グランドメゾン大阪上本町について

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uehommachi/?utm_source=Google&ut...

物件名称 グランドメゾン大阪上本町
所在地 大阪府大阪市天王寺区上汐３丁目8番6（地番）
交通　 Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅5号出入口まで徒歩約2分
　　　　 近鉄大阪線・難波線・奈良線「大阪上本町」駅 9号出入口まで徒歩約3分
総戸数 97戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上19階 地下1階建
完成(竣工)予定 2023年12月下旬予定
入居(引渡)予定 2024年１月下旬予定
設計・監理 株式会社IAOプランニング＆デザイン
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社： 積水ハウスGMパートナーズ株式会社

[スムラボ 関連記事]
【大阪】【予定価格】「グランドメゾン大阪上本町」人気の天王寺区上本町エリア　買いか？！「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/44891/

[405: 匿名さん]

1割値下げはあり得んし発表してからの値引きも積水ならあり得ん

[406: マンション検討中さん]

なんだかんだ売れちゃうのがグランドメゾン

[407: 匿名さん]

中層～上層(最上階除く)で坪単価375～380万
大阪駅付近かよってレヴェル

[408: マンション検討中さん]

積水らしさがでた安っぽいマンションみたいですね。しかしこの会社はIAO好きですね。IAOなんでコスカマンションなる事は事前にわかってましたけど。

[409: マンション検討中さん]

>>397 マンション検討中さん
部屋が狭いのに収納が少ない。4畳の部屋は使いにくい。

[410: マンション検討中さん]

中層階からはグレード違うみたいです。
風呂は日ポリ、トイレはタンクレス、キッチンはドイツ製ミーレ、玄関とキッチン一部は天然御影石、天井高は280の折り上げ、二重床、全居室カセット式エアコン等、かなりハイグレード仕様と説明会に行った方から聞きました。エレベーターはもちろん日立で高速仕様です。
決して場所も一等地でない為にハイグレード仕様にしたと思われます。
コンシェルジュやこれといった共用施設も全く無い為、管理費は普通みたいです。
因みに82平米で2万後半辺りみたいです。高すぎることも無く安くも全く無いです。
外壁の素材にもかなりこだわりがあるみたいです。

[411: 匿名さん]

>>410 マンション検討中さん

ええやん

[412: マンション検討中さん]

コストカットマンション作ってもどうせ高くなるしそれならいっそ高級路線で行こうって最近どこのデベもこんな感じだね。

[413: 匿名さん]

>>410 マンション検討中さん

嘘はだめだよ

[414: マンション検討中さん]

>>404 匿名さん
モデルルーム満員御礼で追加予約してますって積水ハウスから連絡きましたが嘘なんですか・・・

[415: 匿名さん]

>>410 マンション検討中さん
こまですか？
ＡやCやFタイプみたいな階層によって間取りが変わらない部屋も仕様変更って言ってました？

[416: 坪単価比較中さん]

>>410 マンション検討中さん

70-80平米で 8500万円ならば キッチンはトーヨーキッチンのアイランドかペニンシュラタイプを希望します。

トイレはそんなに高くないでしょうから、LEDの光るタイプで自動オープンタイプ
フローリングは突板タイプのオールナットでしょうか？

[417: 評判気になるさん]

>>410 マンション検討中さん

説明会に行って聞いたのではなく行った方から聞きましたって、又聞きの情報か
説明会行って本当かどうか聞いてくるわ

[418: 匿名さん]

説明会行ったけどそんな事言ってなかったな
まぁ聞いてないから言ってないのかも知らんが
駐車場が少ないのがネックだよなぁ
戸数に対して30%って

[419: 匿名さん]

管理費は安そうですね。

[420: マンション比較中さん]

管理費はいくら予定ですか？
積水は世間相場よりかなり高いって聞きます。

[421: マンション検討中さん]

>>420 マンション比較中さん

Yahooでも読みましたが、管理費高く取り儲けている所も多々あるみたいですよ。
積水の事は知りませんが、ずっと支払い続けていく事なので、相場より高い場合は詳しく説明してもらわないといけないですよ。
ここは共用施設、コンシェルジュ、警備員等もいないですし、その上につくりも単調のようですので安くないと、おかしな事になりますよ。

[422: 匿名さん]

積水管理費は高くして、わざと余剰を作り出し、修繕積立金に振り替えるようです。
積水は将来、修繕積立金を3倍以上にはしません、という言いますが、このからくりです。
これだと何に必要なだけかかっているか不透明です。

[423: 匿名さん]

説明会→モデルルーム見学何％ダウンかな
説明会予約埋まるの早かったのにモデル見学予約割と空いてたし皆１回目の説明会で意気消沈した？

[424: マンション検討中さん]

ここのマンションだと平米250位ですね。

[425: 匿名さん]

>>423 匿名さん
説明会に聞いた価格では到底納得できないです。
マンションの仕様も価格からして凄くチープです。
いくらなんでもこれでは売れないですよ。

[426: 匿名]

>>424 マンション検討中さん
平米250？坪単価250？

[427: マンション検討中さん]

>>426 匿名さん

80㎡で管理費２万、積立金１万円くらいでしょ。

東京の管理費なら400円／㎡ですよ。

大阪もいずれなりますけどね。

人手不足という名目のもと、積水が儲けてるんですよ。

各不動産業者の決算発表が5月末あたりに予定されていますが、空前の好況です。建設費が上昇して販売価格に転嫁するという名目のもと、大幅に利ざやを確保しています。

私は嘘をつけない人間なんで、不動産には正直に向き合いまでです。

[428: マンション検討中さん]

>>426 匿名さん
管理費平米250円です。

[429: マンション検討中さん]

>>427 マンション検討中さん

そんな売り方されると腹立ちます！
一体いつまでマンションの価格上がっていくんですか？

[430: マンション検討中さん]

コスト上がって会社が儲かってないならまだしも、不動産屋は最高益更新ですからねー
たっぷり利益を乗せてるから高いという事実も認識しておく必要がありますね

[431: マンション検討中さん]

>>430 マンション検討中さん

本当にその通りです！
この陰湿な場所で80平米そこそこで8000万後半からって異常です。しかも今回も相当な安上がりに建てるみたいですね。完成図見ましたが、賃貸マンションと変わらないです。誠実になってほしいです。

[432: 匿名さん]

>>431 マンション検討中さん

あなたが買えないだけじゃん笑

[433: 匿名さん]

あのな、
今時1億や2億なら金持ちでもない俺でも買えるやろ

買わない、と言ってるんだろ、前の人は
ここがこの値段か、って怒ってるんや
真っ当な意見やろ

[434: マンション検討中さん]

>>432 匿名さん
本当に私は予算的はこのマンションの買うお金は持っていますよ。
ただ販売価格がおかしな事になっていますって事です。

[435: 匿名さん]

私は嘘をつけない人間なんで正直に言いますが、上本町エリアのマンションはほんの数年前まで坪200万円で買えたんです。すなわち、100㎡の部屋が6000万円で買えたわけです。

モデルルームを訪ねて、担当者に尋ねて見ればいいです。
「あなたは当マンションの価格をどう思うのか？」
「あなたは嘘をつけない人間ですか？」

[436: 匿名さん]

>>435 匿名さん

嘘をつけないアピールは逆効果かも。
そもそも私はウソをつかないなんてホントの正直ものは自ら絶対言わないでしょう。

[437: マンション検討中さん]

今回の説明会に聞いた価格は、正式価格発表時よりあえて最低10%程度は高く伝えているでしょう。
そうする事で購入検討者に割安になったと勘違いさせる作戦でしょう。けっこう騙される方いてるみたいです。
10%程度値下げでも、まだまだ高すぎますがね。

[438: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[439: 評判気になるさん]

>>435 匿名さん
だから？
市内のエリアではどこも数年前より値上がりしてるだろ

[440: 匿名さん]

何か変わった思考の人多いけど、皆さん中古マンションの価格って見ないんですか。
中古相場と新築相場って連動しないんですか？
今それなりのマンションに住んでたら幾らで買い取るみたいなDM山ほど来るんだし。

[441: 匿名さん]

>>440 匿名さん

買取のポスティングチラシやDM、相場より高めなんですよね。あやしいなあと思いながらチラ見して捨ててます。

[442: マンション検討中さん]

もともと坪単価２００万ですよ！！って怒っている人は、築５年で発売当初より３０％値上がりしている大阪市内マンション全部に切れ散らかすんですか？？？？

[443: 匿名さん]

>>441 匿名さん
大体そこから5％位引いたらレインズに出てくる価格になってません？
ただ、事情があってどうしても欲しい人もいるんで、相場より高く売れることもあるけど。
「あやしい」と思っちゃっていい話断る人も本当にいるから不動産の流通って面白いしですよね。両隣ビルに挟まれた家に住んでる人まさにそれ。

[444: 坪単価比較中さん]

>>418 匿名さん


駐車場30%は この界隈の最低基準比率で良しとします。


用途地域 商業地域
建ペイ・容積率 80％・800％
敷地面積 1,060.53㎡
建築面積 614.66㎡
建築延床面積 10,481.64㎡
総戸数 97戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上19階 地下1階建
建築確認番号 第R03確認建築GBRC00049号（2021年11月1日） 第R03確更建築GBRC00054号（2022年3月18日）
分譲後の権利形態 建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定 2023年12月下旬予定
入居(引渡)予定 2024年１月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料) 30台／月額使用料：未定
バイク置場(台数／月額使用料) バイク置場2台、ミニバイク置場5台／月額使用料：未定
自転車置場(台数／月額使用料) 未定／月額使用料：未定

[445: 坪単価比較中さん]

>>431 マンション検討中さん


設備や内装がしょぼくても、売れるのが積水ハウスです。
60平米を除き、7000万円以下はありえないです。

[446: 坪単価比較中さん]

>>435 匿名さん


6年前は、坪単価200万円以上 してましたが、グランドメゾン夕陽丘マークスが
最後の坪単価220～でした。

[447: 匿名さん]

おそらく金利も上がるし、戦争等で先行き不透明でどうなるか怖いですね。
よほどの理由がない限り、この物件は購入控えた方がいいと思われます。
想定はるかに超える高価格で、その上何の高級感も無いマンションですね。東京ではこんな事はないので大阪人はカモにされているのかな？
因みに管理費もビックリしました！

[448: マンション検討中さん]

>>447 匿名さん
私は予定価格を聞いてかなり意欲が減退したのですが、管理費も高いんですね。。具体的な平米単価ご存知ですか？

[449: マンション検討中さん]

東京のマンションの価格なんて聞いたらそれこそ庶民は誰もかえないのでは？
ここはエリア最高値ですが、大阪全体のマンション高騰からすれば逸脱する値段はないかと

[450: 匿名さん]

積水マンションって、管理組合、管理員主導の運営ですって。
注意事項ばっかりで面倒くさいですって。
ファミリーにはうざいみたいです。

[451: 匿名さん]

常連さんのネガコメ投稿にもかかわらず、ここも他の積水ハウス物件のようにサクッと完売しちゃうんでしょうね。

[452: 匿名さん]

>>448 マンション検討中さん
400前半でした。きちんと内容聞かないと大変な事になるでしょうね。
コンシェルジュ、有人管理、何の共用施設も無いです。
近所の賃貸マンションと管理は同じレベルです。
おそらくですが正式発表時に値下げしてくるかもです。
今は説明会に来ている方の反応見ている状況です。もちろん反応が良ければ更に上げてきますが、まずないです。
この程度のマンションでこの価格は異常ですよ。
ここ最近でも群を抜いてコスカマンションです。周りの景観に合わせたみたいですね。

[453: 匿名さん]

>>451 匿名さん
ここは今までと違い無理ですね。
素人でもこのつくりで、この価格ではごまかせないと思いますね。

[454: 坪単価比較中さん]

>>453 匿名さん

買収地の土地代と解体費用分が大きく売値に含まれているので、仕様を落として
価格で回収するという試みでしょうか。

[455: マンション検討中さん]

ネガコメしてる人癖強すぎるので同一人物の書き込みだなってすぐにわかる・・

[456: 匿名さん]

でも割高なのは事実じゃない？
俺は驚いたよ

[457: マンション検討中さん]

坪単価３５０前後なのは予想通りでは？
天王寺から谷町九丁目にかけての新築マンションはどこもその辺りの価格ですよ。
天王寺のシティタワーは坪単価３８０前後ですし

[458: 匿名さん]

タワーと19階じゃ違うし天王寺と上本町じゃ違うくない？
まぁ平均350以上だったわけだし

[459: マンション検討中さん]

ここが高くて買えないけど、上本町の新築が買いたいなら定借のメトロタワマンかローレル買うしかないのでは

[460: マンション比較中さん]

坪単価350は、売り出し時の　グランフロント大阪オーナーズタワーと一緒ぐらいじゃない？

[461: 匿名さん]

やばたん

[462: 口コミ知りたいさん]

>>459 マンション検討中さん
定借は分譲に比べ安いですが、値段に目がくらんで買うと後悔する可能性あるので気をつけたほうがいいです

[463: 匿名さん]

>>462 口コミ知りたいさん
そうなんだ。最近の実例だとどの物件ですか？

[464: 匿名さん]

説明会行ってきました。みなさんが言う通りでつまらない物件でした。
ここまで安く仕上げているとは驚きました。
マンション価格高騰していますが、こちらに関しては納得できませんでした。
もちろん管理費にも驚きました。

[465: 坪単価比較中さん]

>>464 匿名さん


全ての金属製品、建築資材希少価値、資材高騰、歴史的な円安の波及 内装クロスもサンゲツ18%アップ
単純に2割り増しで換算しないといけないです。

https://www.murc.jp/report/economy/overall/japan_w/watch_2201/

[466: マンコミュファンさん]

中階層から上で仕様が違うのは事実なんですか？？

[467: マンション比較中さん]

>>466 マンコミュファンさん

お問い合わせは｢グランドメゾン大阪上本町」販売準備室

フリーダイヤル 0120-952-714

■営業時間／10時～17時　■定休／水曜日・木曜日・毎月第２火曜日

[468: 匿名さん]

>>467 マンション比較中さん

すみません、営業時間外なので電話がつながりませんでした。
中階層から上で仕様が違うかどうか、ご存じならご回答お願いします。

[469: 匿名さん]

少しコストカットが酷くて恐くなってきましたので、万が一の為に聞きますが、二重床、二重天井ですよね？
まさかのまさかですが、直天井ではないですよね？
直天井の騒音だけはノイローゼになりますよ。
ご存じの方教えて頂きたいのですが。

[470: 匿名さん]

>>469 匿名さん

想像ですが、直床二重天井か二重床直天のいずれかでしょうね。
坪400出して賃貸仕様の分譲とは、もはやこの世の中は積水で買わずば人に非ずということなんでしょう。

[471: マンション検討中さん]

想像じゃなくて事実に基づいた話をしてくれませんかね。仕様は説明会行った方ならわかるはずですよね？

[472: マンション検討中さん]

情報クレクレなのにどうしてそんなに上からなのだろうか

[473: 匿名さん]

二重天井＝二重床？

[474: 匿名さん]

>>469 匿名さん
ノイローゼで服薬治療されたんですか？
その後御自身名義でのローン組んだんですか？
団信外せるフラット？

[475: 評判気になるさん]

>>469 匿名さん

タワーマンションではないから二重床では無さそうな
イメージ

天井に照明埋め込めるなら二重天井
二重天井でも騒音ありますが。

[476: 坪単価比較中さん]

直床スラブ入っても タワーマンション 二重天井 二重床でも 子供が走り回るだけで下の階はたいこなりでうるさいけどね。

[477: 匿名さん]

ここの対抗馬の物件てどこなの？
思ったより高いから別候補も見てみようかと思ったんだが

[478: マンション検討中さん]

>>477 匿名さん
メトライズタワー、ローレル上本町５丁目、鶴橋のリバー辺り
四天王寺夕陽丘だとレジェイド、ブリリア、ジオ

[479: マンション掲示板さん]

んなアホな

[480: マンション検討中さん]

22000万の部屋置いといてや

[481: 匿名さん]

>>480 マンション検討中さん

どうぞ、どうぞ。

[482: マンション検討中さん]

最上階は２億越えですか？

[483: マンション検討中さん]

ほんまかいな！

[484: 匿名さん]

>>482 マンション検討中さん

2億部屋も、低層階の小さな部屋もグレードは同じ。

[485: マンション検討中さん]

まじかよ

[486: 匿名さん]

>>485 マンション検討中さん

それが本当らしいです。天井高も同じ、直天井、キッチン等も同じです。

[487: マンション検討中さん]

直天井情報って公式なん？

[488: 匿名さん]

>>487 マンション検討中さん

知り合いが説明会に行っての情報です。間違いないです。

[489: マンション検討中さん]

知り合いて
誰が積水に確認してないの？

[490: マンション検討中さん]

ここ数日、すごい書き込み数ですね。
多くの皆さん、注目しているんだ。

[491: 坪単価比較中さん]

直天井 ？


天井にスポットライト 埋め込むスペース 20cm はありそうだけどね

[492: マンション検討中さん]

熊谷組でそんなことある？
露骨なコスカするなら建設会社もっとグレード落とすだろ

[493: マンション比較中さん]

直天井とは

天井のスラブ（上階の床コンクリート）に直接クロスなどを貼って天井にするものです。


直天井の場合、照明器具の配線などは天井のコンクリートスラブに打ち込まれることになります。

この方法の場合、「照明器具の位置をずらしたい」「照明器具を増やしたい」という希望が出ても、変更が難しくなります。

さらに、コンクリートスラブの欠損も気になるところです。

設備配管を打込むとその分コンクリートの厚さが薄くなり、子どもが椅子から飛び降りるときなどに起きる「ドシーン」という重衝撃音が、より響く可能性があります。

これに対し、スラブ(コンクリート)との間に空間を設けるのが二重天井です。


二重天井とは

上階の床の裏面（天井スラブ）から吊り金具などで下地枠を吊り下げ、その下地枠に天井ボードを貼り付けて仕上げる天井のことです。

天井スラブの下に空間があり、その下に天井の仕上げ面がある構造で二重天井とよばれています。

上階の床の裏面にそのまま天井ボードを貼り付けたりする「直天井」と違い、二重天井は上階の床と天井面の間に空間ができ、その空間を電気や水道管などの配管スペースとして有効活用できるのが、大きなメリットです。

その他、吊り金具に防振ゴムを挟み込んだり、断熱材を天井裏に敷き詰めたりすることで、遮音や断熱の効果が期待できます。


一般に二重天井は、直天井よりも遮音性能が高く、水回りや電気配線を動かすリフォームがしやすいとされています。

これは、マンションに長く住むには非常に重要なポイントと言えます。

[494: 匿名さん]

天井までコストカットするとは思わなかった！
私みたいな何も知らない素人はそんな事には気づいていなかった。本当に怖い。

[495: マンション検討中さん]

わかったから積水に確認したソースはよ
それで見切り付けるわ

[496: 通りがかりさん]

てす

[497: 通りがかりさん]

続報ないの

[498: 口コミ知りたいさん]

雨凄いけど上町台地なら大丈夫かな

[499: マンション検討中さん]

怖いのは地震
上町断層

[500: 匿名さん]

両隣の建物も、いつ建て替えがあってもおかしくないですね。

[501: 口コミ知りたいさん]

東側？

[502: マンション検討中さん]

18階の82平米で9900、最上階96で14000、100で16000、110で18000、125？で22000
最上階はキッチンのオプションは込みの値段と言っていた。トイレは全部屋タンクレス。エコファーム。
天井の話は知らんが、高さ変えれるという話はしていた気がする

[503: 口コミ知りたいさん]

エネファームな

[504: 匿名さん]

天王寺区のマンションも坪500や600の時代到来なんですね。元は坪200のエリアですので、いずれもと来た道を歩むことになります。

私なら再開発や将来性もある東京港区や千代田区で坪700から仕入れますがね。