【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[102: 契約者さん8]

>>101 契約者さん
マンションブログやツイッターなんかでもここの管理費は高いとされていますが、なぜなんでしょう。本当に疑問。出てきたミスは更に上がる方向へのものだし。
正直不動産というこちらの漫画のエピソードのように、購入者、地権者は東急によって管理費アリ地獄にはめられたのかもしれません。
https://bunshun.jp/articles/-/56377?page=1
だとしたら、間違いなく別の管理会社にした方が安くすみますよ。
この物件は東急だから最初はその付き合いで管理会社やってもらってるのかな、なんて軽ーく考えてましたけど、管理費が高すぎると売る時に困るのは我々です。嫌厭されて買い叩かれるか、売れませんから。毎月の出費ほ馬鹿にならないですし、適切な金額というものがあります。修繕費ならストックとなりますが、管理費は掛け捨てです。あ、もしかして高い修繕費も、東急グループ内で修繕する事を前提に高く設定されているとか？怖いこと想像しちゃいましたが、今回の件で信用は地に落ちたからなぁ。あり得るかもしれません。
今回の東急のビジネスモデルは、新駅作って周辺を開発して、地代に代わって管理費や修繕費を搾取し続けようって事なのかも知れないと考えると怖いんですけど。
この掲示板、どれ程の地権者、契約者が見ているんでしょうか。
この件を機運に管理費が高いという認識をより多くの方で共有できれば、掲示板だけではなく実際の管理組合の集まりの場でも協力しやすいですよね。
管理会社変更してもまだ高い場合は、無駄な出費が無いのかや設備の使用の中止を検討する事も必要になってきます。電気代の高騰で、共有部分を暗くしたり、一部のエレベーターを停止したり時間によって稼働数を調整したりなんて日が今後あちこちのマンションでも起こるでしょうから。

[103: 契約者さん8]

追記です
http://imogayu.blogspot.com/2020/09/blog-post_3.html?m=1
先の漫画のエピソードの結末です。
一部の有力管理組合員と管理会社がグルになって管理費を上げ、その有力組合員に管理会社がキックバックしていたとのことで、実際にある話が元となっているそうです。
ドレッセタワー新綱島がどうかはわかりませんが、信用が落ちた今、現在の地権者による管理組合と管理会社の関係がそうではないと言い切っていただきたい。その為には管理費の使用明細を我々からの要請の前に積極的に明らかにしてほしい。

[104: 契約者さん1]

東急コミュニティーの評判スレを見つけました。
かなり酷いようですね、、、修繕積立金の試算に関しても当てにならなさそうな気がしてきました。
この物件はかなり池谷氏はじめ地権者の声がかなり大きそうな気がしますが、いつかはリプレイスを視野に入れないと苦しい思いをしそうです。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

[105: 契約者さん1]

>>104 契約者さん1さん
見てみました。懸念していた通りのこと以外にも色々とあってひどいですね…地に落ちた信用がますます落ちていく。
当マンションの担当フロントも女性なのだろうか。
賢い住民でいなければバカを見てしまう。

こんなのもありましたけど、現在の管理組合は、当管理会社をどう評価してるのでしょうね。
https://rijisan.work/?p=386

[106: 契約者さん2]

>>103 契約者さん8さん
今回地権者住戸が約70程度なのでここまで酷くはならなさそうですが、やはりここの大地主の池谷氏は東急と強い癒着があってもおかしくないので怖いところではありますね。

[107: 契約者さん2]

>>104 契約者さん1さん
ありがとうございます。
こんな書き込みがありました…呆れて物が言えません…

---------以下抜粋---------
1802 マンション管理組合理事 2021/08/29 22:32:23
東急コミュニティの管理費が他社対比23%も高い事が発覚しました。本当にギリギリなので値上げさせてくださいという申し出を東急コがしてきていた最中に、たまたま理事の一人に営業をかけてきた大手管理会社があって、そこの管理費と比較した結果です。
他社と比べて20%以上も高いという話しをすると途端に値上げはやめて、逆に値下げをしてきた。しかし、理事会ではその他社さんに乗り換えするかどうかを
まだ検討をしますからと伝えると、更に値下げしてきた。
それでも看過できない差がまだあって、住民の直接的な出費にかかわることなので、理事会だけで他社乗り換え検討取り下げするわけにはいかないと伝えると、営業をかけてきている他社の悪口言い始め、質を落として良いなら、同じ値段でやりますよと凄まれた。
今まで数回の値上げを信頼して受け入れしてきたのに、実は値下げを出来た事実を棚に上げて、理事達を脅かすような言い方するなんてびっくりしました。

[108: 契約者さん7]

>>106 契約者さん2さん

ーもし強い癒着かあったとしてー

マンションの店舗部分は地権者が所有することになる、と東急から聞いております。そこに東急系の店舗が入るとしたら、お金の流れは

①東急系店舗
↓管理費＋賃料
②店舗区画所有者(地権者？)
↓管理費
③東急系管理会社

となり、東急から東急へという仕組みになります。
この三者はいくら管理費が高くても痛くはありません。
高くて喜ぶのは③、困るのは他の住民と管理費分割高になった品物を買うお客さん。①は③と同じグループなので、管理費については行ってこい。②はもし住居をマンションに持っていたとしても管理費分は店舗からの賃料で吸収できますし、困りません。高い管理費を認めさせるだけの賃料を①から②に支払うことになるでしょうから。
海老(有力地権者への店舗賃料&住居分管理費＋α)で鯛(マンション住民からの管理費)を釣る作戦、私が東急だったらそうしますね。
となると、間接的には他の住民の高い管理費の流れは③だけではなく②にも行っているということに。
管理費ビジネス恐るべし。

どういった店舗が入るかはわからないので、あくまでも想像ですけどね。

ーもし強い癒着かあったとしてー

[109: 契約者さん4]

>>107 契約者さん2さん
これは引きますね。前途が思いやられます。これが事実であれば管理変えの議題は避けて通れないでしょうね。
多くの契約者の方にも是非見ていただきたい掲示板です。
管理費が高すぎるのでは？という疑念が確信に変わりました。

[110: 契約者さん3]

>>108 契約者さん7さん
すみません、間違いに気がついたのですが、店舗でお買い物をするお客さんには少しも割高で販売する必要はないですね。

このビジネスモデルの場合、③の管理会社が住民からの割高管理費で得た利益の一部を、①の店舗の管理費と②の店舗区分所有者住宅の管理費に回していることになるのですから。

何百万単位で多くの管理費を取っているのであれば可能なことです。
他の区分の管理費や暴利のためとなれば、そりゃあ管理費も高くなるわけです。
修繕費についても同じようなカラクリで高くなっているのかも。

平均的な管理、修繕費であったり悪い評判もなければ余計な想像なんてしないで済んだのに。
騙されないようにするのは大変ですが、管理修繕費算定の根拠を真摯に説明してもらうまではこのような想像から逃れてはいけないと思っています。
本当、今回の計算ミスの件で色々と考え、気付かさせられました。

[111: 契約者さん]

このマンションは、全体管理組合、住宅部会、施設部会と分かれるからそこの力関係も重要になりそうですねえ。
東急コミュニティーの息のかかった地権者ばかりで構成されて変な方向に進まなければいいのですが。

[112: 契約者さん2]

>>111 契約者さん
「目指すは、生前引退（隠居）ですね」と語る有力地権者ですが、我々の管理費の一部がその為の資金として流れていくスキームとなっていないとは、現在の信用度、情報量では思えません。
https://hiyosi.net/2022/06/28/shinyoko_line_forum-3/

東急の喜び組に籠絡されているのか、写真の見た目通り悪い人ではないのか…
ご近所さんとなるマンション住民の事を大事に考え、管理費見直しや管理会社変更にも前向きになってくれればと願ってやみません。桃も美味しかったですよ。

[113: 契約者さん]

>>112 契約者さん2さん
仰るとおりですね…現状はあまりにも信頼するに足る状況ではないと思います…
我々マンション住民なんかより、自分然り、子供、孫と池谷一族の繁栄のためにと考える方が自然なので…

分譲購入者たちの中にあなたのような知識のある方がたくさんいて、全体にとって最適な方向に進むようになることを祈っております…

[114: 契約者さん3]

>>113 契約者さん
確かに、マンション住民は“利害なく”付き合える仲間とは違うでしょうから、それより一族の事が優先されるでしょうね。
しかし、我々も少ない割合ながら所有者となりますし、チリも積もれば有力地権者の持分よりは上回ると思います。有力地権者と東急の癒着は想像に過ぎませんし、もしそうだとしても住民の大多数が地権者ではありませんから、住民同士諍いなく平和に暮らしていくことと、管理会社、管理費への厳しいチェックは両立できると思います。
入居後は有力地権者に任せるのではなく、皆さんでしっかりチェックしていく必要がありますね。

[115: 契約済みさん]

お書きになっている月差額１５０万の金額補填って本当なのでしょうか？金額補填は通知がありましたが具体的な金額はなかったような？住宅部会だけのものなのでしょうか？いずれにしても杜撰すぎますよね。重要事項説明書の説明内容が十分でないあるいは間違いだったということにもつながりかねません（これで補填しなかったら宅地建物取引業法上の大きな問題になっていたかもしれませんね）。

全体管理組合、住宅部会、施設部会の３つの部会があるのって複雑ですよね。よく見ると土地の共有持分の比率と建物の管理費・修繕積立金の比率の前提となる建物比率の割合が異なることが組合の（どの組合？）の議決権割合や管理費・修繕積立金割合に変わっていくか等もあまり理解できていない（ある程度は想像はできますが）。

一般入居の私たちはむしろ従前からの地権者の方々と手を結んで全体管理組合、施設部会の中で対峙しないといけないこともあると思いますが共有持ち分や議決権がどのような構成になるのかも今の段階ではよくわかりませんよね。

[116: 住民の人に質問したいさん]

>>115 契約済みさん
私は地権者ではなく今回の販売で契約した者ですが、通知には金額が記載されていましたよ。

[117: 契約者さん]

試算から漏れてしまったエレベーターやエアコン等にかかる費用は全額補填ですよね。
また現状は約150万程度ですが、電気料金値上げに伴いこの金額は上昇するので、その分についても補填して頂ける認識です。
ゲストサロンからの連絡でそういった説明がありました。
理解が間違っているかもしれないので皆様も確認頂けると嬉しいです。

[118: 黒崎]

あらあら、盛り上がっているみたいね?
最初は一部住民の被害妄想かと思ったケド、早いとこ引退したいってことは私の嫌いな不労所得をしっかりと確保しないといけないわよね。
元気なうちはしっかり労働して納税してもらわなくっちゃ困るわ?
配当金や金利、賃料収入から納税してくれるのもいいけど、住民の不利益となるような管理修繕費の金額決定には加担しないでちょうだいね。
それにしてもあんたたちもおぼこいわね。いい？特権階級の人間にとっての他の人間っていうのはね、家族か敵か使用人しかないの！さて、あんたたちはどう認識されているのかしら？
そもそも最近の政治だって投票してハイ終わり、でしょ？あんたたちが普段からしっかり政治家を監視してないから、白紙委任状の交付を受けたと勘違いして某宗教団体とずぶずぶ、税金の使い道もいいようにやられてるじゃないの。
マンションも同じよ。あんたたちが管理組合員になったところで理事に任せっきりにしていたら、管理会社とずぶのずぶで泣きを見るだけなんだから。しっかりと当事者意識を持たなくちゃダーメ?
あと、今後あんたたちに「管理修繕費が高いことを承知の上で買ったんでしょ」なーんて言う人が出てきたら、気をつけなさい。必要経費が妥当か、必要経費以上の無駄な出費が無いかについて話しているわけでしょ？そこをあいまいにしてくるってことは、管理ビジネス利権者のポジショントークか、あんたたちが高い管理費を支払うのを見て、いい気味だと思っている性悪部外者ぐらいしかいないんだから！
私のお友達の公取からの公表を見てごらんなさい。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20221227/k10013936021000.html
東急コミュニティーも含まれているわね?コスト増を理由に管理費値上げしておいたくせに、下請けにはその分を回してなかったみたいよ。じゃあそのお金、どこに行ったんでしょうね～?
こちらはついでの　お　ま　け。
https://t.co/xaeFpVzaho
あんたたちも当事者としてしっかり調べなきゃダメよ?
和して同ぜずで、あんたたちの正直な意見を聞きたいわ。
誰の考えに近いかしら？アンケート期限は一週間みたいだから、お早めの協力　お　ね　が　い　ね。
因みに私は直樹みたいな戦う人、嫌いじゃないわよ。仲間は多い方がやりやすいし、ね?

半沢直樹「取られ過ぎたら取り返す！管理会社、管理修繕費見直しだ！」
近藤直弼「すまん直樹、俺にも家族がいる。目立って逆らうことはできない、長いものには巻かれるしかないんだ。」
大和田「高額管理費の手柄は上司のもの。愚民は黙って搾取されておしまいDEATH！」

[119: 契約者さん6]

癖が強すぎる人がきちゃった…
まともそうなことは言ってるけども…

[120: 契約者さん6]

>>116 さん

>>116 住民の人に質問したいさん
本当ですね。私は記前の電気代を見ていなくて「本件に伴うご案内済の管理費及び管理予定会社の変更はないことをご報告申し上げます。」だけみて安心してました。
1.5百万円少し見落とすなんて？？？ですね。もし、上げるなんて言ってたら宅建業法の重要事項説明内容の重大な齟齬としてかなり大きな問題になっていたのかもしれません。

ありがとうございます。

全体共用部分、住宅共用部分、住宅・商業共用部分の比率を見ると住宅75%、公共15%、商業10%程度の比率で共用部電気代を割り振っているのではないか？

その金額が異常に高額なので東急担当者が間違えたのでは？私達は東急担当者の積算ミスで救われたというか問題が分かった。

計算したら1戸あたり共用部電気料金が毎月1万円少し。膨大な電気を使う商業施設や公共施設の電気料金があの全体共用部分や住宅・商業共用部分に思いのほか含まれているからこんな異常値になるのかなとも思う。

何れにしても平米あたり単価や公開されているJ-Reitの電気料金等と比較しないと。
管理規約上の住宅商業公共の管理負担の問題があるのかもしれません。それは修繕積立金に関してもいえます。

東急側もこれだけ大きな見落としをしたのだから購入者に対してもう少ししっかりした説明をして欲しいと思うし、東急側から監督官庁(国土交通省？横浜市？消費者庁？もうされた？)に対する説明だって必要なかなとも思う。

かつてはこの掲示板を契機に新築マンションのコア抜きが暴露されて販売中止になったりしたこともあります。

何れにしてもしっかりとしたご対応をお願いしたいです。

[121: 契約者さん]

>>120 契約者さん6さん
管理修繕費の店舗と公共施設、住宅分での配分比率は適正なのか。
無駄な出費があったり不当に高額な委託料を取られるなどなく、それら費用の使い道、見積は正しいのか。
今後費用はどう変わっていくのか。
管理会社、出費、配分比率の見直しはされるのか。
ミスの分の電気代は市況の変化とともに東急が負担するのか。それは無期限なのか。
上記について、現時点で知り得る方法はあるのか。入居後の管理組合の集まりまで待つ必要があるのか、近く説明会などがあるのか。

これらが不透明なことが今私たちが共有している問題点でしょうか。
他にも色々とありそうですが。

同封されていたカラーの区画資料も、文字が潰れて見ずらかったんですがどうでしたか？
真実は細部に宿ると言いますが、こういった手抜き仕事で対応されると、軽くみられているのかと憤りを感じてしまいます。一方的に、とりあえず知らせることは知らせましたから、という印象。チェック機能はないのでしょうか。担当者もその管理者も責任感を持って仕事をしてるとはとても思えません。それか元々低パフォーマンスなのか。勝手に東急ブランドを私が高く見積りすぎていただけの話？皆さんは職場で資料を作ったり、作ってもらったり、上に確認してもらったりするかと思いますが、あのクオリティー、どう感じましたか？

[122: 契約済みさん]

同封されていたカラーの区画資料　は　建物の区画資料なのでしょうか？

クオリティーが？？？のこともあると思いますがグループ合わせると大きな組織なので総合力はあるかなと思います。いずれにしても、費用配分に関する住宅、商業、公共の取り決めが良く分からないのですが、相当一般常識から外れているのかなとも思われ、そのことをあまり考えずに取り決めたのかもしれない（？？？）とも推定できます。いずれにしても、額が額だけにビックリしました。

[123: 契約者さん]

>>122 契約済みさん

こんなやつです。
凡例の小さい上に文字が滲んでいて読みにくい。年寄りだから見えないだけ？もうちょっとどうにかならなかったものか。

費用配分等々、常識外れの取り決めなのか、どういう経緯で決められたのか、確認のため地権者による現在までの組合議事録、見せてもらいたいですね。
夏にも地権者による組合の話し合いがあると他の方もおっしゃっていましたが、我々という当事者抜きに何をどう決められてしまうのか不安です。

[124: 契約済みさん]

>>123 契約者さん
これは有りました。ありがとうございます。
この図面は都市計画上の地区計画と地区整備計画や高度規制を表しています。例えば、ドレッセの区域は高さ100mまでと決められています。
私が確認したいのは全体共用部分、住宅共用部分、住宅・商業共用部分の場所、土地の権利変換割合とそれぞれの所有者の専有部分、用途、階がどういう関係かなのですが、肝心の電気料金負担を間違えるほどならば、事業者や販売者やコンサルタントもそれらの理解やあるべきおとしどころを分からないままやっちゃったなんてことがなければいいな(正直疑問が残ります)とは思います。

[125: 契約者さん]

図面を見てみて改めて気付きましたが、後からできる白いタワマンの方が規模が大きい。https://hiyosi.net/2022/07/11/tsunashima_higashi2022-2/
スケールメリットによる効果もあるが、管理修繕費がドレッセタワー新綱島より圧倒的に安かったりしたら後年売却の際に比較されて苦しい思いをすることになりそう。

当方もどの管理部会がどこのフロアをどれだけの負担で担当するか、全くわかっていません。別の資料を読み込めばわかるのか？駐車場に繋がるフロアなんかも店舗利用者が使うことが多ければそういったことも考慮して割合が決められているのか？誰がどのフロアを使えるのかすらいまいちわかってません。マンション住民のみが使うフロアについては100%住宅部会でやっていくことに異論はないが、全体的な絵が見えていない。

[126: 契約者さん1]

ここはいわゆる下駄履きマンションってわかってたのに、今更感

[127: 契約者さん1]

寧ろドレッセタワーの資産価値をつりあげてくれる良い材料なんだけどなあ
将来の市況に連動することが約束されているんだから嬉しい限りでしょ
逆にどこかのデベに３棟目の計画をお願いしたいわ

[128: 契約者さん1]

２棟目のタワマンにネガティブな感想を持つ人は基本自分が一番でないと気がすまない見栄っ張りにしか見えない

[129: 契約済みさん]

普通に契約時の営業マンの方に「管理費どうなってますか。内訳見せてくれませんか」とメールしたら、管理費内訳開示できる人に繋げますね～と転送されました。そこから少し待って先日、開示許可取っておりますから待ってくださいね、との返事。本日、開示許可が出たので、対面でお見せします、アポ取りましょうとメールがきました。素人がみて何がわかるのか、ということにはなりますが、私は一回内訳を見に行くつもりです。皆さんもいかがですか。

[130: 契約者さん]

>>129 契約済みさん
それはよかったです。
対面でないとだめなんでしょうかね。
この事が問題だと思っているのは一部だけでしょうし、
入居者全員に郵送してくれれば何かわかる人にはわかるんでしょうけど。

[131: 契約者さん]

97の人も仰ってましたが開示請求を求める人の数が多ければ…ということだと思います。

[132: 契約済みさん]

>>130 契約者さん
資料の配布はできないみたいです。一応、重要事項のメモはできないか聞いてみるつもりですけどね。
対面開示は土曜日もOKだそうです。

[133: 契約者さん]

資産価値を考えて出来るだけ高層階を、と思っていたましたが、確かに見栄っ張りな部分もあったでしょうね。しかし、地域ナンバーワンの管理修繕費だということでは見栄は張りたくないです。

私も地域が寂れていくよりは開発されてくれた方が嬉しいですよ。綱島駅西口もポテンシャル高そうですし。

下駄履きとはもちろんわかっていました。しかし、下駄部分の管理修繕費はその所有者が賄うもの、共有部分についても利用状況等を考慮して公平に分担されるべきだと思っていましたが、違うのでしょうか。何か参考になるものがありましたら勉強させて頂きますので、リンクなどを貼っていただけましたらありがたいです。

[134: 黒崎]

あーらあらあら、早速私の言った通りになったわねぇ。予想通り過ぎて逆につまらないわ。
下駄履きマンションだからなんだっていうのかしら？管理修繕費に関係ないわよね？２棟目のマンションにネガティブなことを言ってた人なんかも見当たらないわよ～。いたとしても管理会社、管理修繕費の見直しはしてもいいはずよね？
あんたたち、いい？このケースみたいに訳のわからない理屈で論点をずらして、最初の問題を煙に巻こうとするやり口の事を、藁人形論法っていうのよ。今後も騙されないように覚えておきなさいね。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%83%88%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%...
どんな人が使うかっていうと、まず無意識にやっちゃっている人は論理的な会話ができない残念な…これ以上は言わないわ。もう一つはわかっていて論点をずらす人よ。今回はどちらかしらねえ。ヒントは投稿時間かしら。朝９時頃みたいだったから、出社してお仕事の一環としてやったとか？お仕事ってことはお仲間もいるんでしょうね。この短時間での異常な[参考になる！]の数からも組織的なものである蓋然性が高いわ。管理修繕費の話題がまるで悪であるかのように印象操作をしたり、その話題から私たちの目をそらそうとしている、お仕事熱心などこかの誰かのポジショントーク、詭弁だって匂いがプンプンするわよ。他にも現時点で組織的に動けてこの話題から離れさせたがっているのはどこかしらね？
まっ、そんな邪推は置いといて、これであんたたちにも気付いてほしいんだけど、声を通すには組織力、数の力が必要よってことなの。私も敵地に乗り込むときは部下を大勢引き連れて行ってるでしょ？数で対抗することが必要な時もあるってことなのよ。
管理修繕費についても問題意識を共有できる人がどれだけいるのかしらと思っていたんだけど…そう、アンケートよ！あんたたちどういうことかしら？まだ締め切りじゃないけど、確認してみたらお口がポカーンって開いたまま、しばらくハニワみたいに固まっちゃったわ。一人も協力してくれていないなんて、どういうことかしら？>>119さんを参考にさせてもらうと私の癖が強すぎるせいみたいだけど、怖がらせちゃったかしら？でもここは匿名の場なんだし、誰が言ったかではなくて、何を言ったかで判断してほしいわね。
>>119さん、絡んじゃってごめんなさいね。でも私に言及してくれてうれしかったわよ～。できれば恥ずかしがらずに投票もお願いしたいわ。なにも取って喰おうとしているわけじゃないんだから？
もしかしたら遊び過ぎて投票先がわかりづらかったって可能性もあるから、今回はシンプルな聞き方にするわね。しつこくってごめんなさいね～。
きっと他の入居予定者の方もこの投票、気になっているはずよ。

質問: 管理会社、管理修繕費の見直しにどんなスタンスかしら？


肯定的
否定的
中立、様子見、雰囲気次第、等その他

[135: 匿名さん]

施設部会に付けていた設備を全体管理組合に付け直したけれど、電気代の付け直しを忘れていたということかな。

仮にそうなら、施設の修繕費、将来の更新費も施設部会から全体管理組合に付け直されたはずなので、電気代だけじゃなくて、修繕積立金の将来金額も増えているかも知れない。

[136: 契約者さん]

すごいなこのひと…実物の黒崎さんに一目お会いしてみたい…
管理費修繕費が高いというのは皆の共通認識だけど、現状はそれが妥当なのかどうか結論付ける材料がないから何とも言えないんじゃないのかな。（検討材料をまとめて問い合わせてくれる人がいるなら話は別だけど。）
今回の電気料金試算漏れのせいで疑いがより強まったけど、補填のお陰で適正になっているかもしれないし。
後は皆が入居した後の総会次第なのかなあと思ってる。（事実をもとに管理費修繕費を詰めていけば良い）
あんまり匿名掲示板で変に団結しても初対面の地権者たちとの間でハレーションが生まれる懸念もあるし。
多分、いきなりは難しいと思うから東急コミュニティーとの契約更新タイミング？2年間なのかな？に向けて他社と相見積もりとって準備を進めた方がいい。

[137: 契約者さん3]

話ぶった切ってすみません。せっかく人が集まっているので、他の話題も挙げさせてください。
今更ですがこの物件てオプションがイマイチじゃないですか？
今どきのタワマンは電子錠だったり、ミストサウナとか選べるイメージなのに。
配布される鍵もラクセスキーですらないなんて…と内心思ってました。

[138: 入居予定さん]

>>137 契約者さん3さん
カギ周りが時代遅れなのは同意。
予算をケチったのかのかもだけど、駅直結だからこそ共連れリスクもあるからあえてラクセスキ―にしたのかなと勝手に結論付けてる。
でも自宅ドアの電子錠は欲しいねー。ミストサウナは正直つかわない。目の前に綱島の庄行のバスがあるんだから。

[139: 入居予定さん]

綱島の庄じゃないや、湯けむりの庄

[140: 契約者さん]

近くのマンションみたいな温泉付きだったらよかったです。元々隣も温泉だったんで、掘れば必ず出るでしょう。

選んだドアの色、少し後悔中。もう変えられないですよね。

[141: 契約者さん1]

写真もアップされないし、契約者なんてもう客じゃないスタンスですね。

[142: 契約者さん1]

ん？月次で建築状況の写真が更新されてません？

[143: 契約者さん1]

>>140 契約者さん
確かに文字通りの天然温泉を付けることができれば超希少な物件になってましたね笑

私ももう少し色々なオプションを付ければよかったと後悔してます。。。特にダウンライト。。。
この後悔をバネにインテリアオプションでは色々なところを弄ろうと思ってます！

[144: 契約者さん8]

>>143 契約者さん1さん
天然温泉あれば夢は膨らみますね。

話は変わりますが、このマンションの全体共用部分、住宅・商業共用部分の負担割合の元となる規約や細則や原案はあるのでしょうか？そもそもどこが住宅、商業、公共の共用部分でどこが規約共用部分で負担割合の取り決めの根拠はどうなのでしょうか？これから(管理組合発足後)決まるのでしょうか？もし、窓口等ご存じの方がおられたらお教え下さい。異動で販売ご担当の方がおられないので。

[145: 契約済みさん]

仕事で綱島近くを通ったので写真撮りました。新横浜の新出入口はおまけです。

[146: 契約済みさん]

>>142 契約者さん

このスレッドをさかのぼってみてもらえばわかりますが、オンラインサロンは10月から更新されず1月にまとめて更新されました。本日、ゲストサロンも閉鎖の連絡があり、やっぱりという気分です。

[147: 契約者さん]

ドレッセタワー新綱島ですが、入居までローン組めませんよね。
金利2017年以来最大の伸び率となっており、不動産市況も冷え込みそうです。ローンを組む予定の方、固定か変動、どちらの予定ですか？

https://www.jiji.com/jc/article?k=2023020100675&g=eco

[148: 契約者さん6]

>>146 契約済みさん
なんだろう、重要度が高いかと言われたらそこまでな話だと思いますが…
きっちり月次でたくさん写真を載せてほしい、もっとサービスの品質をあげてほしい、そのためにグロスが高くなりますとかいう話なら私は要らない…
都心の超高級マンションを購入すれば満足するサービスが得られるかもしれないですね！

[149: 契約者さん6]

>>147 契約者さん
私は変動金利一択です。
じわじわ伸びているのは固定金利と連動する長期金利なので現段階では選ぶメリットが少ないですね。
一方で変動金利と連動する短期金利は今の日本の経済状況では上がらない可能性が圧倒的に高いです。
日銀の総裁が変わったからといって日本の経済状況がいきなり回復する訳でもないので、我々がローンを組むタイミングでも今とそう変わらないと予想してます。

[150: 契約者さん6]

>>145 契約済みさん
20階あたりから急にペースダウンしてますね。
グランクレール側もそうですが、はたして今年の10月竣工までに間に合うのか…そして商業施設はまだ決まらないのか…

[151: 契約済みさん]

>>148 契約者さん6さん
毎月の更新を期待させておきながら3か月以上なかったという事実を述べたまでで、たくさんの写真とかは言っておりませんのであしからず。

[152: 契約者さん]

>>149 契約者さん6さん
なるほど!ありがとうございます。
私は固定を考えておりましたが、まだ思案中です。
入居が近づきましたら市況も変わっているでしょうし是非またお考えをお聞かせください。

[153: 契約者さん]

写真を撮って更新するくらいの作業ですから大した費用にはならないとは思いますので、契約者の心を掴んでおくには費用対効果としては悪いことじゃあないと思います。良い仕事をして欲しいですね。問題無く順調に進んでいるのか？、我々のの事はもう放置して良いと思われているのか？ちょっと心配にはなっちゃいますよね。現場との兼ね合いなどもあるのでしょうけど。

[154: 契約済さん]

>>150 契約者さん6さん
確か、写真撮った時は24階の柱等を打設中でした。29階ですから表面上はあと6階ですね。
私が見た時はひっきりなしに東側に設置されたクレーンが動いていました。

仕上や設備もありますし、あと1年もないのでまさに本番中って感じでした。
ホールのある公共棟もサ高住棟も南側の保育園マンションも道路もみんな工事中です。これから南側の2階建て、3階建ての店舗、地下の駐輪場や通路も工事されます。

さらに、綱島街道の反対側の解体工事や高層店舗兼マンション棟やペデストリアンデッキも。
開発完成後はどうなるんでしょうか？

[155: 契約者さん]

>>154 契約済さん
本当に完成が待ち遠しいです！
ここまで密度が濃い場所で色々な再嫁開発が走るケースは珍しいと思います。
あとは商業施設のラインナップ次第なところもありますが、期待して完成を待つばかりですね！

[156: 契約者さん8]

ドレッセタワー新綱島のお隣のホール、東急コミュニティーは指定管理者に選ばれなかったですね。
ここで話題になってる管理費の高さも影響してたりして？
https://hiyosi.net/2023/01/30/shin_tsunashima_2023/

[157: 契約者さん4]

>>156 契約者さん8さん
まだ候補の段階で最終決定は正式な議会を経て行うと記載がありますね。
五輪の入札のように有名無実化されないといいのですが…
今回の採点結果を見るに胡座をかきすぎている気がします。

[158: 契約者さん]

ついに時刻表が発表されたね！
行き先が多すぎてカオスだけど、十分利便性が高かそうでよかった！！！
https://www.tokyu.co.jp/railway/timetable/kakuekizikoku20230318/index....

[159: 契約済みさん]

うっすらと新綱島駅の文字が見えますね！

[160: 契約者さん1]

駅構内の図面も公開されているのを見つけました。
ドレッセタワーと直結する部分がぱっと見分からないですが。

[161: 契約者さん7]

>>160 契約者さん1さん
図面情報ありがとうございます。
マンションにつながるところはB1Fの新横浜寄り
のエスカレーターではないでしょうか。
開通したら見に行こうと思います。

[162: 契約者さん7]

>>161 契約者さん7さん
間違えでした。区民センター側のはずなので
逆の日吉寄りですね。

[163: 契約者さん]

地上の出口の位置関係を見るとエレベーター横あたりがグランクレール綱島っぽくて日吉方面の階段は北口出口に繋がってそうだなあ。
今の情報だけじゃ区民センター側の入口は想像もつかない…まだ図面に載ってないだけなのかなあ…

[164: 契約者さん]

>>163 契約者さん
添付漏れ

[165: 契約者さん7]

>>163 契約者さん
北口出口だとグランクレールあたりになるなら
遠すぎる感じなのでやはり南口側なのか。
図面だけではつながりがわからないので
来月の開通時に現地確認を楽しみにします。

[166: 契約者さん]

グランクレール綱島の横がエレベーター入口です。
https://www.grancreer.com/tsunashima/blog/
個人的な見解ですが、北口と南口の間に文化ホール棟に続く中央出口みたいなものが後から追加されると予想してます。（現段階では駅構内の図面に反映されていない説）

[167: 契約者さん7]

>>166 契約者さん
パンフレット図面だとモールへのエスカレーター
のところに住宅入口があるので新説の通りその
エスカレーターは別なのかも。この駅にエスカ
レーターが3つもあるのも多い気するし謎です。
こうして情報が小出しで出てきて色々想像する
のも楽しいですね。
今後商業施設情報も出てくるのも楽しみです。

[168: 住民さん4]

>>166 契約者さん
グランクレールの外観かっこよすぎでしょ笑
上が老人ホームだからドラッグストアとかクリニックが入るイメージだったけど、お洒落なお店が入っていても可笑しくない見た目してる

[169: 契約者さん8]

大倉山の梅まつり会場(梅林公園)からの写真です。梅林から桃園方向ですね。

[170: 契約済みさん]

オンラインサロンの写真ギャラリー、2月は月末にきちんと更新されていましたね。この調子でお願いしますよ。

[171: 契約者さん7]

>>170 契約済みさん
こちらで話題に上げたことも影響してますよ、きっと。

[172: 住民さん5]

新綱島駅の構内の写真が少しだけ見れます。
いよいよ開業まであと２週間、本当に楽しみです。
https://hiyosi.net/2023/03/04/antidisaster_drill-6/

[173: 契約済みさん]

>>171 契約者さん7さん
さらに言わせてもらうなら、1年以上も続くオンラインサロンの(防災センターの柱が1本未記入の）欠陥敷地配置図は、早急に削除もしくは差し替えてもらいたいです。実害は何もありませんが、こうしたミスをいつまでも訂正しない姿勢は不信感を呼びます。
でもこうしたつまらない訂正に手間ひま金をかけなくてもいいというご意見も出てくるとは思いますが、心情的にすっきりしないもので悪しからず。

[174: 契約者さん7]

>>173 契約済みさん
確かにおっしゃる通りです。表面的なもの以上に実質的なものの方を重要視してほしいですよね。

[175: 住民さん5]

新綱島駅の更なる情報が公開されました。
とても格好良いデザインなので誇らしく思います。

出口関連の画像もあったので、以下考察です。
・南口：
ドレッセタワーの真横にある地上の出口ですね。

・文化センター口：
我々ドレッセタワー住民が利用する地下の出入口ですかね。マンションから直接ホーム階に行けるわけではないので少しイメージと違いました。住民目線ではホームは地下2階に位置しているようです。


・西口：
恐らくグランクレールに直結する出入口のような気がします。
綱島駅からのデッキが繋がったあとは、乗換で利用する人たちもメインで利用するはずです。

・北口：
グランクレールよりも更に先の綱島84号線に面した出口ですね。

https://hiyosi.net/2023/03/06/shinyokohama_line-28/

[176: 綱島さん]

こちらの記事にも新綱島駅の写真がいろいろ載ってました。
ガラスパネル、美しいですねー。
https://tetsudo-shimbun.com/article/topic/entry-3471.html

[177: 契約済みさん]

久しぶりに行ったら27階までできてました（躯体）。あと２階です。駅名もしっかり分かりますね。

[178: 購入経験者さん]

新綱島駅が開業しましたね！

[179: 購入経験者さん]

ホームから南口はこんな感じでした。

[180: 購入経験者さん]

北口からホームはこんな感じです。桃園パネル綺麗です。

[181: 契約者さん7]

>>180 購入経験者さん
ありがとうございます。
エスカレーターがなく階段だけのところがあるように見えます。
改札階からのマンション入口ルートがエスカレーターでつながっていればいいですね。

[182: 契約者さん1]

インテリアオプションの相談会はまだまだ先なのでしょうか？一期で契約しているので、イベントが全くなくて寂しいです。。。

[183: 契約者さん]

>>182 契約者さん1さん
打合せ時に聞いた時は入居の半年くらい前って言ってたのでもう少し先のようです。商業施設とかこれから情報が小出しに出てくると思うのでそんなことを楽しんで待つしかないですね。

[184: 匿名さん]

というか地権者と分譲購入者の入居にかなりの差があるのは何でなんですかね。3ヶ月も差をつけるなんて。

[185: 契約者さん]

>>184 さん
東急が地権者に頭が上がらず優遇したのでしょう。ただし地権者が特別扱いされるのもそこまで。以降は一般購入者と差異なしです。

[186: 契約者さん1]

>>185 契約者さん
完成後入居出来るはずの物件なのに時期をずらすなんて。地権者がそういった特別待遇を求めたのだとしたら分譲購入者に不便を強いていることになりますよね。両者の溝を深めるようなことになりかねない。それとも東急が勝手に忖度しただけなのでしょうか？

[187: 契約者さん8]

>>186 契約者さん1さん
原住民(インディアン)と移民(アングロサクソン)みたいな関係にならないといいんですが。

[188: 契約者さん1]

>>184 匿名さん
再開発で地権者がいる場合、彼らの引き渡しは数ヶ月早いことが一般的です。

[189: 契約者さん]

住友不動産とかだと売上調整のために入居時期を調整すると聞きます。ただ、この物件は上期下期の節目でもない1月下旬の引き渡しなのでいまいち理由がよくわかりませんね。
地権者の望みだというなら、わざわざ分譲購入者のヘイトを買うような馬鹿の集まりとしか思えない…
何か大きなメラットがあるなら別ですが

[190: 契約者さん]

>>188 契約者さん1さん
結構色々な物件を見て回りましたが、そういったところはドレッセタワー意外出くわさなかったです。
ご存知でしたら参考までに該当する物件を教えて頂けると嬉しいです。

[191: 契約者さん6]

>>189 契約者さん

地権者より分譲購入者の方が多数となる事はわかっていたはずですから、ヘイトを買うような事をしたら少数派の地権者は入居後居心地が悪くなるであろう事は自明だったはず。地権者の望みであったならば馬鹿の集まりと思って良いでしょうね。東急の判断だとしてもなぜ対立を生むような事をしてしまったのでしょうか。いっときの優越感の為に支払う代償は高くつくでしょう。

[192: 契約者さん4]

>>190 契約者さん
2ヶ月とかはよくあるけどね。
3ヶ月は確かに長い印象。

[193: 通りすがり]

>>190 契約者さん
沢山ありますが白金ザスカイとか東池袋のステアリも分譲購入者より前に引き渡しされていたと思います。パークコート浜離宮も地権者の賃貸が先に募集していたので引き渡し前に見学した記憶があります。再開発案件は期間の誤差はあれど割と普通な気がします。

[194: マンコミュファンさん]

「＊＊の集まり」とか「代償は高くつく」とか、何だかなあ・・・

[195: 契約者]

>>186 契約者さん1さん
過去に住んでいた地権者のいる物件で、内覧会の時点でお住まいになられている方を見たこともありました。まぁ契約を交わすタイミングとかも違いますし、そもそも我々も引き渡し時期と竣工タイミングを了承した上で契約を交わしてますからね。

[196: 契約者さん4]

分譲購入者は武闘派が多いなあ
総会にて明らかに利己的な意見、方針を押し通そうとしたら徹底的に叩いて欲しいけど
何でもない時に噛み付いても地権者との軋轢を生むだけだからほどほどにして欲しい

[197: 契約者さん4]

地権者の数的に2ヶ月の設定くらいが丁度いいかもだけど、そうなると年末の引き渡しになる
それを避けるために3ヶ月はまあ妥当な気がする

[198: 契約者さん5]

>>194
東急関係者ですか？
本件詳細ご存じであれば是非お伺いしたいです

[199: 契約者さん1]

新綱島駅見てきました。
かなり深いですし、電車の本数が少ないのでよほど便利な商業施設が来ない限りは利用する人が少ないような気がします。
地権者が商売っ気を出して訳の分からない店ばかり出すようなら対して盛り上がらない駅になるのでしょう。

[200: 契約者さん1]

新綱島駅見てきました。
かなり深いですが、我々のマンションからは直結なので有り難いです！直結は引き渡し後にエリア相場を超えて値上がりするので楽しみです。
店は考えても無駄なので完成を待ちたいと思います！

[201: 契約者さん6]

>>200 契約者さん1さん
流石に能天気だなあ。あんたもしかして地権者？
駅直結でも駅力がなければ資産価値は上がらないし、乗降者数が予想より少くて急行が止まらなくなったら終わりだよ。