【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[646: 契約者さん2]

>>645 契約者さん1さん
その通り

[647: 契約者さん3]

>>645 契約者さん1さん
そりゃあそうだね。
別件で逮捕されるかもしれないけど管理費が安くなるかは別問題だからね。
会計上も管理費からもらってるようには見えないようにするだろうし。

[648: 契約者さん1]

>>647 契約者さん3さん
ブラックボックスである限り、逮捕もされないだろうしね。
もし住民たちが入居後に中身を確認したって、素人には何もわからないよ。決まりは決まり、逮捕されても管理修繕費の総額はもう変えられないんだしね。

[649: >>508]

>>627 契約者さん1さん
がっはっは！やっぱり俺が言った通りのらえもんは消費者側じゃねえか。>>513みてーに自分勝手な解釈したり、この問題を放置したままで済まそうなんて奴らは、認知的不協和を起こしてやがるか、能力が低いかだぜ。気に入らねえのは「契約者が全員一致団結すれば」ってところだが、そんな必要あるのかね。>>418のアンケート見てみると現時点で住民の1割近い20人近くがアクション起こすみてえだし、総額で10億以上の訴えになる。十分じゃねえか？売れりゃいい、最低限の説明すりゃいいっつってミスが多い東急の仕事（>>20、>>28、>>89、>>350、>>360、>>418）ぶりじゃあ、重説で墓石不平等条約の説明を受けてないって訴えも、消費者庁、弁護士なんかは、さもありなんってなもんで、もっと詳しく話をしてくれって感じで、良ーく話を聞き入れてくれるだろうよ。

[650: 契約者さん7]

>>649 >>508さん
契約内容をよく知らないで契約したのは御自分
つまりミスをしたのは東急ではなくキミwww

[651: 契約者さん8]

ここで言い争いなんかせずに、売主と会話しようよ。見苦し過ぎる。あと露悪的でなんか嫌。

[652: 契約者さん1]

>>582 契約済みさん
ご意見、拝読させていただきました。私も契約者です。同じ住民にしっかりと考えていらっしゃる方がいて、ありがたく感じています。一つ考えを伺いたいのですが、低層棟の建屋内で全体管理とされている部分がある事にご納得はされていらっしゃいますでしょうか。エスカレーターの一部は住民が駅に行く動線上にありますが、そうでない部分もたくさん全体管理とされています。また、それらがなぜ住宅部分よりも多額の管理修繕費が必要なのか、どうお考えでしょうか。黒崎さんが特に問題視されていない低層棟の外壁や高層棟のバルコニー等の外壁部分については、私も75%の住民負担である事には問題は感じていませんので、ここでは質問の範囲としては除外させていただきます。

[653: 契約者さん5]

>>637 契約者さん3さん
川口クロスも仲間物件。ただここよりはマシ

[654: 契約済みさん]

>>652 契約者さん1さん
ご確認有難うございます。全体管理規約集（案）を細かく見ますと、

P.56 低層階地下2階では両棟の間のピット、両棟用と思われる消火ボンベ室等

P.57 地下1階では、低層棟の地下に住宅用のミニバイク置場、住宅用来客駐車場等の住宅用施設が設置されています。また、住宅用駐車場72台が地上出入り口から駐車場エレベーターに入るには（逆も）低層棟地下２階をラウンドしないとならないです。

P.58　地上1階では、住宅棟の車路や防災センターが全体共用部分になっていて（地下２階と逆ですね）、低層棟の綱島街道側の店舗出入口（外側）、住宅棟の出入口（外側）を含めた周囲が全体共用部分になっています。

P.59　低層棟地上2階では店舗専有部分の外側通路が全体共用部分になっています。

P.60 地上3階では住宅棟の西側住戸のルーフバルコニーを含めたバルコニー周りが全体共用部分になっています。

p.61～71 住宅棟地上４階～29階バルコニー及び各棟屋上は一部を除いて全体共用部分になっています。住宅棟の非常電源施設等は低層棟屋上に設置されています。

・・・細かくは見切れていないところがありますが、低層棟（商業・行政）内には住宅棟用の施設も多くありますので、一見してみたところ高層棟（住宅棟）が低層棟（商業・行政）に比べてスペース的な不利が明らかな感じはなく、それなりに合理的な基準かなとは思いました。

気になる点としては、「P.59　地上2階では店舗専有部分の外側通路が全体共用部分になっています。」は明らかに低層棟有利に思えます。ただ、逆に住宅棟の3～29階までのルーフバルコニー、バルコニーも全体共用部分なのでこの部分は住宅棟が明らかに有利だと思えます。

複合用途ビルかつ２棟構成なのですが、地下２階～地上２階までは用途的に住宅棟、低層棟と分かれているのではなく、一体化している建物なのでかなり理解が難しいです。

余談ですが、販売価格のわりに、維持管理コストがかかる全面バルコニー仕様になっていることも欠点なのかもしれませんが、メリットでもあります（私はバルコニーが多いのが気に入って購入したので）。ひょっとしたら、後出しの電気料金の件は東急電気が新電力なので想定外に高くなったのかもしれませんね。

分からない点もあるのですが図面を見た限りでの私の理解はこんな感じです。

[655: 契約者さん1]

ここの人羽沢にもきてたでしょ。羽沢は全体共用の住民負担が65%だけどここほど管理費が高額にはなっていないな。

[656: 契約者さん1]

>>654 契約済みさん
ご回答いただき、ありがとうございます。
区分についてですが、全体共用として納得できる部分、納得できない部分、施設側にメリットがある部分、住民にメリットがある部分、様々だとは思いますが、バルコニー、ルーフテラスについては住宅特定管理とされ、日常の管理責任、小修繕、補修等については直に接する住宅区分所有者、計画修繕については全体管理組合の負担となっています。ですので、仰るメリットはあまりないのではないかと思いますし、住民がメリットを得られるのであれば良い、というものでもないのかな、と思います。

費用についでですが、全体共用の管理修繕費が住宅共用の1.5～2倍もかかる事については納得はされていますでしょうか。単純な床面積比較では全体共用よりも住宅共用の方が広いですから、店舗回りの通路などで結構な電気代がかかるでしょうけど、照明代などは全体共用の方が安くなるはずでは、と思います。住宅共用にはエレベーターやコンシェルジュ、機械式駐車場、ゴミ出し、共用スペース、内廊下などなど費用がかかりそうではありますが、それ以上の費用が全体共用でかかるのはなぜだと思われていますでしょうか。

[657: 評判気になるさん]

契約したからと言って、何もできないわけではなく、過去には消費者金融の過払い金のような例もある。(当時からグレー金利だとは言われていたけど)

今回のケースは消費者契約法の適用如何を考える良い事例になるかもしれない。弁護士先生、手柄のチャンスかもしれませんよ。

法では「取り消す」となっているけど、民事だから、事業者が負けそうになったら和解で別の条件を定めることもできるかも。

以下条文抜粋
(目的)
第一条　この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差に鑑み、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合等について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、(中略)その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とするほか、消費者の被害の発生又は拡大を防止するため適格消費者団体が事業者等に対し差止請求をすることができることとすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

（消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の取消し）
第四条　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。
(中略)
２　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項について当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について当該消費者の不利益となる事実（当該告知により当該事実が存在しないと消費者が通常考えるべきものに限る。）を故意又は重大な過失によって告げなかったことにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。(後文略)
(中略)
４　消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの分量、回数又は期間（以下この項において「分量等」という。）が当該消費者にとっての通常の分量等（消費者契約の目的となるものの内容及び取引条件並びに事業者がその締結について勧誘をする際の消費者の生活の状況及びこれについての当該消費者の認識に照らして当該消費者契約の目的となるものの分量等として通常想定される分量等をいう。以下この項において同じ。）を著しく超えるものであることを知っていた場合において、その勧誘により当該消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。(後文略)

[658: 契約者さん8]

プラウドタワー川口クロスでも自分達の割合がおかしいと話題になってるようですね。
どうにかして協力できれば良いのですが。

[659: 契約者さん8]

>>658 契約者さん8さん

どこの歪んだ時空に君はいるのか（笑）
ドレッセがボロカスに言われてるだけだろ

[660: 契約者さん5]

今の条件だから地権者が土地を出したのよ。それを変えようというもんなら逆に地権者から訴えられるでしょ？圧倒的に立場が強いのは、捺印済み契約書を持ってるデベと地権者よ

[661: 契約者さん1]

契約者で騒いでる奴は地権者とデベ、その他の納得している住人からだけじゃなく、他のマンションのことも勝手に色々話をしてるみたいだからそこからも訴えられるよね

ワクワクが止まらないよ。犯人はどこのどいつかわかるの楽しみー

[662: 契約済みさん]

訴えられる訴えられるって、それで相手(どっち側も)が怯むとは思えないんだけどなー。
出るとこ出て白黒付けたらいいんじゃない。

[663: 契約者さん1]

>>662 契約済みさん

別に怯むとは思ってないし、地権者側とデベとは白黒つけれるなら騒いでいる方はよいんじゃない。負け戦だと思うけど。勝手にやれよって感じ

ただ他の住人や特にほか物件を巻き込んでる時点でコイツは違うリスクを背負ってるんで、そこが楽しみなだけ。

[664: 契約者さん6]

>>663 契約者さん1さん
キミが一番リスクたかいよ(笑)

[665: 契約者さん1]

>>664 契約者さん6さん

なんのリスクや（笑）
物件を貶めるようなことなんてこれっぽちもしてませんけどねぇ

ワクワクして傍観してますね！！