【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[41: 匿名さん]

>>40 契約済みさん
鶴見川の花火大会はどの方角からなら見れるんですかね？

[42: マンション検討中さん]

建物の東、南でしょう。河原に出れば見れますよ。以前は混雑することもありませんでした。

[43: 契約済みさん]

検討レスで、マンションにカート置場があることから北棟商業施設のテナントをスーパーとの推測にただただ脱帽というか感服するのみ。今後どんなスーパーが入るかまたまた楽しみが増えました。

[44: 匿名さん]

>>43 契約済みさん
スーパーは以前ゲストサロンの方から東急系列スーパーだろうと聞きました。
話ぶりから庶民的な価格帯では無さそうでした。

[45: 検討板ユーザーさん]

スーパーが入るのは流石に既定路線として、ターゲットが庶民向けなのか、高級路線なのかはサロンの方含めて推測ですよね。
自分的には高級路線だとクックパッドマートの意味がなくなるきがするので、庶民向けがくると予想します！
普通の食材は東急ストアで、高級食材はクックパッドマートで購入のような使い分けができたら良いなと思いますね～。

[46: 匿名さん]

>>45 検討板ユーザーさん
私も、庶民的なスーパー希望します。
クックパッドマート、今のマンションにもありますが便利です。お財布に優しい価格帯から高級食材まで、幅広いですし。無農薬、有機、産直など品揃えもいい。ただ、誰でも取れてしまうので、（←ロック解除出来れば）セキュリティ面気になっています。以前、注文した品がありませんでした。恐らく別の方が持っていってしまったのではないかと（汗

[47: マンション検討中さん]

>>43 契約済みさん

マンション内にカート置き場があっても、直結とは限らないですよ。ドレッセ中央林間は、マンション内で使える共用のカート置き場がありました。

[48: 契約者さん5]

>>47 マンション検討中さん
ドレッセ中央林間は近隣のスーパーで購入した後カートをそのまま持ち帰ることができるということでしょうか？

新綱島駅の周辺にはそもそもカートで移動できる距離にスーパーが無いので、場所の候補が本物件もしくはグランクレールですよね。（大穴でピーチゴルフ跡地）
グランクレールは未知数ですが、本物件の1～3階店舗の敷地面積を見る限りはスーパーが入る予感がプンプンするんですけどねえ。
これだけ広い面積があって逆に何の店舗が入るんだろなーって考えちゃいます。

[49: 契約者さん5]

まあグランクレールにスーパーが入っても2階で通路がつながっているので良いですけども。

[50: 匿名さん]

>>47 マンション検討中さん
ここの場合はどう考えても商業棟の施設考えてのカートでしょう。棟内持ち出し禁止でしょうね。管理が出来ません。外で買い物したものを棟内で部屋まで運ぶ用でもあるでしょう。
少し話は違いますが、都内某イオンスタイルは、近くにタワマンが数棟あり直結では無く、イオン敷地外にイオンのカートが乗り捨てならぬ、使い捨てされてます。イオンで買い物した方が自宅マンション近くまでイオンのカートで運びそのままイオン敷地外に置いて行ってしまうのです。置き去りにされたカートをカート係の人が集めて回ってます。お行儀の悪さに驚きますが、ドレッセタワーのカートは棟内で使用する物なので、そのようなことにはならないですね。

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん
訂正します。棟内持ち出し禁止→棟外持ち出し

[52: 匿名さん]

>>48 契約者さん5さん

ドレッセ中央林間かどうか分かりませんが、隣のスーパーのカートに限りマンションに運ぶことが出来て専用のカート置場を設けているマンションがありました。

西側のヨーカドーは、買い物したものをご高齢の方がカートですぐ裏の自宅マンションエントランスまで運ぶ光景がよく見られました。ヨーカドーの警備員さんも本当にいい人が多く、そのような方々からカートを預かり、ヨーカドー内に戻していました。私の場合は小さい子供がいたので、やはり同じようにご配慮いただけたのを覚えています。全ては警備員さんのご好意です。都内の某イオンスタイルのように誰かれ構わず商用カートを外に持ち出すようになったらそのような好意は無くなり、業務担当としてカート係要員が必要になるのでしょう。

[53: 入居前さん]

>>40 契約済みさん
あと新横浜の花火大会も、建物の南と西からみられるでしょうね。

[54: 契約済みさん]

７階基礎工事中です。
３階はバルコニーの強化ガラスが施工済みです。夕日が当たると川のせせらぎのように白く反射するのでしょうか？楽しみです。
北西側からも撮影しました。

[55: 契約済みさん]

前の説明の写真です。

[56: 契約者さん1]

すごいペースで工事が進んでますね。
この勢いで早めに竣工しないかな～。

[57: 契約済みさん]

ドレッセタワーの順調な売り出しの影響でしょうか、隣接のシニア向け住宅グランクレール綱島の前払方式入居時費用が１R約34㎡で3212万円、2LDK約84㎡で6812万円には驚きました。１０４戸本当に埋まるのでしょうか？いらぬ心配でしたね。

[58: 契約済みさん]

上記の価格は入居時年齢80歳、1人入居(想定居住期間144か月の場合)だそうです。

[59: 契約済みさん]

グランクレール綱島の入居費用よりも、開業がドレッセタワーより早い来年秋なので、1-3Fの商業施設にどんなテナントが入るかが気になって仕方ありません。外観完成予想図はおしゃれっぽいですが？！

[60: 契約者さん3]

>>59 契約済みさん
外観の予想図めちゃくちゃお洒落ですよね。
ドレッセタワーよりも太めで迫力がありそうな感じでちょっと嫉妬しちゃいました笑
来年秋なので非常に楽しみですね♪

どうせ老人向けにクリニックやドラッグストアが入るのかと思ってましたが、入口が非常に大きな門構えなので、割と人の出入りがあるテナントが入りそうな気がしてます。

[61: 契約者さん1]

そもそもドレッセタワー新綱島も来年10月には竣工して、地権者たちが住み始めるはずだからそれに合わせて商業施設もオープンしないのかね。
グランクレールと併せて6フロア分の商業が一斉にオープンしたら相当話題になるよ。

[62: 契約者さん3]

>>61 契約者さん1さん
ですよね！
28年にはその倍の商業施設が下駄に集まって、さらにデッキでつながるんだから相当夢が広がりますね。

[63: 契約済さん]

10階駆体工事が出来ていました。驚異の1月3フロアですね。

[64: 契約済みさん]

グランクレール綱島の広告が、１回から３階を生活利便施設、隣接の商業施設を２階でデッキ接続(予定)と表記していましたが、やはりドラグストアやクリニックが主なのでしょうかね？

[65: 契約済みさん]

13階躯体が終わり14階工事中です。本当に月３フロアのスピードですね。地下工事が１年半（～４年？）かかったのに比べ地上は早いです。前の道路は付け替え工事を行う予定ですが、今は、暫定的に通行規制したりしています。

[66: 契約済みさん]

周辺の建築計画をアップロードしますね。

１枚目が当マンションの南（綱島川に上る側道西）の以前マンション桐本があったところです。７階建ての保育所兼共同住宅延1616.07㎡です。多分、１階保育所（２階も？）、あとは共同住宅なのでしょうか？ただ、３棟なので、保育所1～2階とマンション7階と塵置き場が別棟なのかもしれませんね。

２，３枚目はルピナス綱島リヴィエールの西側にある空き地です。西棟が３階建て店舗兼事務所延1920㎡、東棟が２階建て店舗延610㎡です。西棟はドラッグストアか医療ビル、東棟はドラッグストアか物販・サービス店舗あたりでしょうか？東急設計が設計監理されているので北南棟内の店舗業種とバランスさせる（競合を避ける？）のでしょうか？

[67: 契約済みさん]

ルピナス綱島リヴィエールの西側→ルピナス綱島リヴィエールの東側　ですね。

[68: 契約者さん1]

真偽は不明ですがこんな情報ありました。
新綱島スクエア、新川崎みたいですね(笑)
テナント情報が出てくるのはまだしばらく先なのでしょうが楽しみにしています。

https://shutten-watch.com/kantou/20017
新綱島駅前地区市街地再開発事業のエリア一帯、あるいは商業施設の名称は「新綱島スクエア」となりそうです。
新綱島駅前地区市街地再開発組合が「新綱島スクエア」という名称で商標登録を行っています。

[69: 契約済みさん]

ドレッセタワー商業棟は住居棟建設の資材置き場と化して一向に建設が進む様子がなく、またホールの開館も3月という事なので、商業施設は住宅棟入居より遅い3月開業という事になるのでしょうか。だとしたらちょっと不便ですね。

[70: 契約済みさん]

17階躯体基礎工事中です。出入口は完成に近いですね。

[71: 契約済みさん]

オンラインサロンの写真ギャラリーの11月分の更新を今か今かと待っていますが、まだですね。入居までまだ１年以上ある顧客の満足度を満たすうえでも、こういったサービスはきちんと提供してほしいものですが「釣った魚に餌はいらない」という言葉が思い出されます。

[72: 契約済みさん]

20階躯体工事中です。圧巻です。
北棟基礎1階工事も始まりました。
前面（綱島川沿い）7階建保育所・共同住宅建設予定地は鉄道工事完了し土埋戻し？

[73: 契約済みさん]

今、現場では７箇所？くらいの工事が同時進行中です。建設や土木工事や交通整理を行う方たちや住民の方たちの安全を祈念いたします。

[74: 契約者さん2]

>>72 契約済みさん
北棟(店舗・区民センター棟)工事です。

[75: 契約者さん15]

https://hiyosi.net/2022/12/16/shinyokohama_line-22/
新幹線との接続についての記事から

[76: 契約済みさん]

やっと21階あたりまで躯体ができましたが、竣工まではまだまだですね。初めての新築タワマン購入などで、ずいぶんと待たされる気がします。そこで顧客サービスとして、建築現場休日に見学会などを開催してくれたらうれしいですが、ないものねだりですね。かつて参加した東急の株主向けの南町田グランベリーパークの街づくり見学会を思い出したもので。

[77: 契約済みさん]

東急株主で応援したいのですが、タワマン購入者としてオンラインサロンを見る限り、現場見学ギャラリーは２カ月間更新がなく顧客満足を考えず、敷地配置図も防災センターの柱のない欠陥図を再掲するなどいい加減な対応に呆れかえっています。さらに管理会社の東急コミュニティーが本日独禁法違反に当たる恐れがあると指摘されていましたが、もはや「東急」ブランドは過去の栄光なのでしょうか?!

[78: 契約者さん]

ここの営業に金利が上がることはないと言われ、高い買い物を決断、契約して早一年。
ローンが始まる2024年にはどうなっているやら。
ただでさえ高い管理費に加え、上がる金利負担、物価上昇。生活費への圧迫は確実、不安しかない。
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6448996

[79: 契約済みさん]

私も見学会はおこなってほしいのですが、今の現場の状況（周辺開発・建築工事が同時多発状態）を見ると見学会は危険だと思います。グランベリーみたいに広大な空間はありませんし。まずは、工事関係者や警備員の方々の安全を祈ります。

[80: 契約済みさん]

>>79 契約済みさん
現場のことを考えて建築現場休日とコメントしたつもりでしたが

[81: ご近所さん]

>>80 契約済みさん　それが休日がありません。担当は休んでおられるのでしょうけど、いまは見る限り、現場はいつもどこかで何箇所か工事しています。

[82: 契約済みさん]

>>81 ご近所さん
ダメもとの思い付きの提案なので了解しましたが、これまで新築マンションの建築現場見学会が行われたことはないのでしょうか？

[83: 契約済みさん]

ネットで検索して、東京建物がBrilliaで建築現場見学会をやっているのを見つけました。私などが思いつく以前に当然あってしかるべきサービスですよね。

[85: 検討板ユーザーさん]

>>82 契約済みさん
デベ勤務(住宅の部署は経験していないです)ですが、マンションで建築現場見学会は私は聞いたことないですね。
工事中はやはり危険ですし、もしかしたら建物になにかされるかもしれない。そういった不測の事態を考えると、建築主としては無理ないことかなと。
さらに>81さんの仰る通り、ここ一体は不休で工事しています。大晦日までやってました。本当に3月に新駅開業出来るのか??と不安になるくらいです。

[86: 契約済みさん]

明けましておめでとうございます。工事の進捗を確かめるために昨日行ってきました。21階まで躯体完了,22階基礎工事,18階まで仕上工事、同時に設備工事？？？正月は流石に休まれたのでしょう？？？

[87: 契約済みさん]

>>85 検討板ユーザーさん
東京建物のＨＰhttps://brillia.com/featured/approach/post_3.html

[88: 不動産屋さん]

建築現場見学会は東建が始めたのは１５年位前の記憶が。当時は建築不況でデベロッパー＞建設会社。今は、建設会社＞デベロッパーに変わり５年くらいたつだろうか。盆暮れは必ずデベロッパーにご挨拶に行っていたが今や系列以外はせず、逆にデベロッパーが今度の工事お願い致します、今の工事進捗少しでも遅くならないようにお願いしますと頭を下げるようになった。そんな中で危険で面倒な現地見学会等やろうものなら次回の工事をして頂けなくなる時代です。

このマンションのように完成1，2年前に売れちゃっていたら、購入者へのメンテナンスは重要ですよね。ただ、戸建のように所有者に対してならいいのですが、他の部屋の購入者に他の住戸を説明することには抵抗がある人も多く、現場説明会は売れ残り住戸か共用部だけに留まることも殆どで、エレベーターすら完成していないこの物件の現地案内は今やっても外観だけなので意味がないとも思えます。今年の秋以降期待しましょう。

[89: 契約者さん1]

共用部電気料金の件ってかなり杜撰だと思いませんか？

[90: 契約者さん2]

杜撰すぎて信頼が地に落ちましたね…
あんな基礎的な項目を計上し忘れる意味が分かりません。他の抜け漏れの懸念は勿論ですし、あの値段を持ち出しで補填できるレベルで管理費に利益を乗せていたのではないかと邪推もしてしまいます。

[91: 契約者さん]

担当者の説明だと計算が漏れていた電気料金は永遠に補填し続けるように聞こえたけど本当なのか疑問だね。
よほど管理会社としての品質を落とさない限りは続けられないでしょ。

[92: 契約者さん1]

前にもこちらで発信しましたが、しっかり管理費の内訳を精査しないと、店舗部分の所有者以外の住民は東急グループの養分になりかねないですね。差額の電気代は一戸当たり月に5000円程でしょうか。住民による管理組合がしっかりしないと、管理会社との契約更新の際にその分管理費が値上げされる可能性があり、他のタワマンより高いものがさらに高くなります。管理費、修繕費だけで賃貸マンション借りられちゃいますよ。管理費が高い理由も、色々と杜撰な見積もりしてるからなんじゃないかと思っています。

また、本マンションは住宅用のタワー部分と、市民ホールや店舗が入る建物が組み合わさっていますが、これら全てを一つの建物として修繕費や管理費計算しているのでしょうか。
だとすれば高さのある市民ホールや店舗の方の単位面積当たりの負担額が高くなければ公平ではないと思います。ホールや店舗のための設備の電気代も住宅が一部負担していることになってたりしたら怖いんですけど。詳細は説明会の資料にありますか？もしご存知の方がいらっしゃいましたらご教示いただけましたら幸甚です。

[93: 契約者さん3]

>>90 契約者さん2さん

逆に高く見積もっていた費用が見つかったとして、正直に報告、管理費を安くしてくれるようなことはあるんでしょうかね。信用できない。
今回の電気代分を管理会社が負担し続けてもトータルで利益になるのだとしたら、元々の管理費がぼったくり？と思っちゃいます。数年後に他の管理会社数社から相見積もり取ってみた時にどうなるのか、興味深いです。

[94: 契約者さん]

この件、マンションマニアさんとかに取り上げてもらえないですかね
不動産業界ではよくある話なのか、致命的におかしな話なのか含めて
よくある話であればその後取るべき対応とかも参考になりそうですし

[95: 契約済みさん]

今回の差額は管理会社の契約が続く限りは管理会社が負担し続けるらしいですが、担当者は今後電気料金値上げによる管理費見直しは別、と釘を刺していました。
電気料金値上げで管理費改定されるのも困りますが、さらに今回の件もそこに含めていつのまにかうまいこと回収されないか不安を感じました。
さすがに理不尽なことは起こらないと信じてますが計算根拠はよくウォッチする必要ありますね。

[96: 契約者さん5]

>>95 契約済みさん
今回の件で当マンションの管理費を求めるための根拠、計算が杜撰であることが確定しましたよね。共有スペースの電気代の他にも問題がないか、管理費の根拠となる全ての費用を開示、説明してもらい、どれくらいピンハネしているのかまで丸裸にしてもらわないと、今後の住民の理解を得ること、信用を回復することは難しいのではないでしょうか。

[97: 契約者さん7]

>>96 契約者さん5さん
電気費用については試算の内訳を開示するように東急コミュニティーへ依頼しましたが、現段階では開示が難しいとのことでした。
理由としてはまだ地権者、コンサルに対して情報を開示してもよいという許諾を得ていないからと説明がありました。
しかし、許諾を得ることができれば個別に開示を行う事ができるとのこと。

また、マンション購入者からの開示請求の声が多ければより実現する方向に向かいやすいらしいです。
なので、皆様からも細かな内訳を開示するように依頼をして下さると嬉しいです。

[98: 契約者さん7]

>>95 契約済みさん
参考ですが、電気料金の値上げに伴う管理費の協議は今年の夏に地権者たちの管理組合で行われるそうです。
いずれにせよ情勢を見るに値上げは確実だと思いますが、その際の資産根拠が明確でないと困りますね。

[99: 契約者さん1]

自分達が支払う管理費の用途を知るのに許諾が必要とは…まぁ隠したいことでもない限りはオープンにしてくれると信じて問い合わせてみます。
少なくとも共益部分の電気代や保険代、ネット通信代など第三者に支払う部分は管理費の根拠となる数字としてきっちり知りたいですね。警備員など、もし東急で用意する場合、人件費などは出てこないでしょうが、幾らでどういったサービスを提供してくれるのかくらいは教えてもらわないと。
管理会社も企業ですから利益を上げないとならない事は理解できますが、時勢による値上げ分の電気代全てを住民が負担するのか、今回のミスの割合分、管理会社も値上がり分を負担するのか。夏に企業のプロ集団相手に地権者が上手く折衝してくれるとありがたいんですが。

[100: 契約者さん1]

流石に電気料金の上昇に伴う管理費の値上げは従来枠と追加枠（エレベーター、エアコン）で分けて計算されるよね？
いくら電気量が上がろうが追加枠のエレベーターとかエアコン代については東急コミュニティーが負担すると理解したんだけどあってるかな。
いくら利益を乗せてたのか分からんけど、我々にとって今回の計算ミスは逆に良かった話なのでは。

[101: 契約者さん]

>>100 契約者さん1さん
そもそもドレッセタワー系列の管理費は異常に高いから最初の設定自体が信頼できない。少しの額なら理解できるけど、月150万以上の金額を補填できるのはそれだけ理由があるということ。下手したら数人分の警備員の単価を賄える金額じゃないのかな。ということは元々かなりの利益を乗せていたとしか思えない。
今回のミスで疑念がより深まったのだからしっかりすべての情報を開示するのが筋。
実は他の項目も漏れてましたー、修繕費も計算が間違ってましたー、赤字になるから補填しきれませんということになったら支払うのは我々の番だよ。

[102: 契約者さん8]

>>101 契約者さん
マンションブログやツイッターなんかでもここの管理費は高いとされていますが、なぜなんでしょう。本当に疑問。出てきたミスは更に上がる方向へのものだし。
正直不動産というこちらの漫画のエピソードのように、購入者、地権者は東急によって管理費アリ地獄にはめられたのかもしれません。
https://bunshun.jp/articles/-/56377?page=1
だとしたら、間違いなく別の管理会社にした方が安くすみますよ。
この物件は東急だから最初はその付き合いで管理会社やってもらってるのかな、なんて軽ーく考えてましたけど、管理費が高すぎると売る時に困るのは我々です。嫌厭されて買い叩かれるか、売れませんから。毎月の出費ほ馬鹿にならないですし、適切な金額というものがあります。修繕費ならストックとなりますが、管理費は掛け捨てです。あ、もしかして高い修繕費も、東急グループ内で修繕する事を前提に高く設定されているとか？怖いこと想像しちゃいましたが、今回の件で信用は地に落ちたからなぁ。あり得るかもしれません。
今回の東急のビジネスモデルは、新駅作って周辺を開発して、地代に代わって管理費や修繕費を搾取し続けようって事なのかも知れないと考えると怖いんですけど。
この掲示板、どれ程の地権者、契約者が見ているんでしょうか。
この件を機運に管理費が高いという認識をより多くの方で共有できれば、掲示板だけではなく実際の管理組合の集まりの場でも協力しやすいですよね。
管理会社変更してもまだ高い場合は、無駄な出費が無いのかや設備の使用の中止を検討する事も必要になってきます。電気代の高騰で、共有部分を暗くしたり、一部のエレベーターを停止したり時間によって稼働数を調整したりなんて日が今後あちこちのマンションでも起こるでしょうから。

[103: 契約者さん8]

追記です
http://imogayu.blogspot.com/2020/09/blog-post_3.html?m=1
先の漫画のエピソードの結末です。
一部の有力管理組合員と管理会社がグルになって管理費を上げ、その有力組合員に管理会社がキックバックしていたとのことで、実際にある話が元となっているそうです。
ドレッセタワー新綱島がどうかはわかりませんが、信用が落ちた今、現在の地権者による管理組合と管理会社の関係がそうではないと言い切っていただきたい。その為には管理費の使用明細を我々からの要請の前に積極的に明らかにしてほしい。

[104: 契約者さん1]

東急コミュニティーの評判スレを見つけました。
かなり酷いようですね、、、修繕積立金の試算に関しても当てにならなさそうな気がしてきました。
この物件はかなり池谷氏はじめ地権者の声がかなり大きそうな気がしますが、いつかはリプレイスを視野に入れないと苦しい思いをしそうです。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

[105: 契約者さん1]

>>104 契約者さん1さん
見てみました。懸念していた通りのこと以外にも色々とあってひどいですね…地に落ちた信用がますます落ちていく。
当マンションの担当フロントも女性なのだろうか。
賢い住民でいなければバカを見てしまう。

こんなのもありましたけど、現在の管理組合は、当管理会社をどう評価してるのでしょうね。
https://rijisan.work/?p=386

[106: 契約者さん2]

>>103 契約者さん8さん
今回地権者住戸が約70程度なのでここまで酷くはならなさそうですが、やはりここの大地主の池谷氏は東急と強い癒着があってもおかしくないので怖いところではありますね。

[107: 契約者さん2]

>>104 契約者さん1さん
ありがとうございます。
こんな書き込みがありました…呆れて物が言えません…

---------以下抜粋---------
1802 マンション管理組合理事 2021/08/29 22:32:23
東急コミュニティの管理費が他社対比23%も高い事が発覚しました。本当にギリギリなので値上げさせてくださいという申し出を東急コがしてきていた最中に、たまたま理事の一人に営業をかけてきた大手管理会社があって、そこの管理費と比較した結果です。
他社と比べて20%以上も高いという話しをすると途端に値上げはやめて、逆に値下げをしてきた。しかし、理事会ではその他社さんに乗り換えするかどうかを
まだ検討をしますからと伝えると、更に値下げしてきた。
それでも看過できない差がまだあって、住民の直接的な出費にかかわることなので、理事会だけで他社乗り換え検討取り下げするわけにはいかないと伝えると、営業をかけてきている他社の悪口言い始め、質を落として良いなら、同じ値段でやりますよと凄まれた。
今まで数回の値上げを信頼して受け入れしてきたのに、実は値下げを出来た事実を棚に上げて、理事達を脅かすような言い方するなんてびっくりしました。

[108: 契約者さん7]

>>106 契約者さん2さん

ーもし強い癒着かあったとしてー

マンションの店舗部分は地権者が所有することになる、と東急から聞いております。そこに東急系の店舗が入るとしたら、お金の流れは

①東急系店舗
↓管理費＋賃料
②店舗区画所有者(地権者？)
↓管理費
③東急系管理会社

となり、東急から東急へという仕組みになります。
この三者はいくら管理費が高くても痛くはありません。
高くて喜ぶのは③、困るのは他の住民と管理費分割高になった品物を買うお客さん。①は③と同じグループなので、管理費については行ってこい。②はもし住居をマンションに持っていたとしても管理費分は店舗からの賃料で吸収できますし、困りません。高い管理費を認めさせるだけの賃料を①から②に支払うことになるでしょうから。
海老(有力地権者への店舗賃料&住居分管理費＋α)で鯛(マンション住民からの管理費)を釣る作戦、私が東急だったらそうしますね。
となると、間接的には他の住民の高い管理費の流れは③だけではなく②にも行っているということに。
管理費ビジネス恐るべし。

どういった店舗が入るかはわからないので、あくまでも想像ですけどね。

ーもし強い癒着かあったとしてー

[109: 契約者さん4]

>>107 契約者さん2さん
これは引きますね。前途が思いやられます。これが事実であれば管理変えの議題は避けて通れないでしょうね。
多くの契約者の方にも是非見ていただきたい掲示板です。
管理費が高すぎるのでは？という疑念が確信に変わりました。

[110: 契約者さん3]

>>108 契約者さん7さん
すみません、間違いに気がついたのですが、店舗でお買い物をするお客さんには少しも割高で販売する必要はないですね。

このビジネスモデルの場合、③の管理会社が住民からの割高管理費で得た利益の一部を、①の店舗の管理費と②の店舗区分所有者住宅の管理費に回していることになるのですから。

何百万単位で多くの管理費を取っているのであれば可能なことです。
他の区分の管理費や暴利のためとなれば、そりゃあ管理費も高くなるわけです。
修繕費についても同じようなカラクリで高くなっているのかも。

平均的な管理、修繕費であったり悪い評判もなければ余計な想像なんてしないで済んだのに。
騙されないようにするのは大変ですが、管理修繕費算定の根拠を真摯に説明してもらうまではこのような想像から逃れてはいけないと思っています。
本当、今回の計算ミスの件で色々と考え、気付かさせられました。

[111: 契約者さん]

このマンションは、全体管理組合、住宅部会、施設部会と分かれるからそこの力関係も重要になりそうですねえ。
東急コミュニティーの息のかかった地権者ばかりで構成されて変な方向に進まなければいいのですが。

[112: 契約者さん2]

>>111 契約者さん
「目指すは、生前引退（隠居）ですね」と語る有力地権者ですが、我々の管理費の一部がその為の資金として流れていくスキームとなっていないとは、現在の信用度、情報量では思えません。
https://hiyosi.net/2022/06/28/shinyoko_line_forum-3/

東急の喜び組に籠絡されているのか、写真の見た目通り悪い人ではないのか…
ご近所さんとなるマンション住民の事を大事に考え、管理費見直しや管理会社変更にも前向きになってくれればと願ってやみません。桃も美味しかったですよ。

[113: 契約者さん]

>>112 契約者さん2さん
仰るとおりですね…現状はあまりにも信頼するに足る状況ではないと思います…
我々マンション住民なんかより、自分然り、子供、孫と池谷一族の繁栄のためにと考える方が自然なので…

分譲購入者たちの中にあなたのような知識のある方がたくさんいて、全体にとって最適な方向に進むようになることを祈っております…

[114: 契約者さん3]

>>113 契約者さん
確かに、マンション住民は“利害なく”付き合える仲間とは違うでしょうから、それより一族の事が優先されるでしょうね。
しかし、我々も少ない割合ながら所有者となりますし、チリも積もれば有力地権者の持分よりは上回ると思います。有力地権者と東急の癒着は想像に過ぎませんし、もしそうだとしても住民の大多数が地権者ではありませんから、住民同士諍いなく平和に暮らしていくことと、管理会社、管理費への厳しいチェックは両立できると思います。
入居後は有力地権者に任せるのではなく、皆さんでしっかりチェックしていく必要がありますね。

[115: 契約済みさん]

お書きになっている月差額１５０万の金額補填って本当なのでしょうか？金額補填は通知がありましたが具体的な金額はなかったような？住宅部会だけのものなのでしょうか？いずれにしても杜撰すぎますよね。重要事項説明書の説明内容が十分でないあるいは間違いだったということにもつながりかねません（これで補填しなかったら宅地建物取引業法上の大きな問題になっていたかもしれませんね）。

全体管理組合、住宅部会、施設部会の３つの部会があるのって複雑ですよね。よく見ると土地の共有持分の比率と建物の管理費・修繕積立金の比率の前提となる建物比率の割合が異なることが組合の（どの組合？）の議決権割合や管理費・修繕積立金割合に変わっていくか等もあまり理解できていない（ある程度は想像はできますが）。

一般入居の私たちはむしろ従前からの地権者の方々と手を結んで全体管理組合、施設部会の中で対峙しないといけないこともあると思いますが共有持ち分や議決権がどのような構成になるのかも今の段階ではよくわかりませんよね。

[116: 住民の人に質問したいさん]

>>115 契約済みさん
私は地権者ではなく今回の販売で契約した者ですが、通知には金額が記載されていましたよ。

[117: 契約者さん]

試算から漏れてしまったエレベーターやエアコン等にかかる費用は全額補填ですよね。
また現状は約150万程度ですが、電気料金値上げに伴いこの金額は上昇するので、その分についても補填して頂ける認識です。
ゲストサロンからの連絡でそういった説明がありました。
理解が間違っているかもしれないので皆様も確認頂けると嬉しいです。

[118: 黒崎]

あらあら、盛り上がっているみたいね?
最初は一部住民の被害妄想かと思ったケド、早いとこ引退したいってことは私の嫌いな不労所得をしっかりと確保しないといけないわよね。
元気なうちはしっかり労働して納税してもらわなくっちゃ困るわ?
配当金や金利、賃料収入から納税してくれるのもいいけど、住民の不利益となるような管理修繕費の金額決定には加担しないでちょうだいね。
それにしてもあんたたちもおぼこいわね。いい？特権階級の人間にとっての他の人間っていうのはね、家族か敵か使用人しかないの！さて、あんたたちはどう認識されているのかしら？
そもそも最近の政治だって投票してハイ終わり、でしょ？あんたたちが普段からしっかり政治家を監視してないから、白紙委任状の交付を受けたと勘違いして某宗教団体とずぶずぶ、税金の使い道もいいようにやられてるじゃないの。
マンションも同じよ。あんたたちが管理組合員になったところで理事に任せっきりにしていたら、管理会社とずぶのずぶで泣きを見るだけなんだから。しっかりと当事者意識を持たなくちゃダーメ?
あと、今後あんたたちに「管理修繕費が高いことを承知の上で買ったんでしょ」なーんて言う人が出てきたら、気をつけなさい。必要経費が妥当か、必要経費以上の無駄な出費が無いかについて話しているわけでしょ？そこをあいまいにしてくるってことは、管理ビジネス利権者のポジショントークか、あんたたちが高い管理費を支払うのを見て、いい気味だと思っている性悪部外者ぐらいしかいないんだから！
私のお友達の公取からの公表を見てごらんなさい。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20221227/k10013936021000.html
東急コミュニティーも含まれているわね?コスト増を理由に管理費値上げしておいたくせに、下請けにはその分を回してなかったみたいよ。じゃあそのお金、どこに行ったんでしょうね～?
こちらはついでの　お　ま　け。
https://t.co/xaeFpVzaho
あんたたちも当事者としてしっかり調べなきゃダメよ?
和して同ぜずで、あんたたちの正直な意見を聞きたいわ。
誰の考えに近いかしら？アンケート期限は一週間みたいだから、お早めの協力　お　ね　が　い　ね。
因みに私は直樹みたいな戦う人、嫌いじゃないわよ。仲間は多い方がやりやすいし、ね?

半沢直樹「取られ過ぎたら取り返す！管理会社、管理修繕費見直しだ！」
近藤直弼「すまん直樹、俺にも家族がいる。目立って逆らうことはできない、長いものには巻かれるしかないんだ。」
大和田「高額管理費の手柄は上司のもの。愚民は黙って搾取されておしまいDEATH！」

[119: 契約者さん6]

癖が強すぎる人がきちゃった…
まともそうなことは言ってるけども…

[120: 契約者さん6]

>>116 さん

>>116 住民の人に質問したいさん
本当ですね。私は記前の電気代を見ていなくて「本件に伴うご案内済の管理費及び管理予定会社の変更はないことをご報告申し上げます。」だけみて安心してました。
1.5百万円少し見落とすなんて？？？ですね。もし、上げるなんて言ってたら宅建業法の重要事項説明内容の重大な齟齬としてかなり大きな問題になっていたのかもしれません。

ありがとうございます。

全体共用部分、住宅共用部分、住宅・商業共用部分の比率を見ると住宅75%、公共15%、商業10%程度の比率で共用部電気代を割り振っているのではないか？

その金額が異常に高額なので東急担当者が間違えたのでは？私達は東急担当者の積算ミスで救われたというか問題が分かった。

計算したら1戸あたり共用部電気料金が毎月1万円少し。膨大な電気を使う商業施設や公共施設の電気料金があの全体共用部分や住宅・商業共用部分に思いのほか含まれているからこんな異常値になるのかなとも思う。

何れにしても平米あたり単価や公開されているJ-Reitの電気料金等と比較しないと。
管理規約上の住宅商業公共の管理負担の問題があるのかもしれません。それは修繕積立金に関してもいえます。

東急側もこれだけ大きな見落としをしたのだから購入者に対してもう少ししっかりした説明をして欲しいと思うし、東急側から監督官庁(国土交通省？横浜市？消費者庁？もうされた？)に対する説明だって必要なかなとも思う。

かつてはこの掲示板を契機に新築マンションのコア抜きが暴露されて販売中止になったりしたこともあります。

何れにしてもしっかりとしたご対応をお願いしたいです。

[121: 契約者さん]

>>120 契約者さん6さん
管理修繕費の店舗と公共施設、住宅分での配分比率は適正なのか。
無駄な出費があったり不当に高額な委託料を取られるなどなく、それら費用の使い道、見積は正しいのか。
今後費用はどう変わっていくのか。
管理会社、出費、配分比率の見直しはされるのか。
ミスの分の電気代は市況の変化とともに東急が負担するのか。それは無期限なのか。
上記について、現時点で知り得る方法はあるのか。入居後の管理組合の集まりまで待つ必要があるのか、近く説明会などがあるのか。

これらが不透明なことが今私たちが共有している問題点でしょうか。
他にも色々とありそうですが。

同封されていたカラーの区画資料も、文字が潰れて見ずらかったんですがどうでしたか？
真実は細部に宿ると言いますが、こういった手抜き仕事で対応されると、軽くみられているのかと憤りを感じてしまいます。一方的に、とりあえず知らせることは知らせましたから、という印象。チェック機能はないのでしょうか。担当者もその管理者も責任感を持って仕事をしてるとはとても思えません。それか元々低パフォーマンスなのか。勝手に東急ブランドを私が高く見積りすぎていただけの話？皆さんは職場で資料を作ったり、作ってもらったり、上に確認してもらったりするかと思いますが、あのクオリティー、どう感じましたか？

[122: 契約済みさん]

同封されていたカラーの区画資料　は　建物の区画資料なのでしょうか？

クオリティーが？？？のこともあると思いますがグループ合わせると大きな組織なので総合力はあるかなと思います。いずれにしても、費用配分に関する住宅、商業、公共の取り決めが良く分からないのですが、相当一般常識から外れているのかなとも思われ、そのことをあまり考えずに取り決めたのかもしれない（？？？）とも推定できます。いずれにしても、額が額だけにビックリしました。

[123: 契約者さん]

>>122 契約済みさん

こんなやつです。
凡例の小さい上に文字が滲んでいて読みにくい。年寄りだから見えないだけ？もうちょっとどうにかならなかったものか。

費用配分等々、常識外れの取り決めなのか、どういう経緯で決められたのか、確認のため地権者による現在までの組合議事録、見せてもらいたいですね。
夏にも地権者による組合の話し合いがあると他の方もおっしゃっていましたが、我々という当事者抜きに何をどう決められてしまうのか不安です。

[124: 契約済みさん]

>>123 契約者さん
これは有りました。ありがとうございます。
この図面は都市計画上の地区計画と地区整備計画や高度規制を表しています。例えば、ドレッセの区域は高さ100mまでと決められています。
私が確認したいのは全体共用部分、住宅共用部分、住宅・商業共用部分の場所、土地の権利変換割合とそれぞれの所有者の専有部分、用途、階がどういう関係かなのですが、肝心の電気料金負担を間違えるほどならば、事業者や販売者やコンサルタントもそれらの理解やあるべきおとしどころを分からないままやっちゃったなんてことがなければいいな(正直疑問が残ります)とは思います。

[125: 契約者さん]

図面を見てみて改めて気付きましたが、後からできる白いタワマンの方が規模が大きい。https://hiyosi.net/2022/07/11/tsunashima_higashi2022-2/
スケールメリットによる効果もあるが、管理修繕費がドレッセタワー新綱島より圧倒的に安かったりしたら後年売却の際に比較されて苦しい思いをすることになりそう。

当方もどの管理部会がどこのフロアをどれだけの負担で担当するか、全くわかっていません。別の資料を読み込めばわかるのか？駐車場に繋がるフロアなんかも店舗利用者が使うことが多ければそういったことも考慮して割合が決められているのか？誰がどのフロアを使えるのかすらいまいちわかってません。マンション住民のみが使うフロアについては100%住宅部会でやっていくことに異論はないが、全体的な絵が見えていない。

[126: 契約者さん1]

ここはいわゆる下駄履きマンションってわかってたのに、今更感

[127: 契約者さん1]

寧ろドレッセタワーの資産価値をつりあげてくれる良い材料なんだけどなあ
将来の市況に連動することが約束されているんだから嬉しい限りでしょ
逆にどこかのデベに３棟目の計画をお願いしたいわ

[128: 契約者さん1]

２棟目のタワマンにネガティブな感想を持つ人は基本自分が一番でないと気がすまない見栄っ張りにしか見えない

[129: 契約済みさん]

普通に契約時の営業マンの方に「管理費どうなってますか。内訳見せてくれませんか」とメールしたら、管理費内訳開示できる人に繋げますね～と転送されました。そこから少し待って先日、開示許可取っておりますから待ってくださいね、との返事。本日、開示許可が出たので、対面でお見せします、アポ取りましょうとメールがきました。素人がみて何がわかるのか、ということにはなりますが、私は一回内訳を見に行くつもりです。皆さんもいかがですか。

[130: 契約者さん]

>>129 契約済みさん
それはよかったです。
対面でないとだめなんでしょうかね。
この事が問題だと思っているのは一部だけでしょうし、
入居者全員に郵送してくれれば何かわかる人にはわかるんでしょうけど。

[131: 契約者さん]

97の人も仰ってましたが開示請求を求める人の数が多ければ…ということだと思います。

[132: 契約済みさん]

>>130 契約者さん
資料の配布はできないみたいです。一応、重要事項のメモはできないか聞いてみるつもりですけどね。
対面開示は土曜日もOKだそうです。

[133: 契約者さん]

資産価値を考えて出来るだけ高層階を、と思っていたましたが、確かに見栄っ張りな部分もあったでしょうね。しかし、地域ナンバーワンの管理修繕費だということでは見栄は張りたくないです。

私も地域が寂れていくよりは開発されてくれた方が嬉しいですよ。綱島駅西口もポテンシャル高そうですし。

下駄履きとはもちろんわかっていました。しかし、下駄部分の管理修繕費はその所有者が賄うもの、共有部分についても利用状況等を考慮して公平に分担されるべきだと思っていましたが、違うのでしょうか。何か参考になるものがありましたら勉強させて頂きますので、リンクなどを貼っていただけましたらありがたいです。

[134: 黒崎]

あーらあらあら、早速私の言った通りになったわねぇ。予想通り過ぎて逆につまらないわ。
下駄履きマンションだからなんだっていうのかしら？管理修繕費に関係ないわよね？２棟目のマンションにネガティブなことを言ってた人なんかも見当たらないわよ～。いたとしても管理会社、管理修繕費の見直しはしてもいいはずよね？
あんたたち、いい？このケースみたいに訳のわからない理屈で論点をずらして、最初の問題を煙に巻こうとするやり口の事を、藁人形論法っていうのよ。今後も騙されないように覚えておきなさいね。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%83%88%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%...
どんな人が使うかっていうと、まず無意識にやっちゃっている人は論理的な会話ができない残念な…これ以上は言わないわ。もう一つはわかっていて論点をずらす人よ。今回はどちらかしらねえ。ヒントは投稿時間かしら。朝９時頃みたいだったから、出社してお仕事の一環としてやったとか？お仕事ってことはお仲間もいるんでしょうね。この短時間での異常な[参考になる！]の数からも組織的なものである蓋然性が高いわ。管理修繕費の話題がまるで悪であるかのように印象操作をしたり、その話題から私たちの目をそらそうとしている、お仕事熱心などこかの誰かのポジショントーク、詭弁だって匂いがプンプンするわよ。他にも現時点で組織的に動けてこの話題から離れさせたがっているのはどこかしらね？
まっ、そんな邪推は置いといて、これであんたたちにも気付いてほしいんだけど、声を通すには組織力、数の力が必要よってことなの。私も敵地に乗り込むときは部下を大勢引き連れて行ってるでしょ？数で対抗することが必要な時もあるってことなのよ。
管理修繕費についても問題意識を共有できる人がどれだけいるのかしらと思っていたんだけど…そう、アンケートよ！あんたたちどういうことかしら？まだ締め切りじゃないけど、確認してみたらお口がポカーンって開いたまま、しばらくハニワみたいに固まっちゃったわ。一人も協力してくれていないなんて、どういうことかしら？>>119さんを参考にさせてもらうと私の癖が強すぎるせいみたいだけど、怖がらせちゃったかしら？でもここは匿名の場なんだし、誰が言ったかではなくて、何を言ったかで判断してほしいわね。
>>119さん、絡んじゃってごめんなさいね。でも私に言及してくれてうれしかったわよ～。できれば恥ずかしがらずに投票もお願いしたいわ。なにも取って喰おうとしているわけじゃないんだから？
もしかしたら遊び過ぎて投票先がわかりづらかったって可能性もあるから、今回はシンプルな聞き方にするわね。しつこくってごめんなさいね～。
きっと他の入居予定者の方もこの投票、気になっているはずよ。

質問: 管理会社、管理修繕費の見直しにどんなスタンスかしら？


肯定的
否定的
中立、様子見、雰囲気次第、等その他

[135: 匿名さん]

施設部会に付けていた設備を全体管理組合に付け直したけれど、電気代の付け直しを忘れていたということかな。

仮にそうなら、施設の修繕費、将来の更新費も施設部会から全体管理組合に付け直されたはずなので、電気代だけじゃなくて、修繕積立金の将来金額も増えているかも知れない。

[136: 契約者さん]

すごいなこのひと…実物の黒崎さんに一目お会いしてみたい…
管理費修繕費が高いというのは皆の共通認識だけど、現状はそれが妥当なのかどうか結論付ける材料がないから何とも言えないんじゃないのかな。（検討材料をまとめて問い合わせてくれる人がいるなら話は別だけど。）
今回の電気料金試算漏れのせいで疑いがより強まったけど、補填のお陰で適正になっているかもしれないし。
後は皆が入居した後の総会次第なのかなあと思ってる。（事実をもとに管理費修繕費を詰めていけば良い）
あんまり匿名掲示板で変に団結しても初対面の地権者たちとの間でハレーションが生まれる懸念もあるし。
多分、いきなりは難しいと思うから東急コミュニティーとの契約更新タイミング？2年間なのかな？に向けて他社と相見積もりとって準備を進めた方がいい。

[137: 契約者さん3]

話ぶった切ってすみません。せっかく人が集まっているので、他の話題も挙げさせてください。
今更ですがこの物件てオプションがイマイチじゃないですか？
今どきのタワマンは電子錠だったり、ミストサウナとか選べるイメージなのに。
配布される鍵もラクセスキーですらないなんて…と内心思ってました。

[138: 入居予定さん]

>>137 契約者さん3さん
カギ周りが時代遅れなのは同意。
予算をケチったのかのかもだけど、駅直結だからこそ共連れリスクもあるからあえてラクセスキ―にしたのかなと勝手に結論付けてる。
でも自宅ドアの電子錠は欲しいねー。ミストサウナは正直つかわない。目の前に綱島の庄行のバスがあるんだから。

[139: 入居予定さん]

綱島の庄じゃないや、湯けむりの庄

[140: 契約者さん]

近くのマンションみたいな温泉付きだったらよかったです。元々隣も温泉だったんで、掘れば必ず出るでしょう。

選んだドアの色、少し後悔中。もう変えられないですよね。