【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[1141: 契約者さん2]

>>1136 契約者さん
もう提出しましたが、人によって申込み内容は違うのでしょうが倍率気になりますねー。

[1142: 契約者さん2]

>>1140 契約者さん8さん

おっ！
リバブル担当者からSBIとauを勧められました！申し込んでみます。ありがとうございます。

[1143: 契約者さん8]

>>1141 契約者さん2さん

倍率あるんですね！
早くしてとリバブルから煽られてるのですぐ申込みます！
ありがとうございます！

[1144: 契約者さん2]

>>1139 契約者さん1さん

SBIかauが金利良さそうですよね！
なかなか決めきれずにいます。

>>1141 さん
倍率どのくらいになるのか気になりますね！

[1145: 口コミ知りたいさん]

仮に管理費問題を書き込んでる人が本当に住民なのであればここも他人事ではないでしょう。
https://twitter.com/LangNei82681/status/1680720125316710400

[1146: 契約者さん8]

>>1145 口コミ知りたいさん
あまりに管理会社にクレーム入れると見捨てられるってこともあり得るわけですな。他山の石としましょう。

ただ必要なことは主張すべきなので是々非々で判断でしょうね。説明会開催なんてのは不当だと思いますけどね。

[1147: 黒崎さんの弟子]

黒崎さんの投稿を参考にさせていただき、問い合わせいたしました。
将来的に正当な規約修正を試みる場合に、役立てばうれしいです。

[1148: 契約者さん2]

管理組合はさいしょからほぼ乗っ取られた状態でスタートするのね…

[1149: 契約者さん8]

アリジゴクからどうやって抜け出せるか見ものです

[1150: 契約者さん2]

管理費値上げwwwwww

[1151: 契約者さん1]

お役に立てるかわかりませんが、管理費の内訳を聞いてきました。全体共用部分の管理費について、多くを占めるのは警備費用で、一戸当たりにすると月に約二万円ほどだと思います。高いですが安心を買ったと思ってくださいとの事でした。法的にどうなのかは聞いていませんが、最初の規約決定には新規の住民の参加は認められず、説明会の予定もないとのことでした。

[1152: 契約者さん4]

>>1151 契約者さん1さん
法的に問題ないからこのようなストロングスタイルなのでしょう。月二万もガードマンに支払うとは組長の屋敷並の警備で心強いですね。

[1153: 黒崎]

>>1151 契約者さん1さん
実際の行動、ご報告に大感謝よ！十分妄想のお役に立つわー。私以外にも参考になると思っていらっしゃる方、多いみたいね。
現実に、少なくとも、お一人は私のお願いに賛同してくれた方がいたわけね。ありがとうございます。あなたの書き込み、身バレの心配はない？まあ誹謗中傷なんかじゃないから大丈夫でしょうけど、ご無理はなさらず、ね。

>>最初の規約決定には新規の住民の参加は認められず、説明会の予定もないとのことでした。
…って、わかってはいたけどやっぱり蔑ろにされるのは、高い買い物の契約者としては悲しいわね。説明会の要望にも答えてくれないってのは、何かやましいことでもあるのかしら。売って仕舞えば後のことは知ったことではないってこと？お客様に寄り添った態度とは言えず、不遜だわね。でも、要望を伝えて下さったことは意味があることだと思うわ！あっち側にもその記録は残るわけだし、欲を言えばそのお問い合わせの数が多いとなお良いわね。そうそう、何名かの問い合わせてくださったとの書き込み、本当に心強いわ。ありがとうございます。あと、>>1147 黒崎さんの弟子さん、私には弟子はいないわ。マンション管理同様、仕事ではない人付き合いは上下なく公平公正であろうと努めたいの。同志とか戦友だとちょっと堅苦しいから、素敵なお隣さんと呼ばせてちょうだいね。
さて、管理規約策定の会合への新規住民の参加を認めるのか認めないのか、説明会を開催するのかしないのか。それらの決定権って、誰が持っているのかしら？現開発組合なのか東急フロント（喜び組）なのか…気になるわ～。全く、あっち側の人たち、いつまで地主気分でいるつもりなのかしらねっ。

いただいた情報から、警備費総額は月2万円を約200戸から取るとして月に400万円。商業施設分の負担としての4分の1も合わせると、400/（1-1/4）で、月々530万円くらいかしら。このお金、当然東急系列の警備会社に流れるわけよね、きっと。
計算しやすくする為に少し多めに見積もって550万円くらいだとして、1日約18万円。これが基本的には警備員さんを配備するための費用ってことよね。1日8時間労働だとして、警備員さん二名が24時間警備するとしたら六名必要だから、日給にするとお一人3万円ね（日勤、夜勤で違うのでしょうけど）。そりゃあ人件費以外にも設備やら管理やらなんやらの諸経費がかかってくるんでしょうけれど、そんなにかかるぅ？ネットでいくらでも警備料金の情報は拾えるんだけど、相場より高いような気がするわよ。もし警備員の皆さんのお給料がこれくらい高いのでないとするならば、警備会社はどれだけピンハネしてるんでしょうね？
でも、今の私たちには他の警備会社から相見積もりを取ることはできない。他のタワマンなんかではどうなのかしら。のらえもんさんやはるぶーさんに聞くしかないのかしら？
入居後にこの警備費が高いのか安いのか、必要なのか不要なのか、警備会社を変えられるのか、いくら議論したところで規約を覆せる程の議決権は住民の分では足りないわ。私たち抜きでまもなく決められてしまう、最初の規約。もしその規約のせいで管理費の使い方や負担割合、カバーする範囲なんかの見直しができないなんて事になった場合、規約決定のプロセスに関して、入居後に有志が、無料の弁護士相談なんかに駆けつける事も必要になるかもしれないから、アリさんではないこっち側の人達は団結して闘う覚悟をしておいた方がいいかもしれないわよ。規約の変更無しにでも改革が進められるのであれば、それに越したことはないのでしょうけど、そうはいかず、「商業側にとっての不利益変更だぁ！変更は許さん！」とか言われちゃったりするんでしょ？どうせ。

あと、ホームセキュリティサービスもあったと思うんだけど、それとは別なのかしら？住宅部会の方でも警備費がかかっているとしたら、組長のお屋敷以上の警戒態勢って感じよね。

全体部会の話に戻るわ。
費用の大きな警備費以外にも、まだまだ何か搾取のカラクリがあるんじゃないかしら。住戸の広さにもよるんでしょうけど、一戸あたりの警備費が約2万円ってことは、それって全体管理費の半分くらいよね、多分。あとの半分は何かしら、怖いわー。更なる情報が出てこない限り、玉手箱の中身は入居後の総会までの、お、た、の、し、みっ、てところね。それにしても、施設の持分を持たない現組合員さんは玉手箱の中身を知ってるんでしょうけど、納得はされてるのかしらね？納得されていない方が売りに出しているのかしら？

さてさて、妄想も長くなっちゃったし、こんな掲示板でいくら喚いてもあっち側には対応する義務はないんだしっ、てことで、今日はここまでにさせていただくわ。何かおかしいと違和感を感じた方は、あっち側に対応する責任が発生する、現実の世界でのお問い合わせだけでもしてみてちょうだいね。ではでは、Ciao～！

[1154: 契約者さん3]

黒崎さんのご降臨お久しぶりですねー
新たに判明した警備費はともかく状況は変わりませんね。変わるはずもないのですが。

手足縛られてる入居までしばらくの間は草の根の問い合わせ活動に勤しみましょう。入居後に倍返しできるように。

[1155: 契約者さん]

警備員が常時二人もいるって事は、一人は低層棟や高層棟の各階を定期的に巡回でもするんですかねw
それとも駐車場の入り口で交通整理でもしてるとか？
二人揃ってのんびりコントロールセンターみたいな所で待機してもらうのかな？
なんにせよ重点的に警戒したり、問題が発生して時間を取られるのは当然外部から人が入ってくる商業、公共施設のある低層棟になるでしょうから、どう考えても住民は割高な警備費を払わされる構図になりますね。逆に低層棟の所有者は少ない費用で手厚い警備をしてもらっているって事。

[1156: 契約者さん7]

管理費が値上がりするとか初耳なんですがどういうことですか？なんか連絡きておりますでしょうか？

[1157: 通りがかりさん]

>>1156 契約者さん7さん
いくらまでなら受け入れられるんでっか？
そこに綱島愛はあるんか？

[1158: マンション検討中さん]

綱島って東横線の中でもそんなに住みやすい所なんですか？

[1159: 契約者さん1]

都内、横浜のマンションいくつかと比べて購入しましたが、ここの管理費、修繕積立金は少し高いくらいの感じ。2,3年前の新築に比べ、さらに前だとなおさらですが人件費増、光熱費増、警備料金値上げで新築設定管理費は2,3割増加、修繕積立金は3,4割増加くらいです。都内のタワーマンションの管理費は70平米3,4万円くらい、修繕積立金あわせて5万円くらい、ここと同じです。各階塵置場をなくしたとこも管理費修繕積立金あわせて5万くらいでした。
数年間分譲のマンションは安くても次第に値上げするのでしょう。

[1160: 契約者さん2]

本日の抽選会の結果はいつ頃届くのでしょうか。
気になって仕方がないです。

[1161: 契約者さん4]

>>1153 黒崎さん
売る覚えにはなりますが東急への警備含む合計委託費用は月額だけで550万～600万円程度だった気がします。ご参考までに。

[1162: 契約者さん7]

地権者住戸が洪水のように賃貸に出始めて物件写真で内装が見れるようになってます。びっくりなのは地権者仕様と一般分譲仕様が異なること。ウォールドアの色が違うのと、もしかして全室エアコン付き？いまさらどうでもいいですが東急はそこまで差別して地権者を持ち上げる必要があったのかが不思議な気分です。

[1163: 契約済みさん]

>>1162 契約者さん7さん
地権者仕様と一般分譲仕様が異なるのはあるあるでしょう。
地権者仕様の方が安普請というのが多いでしょうけど。
エアコンは、賃貸主負担で付けているのかも知れません。
物件価格からすれば誤差の範囲なのでデベが地権者を納得させるためにサービスした、というのも考えられなくはないですが、何が真実かを追及するのは不毛な気もします。

[1164: 契約者さん1]

>>1163 契約済みさん

何やら隠したいことがありそうですねぇ。

[1165: 契約者さん6]

>>1162 さん

地権者住戸と一般分譲住戸の仕様が異なることは普通。
そしてグレードが低いのは地権者住戸。
賃貸の写真見る限り、その通りでグレードは一般分譲住戸より低そうだけど。キッチン天板や洗面所天板の雰囲気とかさ。

[1166: 契約者さん1]

>>1161 契約者さん4さん
私もだいぶ前に見せてもらったのですが、同じように500万円台後半だったと思います。それと組合運営費？みたいなのが月に40万円かかっていたような覚えがあります。これは住宅の方の組合費にはなかったような。会議費がなんかですかね。

[1167: 契約者さん7]

>>1163 契約済みさん
>>1165 契約者さん6さん
コメントありがとうございます。
仕様は異なるのが普通だとわかり安心しました。
竣工まもなくですね。

[1168: 契約者さん4]

いい加減グランクレールのテナントが気になる‥‥

[1169: 契約者さん3]

>>1166 契約者さん1さん
会合が月に何度あるのかわかりませんが、運営にそんなにお金かかるんでしょうか？その費用の内訳までは明かされてないんですよね？

[1170: 契約者さん1]

今日久しぶりに建設地を見てきました。
一階部分もかなり形になっていたので安心です。
テナントの看板も見えるようになっていて、住居棟にある中型区画に一風堂、小型区画にお花屋さんが入るみたいです。

[1171: 契約済みさん]

ファザード最終工事中でした。グランクレールデザイン凝ってますね。北棟もお洒落です。建物外装は３棟ともほぼ完成でした。

[1172: 契約者さん6]

東側の道路工事が全く進んでいませんね
間に合うのかしら

[1173: 契約者さん3]

>>1172 契約者さん6さん
こちらを見る限りは年度内の工事完了を目指しているように思えます。東側の道路完成はもしかしたら我々の入居のあとかもしれませんね。https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/toshiseibi/...

[1174: 契約済みさん]

地権者販売物件でいろいろ写真が見られるようになったせいか、オンラインサロンの現場写真ギャラリーの9月分の更新が止まり、残念です。

[1175: 契約済みさん]

植栽中です。道路面工事は１週間くらいあれば大丈夫ですよ。おそらく、地下工事は３，４年かかってますが。

[1176: 契約者さん3]

グランクレールの方も11月から内覧できるようですね。外からテナントが覗けないものかしら。
https://www.grancreer.com/tsunashima/

[1177: 契約者さん1]

結局オカマ口調でゴチャゴチャ言ってた人は契約者を装ったアンチでok？
自分で契約したのにみっともないと思ってたんだよね。

[1178: 契約者さん3]

なかなかの過疎っぷりですなぁ、ここは
いよいよなのに入居後の新生活に向けた期待や高揚感など微塵も感じられませんね～

まぁ地権者からの搾取構造の疑惑があるから無理もないかと

オカマと言えば黒崎さんは消費者庁に訴えるとかって息巻いてましたけどまだこの件にこだわってるのでしょうかね？

[1179: 契約者さん6]

>>1178 契約者さん3さん
現組合（地権者）が管理会社からの要請を受けたとのことで、入居前に早速の管理費値上げの報が入りました。心中穏やかではない方も多いと思いますがその話題も出ませんね。
数千円の値上げなんて気にしないって感じなんでしょうか？

[1180: 匿名さん]

>>1179 契約者さん6さん
現居も管理人の人件費増と電気代の想定時からの大幅値上げで管理費値上げ待った無しの状態です。どこか削って調整出来れば一番ですが、とてもそんなレベルではなく諦めモード。ここも仕方ないかもですね。

[1181: 契約者さん1]

管理費を値上げする理由と妥当性
修繕費が値下げされた話
契約者なら正しく理解していると思います

[1182: 契約者さん2]

契約者が正しく理解、すなわち値上げに黙っているというのが主流派という世論にして丸く収めたいポジショントークかな？
正解は総会で。

[1183: 契約者さん4]

え…今回の管理費の値上げは電気代の上昇に伴う話じゃなかったの？
このご時世とはまったく関係のない便乗値上げだとしたら怖いんだけど。

[1184: 匿名さん]

管理修繕費などの内輪の話しは管理会社や管理組合への個別確認や、総会での意見交換で行ったほうが良いですね。ここは外部の方も好き勝手に書き込み出来る場ですので。まあそのレベルでも他の方の意見が知りたいとかであれば良いですけど。

[1185: 契約者さん3]

いよいよですなぁ

新綱島スクエア竣工祝賀会
https://hiyosi.net/2023/11/15/shin_tsunashima_2023-7/

ここに参加している既得権を持つ支配階級との搾取のスキームを打破する闘いの火蓋は切られたようです！

[1186: 契約済みさん]

グランクレール綱島の3階テナントに「TSUTAYA BOOKSTORE」が入るそうで、うれしい限りです。
https://tsunashima.love/new-open/tsutaya-bookstore-shintsunashima/

[1187: 契約者さん]

16日から内覧会が始まっていると思いますが、既に済まされた方で、何かお気づきのことや注意すべき点があればどうかお教え下さい。

[1188: 契約者さん4]

かなり酷い仕上がりでした。
こんなことならホームインスペクターに確認を頼むべきでした。

[1189: 契約済みさん]

>>1187 契約者さん
専有部～共有部～採寸でほぼ３時間かかりました。東急、施工会社の３名で説明してくれたのと、郵便・宅配コーナー、駐車場には専門の方がいて説明。商業棟との動線はオープンがまだなので実感がわかりにくいですが、住居棟側のカート置場が３箇所ありました。自転車置き場は広かったですがどう出入りするのか時間が無く確認できませんでした。

一部、スプリンクラーの位置が変わっていましたが他は室内の変更はなし。室内やバルコニーの施工、仕上、設備に関しては適切に施工さていると思いました。オプションも確認しました。私は、専有部については特に気づいたことはありません。

共用部は住んでからよく見ないと確認できないかなと思いました。あとは、エントランスの造花が気になった（笑）くらいでしょうか？施工で気づかれたことは保証期間内には修繕していただけるので伝えます。

各棟や駅との接続部は地下、１階、２階にありますが、目立たないですが落ち着いたデザイン性がある意匠です。高層の景色は、周りに高層がないとこんなに開けるのかと感動しました。
今までは周辺建物が視界に入っていたので、予想を裏切ってくれました。２１階のラウンジの景色も遥かに開けていました。２階の共用スペースも充実しています。
ただ、駅や商業スペースと結ぶ廊下やエスカレーターもあり、半日足らずの間では確認するのは大変です。アドバイスにはならないかもしれませんが、確認事項が多く時間に余裕を持って内覧するべきだとは思いました。

[1190: 契約済みさん]

>>1188 契約者さん4さん
できればなんらかの具体例を挙げていただければ幸いです。