいう通り、それらは入居後に議決権の問題や、不利益変更にあたるとして変えられない可能性があります。
調べたり変更のためには今できること、東急への問い合わせをやるしかないと思います。

[432: 契約者さん4]

>>429 契約者さん8さん
同時期に売り出された物件の亀戸、川口と比べるといいかも
向こうのスレで聞いてみたいね

[433: 契約者さん4]

地権者達は目先の利益にとらわれずにどうすれば資産価値が上がるかを考えてほしい
問題だらけの曰く付き物件は売れにくいだけだし、最終的には自分たちの首を締めるだけなのに

[434: 契約者さん2]

う～ん、、、みんな他力本願な感じですな。
「問い合わせてみて下さい～」とか「聞いてみたいね～」とか。

もっとこう>>430さんみたいに「調べてみたらこうでした～！」ってのが欲しいね～。情報持ち寄ったら良い案が浮かぶかも知れませんよ？

[435: 契約者さん4]

言わんとすることは分かるけど、みんなプライベートがあるわけだから本件に割くことのできる時間は人それぞれ
厳しく律しようとすると皆の投稿が減っちゃうよ

[436: 契約者さん1]

>>434 契約者さん2さん
>>430です。
法令では本物件の低層棟部分のエスカレーターや店舗周りの通路の管理修繕費は住民負担が75%である必要はありませんが、私たちに現在の規則案を変える手段は限られています。一つの手段として東急への問い合わせがあるのですが、数が多い程効果が認められます。その為には自分以外の方にも協力を願うしかなく、他力本願にならざるを得ません。また、手元の資料や法令は各自調べたり気づいたことがあれば報告はできますが、専門的なことや調べられない事はこちらで質問を投げかける事はいい事だと思いますよ。何か新しい発見や解決策の糸口になるかも知れませからね。

[437: 契約者さん5]

>>434 契約者さん2さん

いや、まずは自分がやれば？

[438: 契約者さん2]

>>437 契約者さん5さん
そうですよね～。まずはお前がやれや～って言うのはもっともな意見です。各人ができることをやりましょう！

[439: 契約者さん5]

>>438 契約者さん2さん
うん、それであなたは何をやるの？

[440: 契約者さん1]

>>439 契約者さん5さん
>>430です。
>>428の黒○さんの提案を参考に東急への問い合わせをみんなでやっていくのが良いかと思います。
私もやります。