【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[102: 契約者さん8]

>>101 契約者さん
マンションブログやツイッターなんかでもここの管理費は高いとされていますが、なぜなんでしょう。本当に疑問。出てきたミスは更に上がる方向へのものだし。
正直不動産というこちらの漫画のエピソードのように、購入者、地権者は東急によって管理費アリ地獄にはめられたのかもしれません。
https://bunshun.jp/articles/-/56377?page=1
だとしたら、間違いなく別の管理会社にした方が安くすみますよ。
この物件は東急だから最初はその付き合いで管理会社やってもらってるのかな、なんて軽ーく考えてましたけど、管理費が高すぎると売る時に困るのは我々です。嫌厭されて買い叩かれるか、売れませんから。毎月の出費ほ馬鹿にならないですし、適切な金額というものがあります。修繕費ならストックとなりますが、管理費は掛け捨てです。あ、もしかして高い修繕費も、東急グループ内で修繕する事を前提に高く設定されているとか？怖いこと想像しちゃいましたが、今回の件で信用は地に落ちたからなぁ。あり得るかもしれません。
今回の東急のビジネスモデルは、新駅作って周辺を開発して、地代に代わって管理費や修繕費を搾取し続けようって事なのかも知れないと考えると怖いんですけど。
この掲示板、どれ程の地権者、契約者が見ているんでしょうか。
この件を機運に管理費が高いという認識をより多くの方で共有できれば、掲示板だけではなく実際の管理組合の集まりの場でも協力しやすいですよね。
管理会社変更してもまだ高い場合は、無駄な出費が無いのかや設備の使用の中止を検討する事も必要になってきます。電気代の高騰で、共有部分を暗くしたり、一部のエレベーターを停止したり時間によって稼働数を調整したりなんて日が今後あちこちのマンションでも起こるでしょうから。

[103: 契約者さん8]

追記です
http://imogayu.blogspot.com/2020/09/blog-post_3.html?m=1
先の漫画のエピソードの結末です。
一部の有力管理組合員と管理会社がグルになって管理費を上げ、その有力組合員に管理会社がキックバックしていたとのことで、実際にある話が元となっているそうです。
ドレッセタワー新綱島がどうかはわかりませんが、信用が落ちた今、現在の地権者による管理組合と管理会社の関係がそうではないと言い切っていただきたい。その為には管理費の使用明細を我々からの要請の前に積極的に明らかにしてほしい。

[104: 契約者さん1]

東急コミュニティーの評判スレを見つけました。
かなり酷いようですね、、、修繕積立金の試算に関しても当てにならなさそうな気がしてきました。
この物件はかなり池谷氏はじめ地権者の声がかなり大きそうな気がしますが、いつかはリプレイスを視野に入れないと苦しい思いをしそうです。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

[105: 契約者さん1]

>>104 契約者さん1さん
見てみました。懸念していた通りのこと以外にも色々とあってひどいですね…地に落ちた信用がますます落ちていく。
当マンションの担当フロントも女性なのだろうか。
賢い住民でいなければバカを見てしまう。

こんなのもありましたけど、現在の管理組合は、当管理会社をどう評価してるのでしょうね。
https://rijisan.work/?p=386

[106: 契約者さん2]

>>103 契約者さん8さん
今回地権者住戸が約70程度なのでここまで酷くはならなさそうですが、やはりここの大地主の池谷氏は東急と強い癒着があってもおかしくないので怖いところではありますね。

[107: 契約者さん2]

>>104 契約者さん1さん
ありがとうございます。
こんな書き込みがありました…呆れて物が言えません…

---------以下抜粋---------
1802 マンション管理組合理事 2021/08/29 22:32:23
東急コミュニティの管理費が他社対比23%も高い事が発覚しました。本当にギリギリなので値上げさせてくださいという申し出を東急コがしてきていた最中に、たまたま理事の一人に営業をかけてきた大手管理会社があって、そこの管理費と比較した結果です。
他社と比べて20%以上も高いという話しをすると途端に値上げはやめて、逆に値下げをしてきた。しかし、理事会ではその他社さんに乗り換えするかどうかを
まだ検討をしますからと伝えると、更に値下げしてきた。
それでも看過できない差がまだあって、住民の直接的な出費にかかわることなので、理事会だけで他社乗り換え検討取り下げするわけにはいかないと伝えると、営業をかけてきている他社の悪口言い始め、質を落として良いなら、同じ値段でやりますよと凄まれた。
今まで数回の値上げを信頼して受け入れしてきたのに、実は値下げを出来た事実を棚に上げて、理事達を脅かすような言い方するなんてびっくりしました。

[108: 契約者さん7]

>>106 契約者さん2さん

ーもし強い癒着かあったとしてー

マンションの店舗部分は地権者が所有することになる、と東急から聞いております。そこに東急系の店舗が入るとしたら、お金の流れは

①東急系店舗
↓管理費＋賃料
②店舗区画所有者(地権者？)
↓管理費
③東急系管理会社

となり、東急から東急へという仕組みになります。
この三者はいくら管理費が高くても痛くはありません。
高くて喜ぶのは③、困るのは他の住民と管理費分割高になった品物を買うお客さん。①は③と同じグループなので、管理費については行ってこい。②はもし住居をマンションに持っていたとしても管理費分は店舗からの賃料で吸収できますし、困りません。高い管理費を認めさせるだけの賃料を①から②に支払うことになるでしょうから。
海老(有力地権者への店舗賃料&住居分管理費＋α)で鯛(マンション住民からの管理費)を釣る作戦、私が東急だったらそうしますね。
となると、間接的には他の住民の高い管理費の流れは③だけではなく②にも行っているということに。
管理費ビジネス恐るべし。

どういった店舗が入るかはわからないので、あくまでも想像ですけどね。

ーもし強い癒着かあったとしてー

[109: 契約者さん4]

>>107 契約者さん2さん
これは引きますね。前途が思いやられます。これが事実であれば管理変えの議題は避けて通れないでしょうね。
多くの契約者の方にも是非見ていただきたい掲示板です。
管理費が高すぎるのでは？という疑念が確信に変わりました。

[110: 契約者さん3]

>>108 契約者さん7さん
すみません、間違いに気がついたのですが、店舗でお買い物をするお客さんには少しも割高で販売する必要はないですね。

このビジネスモデルの場合、③の管理会社が住民からの割高管理費で得た利益の一部を、①の店舗の管理費と②の店舗区分所有者住宅の管理費に回していることになるのですから。

何百万単位で多くの管理費を取っているのであれば可能なことです。
他の区分の管理費や暴利のためとなれば、そりゃあ管理費も高くなるわけです。
修繕費についても同じようなカラクリで高くなっているのかも。

平均的な管理、修繕費であったり悪い評判もなければ余計な想像なんてしないで済んだのに。
騙されないようにするのは大変ですが、管理修繕費算定の根拠を真摯に説明してもらうまではこのような想像から逃れてはいけないと思っています。
本当、今回の計算ミスの件で色々と考え、気付かさせられました。

[111: 契約者さん]

このマンションは、全体管理組合、住宅部会、施設部会と分かれるからそこの力関係も重要になりそうですねえ。
東急コミュニティーの息のかかった地権者ばかりで構成されて変な方向に進まなければいいのですが。

[112: 契約者さん2]

>>111 契約者さん
「目指すは、生前引退（隠居）ですね」と語る有力地権者ですが、我々の管理費の一部がその為の資金として流れていくスキームとなっていないとは、現在の信用度、情報量では思えません。
https://hiyosi.net/2022/06/28/shinyoko_line_forum-3/

東急の喜び組に籠絡されているのか、写真の見た目通り悪い人ではないのか…
ご近所さんとなるマンション住民の事を大事に考え、管理費見直しや管理会社変更にも前向きになってくれればと願ってやみません。桃も美味しかったですよ。

[113: 契約者さん]

>>112 契約者さん2さん
仰るとおりですね…現状はあまりにも信頼するに足る状況ではないと思います…
我々マンション住民なんかより、自分然り、子供、孫と池谷一族の繁栄のためにと考える方が自然なので…

分譲購入者たちの中にあなたのような知識のある方がたくさんいて、全体にとって最適な方向に進むようになることを祈っております…

[114: 契約者さん3]

>>113 契約者さん
確かに、マンション住民は“利害なく”付き合える仲間とは違うでしょうから、それより一族の事が優先されるでしょうね。
しかし、我々も少ない割合ながら所有者となりますし、チリも積もれば有力地権者の持分よりは上回ると思います。有力地権者と東急の癒着は想像に過ぎませんし、もしそうだとしても住民の大多数が地権者ではありませんから、住民同士諍いなく平和に暮らしていくことと、管理会社、管理費への厳しいチェックは両立できると思います。
入居後は有力地権者に任せるのではなく、皆さんでしっかりチェックしていく必要がありますね。

[115: 契約済みさん]

お書きになっている月差額１５０万の金額補填って本当なのでしょうか？金額補填は通知がありましたが具体的な金額はなかったような？住宅部会だけのものなのでしょうか？いずれにしても杜撰すぎますよね。重要事項説明書の説明内容が十分でないあるいは間違いだったということにもつながりかねません（これで補填しなかったら宅地建物取引業法上の大きな問題になっていたかもしれませんね）。

全体管理組合、住宅部会、施設部会の３つの部会があるのって複雑ですよね。よく見ると土地の共有持分の比率と建物の管理費・修繕積立金の比率の前提となる建物比率の割合が異なることが組合の（どの組合？）の議決権割合や管理費・修繕積立金割合に変わっていくか等もあまり理解できていない（ある程度は想像はできますが）。

一般入居の私たちはむしろ従前からの地権者の方々と手を結んで全体管理組合、施設部会の中で対峙しないといけないこともあると思いますが共有持ち分や議決権がどのような構成になるのかも今の段階ではよくわかりませんよね。

[116: 住民の人に質問したいさん]

>>115 契約済みさん
私は地権者ではなく今回の販売で契約した者ですが、通知には金額が記載されていましたよ。

[117: 契約者さん]

試算から漏れてしまったエレベーターやエアコン等にかかる費用は全額補填ですよね。
また現状は約150万程度ですが、電気料金値上げに伴いこの金額は上昇するので、その分についても補填して頂ける認識です。
ゲストサロンからの連絡でそういった説明がありました。
理解が間違っているかもしれないので皆様も確認頂けると嬉しいです。

[118: 黒崎]

あらあら、盛り上がっているみたいね?
最初は一部住民の被害妄想かと思ったケド、早いとこ引退したいってことは私の嫌いな不労所得をしっかりと確保しないといけないわよね。
元気なうちはしっかり労働して納税してもらわなくっちゃ困るわ?
配当金や金利、賃料収入から納税してくれるのもいいけど、住民の不利益となるような管理修繕費の金額決定には加担しないでちょうだいね。
それにしてもあんたたちもおぼこいわね。いい？特権階級の人間にとっての他の人間っていうのはね、家族か敵か使用人しかないの！さて、あんたたちはどう認識されているのかしら？
そもそも最近の政治だって投票してハイ終わり、でしょ？あんたたちが普段からしっかり政治家を監視してないから、白紙委任状の交付を受けたと勘違いして某宗教団体とずぶずぶ、税金の使い道もいいようにやられてるじゃないの。
マンションも同じよ。あんたたちが管理組合員になったところで理事に任せっきりにしていたら、管理会社とずぶのずぶで泣きを見るだけなんだから。しっかりと当事者意識を持たなくちゃダーメ?
あと、今後あんたたちに「管理修繕費が高いことを承知の上で買ったんでしょ」なーんて言う人が出てきたら、気をつけなさい。必要経費が妥当か、必要経費以上の無駄な出費が無いかについて話しているわけでしょ？そこをあいまいにしてくるってことは、管理ビジネス利権者のポジショントークか、あんたたちが高い管理費を支払うのを見て、いい気味だと思っている性悪部外者ぐらいしかいないんだから！
私のお友達の公取からの公表を見てごらんなさい。
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20221227/k10013936021000.html
東急コミュニティーも含まれているわね?コスト増を理由に管理費値上げしておいたくせに、下請けにはその分を回してなかったみたいよ。じゃあそのお金、どこに行ったんでしょうね～?
こちらはついでの　お　ま　け。
https://t.co/xaeFpVzaho
あんたたちも当事者としてしっかり調べなきゃダメよ?
和して同ぜずで、あんたたちの正直な意見を聞きたいわ。
誰の考えに近いかしら？アンケート期限は一週間みたいだから、お早めの協力　お　ね　が　い　ね。
因みに私は直樹みたいな戦う人、嫌いじゃないわよ。仲間は多い方がやりやすいし、ね?

半沢直樹「取られ過ぎたら取り返す！管理会社、管理修繕費見直しだ！」
近藤直弼「すまん直樹、俺にも家族がいる。目立って逆らうことはできない、長いものには巻かれるしかないんだ。」
大和田「高額管理費の手柄は上司のもの。愚民は黙って搾取されておしまいDEATH！」

[119: 契約者さん6]

癖が強すぎる人がきちゃった…
まともそうなことは言ってるけども…

[120: 契約者さん6]

>>116 さん

>>116 住民の人に質問したいさん
本当ですね。私は記前の電気代を見ていなくて「本件に伴うご案内済の管理費及び管理予定会社の変更はないことをご報告申し上げます。」だけみて安心してました。
1.5百万円少し見落とすなんて？？？ですね。もし、上げるなんて言ってたら宅建業法の重要事項説明内容の重大な齟齬としてかなり大きな問題になっていたのかもしれません。

ありがとうございます。

全体共用部分、住宅共用部分、住宅・商業共用部分の比率を見ると住宅75%、公共15%、商業10%程度の比率で共用部電気代を割り振っているのではないか？

その金額が異常に高額なので東急担当者が間違えたのでは？私達は東急担当者の積算ミスで救われたというか問題が分かった。

計算したら1戸あたり共用部電気料金が毎月1万円少し。膨大な電気を使う商業施設や公共施設の電気料金があの全体共用部分や住宅・商業共用部分に思いのほか含まれているからこんな異常値になるのかなとも思う。

何れにしても平米あたり単価や公開されているJ-Reitの電気料金等と比較しないと。
管理規約上の住宅商業公共の管理負担の問題があるのかもしれません。それは修繕積立金に関してもいえます。

東急側もこれだけ大きな見落としをしたのだから購入者に対してもう少ししっかりした説明をして欲しいと思うし、東急側から監督官庁(国土交通省？横浜市？消費者庁？もうされた？)に対する説明だって必要なかなとも思う。

かつてはこの掲示板を契機に新築マンションのコア抜きが暴露されて販売中止になったりしたこともあります。

何れにしてもしっかりとしたご対応をお願いしたいです。

[121: 契約者さん]

>>120 契約者さん6さん
管理修繕費の店舗と公共施設、住宅分での配分比率は適正なのか。
無駄な出費があったり不当に高額な委託料を取られるなどなく、それら費用の使い道、見積は正しいのか。
今後費用はどう変わっていくのか。
管理会社、出費、配分比率の見直しはされるのか。
ミスの分の電気代は市況の変化とともに東急が負担するのか。それは無期限なのか。
上記について、現時点で知り得る方法はあるのか。入居後の管理組合の集まりまで待つ必要があるのか、近く説明会などがあるのか。

これらが不透明なことが今私たちが共有している問題点でしょうか。
他にも色々とありそうですが。

同封されていたカラーの区画資料も、文字が潰れて見ずらかったんですがどうでしたか？
真実は細部に宿ると言いますが、こういった手抜き仕事で対応されると、軽くみられているのかと憤りを感じてしまいます。一方的に、とりあえず知らせることは知らせましたから、という印象。チェック機能はないのでしょうか。担当者もその管理者も責任感を持って仕事をしてるとはとても思えません。それか元々低パフォーマンスなのか。勝手に東急ブランドを私が高く見積りすぎていただけの話？皆さんは職場で資料を作ったり、作ってもらったり、上に確認してもらったりするかと思いますが、あのクオリティー、どう感じましたか？