【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[201: 契約者さん6]

>>200 契約者さん1さん
流石に能天気だなあ。あんたもしかして地権者？
駅直結でも駅力がなければ資産価値は上がらないし、乗降者数が予想より少くて急行が止まらなくなったら終わりだよ。

[202: 契約者さん4]

>>201 契約者さん6さん
根拠のない推測はやめましょう。なぜ地権者って決めつけるのか客観的に見て分かりません。むしろ、あなたこそ契約者ですか？急行が止まらなくなったら終わりとか気にするぐらいなら、最初から契約しなきゃいいのに。

[203: 契約者]

>>201 契約者さん6さん
言葉遣いが雑過ぎて見てて恥ずかしい。他人に対して、あんたなんて言葉、周りで使う人がいない。そもそも契約者が書く内容とは思えん。

[204: 契約者さん6]

>>202 契約者さん4さん
分譲購入者は資産価値を下げる要因があれば批判的になるのは当然でしょ。物件の魅力が下がれば手放す人も増えるし、その結果修繕費が集まらない状況がくれば負担が増えるし、リセールバリューも下がるし、最終的にはランニングコストが高いだけの相続としても嬉しくない物件になるでしょ。
匿名掲示板で言葉遣いを気にする楽観的なあんたの考え方は地権者寄り過ぎるよ笑

[205: 契約者さん8]

>>204 契約者さん6さん
匿名掲示板で言葉遣いを気にする≒地権者より、かつ楽観的なのですか？
そして手放す人が多いと修繕積立金の支払いが滞納されるのですか？新しいオーナーが支払うんじゃないですか？
筋が通っていないので論理立てて説明してください。
そもそも資産価値を気にするのは分譲購入者だけじゃないです。気にしすぎると疲れますよ笑

[207: 契約済みさん]

地権者の入居が3か月早いとのことですが、新築タワマンの入居引っ越しは大変だと聞いていますので、どなたか経験者がいらっしゃれば是非とも体験談をお聞かせ願いたいです。

[208: 契約者さん5]

まぁまぁ、どうせ入居しちゃえばご近所さんになる訳ですし、守るところは守りながら仲良くしていきましょう。住民同士仲悪いという噂が立ったらそれこそ資産価値下落ですよ。そんなところ誰も住みたくないから。

[209: 管理担当]

[NO.206と本レスは、情報交換を阻害する恐れがある投稿、または、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当］

[210: 契約済みさん]

新綱島駅周辺が地盤改良工事、止水堰工事等で地権者の方は数年入居が遅れている。私は地権者ではありませんが多分遅延により大変な思いをされ入居がままならなかった人もいると思う。
地主以外の地権者が多くいらっしゃるので（マンション、一戸建）、入居が遅れたことによる大変さは推定できます。
ご意見は様々でしょうが、私は地権者の方の入居が3か月早くても構わないと思います。ただ、少しでも私たちの入居が早まることも期待していますが。

[211: 匿名さん]

>>210 契約済みさん
地権者の多くは地主ではなくマンション、戸建ての方が多いのですね。それを聞いて少し安心しました。下駄が商業施設のタワマンの場合、地権者が商売をするために意味不明なお店がテナントに加わることが多いので、そこまで心配しなくても良さそうですね。

[212: 契約者さん2]

>>211 匿名さん
少数の地権者が商業施設区分の所有者となるわけですね。

[213: 契約者さん5]

>>212 契約者さん2さん
そうですね。そこで地権者が微妙な個人商店をやっていた場合は最悪ですね。誰が使うのか分からないようなお店が入るリスクが高くなります。

[214: 契約者さん]

なんか、引き渡しから引っ越しできるまでものすごく時間かかりそうですね。

引っ越しトラックの置けるスペースやエレベーターの数から推察すると1日にせいぜい6~7軒、10軒は厳しいように思います。
引っ越し日はおそらく抽選になるかと思いますが全世帯が入居完了するまで2ヵ月くらいはかかるのではないでしょうか？

[215: 契約者さん5]

地下駐車場のスペースもありますし、住戸数の割にはエレベーターが4台もあるので土日希望の人以外はすぐに引っ越し完了できると思いますよ。
平日希望の方が多ければ1月中には殆ど終わってしまうはずです。
ましてや入居済みの地権者を除けば179戸なので尚更です。

[216: 契約者さん1]

これはまさにこの物件の話ですね…
やはり地権者は分譲購入者のことを養分としか思ってないようですね。
店舗側の電気代の計上漏れが事実で、地権者側の考えた方がこのままなのであれば入居後に相当揉めますね。
https://twitter.com/haruboo0/status/1643018118317604865?s=20

[217: 契約者さん2]

>>216 契約者さん1さん

ここら辺(>>89 ～ >>136 さん)の方の考え方がマンションブロガーのお墨付きを得た感じですね。
>>212、 >>213さんによりますと、ごく少数の地権者が店舗部分を所有するとのことですが、その他大勢の方々が煮湯を飲まされるという構図になります。少数の店舗所有地権者は早期引退実現のため将来の売却など考えないでしょうが、墓石型などと呼ばれるマンションの価値が上がるとは思えず資産価値の暴落となれば、毎月の養分としての管理修繕費と合わせて、その他大勢の地権者と分譲購入者にとってはまさに泣きっ面に蜂です。>>216 さんのご紹介内容では、法律で取り締まるべきとの考えもあるようですので、この一連の問題を管理組合の間では対処できない場合、下手したら法廷にまで議論が持ち出される可能性もあります。最近は新駅開業などの明るい話題が多かったですが、闇の部分にも焦点を当て続けるべきだと思いました。

[218: 契約済みさん]

これがホントなら地権者は相当恨まれますよ。
大地主の池谷氏は今まで多数の地域貢献を行っているようですが、綱島の未来のためにときれいごとを並べておきながら、結局は自分たちの私腹を肥やす汚い人間だったのですね。

[219: 契約者さん3]

>>217 契約者さん2さん
養分化…分譲購入者が団結して、是正する方法はないものでしょうか。

[220: 契約者さん4]

>>219 契約者さん3さん

>>97さんがご提案されているように、現時点でできる事としては、不透明な点を明らかにするよう、多くの分譲購入者、店舗部分を持たない地権者が東急に情報の開示を求める事でしょうか。公平に取り扱われるように要求する事はなんらおかしなことではありません。こちらの掲示板を見ていない方も多いでしょうから、当然このような扱いに気づいていない方も多いと思いますので、入居後に大騒ぎとなるのは確実でしょう。その時に迅速に大勢を巻き込む為には、今気づいている方々による開示請求によって得られる情報の収集が必要ですし、得られた情報をここで共有しておくと良いと思います。また、請求することによる副次的な効果として、東急や一部地権者に対して圧力がかかる事を期待して良いと思います。むしろ今のうちに気づいている人が何もしないとマンションブロガーの方が言うように、店舗側からは”特別の不利益”にあたる、として何も交渉が出来なくなる可能性があり、法廷までもつれ込む可能性があります。今のうちに問題視されているという事をアピールしておくべきかと考えます。大事になる前に東急、一部地権者には真摯な対応をしていただき、仲良く暮らしていきたいものですが。

[221: 契約者さん4]

割高な分って、管理修繕費という名目で東急や一部地権者に家賃支払うようなもんじゃん。ローンに加えて？きっっつ！エスカレーターも結構な数の店舗利用者が利用するん？その分のメンテ代も分譲購入者が負担するの？どんな割合で？詳細知ってる人いたら教えてほしいです。図面見てどこからどこまでが誰の管轄でどんな費用がかかるのか、東急に問い合わせないと現時点ではわからないのかな。

[222: 契約済みさん]

今は現理事会に対して圧力をかけるしかできなさそうね。
まあ東急経由か池谷家経由くらいしか思いつかないけど。
そのうえで新しい理事会にて分譲所有者たちで団結して、徹底的に是正していくしかない。
こんな状態じゃ家族そろってご近所から後ろ指刺されても仕方がないよ。

[223: 契約者さん3]

>>222 契約済みさん

確かに多数の住民から養分を吸い取っているということであれば、東急系の管理会社はここの住民ではないでしょうからどう思われても関係ないのでしょうが、大部分の住民からの一部地権者に対する風当たりは強くなるでしょう。我々としても誤解だと思いたいし、白い目で見るような真似などしたくないですが、そもそも相場以上の高額な管理修繕費やら計算間違い、マンションブロガーの意見などなどの事実から、どうしても養分扱いされていると考えざるを得ません。管理修繕費に関して、東急や一部地権者から思い切った費用の改訂の提案などがない限り状況は変えられないでしょう。
>>98さんがおっしゃっている、地権者たちの現管理組合による夏の協議においては、商業施設に持分を持っていない方もいらっしゃるでしょうから、我々のような意見がある事を是非取り上げてほしいです。

[224: 契約者さん3]

はあ、結局この話題にぶち当たるんだよなあ。
なんだかとても悲しくなってきた。
まあ他のドレッセタワーも管理費修繕費費が異常に高いから、東急の入れ知恵でもあるんだろあなあ。
肝いりのプロジェクトのはずだけど企業として大丈夫なのか。

[225: 契約者さん1]

管理費も修繕費も当然事前に説明ありましたよね？
高いのは承知の上で購入したのでは？

[226: 契約者さん7]

>>225 契約者さん1さん
高いことは皆わかってるでしょ。
その理由が適切であれば何一つ文句は出ないでしょ。
ブロガーのコメント理解してる？
あなただけは最初に東急から高い理由として、「全体共用部に店舗も含まれています。更にその電気料金も含まれています。」と説明をうけたの？
それとも仮に後から「実は地権者の住戸も全体共用部でした～。だから管理費も修繕費も高いんです～。」と説明を受けてもしょうがないよね、納得した上で購入したよね、と受け入れるの？

[227: 契約者さん5]

>>225 契約者さん1さん

本当に契約者ですか？

“管理費も修繕費も当然事前に説明ありましたよね？”
とのことですが、あなたはどのように購入者に説明し、購入させたのですか？もしくはどのように説明されて承知の上で購入されたのですか？

東急に出社してからの会社PCからの投稿ですか？
もしそうであればそう表明していただければ色々と伺いたいこともありますが。

例えばあなたが飲食店で写真を見て、店員の説明を聞き、値段に納得した品物を注文したとします。テーブルに届いた品物は写真とも説明とも劣るものが商品として提供されました。さて、どうされますか？これが今議論されていることです。

あなたの投稿はどなたの立場に立ったもので、誰の利益を誘導するためのものですか？少なくとも購入者の目線に立ち、寄り添ったり支え合ったりしようといったものではないと感じます。

[228: 契約者さん]

>>226 契約者さん7さん
「全体共用部に店舗も含まれています。更にその電気料金も含まれています。」はさすがにないとは思いますが、検証しないといけませんよね。
また、全体共用部の議決権比率が上階に行くほど高く、住宅共用部の比率と違うのは何故？とは思います。
全体共用部の光熱費比率が住宅、商業、公共毎にどのような基準で公平性が担保されているかが大切ですよね。

[229: 契約者さん5]

>>228 契約者さん
極端な例えになったしまったけど、実際どこまでを按分しているのやら…
議決権の件ははじめて知りましたが…こんな状況だと地権者に有利な決定を行うための調整でなはないかと邪推をしてしまう…

[230: 契約者さん]

>>225 契約者さん1さん

>>226、>>227さんも突っ込んでるけど、なんか言ってほしいね。あなたの言ってることの目的は何なんですか？

[231: 入居済みさん]

>>225

高いことは納得の上で購入した人が殆どだと思いますが、
それは戸数が少ないからコンシェルジュなどのコストが高くなる
などの点で、例えば”住宅部分”ではない箇所の電気代を、”住宅部分”
に付け回す設定を承諾しているものではないと思います。
例え規約の設定が不平等なのだとしても、不利益な条項があるのであれば
きちんと説明は本来購入前にあってしかるべきでしょうね。

[232: 入居予定さん]

「住宅共用部分」「商業施設共用部分」「全体共用部分」などを聞いた人いますか？
一般的には購入前に聞いたら教えてくれるものなのでしょうか。

[233: 契約者さん2]

>>232 入居予定さん
そのような区分分けがされているという事は聞いたような覚えもありますが、じゃあ図面上でどこからどこまでがそれらの範囲なのか、どういった設備がそれぞれの区分にあり、電気代、メンテ代、警備代などどのような費用がかかるのかについては説明はなかったです。それらの詳しい説明には結構な時間がかかると思いますが、時間をかけてそのような説明をしていただいた覚えは一切ないです。

[234: 契約者さん4]

>>233 契約者さん2さん
高いと言われている管理費修繕費の数字の根拠となる説明が売主からきちんとされておらず曖昧なままってことですよね。これって問題にならないんだろうか。具体的な数字として示されたのは例の電気代計算ミスの時だけだったし。

[235: 契約者さん8]

>>232 入居予定さん
こちらから確認しに行くより、売主から事前にしっかりと説明すべき類のものかと思いますが、>>97さんのやり方を参考にしてみたら何かわかるかもしれないですね。

[236: 契約者さん1]

ここまでのまとめ

地権者が羨ましいよー嫉妬心が止まらないよー。
ぼくみたいな成り上がりは逆立ちしても地主様にはかなわないよー

[237: 契約者さん7]

>>236 契約者さん1さん
その通り、ほとんどの人は大して受け継ぐ資産なんてないからその点は羨ましいですよ。現在の制度では受け継いだ土地を上手く活用すれば、日々働かずとも不労所得が得られるのですから。ただし、先祖から受け継いだその土地から得られる正当な賃料で生計を立てるだけではなく、その他大勢の人々にその土地の一部を購入させて、騙すように毎月の上納金を求める事に多くの人々は嫉妬というより怒りを感じているのです。わかりますかね？

[238: 契約者さん7]

>>236 契約者さん1さん
あとね、あなたがどのような世界観(70年位前？)を持っているのか知りませんが、今の時代多くの人々にとっては地主に”様”なんて接尾語つける必要性を感じてないどころか、日々働いている人の、時代遅れの寄生虫として忌み嫌われていますよ。

[239: 契約者さん7]

>>236 契約者さん1さん
最後に、あなた人身が一部有力地主や東急の人間であるのならば結構ですが、そうでないならば一部有力地主や東急にヘイトが集まるような発言である事だけは自覚しておいておいた方が良いと思いますよ。

[240: 契約者さん5]

あちゃー、これから地権者差別がはじまるね笑
地権者様はせいぜい分譲購入者から後ろ指さされないように注意しなね笑

[241: 契約者さん7]

>>236さんと>>240さんが同一人物だったら怖い

[242: 契約者さん]

地権者の方を揶揄するのはやめましょう。

元々、地権者の方が再開発しようとしたからこのマンションが出来て私達も購入できた。

敷地権を共有すれば地権者も購入者も関係なくマンションの区分所有者かつ敷地の共有者。

共有持分に応じて住宅棟や全体のマンション自治が始まるだけ。

ってことは確かですが、やはり、東急が電気代計算を間違ってしまったことは、あらぬ誤解を招いてしまったのでしょうね。

私達は一人辺り月１万円くらいも電気代をさらに払うべきだったなんて考えたら、東急コミュニティを変更し、少し管理費が安くなっても、電気代上乗せで全てご破算になるのは目に見えてるから、管理会社を変えるのはかなり難しいし。

全体共用部分や住宅、商業、行政の共有部分の区分表や費用支払い区分表は必ずある、ないしは必ず作るものと思うので、元々、それを把握していなかったからこそ、東急が管理費を間違えたようにも思えるので、やはり売り主側のしっかりとした追加説明は必要と思う。

[243: 契約者さん]

最上階まで躯体は出来ていました。レスキュー用ヘリポート？の形状もうっすら。バルコニーの光の反射（川模様）もきれいでした。
正面反対(４枚目)は７階建てマンション建築中でしたが５ｍくらい道路からセットバック。川沿いからの最初の写真手前は2階建店舗と3階建店舗ができるようです。高くされなかったのは地権者の方が当マンションの眺望に配慮されたからみたいです。有難うございました。

[244: 契約者さん1]

なんで地権者に逆らうの？？？
地権者が土地提供したおかげで住めてるんだから「ありがとうございます」だよね？

仮に店舗分の電気代も居住者負担でもしょうがないよ。嫌なら買わなきゃいいし、手付金放棄が惜しいならどっちが正しいか裁判でもしたら？
こんなとこでグダグダいっても何もかわらないよ（笑）

[245: 契約済みさん]

>>244 契約者さん1さん
店舗分の電気代が居住者負担というようなことがまかり通る不公平なマンションという事を知っていたならば、私は購入しませんでした。他の購入者の皆さんはどうお考えでしょうか？

[246: 契約者さん5]

>>245 契約済みさん

アンケートしてみたら？

[247: 契約者さん]

店舗分の電気代も居住者負担はないと思いますし、それは当たり前でもありません。
費用負担は公平な見地で、全体規約の中で、あるいはその細則や区分表により決めることだと思います。
店舗専有部の電気代は店舗所有者が、店舗共有部分の電気代は店舗所有者が、全体共用部分の電気代は区分所有者の共有持分に従うだけです。
問題は全体共用部分の場所や設備が公平性、納得性がある基準で作成されているかですがどんなものなのでしょうか？

[248: 契約者さん2]

ここの地権者やばいね。
デベから見たらそら神様のように扱われたのかもしれないけど、マンションが売れた後は分譲購入者も地権者は対等でしょ。
それを忘れて偉そうにしてたら入居後に分譲購入者から酷い扱いを受けるよ。
今まで言いなりだったデベも守ってくれないし、利己的な規約は変更されてお仕舞い。
地権者の親子、親族共々後ろ指さされて暮らすだけ。

[249: 契約者さん4]

>>247 契約者さん
店舗分の電気代について、このスレにもありますが某マンションブロガーのツイートから推察するにあり得る話ではないでしょうか？
恐らく本物件の購入者ではない、ただのブロガーの話を鵜呑みにするのかと言われたらそれまでですが、そもそもあなたの負担がないと仰る判断材料を教えて頂けないでしょうか？

[250: 契約者さん8]

>>246 契約者さん5さん
代わりにやってあげますね～

もし管理費、修繕費についての必要十分な事前説明を営業から受けていて、本物件が墓石型、管理費あり地獄マンションだと知らされていたら購入していましたか？していませんでしたか？

購入していた
購入していなかった