【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[121: 契約者さん]

>>120 契約者さん6さん
管理修繕費の店舗と公共施設、住宅分での配分比率は適正なのか。
無駄な出費があったり不当に高額な委託料を取られるなどなく、それら費用の使い道、見積は正しいのか。
今後費用はどう変わっていくのか。
管理会社、出費、配分比率の見直しはされるのか。
ミスの分の電気代は市況の変化とともに東急が負担するのか。それは無期限なのか。
上記について、現時点で知り得る方法はあるのか。入居後の管理組合の集まりまで待つ必要があるのか、近く説明会などがあるのか。

これらが不透明なことが今私たちが共有している問題点でしょうか。
他にも色々とありそうですが。

同封されていたカラーの区画資料も、文字が潰れて見ずらかったんですがどうでしたか？
真実は細部に宿ると言いますが、こういった手抜き仕事で対応されると、軽くみられているのかと憤りを感じてしまいます。一方的に、とりあえず知らせることは知らせましたから、という印象。チェック機能はないのでしょうか。担当者もその管理者も責任感を持って仕事をしてるとはとても思えません。それか元々低パフォーマンスなのか。勝手に東急ブランドを私が高く見積りすぎていただけの話？皆さんは職場で資料を作ったり、作ってもらったり、上に確認してもらったりするかと思いますが、あのクオリティー、どう感じましたか？

[122: 契約済みさん]

同封されていたカラーの区画資料　は　建物の区画資料なのでしょうか？

クオリティーが？？？のこともあると思いますがグループ合わせると大きな組織なので総合力はあるかなと思います。いずれにしても、費用配分に関する住宅、商業、公共の取り決めが良く分からないのですが、相当一般常識から外れているのかなとも思われ、そのことをあまり考えずに取り決めたのかもしれない（？？？）とも推定できます。いずれにしても、額が額だけにビックリしました。

[123: 契約者さん]

>>122 契約済みさん

こんなやつです。
凡例の小さい上に文字が滲んでいて読みにくい。年寄りだから見えないだけ？もうちょっとどうにかならなかったものか。

費用配分等々、常識外れの取り決めなのか、どういう経緯で決められたのか、確認のため地権者による現在までの組合議事録、見せてもらいたいですね。
夏にも地権者による組合の話し合いがあると他の方もおっしゃっていましたが、我々という当事者抜きに何をどう決められてしまうのか不安です。

[124: 契約済みさん]

>>123 契約者さん
これは有りました。ありがとうございます。
この図面は都市計画上の地区計画と地区整備計画や高度規制を表しています。例えば、ドレッセの区域は高さ100mまでと決められています。
私が確認したいのは全体共用部分、住宅共用部分、住宅・商業共用部分の場所、土地の権利変換割合とそれぞれの所有者の専有部分、用途、階がどういう関係かなのですが、肝心の電気料金負担を間違えるほどならば、事業者や販売者やコンサルタントもそれらの理解やあるべきおとしどころを分からないままやっちゃったなんてことがなければいいな(正直疑問が残ります)とは思います。

[125: 契約者さん]

図面を見てみて改めて気付きましたが、後からできる白いタワマンの方が規模が大きい。https://hiyosi.net/2022/07/11/tsunashima_higashi2022-2/
スケールメリットによる効果もあるが、管理修繕費がドレッセタワー新綱島より圧倒的に安かったりしたら後年売却の際に比較されて苦しい思いをすることになりそう。

当方もどの管理部会がどこのフロアをどれだけの負担で担当するか、全くわかっていません。別の資料を読み込めばわかるのか？駐車場に繋がるフロアなんかも店舗利用者が使うことが多ければそういったことも考慮して割合が決められているのか？誰がどのフロアを使えるのかすらいまいちわかってません。マンション住民のみが使うフロアについては100%住宅部会でやっていくことに異論はないが、全体的な絵が見えていない。

[126: 契約者さん1]

ここはいわゆる下駄履きマンションってわかってたのに、今更感

[127: 契約者さん1]

寧ろドレッセタワーの資産価値をつりあげてくれる良い材料なんだけどなあ
将来の市況に連動することが約束されているんだから嬉しい限りでしょ
逆にどこかのデベに３棟目の計画をお願いしたいわ

[128: 契約者さん1]

２棟目のタワマンにネガティブな感想を持つ人は基本自分が一番でないと気がすまない見栄っ張りにしか見えない

[129: 契約済みさん]

普通に契約時の営業マンの方に「管理費どうなってますか。内訳見せてくれませんか」とメールしたら、管理費内訳開示できる人に繋げますね～と転送されました。そこから少し待って先日、開示許可取っておりますから待ってくださいね、との返事。本日、開示許可が出たので、対面でお見せします、アポ取りましょうとメールがきました。素人がみて何がわかるのか、ということにはなりますが、私は一回内訳を見に行くつもりです。皆さんもいかがですか。

[130: 契約者さん]

>>129 契約済みさん
それはよかったです。
対面でないとだめなんでしょうかね。
この事が問題だと思っているのは一部だけでしょうし、
入居者全員に郵送してくれれば何かわかる人にはわかるんでしょうけど。

[131: 契約者さん]

97の人も仰ってましたが開示請求を求める人の数が多ければ…ということだと思います。

[132: 契約済みさん]

>>130 契約者さん
資料の配布はできないみたいです。一応、重要事項のメモはできないか聞いてみるつもりですけどね。
対面開示は土曜日もOKだそうです。

[133: 契約者さん]

資産価値を考えて出来るだけ高層階を、と思っていたましたが、確かに見栄っ張りな部分もあったでしょうね。しかし、地域ナンバーワンの管理修繕費だということでは見栄は張りたくないです。

私も地域が寂れていくよりは開発されてくれた方が嬉しいですよ。綱島駅西口もポテンシャル高そうですし。

下駄履きとはもちろんわかっていました。しかし、下駄部分の管理修繕費はその所有者が賄うもの、共有部分についても利用状況等を考慮して公平に分担されるべきだと思っていましたが、違うのでしょうか。何か参考になるものがありましたら勉強させて頂きますので、リンクなどを貼っていただけましたらありがたいです。

[134: 黒崎]

あーらあらあら、早速私の言った通りになったわねぇ。予想通り過ぎて逆につまらないわ。
下駄履きマンションだからなんだっていうのかしら？管理修繕費に関係ないわよね？２棟目のマンションにネガティブなことを言ってた人なんかも見当たらないわよ～。いたとしても管理会社、管理修繕費の見直しはしてもいいはずよね？
あんたたち、いい？このケースみたいに訳のわからない理屈で論点をずらして、最初の問題を煙に巻こうとするやり口の事を、藁人形論法っていうのよ。今後も騙されないように覚えておきなさいね。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%83%88%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%...
どんな人が使うかっていうと、まず無意識にやっちゃっている人は論理的な会話ができない残念な…これ以上は言わないわ。もう一つはわかっていて論点をずらす人よ。今回はどちらかしらねえ。ヒントは投稿時間かしら。朝９時頃みたいだったから、出社してお仕事の一環としてやったとか？お仕事ってことはお仲間もいるんでしょうね。この短時間での異常な[参考になる！]の数からも組織的なものである蓋然性が高いわ。管理修繕費の話題がまるで悪であるかのように印象操作をしたり、その話題から私たちの目をそらそうとしている、お仕事熱心などこかの誰かのポジショントーク、詭弁だって匂いがプンプンするわよ。他にも現時点で組織的に動けてこの話題から離れさせたがっているのはどこかしらね？
まっ、そんな邪推は置いといて、これであんたたちにも気付いてほしいんだけど、声を通すには組織力、数の力が必要よってことなの。私も敵地に乗り込むときは部下を大勢引き連れて行ってるでしょ？数で対抗することが必要な時もあるってことなのよ。
管理修繕費についても問題意識を共有できる人がどれだけいるのかしらと思っていたんだけど…そう、アンケートよ！あんたたちどういうことかしら？まだ締め切りじゃないけど、確認してみたらお口がポカーンって開いたまま、しばらくハニワみたいに固まっちゃったわ。一人も協力してくれていないなんて、どういうことかしら？>>119さんを参考にさせてもらうと私の癖が強すぎるせいみたいだけど、怖がらせちゃったかしら？でもここは匿名の場なんだし、誰が言ったかではなくて、何を言ったかで判断してほしいわね。
>>119さん、絡んじゃってごめんなさいね。でも私に言及してくれてうれしかったわよ～。できれば恥ずかしがらずに投票もお願いしたいわ。なにも取って喰おうとしているわけじゃないんだから？
もしかしたら遊び過ぎて投票先がわかりづらかったって可能性もあるから、今回はシンプルな聞き方にするわね。しつこくってごめんなさいね～。
きっと他の入居予定者の方もこの投票、気になっているはずよ。

質問: 管理会社、管理修繕費の見直しにどんなスタンスかしら？


肯定的
否定的
中立、様子見、雰囲気次第、等その他

[135: 匿名さん]

施設部会に付けていた設備を全体管理組合に付け直したけれど、電気代の付け直しを忘れていたということかな。

仮にそうなら、施設の修繕費、将来の更新費も施設部会から全体管理組合に付け直されたはずなので、電気代だけじゃなくて、修繕積立金の将来金額も増えているかも知れない。

[136: 契約者さん]

すごいなこのひと…実物の黒崎さんに一目お会いしてみたい…
管理費修繕費が高いというのは皆の共通認識だけど、現状はそれが妥当なのかどうか結論付ける材料がないから何とも言えないんじゃないのかな。（検討材料をまとめて問い合わせてくれる人がいるなら話は別だけど。）
今回の電気料金試算漏れのせいで疑いがより強まったけど、補填のお陰で適正になっているかもしれないし。
後は皆が入居した後の総会次第なのかなあと思ってる。（事実をもとに管理費修繕費を詰めていけば良い）
あんまり匿名掲示板で変に団結しても初対面の地権者たちとの間でハレーションが生まれる懸念もあるし。
多分、いきなりは難しいと思うから東急コミュニティーとの契約更新タイミング？2年間なのかな？に向けて他社と相見積もりとって準備を進めた方がいい。

[137: 契約者さん3]

話ぶった切ってすみません。せっかく人が集まっているので、他の話題も挙げさせてください。
今更ですがこの物件てオプションがイマイチじゃないですか？
今どきのタワマンは電子錠だったり、ミストサウナとか選べるイメージなのに。
配布される鍵もラクセスキーですらないなんて…と内心思ってました。

[138: 入居予定さん]

>>137 契約者さん3さん
カギ周りが時代遅れなのは同意。
予算をケチったのかのかもだけど、駅直結だからこそ共連れリスクもあるからあえてラクセスキ―にしたのかなと勝手に結論付けてる。
でも自宅ドアの電子錠は欲しいねー。ミストサウナは正直つかわない。目の前に綱島の庄行のバスがあるんだから。

[139: 入居予定さん]

綱島の庄じゃないや、湯けむりの庄

[140: 契約者さん]

近くのマンションみたいな温泉付きだったらよかったです。元々隣も温泉だったんで、掘れば必ず出るでしょう。

選んだドアの色、少し後悔中。もう変えられないですよね。

[141: 契約者さん1]

写真もアップされないし、契約者なんてもう客じゃないスタンスですね。

[142: 契約者さん1]

ん？月次で建築状況の写真が更新されてません？

[143: 契約者さん1]

>>140 契約者さん
確かに文字通りの天然温泉を付けることができれば超希少な物件になってましたね笑

私ももう少し色々なオプションを付ければよかったと後悔してます。。。特にダウンライト。。。
この後悔をバネにインテリアオプションでは色々なところを弄ろうと思ってます！

[144: 契約者さん8]

>>143 契約者さん1さん
天然温泉あれば夢は膨らみますね。

話は変わりますが、このマンションの全体共用部分、住宅・商業共用部分の負担割合の元となる規約や細則や原案はあるのでしょうか？そもそもどこが住宅、商業、公共の共用部分でどこが規約共用部分で負担割合の取り決めの根拠はどうなのでしょうか？これから(管理組合発足後)決まるのでしょうか？もし、窓口等ご存じの方がおられたらお教え下さい。異動で販売ご担当の方がおられないので。

[145: 契約済みさん]

仕事で綱島近くを通ったので写真撮りました。新横浜の新出入口はおまけです。

[146: 契約済みさん]

>>142 契約者さん

このスレッドをさかのぼってみてもらえばわかりますが、オンラインサロンは10月から更新されず1月にまとめて更新されました。本日、ゲストサロンも閉鎖の連絡があり、やっぱりという気分です。

[147: 契約者さん]

ドレッセタワー新綱島ですが、入居までローン組めませんよね。
金利2017年以来最大の伸び率となっており、不動産市況も冷え込みそうです。ローンを組む予定の方、固定か変動、どちらの予定ですか？

https://www.jiji.com/jc/article?k=2023020100675&g=eco

[148: 契約者さん6]

>>146 契約済みさん
なんだろう、重要度が高いかと言われたらそこまでな話だと思いますが…
きっちり月次でたくさん写真を載せてほしい、もっとサービスの品質をあげてほしい、そのためにグロスが高くなりますとかいう話なら私は要らない…
都心の超高級マンションを購入すれば満足するサービスが得られるかもしれないですね！

[149: 契約者さん6]

>>147 契約者さん
私は変動金利一択です。
じわじわ伸びているのは固定金利と連動する長期金利なので現段階では選ぶメリットが少ないですね。
一方で変動金利と連動する短期金利は今の日本の経済状況では上がらない可能性が圧倒的に高いです。
日銀の総裁が変わったからといって日本の経済状況がいきなり回復する訳でもないので、我々がローンを組むタイミングでも今とそう変わらないと予想してます。

[150: 契約者さん6]

>>145 契約済みさん
20階あたりから急にペースダウンしてますね。
グランクレール側もそうですが、はたして今年の10月竣工までに間に合うのか…そして商業施設はまだ決まらないのか…

[151: 契約済みさん]

>>148 契約者さん6さん
毎月の更新を期待させておきながら3か月以上なかったという事実を述べたまでで、たくさんの写真とかは言っておりませんのであしからず。

[152: 契約者さん]

>>149 契約者さん6さん
なるほど!ありがとうございます。
私は固定を考えておりましたが、まだ思案中です。
入居が近づきましたら市況も変わっているでしょうし是非またお考えをお聞かせください。

[153: 契約者さん]

写真を撮って更新するくらいの作業ですから大した費用にはならないとは思いますので、契約者の心を掴んでおくには費用対効果としては悪いことじゃあないと思います。良い仕事をして欲しいですね。問題無く順調に進んでいるのか？、我々のの事はもう放置して良いと思われているのか？ちょっと心配にはなっちゃいますよね。現場との兼ね合いなどもあるのでしょうけど。

[154: 契約済さん]

>>150 契約者さん6さん
確か、写真撮った時は24階の柱等を打設中でした。29階ですから表面上はあと6階ですね。
私が見た時はひっきりなしに東側に設置されたクレーンが動いていました。

仕上や設備もありますし、あと1年もないのでまさに本番中って感じでした。
ホールのある公共棟もサ高住棟も南側の保育園マンションも道路もみんな工事中です。これから南側の2階建て、3階建ての店舗、地下の駐輪場や通路も工事されます。

さらに、綱島街道の反対側の解体工事や高層店舗兼マンション棟やペデストリアンデッキも。
開発完成後はどうなるんでしょうか？

[155: 契約者さん]

>>154 契約済さん
本当に完成が待ち遠しいです！
ここまで密度が濃い場所で色々な再嫁開発が走るケースは珍しいと思います。
あとは商業施設のラインナップ次第なところもありますが、期待して完成を待つばかりですね！

[156: 契約者さん8]

ドレッセタワー新綱島のお隣のホール、東急コミュニティーは指定管理者に選ばれなかったですね。
ここで話題になってる管理費の高さも影響してたりして？
https://hiyosi.net/2023/01/30/shin_tsunashima_2023/

[157: 契約者さん4]

>>156 契約者さん8さん
まだ候補の段階で最終決定は正式な議会を経て行うと記載がありますね。
五輪の入札のように有名無実化されないといいのですが…
今回の採点結果を見るに胡座をかきすぎている気がします。

[158: 契約者さん]

ついに時刻表が発表されたね！
行き先が多すぎてカオスだけど、十分利便性が高かそうでよかった！！！
https://www.tokyu.co.jp/railway/timetable/kakuekizikoku20230318/index....

[159: 契約済みさん]

うっすらと新綱島駅の文字が見えますね！

[160: 契約者さん1]

駅構内の図面も公開されているのを見つけました。
ドレッセタワーと直結する部分がぱっと見分からないですが。

[161: 契約者さん7]

>>160 契約者さん1さん
図面情報ありがとうございます。
マンションにつながるところはB1Fの新横浜寄り
のエスカレーターではないでしょうか。
開通したら見に行こうと思います。

[162: 契約者さん7]

>>161 契約者さん7さん
間違えでした。区民センター側のはずなので
逆の日吉寄りですね。

[163: 契約者さん]

地上の出口の位置関係を見るとエレベーター横あたりがグランクレール綱島っぽくて日吉方面の階段は北口出口に繋がってそうだなあ。
今の情報だけじゃ区民センター側の入口は想像もつかない…まだ図面に載ってないだけなのかなあ…

[164: 契約者さん]

>>163 契約者さん
添付漏れ

[165: 契約者さん7]

>>163 契約者さん
北口出口だとグランクレールあたりになるなら
遠すぎる感じなのでやはり南口側なのか。
図面だけではつながりがわからないので
来月の開通時に現地確認を楽しみにします。

[166: 契約者さん]

グランクレール綱島の横がエレベーター入口です。
https://www.grancreer.com/tsunashima/blog/
個人的な見解ですが、北口と南口の間に文化ホール棟に続く中央出口みたいなものが後から追加されると予想してます。（現段階では駅構内の図面に反映されていない説）

[167: 契約者さん7]

>>166 契約者さん
パンフレット図面だとモールへのエスカレーター
のところに住宅入口があるので新説の通りその
エスカレーターは別なのかも。この駅にエスカ
レーターが3つもあるのも多い気するし謎です。
こうして情報が小出しで出てきて色々想像する
のも楽しいですね。
今後商業施設情報も出てくるのも楽しみです。

[168: 住民さん4]

>>166 契約者さん
グランクレールの外観かっこよすぎでしょ笑
上が老人ホームだからドラッグストアとかクリニックが入るイメージだったけど、お洒落なお店が入っていても可笑しくない見た目してる

[169: 契約者さん8]

大倉山の梅まつり会場(梅林公園)からの写真です。梅林から桃園方向ですね。

[170: 契約済みさん]

オンラインサロンの写真ギャラリー、2月は月末にきちんと更新されていましたね。この調子でお願いしますよ。