【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[566: 契約者さん5]

ポジティブなのは悪いことじゃないけど、ただのア○に見える

話題の物件になってしまった今キャンセル待ちで買うやつなんていない

[567: 契約者さん1]

>>112 契約者さん2さん
誰に唆されたんだろうね。早期引退のためとは言え、がめつすぎるシステムにしちゃったね。

[568: 契約者さん1]

>>566 契約者さん5さん
東急や地権者様にとってはこの物件が下落しても、もはや関係無いしね。墓石型規約の抜本的な見直しと住民の理解がないと資産価値の向上はもう無理だよ。

[569: 契約者さん5]

納得して契約したはずなのに今更騒いでるのはなんでですかぁー？笑

[570: 契約者さん2]

いまうだうだ言ってる契約者は、このまま住んでも生活が苦しくなるだけだから、手付金諦めたらいいんじゃないの。長く引っ張ってもいいことないでしょ。

[571: 契約者さん7]

>>569 契約者さん5さん
君にはわからないだろうけど例えばフェラーリって、なんであんなに高いかわかる？車ってのは重量あたりの原価は大体同じだから、とあるフェラーリと同じ重さの車と比較したらだいぶぼったくってるんだよね。でも買う人は買う。なぜ原価が同じなのに高い物を買うのか、なぜ高いかはわかるよね？まあ、希少性とかの需給バランスや付加価値の観点からなんだけどね。これはこの物件の坪単価の話ね。
でさ、今度はランニングコストの方、管理修繕費の話。フェラーリも大衆車もガソリンが必要だよね。同じガソリンなのにフェラーリ購入者は指定されたガソリンスタンドでしか給油が許されず、それが意味もなく高かったらおかしいよね？車検だってフェラーリの方が部品は高いかもしれないけどディーラーからしっかりと費用の内訳、見積もりがされなかったら、それはおかしいよね？そういうことだよ。わかるかな？OK、僕たちはフェラーリ程ではないけど、周りと比べて坪単価の高い物件を買ったよ。そこに文句は誰も言っていない。無理した人も、そうで無い人も色々いるだろうけどね。でも車の例で挙げたランニングコストについては問題だらけなんだよ。市場に比べて高いガソリン代や内訳もわからず、これまた高い車検費用を払う事は認められないんだ。君のお友達でフェラーリを持っている人に聞いてご覧よ。同じガソリンなのに無闇に高いガソリンや、内訳のわからない車検代に納得できるか？って。まぁ、アラブの石油王クラスだったら気にしないだろうけどね。

[572: 契約者さん5]

>>571 契約者さん7さん

例え下手くそかよ。
全然違うだろ

[573: 契約者さん7]

>>572 契約者さん5さん
君にはわからなかったんだね、ごめんね。君は>>570さんでも契約者でもないのかい？何かいい例えがあれば是非聞かせてほしいね。

[574: 契約者さん1]

>>571 契約者さん7さん
管理費も修繕積立金も明示されてましたけど。
内訳を提示する義務なんてないですし。

私は納得してるので恥を晒すのはやめて欲しいですね。

[575: 契約者さん7]

>>573 契約者さん7さん

①値段確認してフェラーリ買いました。②フェラーリの利益率が高いことをネットで知りました。③不当だと激怒してメーカーにクレーム付け始めました。こんな感じかな

[576: 契約者さん7]

>>574 契約者さん1さん
管理組合の総会の時にもそのセリフ、まってるよ。

[577: 契約者さん7]

>>575 契約者さん7さん
ちょっと違うね。①はOK。②についてはメーカー、ここでは東急もでない限り、知る由もないよ。③については、不当だと言っているのは管理修繕費の中身や範囲であって、フェラーリ本体についてはクレームしてないよ。

[578: 契約者さん5]

>>577 契約者さん7さん

いや枝葉の話じゃなくて、管理費の金額は確認して購入したのに、後からその内訳を知って不当だと言ってる点でおなじかと。

[579: 匿名さん]

ディーラーによって売価は違うのと同様にガソリンだってスタンドによって値段違うだろ。

提供するサービスに値段をつけるのはサービスを提供する側であって、その価格に納得して契約してると思うのだが。
そこに納得してない人はこの物件契約してないよ。

[580: 契約者さん7]

なるほど、そうかもしれないね。ところで君たちは電気代の計算ミスでもしかしたら他にも問題があるのではないかとは思わなかったのかい？僕もその件がなければここまで気にはしなかっただろうね。やっぱりミスの多いディーラーは信用できないよ。

[581: 契約者さん88]

管理規約(案)で全体管理組合で管理する範囲に商業施設分が不当に入っててそれが管積の総額が高い原因じゃないかって今になって騒いでるんだろうけど...

結局これは住宅、商業施設、全体管理組合で話して必要なら規約を変える手続きになると思うので、やっぱり入居後で管理組合立ち上げ後になるんじゃないかな。入居前に契約者や関係者が集まって管理規約(案)について議論する場を持つのはあんまり現実的じゃなさそうだし。

黒○さんの呼び掛けでその辺を東急に確認されてる方がいると思うので、しばらくすると状況クリアになると思いますが。

ただ規約変更のため総会の決議になると議決権割合で不利なので変更は厳しそうです。そうするとやはり最後の裁定は消費者庁になるのでしょうか？そうなるとTwitter等のSNSで取り上げられて話題になるのは良い動きではないでしょうか(この際恥とか言ってる場合じゃないでしょうし)。

墓石型マンションの問題点や規約の不当性が注目されて世論の追い風があれば消費者庁も無視出来ないと思うので。

[582: 契約済みさん]

>>322 黒崎さん
時間が無くて確認遅れました。
最初に気づいたのは、黒崎さんが書いている全体管理部分商業１２％、行政１３％(正確には商業11.9014%、行政13.5207%)は殆ど専有面積比率だということです。商業は2,577.41㎡÷22,224.37㎡≒11.597224128%、区民文化センターは2,998.05㎡÷22,224.37㎡≒13.489921199%なので。何故わずかに違うかは不明ですが。

元々、商業、行政、住宅の各階１㎡当たりの効用（単純に言うと賃料）は違うのに、無理やりほぼ同じにしている感はありますね。
最近は確かに店舗よりも住宅の方が高く貸せる場合もあり一概に住宅棟不利とは言えないのでしょうけど考え方の根拠はあるのでしょうか？

ただ、専用使用権の中の計画修繕については、住宅が不利な非住宅用施設特定管理部分はあるけれど（P.53別表5－2のNo.3）、住宅以外が不利に思える専用使用権（P.53別表5-1のNo.1）もあり、どちらが不利かということは判断が難しい気がします。

前者は停車スペース、警備盤室、トイレ等、後者はバルコニー、ルーフテラス等が該当します。住宅部会の私達からすると何故施設部会の計画修繕の停車スペース、警備盤室、トイレ等を負担するの！となるし、施設部会（商業・行政）からすると私たちはバルコニー、ルーフバルコニーは殆どないのに何故負担するの！ということになるかもしれません。

ただ、これらは計画修繕に関するものなので、日常の管理責任と小修繕はそれぞれ施設部会（商業・行政）、住宅部会持ちですね。日常の管理責任の中には※で水光熱の負担と書いてあるのであの東急さんが間違った電気代は各部会持ちとなるので、逆にどうしてとは思えます。

私の分析（浅はかで勘違いかもしれませんが）はこんな感じです。

問題は、各部位のスペースというよりも、「商業、行政、住宅の各階１㎡当たりの効用は（単純に言うと賃料）は違うのに、無理やりほぼ同じにしている。」ことかなと思います。しかし、これって難しいですよね。
また、上記細かくは説明いただいてはいませんが、資料を渡したでしょということからいうと確かにその通りなのですが（到底あの重要事項説明の短時間で理解できるものではありませんけどね……）。

[583: 契約者さん6]

フェラーリのたとえはちょっと理解しにくかった。重量あたりの原価が同じでも、デザイン、そこに至るまでの開発費、プレミアムが乗るわけだから、なんかイメージしにくい。

私自身もたとえがいいとは思わないけど、「薬剤」はどう？　大手から中小企業が委託を受けて製造するケースだと、たしかに原価は安いけど、同時に「権利」に関する費用がかかる。

今回のケースだと、「マンションが建った土地」が「薬剤の権利」みたいになり、新たな費用になってる。まぁ土地がなければ、利便性がよいマンションにならなかったわけだし。

その費用はたしかに不公平にみえるけど、この費用をのめるかのめないかを契約で確認したものだと考えてた。それだけ設備も施設も整えてくれるし。違う？

[584: 契約者さん5]

>>580 契約者さん7さん
それはちゃんと指摘すべきで、ほかにどのようなミスがあるのか確認すべきだと思う。でも、ほかは大丈夫です、と言われたら、それまでなんじゃないかな。

[585: 契約者さん7]

>>583 契約者さん6さん
君の言っているデザイン、開発費、プレミアム、薬剤の権利、についてはマンションで言う高い坪単価に対応することだね。そして、それについては僕も他のみんなも問題にはしていないよ。問題にしているのはその維持についてなんだけど、ごめんね、やっぱり僕の例えがわかりにくかったみたいだね。もう出てこないよ。