【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[301: 備忘録]

＜アンケート結果＞
>>118、>>134、>>250、>>256

＜リンク集＞
・搾取マンション地獄とは
https://bunshun.jp/articles/-/56377?page=1
http://imogayu.blogspot.com/2020/09/blog-post_3.html?m=1
・東急の評判
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
https://rijisan.work/?p=386
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20221227/k10013936021000.html
https://t.co/xaeFpVzaho
・反論に使われる詭弁の例
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%83%88%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%...
・ミズキーホール、東急は管理会社として弾かれた？
https://hiyosi.net/2023/01/30/shin_tsunashima_2023/
・ドレッセタワー新綱島は墓石マンション
https://twitter.com/haruboo0/status/1643018118317604865?ref_src=twsrc%...

＜NEW！＞
・つなぴちちゃんねる
https://www.youtube.com/channel/UCYwg0_O771-ttIFF-PkiaQg
・墓石マンションの仕組みを作ったとは思いたくない池谷家の地域活動
https://hiyosi.net/2023/02/17/shin_tsunashima_2023-2/

[302: 契約者さん1]

>>280 契約者さん1さん
すみません、契約者ですが、届いていません。どんな案内ですか？

[303: 契約者さん1]

アリ地獄からの脱出
https://www.livable.co.jp/mansion/CW8234003/

[304: 契約者さん2]

>>303 契約者さん1さん

坪357って購入時より下がってる？

[305: 契約済さん3]

>>304 契約者さん2さん
下がってるかは別として、契約者がアリ地獄って揶揄する単語使うわけありません。また外部から入り込まれている感じです。発言は自由なので少なくとも検討板でお願いしたいですね。

[306: 契約者さん1]

売りに出されている住戸は地権者向けのものですよね。
変に商売気を出さずに販売時と同じ価格帯での売出しているようです。

[307: 契約者さん1]

>>306 契約者さん1さん
補足です。分譲住戸で同じ部屋タイプのフロア違いが以下の
価格だったので良心価格ですね。
ただし、今の市況であることと、地権者住戸なので引き渡しのタイミングが地権者入居と同じタイミングであることを踏まえるとかなりお得に思えます。
10F 南西 3LDK 70.02平米 7430万円 350万円
12F 南西 3LDK 70.02平米 7660万円 361万円

[308: 契約者さん5]

>>307 契約者さん1さん

管理費の記載ないけど35000円/月くらいかな

[309: 契約者さん7]

>>308 契約者さん5さん

失礼、書いてありましたね

[310: 契約者さん7]

>>307 契約者さん1さん

販売時と同価格でなぜかなりお得なのか不明ですが、、
管理費が周りの物件よりも月2万程度高いので、40年住むとして1000万円弱物件価格に上乗せして資金計画立てた方が安心ですね

[311: 契約者さん6]

>>310 契約者さん7さん
一般的には完売した後に転売目的で数千万円上乗せして市場に流れることが多いです。ましてや一年前の市況から相場が上がっているにも関わらず当時と同じ価格帯なのでお買い得だと思いますが。
あなたが誰目線でどの物件の管理費と比較しようとしているのか分からないですが、少なくとも契約者目線では無さそうですね。

[312: 契約者さん6]

>>311 契約者さん6さん

これは不動産の購入経験あるかも怪しいレベル
完売=1000万上乗せ販売は全く普通ではないですし、5-10年前に建った都内物件ならまだしもこの地域の1年の市況は上がってませんよ

[313: 契約者さん7]

>>312 契約者さん6さん
数千万円は言い過ぎましたね。
新築分譲マンションについて神奈川県は3月のデータで見ると去年より平均坪単価が10％程度上がっているように見えますが。
また他の後続で発表されるタワマンの価格推移を見るに明らかに販売価格が上昇してますよね。
これは材料高騰を考えれば当然の話です。
あなたはタワマン購入経験に加えてその他投資経験がないように思えますよ。
希少性のある物件は転売目的で購入される方もいるので一般的には価格は上乗せされます。
それを最初の売出しと同じ価格帯で販売されるのですからお買い得だと思うのは普通の感覚だと思いますが。
そうでないと思うなら他の物件を検討されてはいかがでしょうか。

[314: 契約者さん7]

売出しと販売価格が変わらず、今から購入可能で半年後に入居のできる新築3LDKのタワマンがあれば逆に教えて欲しいですね。転売用に追加で購入したいです。

[315: 契約者さん5]

>>313 契約者さん7さん

ソースは？

[316: 契約者さん7]

>>315 契約者さん5さん
レインズのデータを集計して掲示されてるリサーチャーの方がいるのでご自身で調べてください。
逆にあなたの「市況があがってない」と主張する根拠を示すデータを教えて頂けないでしょうか？

[317: 契約者さん2]

地権者住戸は正直なぜ今のタイミングで売りに出すのか分からないですし、値段設定的にも東急の持ち分の住戸で計画的に販売しているように見えますね。普通に考えると商業施設が完成して盛り上がりがピークのタイミングで売り抜いた方が利益が出るはずです。

[318: 契約者さん1]

>>317 契約者さん2さん

商業施設の問題が顕になってきたので盛り上がらないと判断されたのでは？先を見越した英断だと思いますよ

[319: 契約者さん]

こんなのもありました。
同じ東急リバブルならもうすこし価格バランスを取って売りに出した方が？？？

https://www.livable.co.jp/mansion/CZ5234G53/

[320: 契約者さん8]

>>318 契約者さん1さん
英断だと思うならあなたもどうぞ今から売りに出してください(笑)

[321: 契約者さん３さん]

>>319 契約者さん
４階も７階も非分譲住戸ですね。複数取得地権者の方もおられるみたいですが、お二人（法人？）は違う感じですね。同タイプ５階は７１百万、６階は７２百万、８階は７３百万（いずれも丸めて）程度なので、４階は１～１．５千万上乗せ、７階は３百万上乗せって感じ？ですね。出値ですが。この場所の７階は意外に抜けないのですが、さすがに逆転はないから今の市況を見ると確実に７階はお買い得でしょう。

[322: 黒崎]

>>273 契約者さん4さん、お呼びかしら？呼ばれて飛び出てジャジャジャジャーン！なんちゃって～、年がばれるって？うっさいわよ。もう落ち着いているみたいだけど、せっかくだし、正義の使者、黒崎・レジスタンス・駿一の登場よん。遅れて出てきてゴメーン、誠にスイマメーン！
いつの間にかと～っても香ばしいことになっていたみたいね。ちょっとは落ち着いてるみたいだけど、焦げた火薬のにおいがまだプンプンするわ～。
自分で正義とか言っといてなんなんだけど、絶対的な正義なんてないからこんなことになっちゃうのよね。会社がお休みの土日はエキサイトしていなかったみたいだけど、職場からの投稿が多いのかしら？やっぱりあっち側（後で用語説明するわね）の人間が、不都合な真実を隠したがっている気がしてならないわ。養分化の事実から目を逸らそうとしているの？からくりの解明のために今後もここを使わせてもらっちゃあダメかしら？


＊＊＊書き込みのスタンス＊＊＊
情熱は胸に秘めて、できるだけ感情的にならずに事実を積み上げていきたいと思うわ。だけど基本的には何を書き込んでもいいはずよ。でも、あっち側の挑発に対しては、正しさを標榜するレジスタンス活動はお上品に、ロジカルに、冷静に対処していくつもりよ。これもダメかしら？だったら入居前にこの場以外にどこで議論すべきか、いいところがあれば紹介して頂戴ね。
これから長～くなる（ごめんなさいね～、原稿用紙30枚分以上よ）私の考え、“かも”ばっかりでてくるので、憶測で話をするな！なーんて野暮な事、言ってもらって結構だけど、当たっていることがあれば不都合な真実だとしても正直に認めて教えてちょうだいね。長い文章だし、重複している部分もたくさんあるから、長文読解や下手な文章読むのが苦手な方はご注意くださいませ～。
私の目的は現在あいまいな管理修繕費について、正しい情報や説明を得て内容を確認し、必要であれば変更がなされて納得すること、納得できなければ是正することよ。
東急や地権者による搾取が無いと誰も論理立てて説明できていない現状って問題よね。文化センター事業に助成金を入れている自治体はこのことをどう思っているのかしら。公式な抗議や問い合わせがなければ無視ってこと？
東急からドレッセタワー新綱島が何件か売りに出されているけど、いわく付きの物件だなんて知られたら買い叩かれてしまうかもしれないわ。じゃあ臭い物に蓋しとこう、とはなってはいけなくて、今後解決を見てしっかり住民が納得したということを発信することが資産価値を上げることだと思うし、売主や買主、住民の私たちにとってもいいことよね。商業施設もこのままの状況が噂に広まれば盛り上がりに欠けて客足にも響くと思うんだけどね。


＊＊＊養分化推進派に対して＊＊＊
前にも言ったと思うけど（>>118、>>134）、管理修繕費が不当に高額“かも”しれないことを放置して、目をつぶろう、嫌なら住むな、他でやれなんて言っているのは、部外者か利害関係者のポジショントークよ～。例えばこの方の(>>278)、「レジスタンスに肩入れしない人間は買うな」って、どなたが言ったのかしら？自分の脳内で勝手に邪悪な藁人形を作って自分自身を攻撃してしまっているわ。お気の毒に、藁人形論法って、自分で気づかずにやってしまうものみたいね。
他にもこんなところでグダグダ文句言うなですって？じゃあ私たち、どっかで会ってみる？例えば黒崎の名で居酒屋の予約でもしてみるとか？そこに来た人が私とあなただけだったら、黒崎の正体がばれちゃうわね、イヤン！繰り返しになるけど、この場以外にどこで議論すべきか、いいところがあれば紹介して頂戴。
さて、地権者といっても色々な属性があると思うわ。住居だけあてがわれた地権者もいるでしょうし、前にあったマンションの部屋をたくさん持ってた人とかもいる”かも”しれないわ。商業敷地は結構な広さだし、加えて広い区民文化センター（以後センター）にも複数の所有者がいる“かも”しれない。それとも自治体が所有権を持っているのかしら？広い所有権を親族で分けていたりもする“かも”ね。まあ、いくつかある管理組合の初代理事長、副理事長を誰が務めるのかで、ある程度わかってしまうんでしょうけども。そこには綱島でよく見かける苗字の人もいる“かも”しれないわよ。商業部分を持たずとも、住居だけを持っていても持っていなくても、商業部分所有者の関係者だったりね。
だから、混乱を避けるために、商業、センター敷地の一部でも所有している人やそのご利益にあずかる人達の事を以後まとめて地主“様”達と呼ばせていただくわ。達を付けたのは、複数人いる“かも”しれないことを強調したいためよ。中には養分化反対の地主“様”もいる“かも”しれないけどお許しくださいませ～。例えばピーチ姫募集中の5代目。彼にはこの搾取のからくりは知らされていない“かも”しれないし、いい人であってほしいわね。

次は東急関係者ね。もしかしたら会社から養分化反対運動の邪魔をする書き込みをしているの“かも”しれないわね。土日はお休みなのかしら。嫌なら手付金を放棄すればいいなんて言って、そのお金が欲しいだけ“かも”しれないくせにね。組織ぐるみ“かも”しれないので、以後チーム東急と呼ぶわ。といっても、東急そのものが組織だし、チームなんだから、やっぱり東急関係者は普通に東急のままでいいわね。たとえ会社のやり方に不満を持っているまともな方や、出世を棒に振ってでも東急の暗部を内部告発してやる、という勇者がいたとしても、申し訳ないけどここでは十把一絡げにさせてもらうわ。

あとは分譲購入者で自ら養分になりたがっている人ね。こんな人本当にいるのかしら。地主“様”達か東急、若しくはただの部外者のなりすまし“かも”と思うけど...。実際にいるとして、以後この人たちの事をありさんと呼ぶわ。だってアリジゴクの餌なんですもの。あれ？それって見直し賛成派の私たちもじゃないの！どう区別しようかしら？じゃあ、搾取から抜け出そうとしているレジスタンスの私たちの事はこっち側と呼ぶことにしましょう。面倒だからちょっと過激な人も控えめな人も全部ひっくるめちゃうわよ。今後こっち側には将来コンサルや弁護士、自治体が仲間入りする“かも”しれないわ。で、地主“様”達でも東急でも部外者でもこっち側でもない、養分になりたがりの住民は、ありさんでいいわね。さん付けしているし別に差別的な意味で使っているわけではないけど、不服だったら知らせて頂戴。同じ入居者なんだし希望する名称があればそちらに変更するわ。

そして、養分化を推進してくる部外者。これは部外者のままでいいわね。ここは本来契約者専用なんだから。

以上様々な属性の養分化推進派を、全部ひっくるめてあっち側と呼ばせてもらうわね。え？世界には70億以上の人間がいて、それぞれ個性も考え方も違うからレッテルを貼るなですって？今年中にはインドの人口が中国の人口を上回る見込みですって？わかったわ、もう一つ、中立派も加えておくわね。あっち側、こっち側、中立派の三つ。そうすればありとあらゆる人はいずれかには分類できるはずなんだから。アフリカ在住でこの物件に関係のないの方は中立派になるわね。でもこれ、今後使うことはあるのかしら…？


＊＊＊現時点で分かっていること、私が把握していることの共有＊＊＊
遅くなったけど、皆さん、アンケートへのご協力感謝するわ。私のアンケート（>>118、>>134）や他の方のアンケート結果（>>250、>>256）でも大多数が現状に不満を持っていることは　あ、　き、　ら、　か。むしろアンケートであっち側に入れている人がいることに微笑ましく思っちゃうくらいだわ。あっち側の誰かさんが正直に投票してくれているってことでしょ？でも、アンケートではもっと水増し工作はしないのかしら。正直すぎるわよ。それと、あっち側の意見に付いている多くの参考になる！の数からも、複数のあっち側の人たちがこの掲示板をしっかりチェックしているってことよね。というかこの掲示板を知らないわけがないわ。あっち側は組織で動けるんだから、まだ組織化されていない分譲購入者より見ている人は多いはずよ。ヤッホ～、あっち側のみなさん、私の書き込みも見てくれているかしら？何か反応してくれたらうれしいわ！でも、現実では無反応なのよね。なぜかって？あっち側に立って考えてみるわね。まず、入居者の不満を知っていて何もしないことで彼らが正しいという無言の主張をしているからかしら。あっち側の立場としれは、このスレは非公式なもの、無視しとけばいいものなの。でも、私たちが団結することに危機感を持っている、焦っている。だから戦う人の邪魔をするため、意欲を削ぐためあっち側の書き込みをしているってわけ。それに資産価値が下がろうとも、管理修繕費搾取ビジネスで稼ぐあっち側にしてみたら関係のないことだし。いったいどれだけのあっち側がいるのかしらね？

さて、マンションブロガーさんが言及していた(>>273)
//引用//
・「再開発・複合タワマンの場合には、「住宅共用部分」「商業施設共用部分」「全体共用部分」をチェックしてください（「分かれている図面を見せて」とお願いすると見えます） あり得ない場所が「全体共用部分」になっていたら、確実に養分です」
・「法律で取り締まれよってレベルに酷いのも散見されます。どうみても店舗側でしょ？ってのを”全体共用施設”に乗っける技が典型的な”養分化”の技」
//引用終わり//
というところについて、ドレッセタワー新綱島ではどこがありえなーい、にゃにゃにゃにゃーい部分なのか探していくわよ。

まず前もってお断りしておくけど、これは私なりに解釈したものなので、間違いもあると思うし、指摘があれば考えを修正していきたいと思っているわ。そこのところ、ご理解ご協力の程よろしくね。
ではでは、契約者しか持ってない資料を使って話すわ。部外者ノイズは除去除去～、ってわけで、ヒントを探す為に三つの資料を手元に準備して頂戴。

（1）管理費算出の誤り及び補填策に関するご報告
（2）ご購入のしおり<重要事項説明書>
（3）(仮称)新綱島駅前地区市街地再開発ビル全体管理規約集(案)
の三つよ。

（1）管理費算出の誤り及び補填策に関するご報告は、>>89さん以降2023年1月に話題になった全体管理組合、施設部会及び住宅部会の電気料金についての連絡だけど、費用がまとめられており、別々になっていないわ。組合、部会ごとにどの設備の何の費用なのか個別にわかれば数字の上では私たちも納得できるわよね。
元はと言えばこの計算間違いと、元から高めに設定されていた用途不明の管理修繕費によるアリジゴクマンション疑惑、そしてブロガーさんの墓石型マンションネタが発端よね。現在のところあっち側の正式なアクションは計算間違いのお知らせ、ぺら一の紙以外に無し。しかも詳細は不明。これでは誰も納得はできないし、リアルでも掲示板でも、どんな所でも文句言われても仕方ないわよね。

次は(2) ご購入のしおり<重要事項説明書>よ。
ここの27ページ以降で分かるのは、管理修繕費として複数の供出先がある事。今話題になっている項目で押さえておけばいいのは、
「全体管理費」「全体修繕積立金」
「住宅管理費」「住宅修繕積立金」
「住宅・商業管理費」「住宅・商業修繕積立金」かしらね。
具体的な金額は書いていいのかしら？とりあえず書かないけど、

「全体管理費」は「住宅管理費」の約２倍、
「全体修繕積立金」は「住宅修繕積立金」の約1.5倍となっているわ。
ということは、何か特別な施設・設備がなければ、「全体」は住民の分にプラスして商業、センターの地主“様”達による負担もあるのでしょうし、「住宅」の1.5～2倍以上の規模があると考えていいと思うわ。それか、もしかしたら金喰い虫として「住宅」にあるエレベーター４台分などの設備に匹敵、いいえ、それ以上に素・敵・な・サ・ム・シ・ン・グ、てってってれ！カモーン！がサトームセンに、いや、「全体」にあるってことよ。若しくはイケてないサムシングが、ね。

「住宅・商業管理費」「住宅・商業修繕積立金」は合わせて月に一戸当たり数百円ね。センターを抜いた、住民と商業施設だけによる管理ってことかしら。そのお金はどこの何に使われるのかしらね？

「全体」は住宅、商業とセンターも含まれた全てに関わる場所、
「住宅」は高層棟の住民専有部分、
「住宅・商業」は高層棟に商業施設が入り込んでしまっているから必要となった区分で合ってるかしらね。ってことで、次行くわよ。

（3）(仮称)新綱島駅前地区市街地再開発ビル全体管理規約集(案)
まず47ページ以降の議決権割合の表を確認して頂戴。
「全体共用持分」は住宅：商業：センター　=　約74.5：約12：約13.5
「住宅共用持分」は当然100％住民
「住宅・商業」は住宅：商業の比率が載ってないわ。全体管理規約集(案)だからかしらね。住宅・商業管理規約集がないからわからないわ。持っている人いるかしら？

数字を丸くした議決権割合では全体管理組合の75%が住民、12%が商業、13％がセンター。商業とセンターは複数の所有者がいるとして、どのくらいの地主”様”達が住民として住むかはわからないのだけど、もしかしたらこの比率、分譲購入者の意見をなかなか通せないよう、敵ながらあっぱれ、絶妙な設計なの“かも”しれないわ。
で、違っていたらここも教えてほしいんだけど、とりあえずは議決権割合と同じ比率で管理修繕費も住宅、商業、センターが負担する、と考えて以後話を進めていくわね。
私の解釈があっていれば、この資料の55ページ以降の図面で管理修繕費として複数の供出先である「全体」、「住宅」、「住宅・商業」がどこに該当するかが視覚的にわかるわ。

・「住宅共用」
まずは56-71ページ、「住宅共用」として黄色く塗られている部分にちゅうもーっく！基本的には高層棟の方のみで、ゲストルームやラウンジ、住民用エレベーター、住民用駐車場などが含まれているわ。これらのものは住民の為のものだし、住民の、住民による、住民の為の管理修繕費として100%「住宅管理費」「住宅修繕積立金」が使われることに問題は無いと思うわ。ただし、その資金がどのように使われるかは今のところ不明だけど。他に資料があれば教えて頂戴ね。そしてここであれば住民の、住民による、住民の為の自治が出来るから、簡単にコンサルへの相談、管理替えや管理修繕費の使い方、その他の議論ができると思うわ。でも、「全体共用」と警備みたいな同じシステムや業者さんを使っているものがあったりしたらややこしくなりそうね。

・「住宅・商業共用」
次、58，59ページ！1階と2階の平面図よ。「住宅・商業共用」として茶色っぽく塗られているわね。この部分の保険料や電気代等保守維持費、備品、消耗品、清掃費、修繕費などなどの為に月数百円の「住宅・商業管理費」「住宅・商業修繕積立金」が使われるってことかしら。1階の方は何も書いてないけど防火区画かしら。何に使われるスペースかしら、謎ね。謎スペースの為にお金を払うのね。で、2階の方は店舗やエスカレーターに続く通路の様ね。奥まった店舗の為にあるような通路ね。ここが全体共用となっていないのは、センター利用者がまず通るところではないから、センターの地権者“様”達に忖度したってことかしら。低層棟にしかないセンターは高層棟の管理には関係ないから除外されている？私たち住民はこの通路を通じてカートをマンションに運び入れることになるようね。その通行料としての数百円と考えればいいのかしら？こちらも同様に資金がどのように使われるかは不明よ。私が退官したらここの管理任せてもらえないかしら。楽しながら結構いい収入になりそうよ。

・「全体共用」
最後に「全体共用」、56-75ページ。この緑色の部分にかかる管理修繕費として、住民がその約75%を負担し、各戸単位では「住宅共用」の約1.5～2倍もの支払いを求められている部分よ。今回の問題の本丸と言っていいわね。
結論から言うと、私にはなぜこれら「全体共用」部分に「住宅共用」以上の、1.5～2倍もの費用がかかるのかはわからなかったわ。どこであんなに金喰っちゃってるんでしょうね。サトームセンがヤマダ電機として入るのかしら？やっぱり費用試算の内訳資料を入手し、それを専門コンサルに見てもらうしかないわね。とりあえず個人的に気になったところを挙げていくわね。

+++地下駐車場、小島よしおの＊＊+++
57ページ、地下1階平面図のターンテーブルってところを見て頂戴。これは地主“様”達の飯のタネになる外部からの車の駐車場の為にあるものよね。駐車料金をもらったところで私たちには１銭も還元されないわよね。なぜそんな彼らの商売道具のメンテナンスの費用を私たちが75%も負担しなければならないのかしら？...と、思ったんだけど、よく見ると斜線が引いてあって、施設特定管理となっているわ。53、54ページに書かれているのだけど、ターンテーブルの日々のメンテナンスは施設部会、つまり地主“様”達だけでが行うようね。住民は関係ないのね、よかったわ～…だけどもだっけっど、そんなの関係ねえ！計画修繕では、全体管理となってるぜ。普段住民が使わなくても、でもそんなの関係ねえ！つまり私たちは長期計画修繕の際、私たちに関係のないターンテーブルの修繕費用の75%を負担させられるのね？はい、おっぱっぴー。あなたは今、地下のターンテーブルを見るたびに小島よしおがターンテーブルで回りつつ踊りながら、あなたから修繕費を搾取してくる幻覚を見る＊＊にかかってしまった“かも”しれないわ。あと、この地下駐車場の電気代なんかの75%も住民が負担するんでしょうけど、例えば1日に車やバイクが100台出入りするとして、その内の75台が住民だ、なんてことあり得るかしら？正解は？越後製菓！ではないことは確かね。想定される住民の利用比率に比べると75%の負担は大きすぎると思ったわ。他にも59ページの2階平面図にある共用トイレについても斜線が引いてあるし同じことがいえるわ。

+++低層棟、ロバート秋山の＊＊+++
次はエスカレーターよ。60、61ページの3階と4階のエスカレーターについては色分けではしっかりと施設共用、センター特定管理となっているわ。よしよし、納得よ。でも、54ページの計画修繕では私たちも含まれた全体管理組合負担の様ね。そして、地下2階から2階までのエスカレーターは「全体共用」となっているの。もちろん住民も使うでしょうけど、利用者の100人中75人が住民だなんて考えてるやついる？いねーよなぁ!!?このエスカレーターの利用者、ほとんどが商業やセンター利用目的の方でしょうに。１階店舗から２階店舗に行く人やその逆に使う人ばかりでしょうに！ほとんどが住民ではないはずよ。じゃあ逆になんで3階と4階のエスカレーターについては住民の負担がないのかしら（もちろんない方がいいのだけど）？あとよく利用するのは通勤通学に使う人とか？帰宅途中の方々が新綱島駅から綱島街道の西側に行く前に、このエスカレーターのおかげで商業施設に吸い込まれていく光景が目に浮かぶわよ。というわけで、この商売道具の維持に住民が75%もの負担を強いられるのは間違いなくアンフェアね。こんなもの、停止や廃止にしてやるか管理修繕費負担割合の見直しをしてもらわないと、マンション住民がこのエスカレーターを使う人を見るたびに割高の利用料を支払わされていることを思い出してしまう＊＊にかかってしまうわ！住民はエスカレーター使わずともエレベータだけで駅に行けるんでしょ？あり得ないわ。あることが難しいことだわ。つまり有難いわ。英語ではサンキューってことね。ん！？違うわ、〇ァッキューなことよ！それとも皆さん、ターンテーブルやエスカレーターの費用負担の事、東急から聞かされてたのかしら。だとしたら具体的に一戸当たりいくらぐらいの負担になるのかは聞いてる？知っていたらTell me, pleaseよ。

Next！ペぇージ58エーンドゥ59、１階、２階平面図。住民とは関係なさそうな低層棟なんだけど、さっきのエスカレーター以外にも通路とか歩行者用通路って書いてあって「全体共用」として緑色になっているところがあるわね。あきれたわ。店舗をぐるりと囲んだ低層棟のスペース、ここって完全に店舗用にある通路じゃないの？っていうかほぼ店舗？それとも、この通路とエスカレーターって高層棟の方でした？私が間違っているのかしら？にしても店舗に行く必要がなければ住民にはほぼ関係ないところよ、ここ。センターの地主”様”にも関係ないわよね。通路を通るたびに店舗所有者は住民から生き血をチューチュー吸っていることを実感して喜ぶのかしら。もしここの通路の蛍光灯がチカチカしてても交換してほしいとは思えないわね。だって、住民がその75%を負担するんですもの。なんで完全に商業施設と言っていいようなところの蛍光灯代を払わなければいけないのかしら？
私たち住民は今後ありとあらゆる切れそうな蛍光灯を見るたびにこのエリアの保険料や電気代等保守維持費、備品、消耗品、清掃費、修繕費などなどの75%をなんで自分たちが払わなきゃいけないのよ！と思う＊＊にかかってしまうじゃないのよ！ウキウキ気分でお買い物ができないわ。いっそのこと明かりの75%をカットして薄暗くしてしまえばいいわ。集客効果は下がるでしょうけど、そんなのおっぱっぴーだし、夏には虫も入ってこなくなるでしょうしね。なお、この部分、53ページではターンテーブルや共用トイレ同様施設特定管理となっているから、本来は斜線が引かれてしかるべきところなのかもしれないわ。修繕費は取られることは間違いないんでしょうけど！

念のため、しっかり商業のみ負担の商業共有という部分もあることにも言及しないとフェアじゃないわよね……エレベーター1基だけみたいね。

墓石型というのは、形で言ったら丸ビルみたいに土台にドスン、と商業施設があって、その上に住居部分（丸ビルではオフィス部分ね）があり、居住者が商業施設のあり得ない部分を負担するマンションのことを言うみたいなのだけれど、ドレッセタワー新綱島については高層棟の方は一部だけ商業施設が入っているだけで、商業、センターがメインの低層棟の上部に居住部分は無いわ。全く別の建物といっても差し支えないし、エスカレーターも住民は一度高層棟のから低層棟へ移動して使うのよね？(違ったかしら。) ｺﾜｲこわイコわいコワイ怖いKoヮi怖いKawaii怖い怖い怖い、怖いわー！神様！助けてください！世界の中心で、どういう感性で低層棟の管理修繕費の75％を高層棟の住民に負担させているの？上から見たら一つの敷地だからってまとめているってこと？強引過ぎない？高層棟の共有部分は「住宅・商業」としてしっかりセンターの負担は取り除いてるのに？どういう感覚なの？変だと思わないの？高層棟の地下駐車場は商業もセンターも負担しているからおあいこってことなの？もし低層棟が日吉や北極点まで続いていたとしたら、その広大な部分も「全体」とされて住民が負担しなければならなかったの？境目はどういった基準なの？これは現実？アンフェアすぎるわ。アンフェアにはアンフェアを。違うわ、アンフェアには見直しを！

他にも気づいていないところがきっとありそうね…ありえない…なにねない…にゃににぇにゃい…にゃにゃにゃにゃーい！
もしかしたらあなたも、低層棟に足を踏み入れるたびに、ロバート秋山が頭の中でにゃーにゃーうるさく騒ぐ＊＊に...

これはもう、部分別に①日常の使用や管理、②管理費の負担、③修繕費の負担、がどこによってなされるかを、入居後、初代理事長によるツアーでも開催してもらって、現場を確認して回るなどしてみないとわかりずらいわ。

以上、ブロガーさんを参考に、私なりに解釈した墓石型のカラクリよん。
ちょくちょく店舗が負担すべきところを全体共用としていて、例のブロガーさんの言った通りの養分化の技が使われているみたいね。
あんた達も手元にある資料を見てみて、他に気づいたことがあったら教えて頂戴ね。間違いの指摘もお待ちしているわ。


***今できること***
今配布されている資料で管理修繕費について不明点があればそれを問い合わせる。
ここでグダ言っても仕方ないのは確かだけど、意見や情報の交換、不満の表明し続けねばならないわ。現実でもネットでもね。


***今後どうなるか？***
あっち側から規約や費用の変更提案、資料の開示があり、多数の住民が納得すれば良いけど、何もなければ、To Be Continued…→


***入居後の総会***
養分化される予定であることに沈黙している方がかえって資産価値下落を招くわ。
外部コンサルを通して住民にとって不利益だったり不合理な支出があれば規約の修正が必要よ。
管理会社の変更も併せて検討が必要ね。
すんなりいけばいいけど、あっち側が拒否すれば裁判となってしまうかもしれないわ。
仲間を集めるにあたって、地主“様”達がどれくらいいるかがわかっていないので、注意が必要よ。
また、住民であっても管理修繕費に関心のない中立派やリアルガチでありさんもいるかもしれないわ。その方たちには私が間違っていたら、搾取が無いと論理立てて説明していただければ嬉しいわ。


***裁判***
あなたは購入前に不利益情報を、ネットからの情報ではなくちゃんと営業から直接知らされていたのかしら？
規約（案）が（案）ではなくなったのち、必要であればいつかのタイミングでみんなで裁判するかを決めることになると思うわ。
ミズキーホールを利用する自治体が所有権を持っているのではないのなら、巻き込めたら心強いわね。
東急はすでに国から目をつけられているから、裁判になった時の心証にどう響くかしら？
負ける可能性も当然あるわ。でも、司法に正義を委ね、負けても納得できるなら戦うべきよ。
ブロガーさんの言う法律ギリギリのところで伝える必要がなかったとすれば、この裁判が消費者を守る新しい法律誕生のきっかけになるかもしれないわ。。
そしてここまでやっても現状と何も変わらなかったら、地主”様”達を白い目で見る権利としての高額管理修繕費と思うしかないわね。


＊＊＊まとめ＊＊＊
・(仮称)新綱島駅前地区市街地再開発ビル全体管理規約集(案)によると、アリジゴクマンションとして、ちまちまチマチョゴリ～&ステルス的に、にゃにゃにゃにゃい部分を住民負担にしていそう
・規約はあくまでも（案）であるが、分譲購入者には現時点で意見を述べる場も、変えることもできない
・不正な費用を乗せているかは資料不足の為不明
・子細に調べるための管理修繕費の内訳の資料は住民には開示されていない
・資料、説明不足の現在、明らかにするためには圧力をかけ続けなければならない
・東急の管理修繕費が他社と比べて高い事、不信感が募っていることは事実
・2023年1月の電気代の件がなくとも第三者に見てもらう、相見積もりを取るといったことは他のマンションでもやっている事なので、管理組合の場で顔を合わせるときに萎縮しないで費用内訳の研究、管理替えの提案に乗る事が大事
・刺激はしたくないけど、これといった変更提案があっち側からなく、第三者コンサルによりあっち側に訴えられても仕方ないような瑕疵が見つかれば裁判もある“かも”？

こっち側の勘違いだったとしてもいいのよ。ちゃんとした説明を受けていないんだから仕方ないわ。専門のコンサル、弁護士に頼めば後はスッキリよん。
この話だけではなく、これからも万事に通用すべき話だから覚えておいてほしいんだけど（説教がましくてごめんなさいね）、こちらが一歩退いたら終わりなの。例えば相手の要求はとりあえず50万、解決のために弁護士を雇ったら200万だとしても、50万は払ってはいけないわ、200万損しても。これが市民の義務なのよ。ちょろまかしの50万で生活する奴を許してはいけないわ。
市民（一人前の大人）の＜義務＞は善悪を「自分で」判断する事にあるの。それは法律に違反したかどうかなど関係ないし、世間の噂ももっと関係ないわ。法律に抵触したかしないかを気にしているのは本来反社会勢力だけよ。説明の義務がないからと開き直ってるなんて許してはならないわ。法律ぎりぎりでせめてくるなんて、許していいのかしら、ねぇ？
管理会社や規約の見直しは、こっち側の合計が地主“様”達の議決権を上回ればきっとできるわ。そのためにはあっち側が商業、センターで約25%を持っているので、住宅の何%を地主”様”達が持っているかはわからないけど、住民の議決権約3分の2をこっち側の味方につければ全体部会の半分になるわ（計算合ってるかしら？）。
それでも規約変更の方は、できなきゃ裁判“だろう”けどね。
どなたが地主“様”達の筆頭なのかはわからないけど、これからあっち側とそれ以外の住民との板挟みで大変だと思うわ～。でも、住民全体の幸福、フェアネスを考えたら現在の（案）をそのまま通すのかどうすべきかは明らかよね。別に私たちは管理会社変更は考えていても、住民が使用する部分の正当な管理修繕費の支払いを拒否しているわけではないのだし。
地主“様”達も、損得や利害を超えた人間関係の構築を望むならあっちとこっち、フェアでなくちゃ。

繰り返しになるけど、この区分けはまだ（案）であることをくれぐれもお忘れなく～。不確かだけど夏に地権者組合？の集まりがあるみたいだし、何かわかれば教えて頂戴ね。
そして入居後私たちにできることは井戸端会議で隣の奥さんにこのスレを紹介して現実を知ってもらうことよ。その日が来るまで今できることとして、こっち側の人たちにはこの場でとことん声を上げ続けていってほしいわね。あとはお友達に入居予定者がいればこの掲示板を紹介したり。夫婦仲が冷え切っていたとしても、今日、奥さんや旦那さんにここのリンクを送ることぐらいはできるんじゃないかしら？


＊＊＊>>273さんへ＊＊＊
さて、>>273さん、あなたが分譲購入者で現状に疑問を持たれている方としてだけど、あなたの求めるゴールは何なのかしら？このバチバチのやり取りを収めて仲良くやっていきたい？だったら毎日現場の写真を上げたり綱島近辺のグルメ情報でも共有してみたらいかがかしら？そうすれば今話題の中心になっていることが薄らいでいって、終いには忘れ去られていくわよん。あっち側にも好都合！（ちなみに私のおすすめは綱島駅東側にある栄寿司さん。付け台がある本格的なお寿司屋さんで、大将もおばあちゃまも感じのいい方だし、ランチの握りがとてもおいしくてリーズナブルよ。再開発の前に是非行ってみて頂戴ね。後ついでにと言ったら申し訳ないんだけど、綱島西3丁目の大黒ずしのチラシも結構豪華でおすすめよっ、て、こんなンばっかりだから長くなっちゃうのよね）
繰り返しになるけど、もちろん、現時点での管理費が適切なもの“かも”しれないという可能性は否定しないでおくわね。ただ、その確信が得られていない。しっかりとした説明がされていないことが問題なのよね。共用部のエアコン、エレベーターの電気代試算が間違っていて、全体管理組合、施設部会、住宅部会の管理費用が追加発生すると書いてあったけど、紙ぺら一枚じゃあ具体的にどの設備なのか、一戸当たりどの程度の負担増になっていたのか全く分からないわ。丁寧な説明がないから他にも問題があるんじゃないかって思っているのよね。あらゆる管理修繕費の試算の開示を求める必要があるわ。
もし問題を解決した上での心の安寧を求めるのであれば、現状、争うことは避けられないわ。あなたは多数の住民の犠牲の上に成り立った仮初の安寧を望むの？それとも戦いで勝ち取った真のそれを望むの？あなたは今後何年ここに住む予定なのかしら。前者であれば適当な情報をここに上げるか、もう二度とこんなところ覗きに来なければいいと思うわ。管理組合で悪目立ちして居心地が悪くなるくらいなら黙って泣き寝入りした方がいいでしょうしね。そして何年も東急と地主“様”達に搾取されているのかもしれないと思い続けるの。＊＊を解きたい後者であれば、例の電気代の事を糸口に、>>97さんが言っているように問い合わせてみることが必要なんじゃないかしら。だったら黒崎、お前がやれー！って感じでしょうけど、大勢の方が効果的だと思うわ。そうすれば紙切れでの不誠実な説明で終わらせてきた対応が改められて、入居予定者に対して対面での説明会をする“かも”しれないわよ。でも、きっと問い合わせている人は少ないわね。だってここで具体的な問い合わせ結果の情報の共有がされていないじゃない。>>129さんは何か情報を得られたのかしら。もしかしたら身バレが怖くてここで共有できないの“かも”しれないわ。であれば次回東急とみんなが顔を合わせる入居手続きの時？とかのタイミングで「この掲示板を見たんですけど、どう思いますか？どうにか考えてもらえませんか」って糸口で管理修繕費の詳細を問い合わせてみるとか？そしたらその時にこの掲示板でバチバチやってきた意味が生まれるわけね。で、こっちからあっち側に問い合わせているという実績を作り続けるの。そうすれば問題の説明もしっかりされず、解決もせずに入居後に“もし”裁判になった場合、こちらからは問い合わせていたという証拠ができて有利になると思うわよ。加えて東急は最近公取委からお?りを受けた実績もあるから、裁判官からの心証も良くないでしょうしね。
後はこの場でこの件が忘れ去られないようにみんなで情報共有や対策案を出し合い続けることが大切なんじゃないかしら。部外者やあっち側、中立派から見れば資産価値を落とすような行動かも知れないけど、私は汚い不動産業界の世界の中で正直にやっていく方が、問題をあいまいにせずにオープンにしていくことの方が、最後には住民がフェアネスを勝ち取ることこそが、資産価値を上げることになると思うわ。種や苗を植えて成果を得るためには土を耕すことが必要で、今ここでの活動はそれと同じことなのよ。でもそうすることで地下に潜んでいた蟲達がもぞもぞと這い出てくるの。耕さなければ気持ち悪い蟲なんかには遭遇せずに済んだのでしょうけど…このマンションも一皮むけばきれいな売り文句や見た目とは裏腹に…ってことね。って、蟲たちには失礼だったわね。
私にどうにかしてほしかったみたいだけど、私だけではどうにもならないの。え、せっかく静かになってたのにキャラの濃い私が火種になってる？でも現時点で本当の本当に収めるためにはみんながこの件を忘れて無かったことにするか、住民が納得して解決したと表明するかしかないわ。利害が対立している以上どうしようもないの。本当に本当に、ごめんなさいね～。あとね、私を呼んでくれてうれしいけど、黒崎なんて名乗っているけど、そんなものあだ花みたいなもの。他の誰かでも、あなたでも、好きに黒崎でも半沢でも名乗って市民として正しさを求めるために書き込んでくれていいのよ。大和田はお断りしたいDEATHけどね！ゲラ！
以上、全文読んでくれた酔狂なあなた、お疲れ様でした。重複部分も多かったと思うけど、何かの参考になったらうれしいわ。でも、ちょっと過激かもしれないし、私の味方なんているのかしら？もしよかったら、励みになるから参考になるを押してみて頂戴ね～、Chao～！



ごめんなさい、最後にアンケートを一発、私が指摘した部分の規約（案）を確認してもらってからお願いしていいかしら。といってもきっとこれも工作員に邪魔されて、実際の入居予定者の意見が正確に反映されるわけではなく、あっち側の票が多少水増しされた結果になるんでしょうけどね。

質問： あなたは今回、(仮称)新綱島駅前地区市街地再開発ビル全体管理規約集(案)を再確認してみて、住民負担範囲に納得できましたか？それともできませんでしたか？よかったら理由も教えて下さい。


納得できた
納得できなかった

[323: 黒崎]

一か所訂正よ～。住民は地下１階でエレベーターからエスカレーターにわざわざ乗り換えないと駅には行けないみたいね。それでも利用率は75%とはならないでしょうし、エスカレーターは低層棟にしかないのだけれどもね。

[324: 契約者さん8]

黒崎さんあんた凄いよ…クセは強いし話も長いけど言ってることは正しい…
ただの感想だけど、管理修繕費の適正化のために一緒に頑張りたいと強く思いました

[325: 契約済みさん]

契約者４さん＝黒崎さん＝非契約者＝荒らし　に賭けますがいかがでしょうか！

[326: 契約済みさん]

>>325 契約済みさん
どうも、書かれている規約は本物ですね。すみません。時間ある時確認してみます。黒崎さん文面は短く分かりやすくお願いす・ル・WA！

[327: 契約者さん8]

欲を言えば他に下駄に商業施設がついてるタワマンの図面と比較してみたいなあ

[328: 契約者さん4]

>>322 黒崎さん
納得できてる人の方が多いよ。そりゃあそうだよね。
それが「決まり」なんだから大人しく管理費払うしかないよ。

[329: 契約者さん1]

>>328 契約者さん4さん

同意見です。
悔しいですが契約ってそういうものだと思ってます

[330: 契約者さん1]

>>328 契約者さん4さん
決まりだから、ルールだから、法律だから。論理的思考を停止した言葉の自動機械。こういう人蔓延しているから日本がダメにしている気がする

[331: 契約者さん7]

>>330 契約者さん1さん

凄いこと言ってるよねこの人。時には契約とか法律に反して良いかのような思考の人の方が日本をダメにすると思うが。こんな危険思想の人と一緒に住むのは恐怖まである

[332: 契約者さん1]

正当なプロセスで契約内容を見直すことの何が問題なのか。思考停止でいるのは構わないけど邪魔にだけはならないでくれ。

[333: 契約者さん1]

>>328 契約者さん4さん
工作員さんお疲れ様です！

[334: 契約者さん1]

ネガやら東急の工作員やらは人狼やったらめちゃくちゃ弱そうで笑う
馬鹿にされてるのか分からないけど、もうちょっと頭使って視点整理してから投稿しないと意味ないよ？

[335: 契約者さん4]

>>331 契約者さん7さん
法とは日々見直されるもの。昔の法も今では馬鹿馬鹿しいとされるものはいくらでもある。現在の決まり事を神の如く崇め奉るのは、法を決める者に一切の思考を委ねた奴隷の仕草。しかもここでの契約、ルールについては金科玉条でもなんでもない。周りの空気に判断を委ねる言葉の自動機械、物事を損得で判断するマシーン、そして法の奴隷である事に疑問を持たない者には、正しさで物事を判断するまともな人間力が備わっていない。

[336: 契約者さん1]

>>331 契約者さん7さん
ちなみに330.335共に私が書き込みました。確認したらそれぞれの名前が違ったので、為念。
暴力を認めたりだとか、なんでもかんでも法に違反していいとは言っておりませんので、悪しからず。

[337: 契約者さん1]

度々失礼します。>>336ですが、暴力はとにかく悪だと言いたいわけではありません。法でも法外でも、認められている暴力や認めざるを得ない暴力もあるとも思いますよ。警官だけがなぜ拳銃の所持を認められているのかとか、話題の防衛やらもそうだし、時と場合によっては個人間でもやむを得ないと言う事はあるのです。なにか宗教的理由やきちっとした善悪を考えているなら別ですが。殆どの人は法律を破ったかどうかでしか話ができてない、流石に人としてあまりに見苦しい。

[338: 口コミ知りたいさん]

土地を提供してもらったんだから対価を払うのは当然。
高い管理費に納得して契約してるんだから使い道なんて君たちには関係ないよ。
嫌なら手付金放棄してでていきなよ笑

[339: 口コミ知りたいさん]

契約の時に聞いてないとか子供みたいなこと言うならデベを訴えて手付金返してもらった上でキャンセルしたら？笑
君たちみたいに管理費払えない人とは違ってまともな人が代わりに買ってくれるからさ。

[340: 契約者さん1]

ここの地権者様はなんて暴力的な考えなのでしょう！
手付金を放棄するくらいなら転売した方がマシなんだよなあ
手付金を放棄して嬉しいのは…ゴホゴホ…

[341: 契約者さん6]

>>337 契約者さん1さん

住民の質が落ちるので、申し訳ないですが口をつぐんでもらえますか？

[342: 契約者さん1]

住民もどきさん、それはさすがに思考停止が過ぎるて…

[343: 契約者さん5]

>>342 契約者さん1さん

>>341

[344: 契約者さん1]

こっわ笑
なんだろう、契約は脳死で守ろうとするのに掲示板のルールは積極的に破るわ、言論の自由を無視しようとするのやめてもらっていいですかｷﾘｯ

[345: 契約者さん1]

過払い金は絶対請求しないアディーレ法律事務所も真っ青な思想なのに…なんで…涙

[346: 契約者さん7]

>>345 契約者さん1さん

>>341

[347: 契約者さん1]

>>331 契約者さん7さん
嫌なら手付金放棄してでていきなよ笑

[348: 契約者さん2]

>>347 契約者さん1さん

>>340

[349: 契約者さん8]

>>347 契約者さん1さん
あっ、ごめんなさい、工作員に対する煽り投稿でしたね
脳死で煽ってしまいましたミスです

[350: 契約者さん1]

確かに規約案の管理規約別図を見てみると、1階平面図では住民はエレベーターに直接コンタクトできないのに全体共用となっている。流石にこのようなものは受け入れ難いかな。あと気づいたんだけど、住民用機械式駐車場って、住宅共用として全ての階で黄色く色付けされていなければならないはずなのに、とある階では白くなってる。これは多分書類作成者のミスなんだろうけど、これは私の資料だけだろうか。皆さんにも確認していただいてもよろしいでしょうか？こういう細かなミスが多いとやっぱり色々と問題が多いんじゃないかと思ってしまう。