【契約者専用】ドレッセタワー新綱島

[匿名]

ドレッセタワー新綱島の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/669923/

公式URL：https://www.d-shintsunashima.com/

【物件概要】

地名地番　神奈川県横浜市港北区綱島東一丁目813番1他
交通　東急東横線「綱島」駅徒歩3分、東急新横浜線 「新綱島」駅徒歩1分（2022年度下期開業予定）

構造規模　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上29階、地下2階
敷地面積　3,889.59㎡
建築面積　2,712.77㎡
延床面積　37,562.36㎡（容積対象床面積27,000.81㎡）
用　　途　共同住宅、商業・業務施設、公益施設（区民文化センター）、駐車場
総 戸 数　252戸（非分譲住戸73戸含む）他、店舗（区画未定）、事務所（区画未定）、公益施設1区画

売　主　東急株式会社
建築主　新綱島駅前地区市街地再開発組合
設計者　監理者－東急設計コンサルタント
施工者　東急建設

[406: 契約済さん3]

管理費の絶対額については皆納得して契約しているはずです。ここは高い安いの議論では無く分担に合理性があるかの議論です。これを確認しようとする行為は恥ずかしいことはなくむしろそこは納得できるまで追求すべきでしょう。

[407: 契約者さん7]

>>406 契約済さん3さん
絶対額に納得してるならその金額を払えば良いだけでは？合理性に納得しなければ、というのは後付けのいちゃもんの様なもので。仮に納得いかないなら減額や規約変更願うのか。結局その金額払いたくないってことでしよ？絶対額に納得しているが...というのは詭弁のようにきこえます。

[408: 契約済さん3]

>>407 契約者さん7さん
価格の合理性はとても大切なことです。ポイントは賢い人はお金をたくさん持っていたとしても小さな金額でも無駄遣いはせず合理性を確認した上で支払う、そうでない人は小さな金額なら何も考えずに支払ってしまう、ということです。前者の場合なら絶対額よりも金額の成り立ち、中身が納得できることが重要なのです。後者なら時に金額の大小が不安に感じるのも理解できます。

[409: 契約者さん3]

>>408 契約済さん3
マンション価格もデベがいくら利益載せてるか調べなくていい？？？笑
地権者への提供戸数や土地取得価格を踏まえて合理的かどうか確認した方がいいのでは？
地権者にお金払いすぎてマンション価格が高くなってるのかもよ？？？

絶対額に納得してて、内訳に納得してないのであれば、管理費だけを議論するのは間違ってるかと。
詭弁としか思えませんよ。

[410: 契約済さん3]

>>409 契約者さん3さん
契約者に対するご配慮?ご心配ありがとうございます。価格は手の内を明かさず設定するものと算出根拠を明確に公平に設定するものがあります。これらを混同してしまうのは残念なことです。管理費負担割合は後者なので不明点のある方々は売主や販売会社に確認すべきという流れに間違えはないでしょう。

[411: 契約者さん8]

>>408 契約済さん3さん
中身が納得できることが重要なら、それこそ中身を納得する前に購入契約しちゃダメでしょ？

契約した後で「中身や合理性に納得した訳じゃない」から納得するまで追及すべき、なんて後だしジャンケンもいいところでは？

納得なんていうのは所詮主観的な感情の話であって、どんなに論理的に話しても納得しない人はいる訳で。契約した後で納得するまで...なんていう態度は子供のようにゴネてるだけで、イチ社会人としてはどうなんでしょうか？

[412: 契約済さん3]

>>411 契約者さん8さん
そうしたご意見も理解できます。ただし契約後に不明瞭の部分の開示要望するのはゴネているのとは異なるので問題はないでしょう。一連のアドバイスありがとうございました。

[413: 契約者さん8]

>>412 契約済さん3さん
不明瞭部分の開示を要望するのは購入者の権利だとは思いますよ。ただし、売主に管理費の計算根拠を明示する義務があるとは思えないし、ましてやその根拠を購入者に納得してもらう必然性は認められないと思います。

管理費算出の根拠に合理性が有ろうが無かろうが、そもそも根拠や背景を明示されないとしても、契約した以上は管理費や修繕積立金の絶対額を支払う義務を負うわけです。

それを理解した上で、「合理性を納得するまで追及する」意味はあるのでしょうか？まぁ自己満足なのでしょうけどね...

[414: 評判気になるさん]

規約に従えないなら手付け放棄して他を探す。手付け放棄したくないなら黙って住む。それ以上でも以下でもないでしょ。

[415: 契約済さん3]

>>413 契約者さん8さん
その通りです。最終的には個人個人が自分なりに納得して自己満足できるかです。ようやく結論に辿り着いたようです。ありがとうございました。

[416: 契約者さん8]

>>415 契約済さん3さん
ご理解頂いたようでありがとうございます。

購入者としては感情的に納得しづらい状況なのはある程度理解できるので、満足できるかはともかく、その矛先を納められる考え方を>>403に示した次第です。

[417: 住民さん8]

>>410 契約済さん3さん
管理費はそれに該当しないかと。残念ながらデベ側に説明義務はないですしね。
>算出根拠を明確に公平に設定するもの

納得できるまでやる、というのもいいかもしれませんが、デベに公平です、と言われたら終わりな気がします。

[418: 黒崎]

ハァーイ、黒崎よ。GW、お楽しみかしら？今回は
① 前回のアンケート（>>322、一週間でだいぶ伸びたわね～）結果について思うこと
② 最近の優等生的なあっち側の書き込みに対する反論、考察、こっち側がどう対応するべきかの提案
③ 今後どう活動するべきか
といった内容で原稿用紙20枚程度に抑えてお送りする予定だったけど、やめたわ。
今は簡潔に？こっち側の皆さんに私が危機を感じている事を至急お伝えし、結構面倒なご協力をお願いしたいの。
24枚分に圧縮した文章を更に圧縮しようと、参考の為にこの一週間の書き込みを眺めていて気が付いたわ。おそらく現在の管理規約集（案）が正式に採用されたら、議決権比率や不利益変更などの問題で、いくら入居後に頑張ってももう取り返しがつかないであろうことに。そしてあっち側はそれをわかっている！入居後に規約を変更しようなんて悠長な考えは危険だわ。そしてどの書き込みが真にこっち側のものなのかがわからない現状、「今やらなければならない事」から目をそらそうとしてくる書き込みは“罠”だと思った方がいいわ。
もう向こう側に反論する必要もないわ。なにを言い合っても水掛け論よ。言葉も大事だし、こっち側が正しいことを主張したいのはよーっくわかるわ。私もそのために原稿用紙24枚分（やっぱり長いわね）の文章を用意していたんですもの。でも、それより私たちが「今やらなければならない事」は、言葉よりも行動を起こすこと。最近のあっち側の書き込みの裏側、真意を読んでようやく気が付いたことなのだけど、リアルでの行動こそがあっち側が一番やられては困る事なの。まだ管理規約集（案）が（案）である今のうちに、>>377さんの予感に賭ける、>>395さんの提案に乗る。つまり、東急に下記の問い合わせを多くの方にしておいてもらいたいの。

＜期限＞
管理規約集（案）が正式に採用されるまでに
＜対象＞
東急の営業等、あなたの窓口
＜方法＞
電話ではなくメールなど、問い合わせたという証拠が残る方法。東急からの返信も電話ではなく文章、紙でこちらで残しておく。
＜問い合わせ内容の例＞
① 　現在の管理規約集（案）について、採用前に全住民に対して管理修繕費の住民負担範囲や割合、使い道の詳細を説明する機会が今後あるのかどうかの確認。
② 規約集（案）の変更の予定はあるのか。あるとすればどのように変更されるのか。こちらからの変更の提案は受け入れてもらえるのかどうかの確認。
③ 契約上はともかく、正当な規約とは全住民によって相談がされて決められたものであるべきではないのか、といった見解の表明。
④ 契約上はともかく、最初から規約の変更ができないと分かりきった規約には納得できない、といった見解の表明。
⑤ その他今あなたが感じている管理修繕費についての不透明な点の説明の要求などなど。
＜目的＞
① こっち側にとって不透明な管理規約集（案）が正式に採用されることの予防。管理規約集（案）が（案）である今のうちに問い合わせておいたという実績を作り、納得していないという見解をこっち側が示したという証拠を残しておくこと。
② あっち側に、管理規約集（案）をそのまま採用したのは、こっち側から何も問い合わせがなかったからだ、という言い訳を使わせなくすること。
③ 一斉説明会などを求めることで住民同士の意見交換や、管理規約集（案）をこっち側が納得できるよう修正してもらえるような場を作ってもらうこと。
④ ベストは管理規約集（案）を修正してもらい、こちらが抱いている疑念の払拭がされたものが正式に採用されること。
⑤ 管理規約集（案）が正式に採用されてしまった場合、こちらからの問い合わせ、東急からの回答（若しくは回答が無かったこと）を証拠に、不服があった場合消費者庁に訴える材料とすること。
⑥ 管理規約集（案）が正式に採用されてしまった場合、公序良俗に反するだとか、契約締結上の過失だとか、信義則に反した私的契約だとかいった切り口で裁判となった際に、同証拠を訴える材料とすること。

面倒よね？そして、とっても卑怯なんだけど、私、「黒崎」が東急に問い合わせた内容を皆さんに共有することを求めないでもらいたいの。だって、それぞれ問い合わせの内容も違うでしょうから、私からあなた達へ情報を共有しようとしたら、あっち側に私の正体が特定されてしまう恐れがあるじゃない？それは恥ずかしすぎるのよーーーー！おい、黒崎の筋肉!! もう問い合わせたのかい？まだ問い合わせてないのかい？これから問い合わせるのかい？これからも問い合わせないのかい？どっちなんだい？秘～密！だってあなた方の誰かが東急に問い合わせてくれた時、あなたが黒崎だと疑われちゃうし、来年の組合の総会で、「去年私は東急に問い合わせたんですけど～」なんて言って下さる方も黒崎だと疑われちゃうでしょう？ま、私がどうするか、短い付き合いだけど、私を信じてくれているあなたたちならきっとわかってるんでしょうけども。私同様あなた達も何もしないで後悔はしたくないはず。問い合わせの数が多ければ多いほどあっち側にとっては無視できない問題となるはずだし、今後の証拠としての重要度が増すはずよ。問い合わせ内容は各自違うでしょうから、もし進捗状況や結果などを共有していただけるとしても、個人情報などには気を付けましょうね。

期限は管理規約集（案）が正式に採用されるまでに、とさせて頂いているけれども、とりあえずは夏（>>98）までが正念場なのかしら？

あと、一つ教えて頂きたいのだけれど、今後正式な管理規約集が出てきた際、東急から「こちらが決定した規約集になりますので、サインをお願いいたします」とかってことになるのかしら？そして、もしその内容に不服だったらサインはしなくていいのかしら？これも東急に聞けばいいのでしょうけど、本当のことを教えてくれるかわからないし、詳しいことをご存じの方がいらっしゃれば教えていただけないかしら。サインをしなくていいのであれば、それもこっち側の交渉の為の武器になるんじゃないかなー、と思ったのよ。

そして、こちらも他力本願になっちゃうんだけど、こっち側に賛同してくださる方が東急、地主“様”達の内部や、商業施設の権利を持たない地権者住戸入居予定者にいるのであれば、規約集（案）の見直しの為にこの夏（>>98）、是非とも折衝をがんばってもらいたいわ。どなたかこの会合の参加者にチャンネルを持ってる方がいらっしゃったら、問題を共有させていただきたいので、この住民スレの紹介を願いするわね。

では最後に、恒例のアンケートをお願いしていいかしら？今回は相対的にどっちが多いか、とかではなくどの程度の数なのか、絶対的な数を把握するためのものなので、選択肢は一つとさせて頂くわね。

質問:　管理修繕費見直しを実現するために、東急に問い合わせてみてくれるかな？

いいともー！
いいともー！

[419: 契約済さん3]

>>417 住民さん8さん
説明義務はありませんし積極的に開示はしていませんがデベも隠してはいないとは思います。公開掲示板なので詳しく書けませんが管理費分担の詳細などは要望すれば個別には開示してもらえるかもしれません。わからない部分はここでなく売主か販売会社に確認すると意外と教えてくれることもありそうですよ。

[420: 契約済みさん]

>>403 契約者さん8さん
地域住民の一員としてのマクロな視点での「受益者負担」はおっしゃる通りですね。

・・・多分、契約者、少なくとも私が疑問に思ったのは、そこではないですよ。完売後１年くらい経過したときに後出しじゃんけんのように電気代試算を間違えていましたの通知→東急コミュニティーが責任を取り負担します。の流れがあったから不信感を感じたということではないでしょうか？少しの金額なら最近は電気代も上がっているし・・・と思うのですが１戸当たり１万円では、根本から売主側が計算を間違えた、ないしは、計算を忘れていたということに近いのかなとは思います。

地下駅直結のマンションで行政施設も店舗施設もある複合型棟で、252戸と小振りながらも非常用エレベーター含めて４基ある、タワーマンションらしい施設もサービスも一通りあり警備については２４時間２名体制なら管理費高くて当然だし、購入倍率が低くなるから逆に狙い目かもとは考えたので、納得済みです。しかし、電気代計算に関しては、東急さんどうしたの？とは思いました。

ただ、人は組織はミスをするもの。東急さんこれから宜しくお願いしますね。

[421: 契約者さん8]

さすがは黒○さん
議決権から実はもう「詰んでる」ことに気付きましたね。ここからどう逆転して倍返しするか見ものdeth

[422: 契約者さん2]

>>418 黒崎さん

むやみにアンケート投稿するのやめてもらえますか
投稿内容をTopページに残しておきたい考えかもしれませんがスクロールが長く使い勝手が悪くなっていますので

[423: 黒崎]

>>403 契約者さん8さん
読書感想文が得意ではなかったかしら？情に訴えてくる考え方で理解できなくはないけれど、それは人それぞれで一つの答えは存在しないわ。公共性の高い物件こそ厳しく法の下に平等であるべきで、区分所有法第30条2項に基づいて受益者負担も厳密に求めるべきだと考えるわ。そして公共性が高いと仰るその物件内で、利益を追求することが許されている商業施設はなぜ、利用率も高く、その利益に大いに影響を与える設備の維持管理費の、約12%の負担だけで済まされて良いのか、共用部分の何にお金が掛かっているのか、低層等が住民の75%管理である必要があるのか、情緒ではなく論理的、合理的な説明をお願いしたいわ。管理修繕費の支払先も自治体ではなく私企業よ。また、他の契約者の方はどうかわからないけど、高層棟の一部は自治体の災害用倉庫として供されること、災害時には共用スペースが被災者に解放されることの説明を受け、その件については地域住民の一員として喜んで納得して契約したし、今も異存は無いわよ。緊急時や命に関わる問題に協力する事は、市民として当然のことだと思うし、誇りに思っているわ。

>>421 契約者さん8さん
>>422 契約者さん2さん
ほぼ同じ時間の書き込みだったみたいだけど、お二人とも私に言及するなんて、すごいタイミング！倍返しは直樹のセリフね。スペルミスも含めて面白いわ。倍にして返す必要はなくて、公平な分担、負担を求めているだけなのだけど、皆さんの協力が必要で、私一人の力ではどうしようもない事は>>418でも認めているわ。>>403さんが仰っている心情的な欲求たる自己満足だけど、結果がどうであれ私は最終的には情の対極、第三者である、行政、司法に規約決定のプロセスをジャッジしてもらうこと。問題解決を論理の体現者たる彼らに委ねられればそれでいいわ。今後の展開次第では匿名で消費者庁に訴えるつもりよ。東急さんが用語説明をしてくれているわね。これは皮肉かしら？https://www.livable.co.jp/yogo/2466/
後は行政の判断次第。あなたが契約者ならもしかしたら当局からランダムに選ばれて、私の証言の確認のためのヒヤリングがあるかもしれないde”a”thね！
アンケートについては、参考になる！のボタンで代用できたから論理的な指摘ね。ごめんあそばせ～！

[424: 契約者さん8]

新綱島駅前再開発事業を成立させるには土地を持っている地主様達の協力が不可欠なのは自明ですよね。

その地主様達が納得して協力してもらうような魅力的な提案の一つが非分譲住居による補償だと推測しますが、それは提案パッケージの一つで土地などを拠出した事業協力の対価が他にもありそうですよね。

何か分からないけどそれらの提案パッケージは事業成立に欠かせない必要経費であることは確かで、そのコストは物件価格や管理費修繕積立金という形に変えて回収されるのでしょう。相対的に高額な管理費の背景の一部はこういうことだと思います(>>420さん指摘内容も背景に当然あるとは思います)。

これを「アンフェア」だから契約者が納得する形に是正することがはたして正義なのでしょうか？

デベロッパーと地主様達の間で交わされた事業協力に関する契約を外部が知ることは難しいので、契約者がいちがいにアンフェアな立場かどうかも判断できないと思います。まぁもしかしたらアンフェアかも知れませんが、必要経費は事業には必要なので、なかりせば事業は成立せずタワマンは建たなかったと理解すべきかと。

紆余曲折あったにせよ、事業を成立させるために契約者が負担すべきと提示されたのが分譲マンションの価格とランニングコストである管理費/修繕積立金の絶対額です。これに同意して契約した以上、契約者がアンフェアを主張するのはいかがなものでしょう？それこそイヤなら契約しない自由もあった訳なので。

[425: 契約者さん8]

>>423 黒崎さん
スペルの誤り失礼しました！
やりたいことはおおむね理解できるのですがハードルが高そうです。実現するには第1回管理組合の理事長に立候補したらいかがでしょうか？

掲示板でアレコレ指図して実現させるには困難かと。人がついてくるには先頭に立つ必要がありそうです。皆が同じ熱意ではないので...