パークコート ザ・三番町ハウス

[マンション検討中さん]

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X2116/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153943

所在地:東京都千代田区三番町２８－３ほか（地番）
交通 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩8分
東京メトロ有楽町線「市ケ谷」駅　徒歩8分
東京メトロ東西線「九段下」駅　徒歩9分
間取り:1LDK～3LDK
面積:44.69㎡～129.25㎡
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工:五洋建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

階　数　地上18階　地下2階

[81: 通りがかりさん]

>>80 マンション検討中さん
高いけど、東急の富士見があの価格ですから、ありそうです。
お隣の三菱は激安ですか？！

[82: マンション検討中さん]

>>81 通りがかりさん
間取りが特殊　100平米以上しか残りがない状況ですが番町であり決して高くはないと思います。
仕様はとても良いです。

東急の富士見は高過ぎると思います。

[83: 匿名さん]

定借にメリットを感じるかどうかは、金融リテラシーの有無によっても変わってくると思う。マンション購入を資産形成の手段の1つと考えるならば、定借物件が同じ条件の所有権物件より一定額安く設定されているとして、月々のローン返済額の差となって現れるその差額分を他の投資手段で50年間なり70年間なり回し続けたとき、最終的に得するか損するかという問題になる。なので、そっち方面に自信がある人は定借にメリットを感じ易いだろう。逆に投資にあまり詳しくなければ、どう考えても所有権物件の方が安牌だ。もちろん、すべては物件の価格設定次第。

[84: マンコミュファンさん]

確かに価格次第。
所有権だと3%が定借で3.3%になると言われてもね、という感じ。

[85: 匿名さん]

>>84 マンコミュファンさん
83に対するコメントだとしたら、たぶん83の言ってる意味を理解できてないと思う。83は差額分を長期複利運用し続けることを想定していて、物件を貸し出したときの利回りの話はしてないから。

[86: 匿名さん]

将来遺産を残す人がいない、相続する人がいないという方には定借はメリットが高いでしょうけど
リセールする可能性があったりお子さんがいてい相続等を行う予定がある場合は
定借に関してはデメリットがありそう。
年齢がある程度いっていて、そのマンションにずっと住むならいいかもしれませんね。

[87: マンション検討中さん]

ここは、グランの価格から推測して、坪五百万から八百とかにはならないでしょうか？
それなら、帰るかもしれないのですが。

[88: 匿名さん]

>>86 匿名さん

相続しないならなおさら所有権が良いでしょ。このレベルのマンション所有権で持ってりゃそれを担保に数千万単位で死ぬまで返さなくていい借金出来るよ。

[89: 匿名さん]

私も、坪五百くらいだと思いますよ。良い部屋で、七百くらい？

[90: マンション掲示板さん]

定借の評価は地代や原状復帰の積立も考慮しないとね。坪単価が割安でも月々の地代やらが高ければ帳消しになるわけで。
その辺りが坪単価一本で評価できる所有権とは違うところだね

[91: 匿名さん]

定借は便利な立地が少し安い設定で購入できる点なのかなと思うので、
もし、坪単価が500以上だとしたら、わざわざ定借を選ぶ意味がないような気がします。
もちろん、子供がいないとかリセールの予定はないというのならよいかもしれません。
そうしてでもココに決めたいという決め手があれば別ですですが。

[92: マンション検討中さん]

言い方がちょっとあれかもしれませんが、定借なので@500とか感覚ずれ過ぎてません？普通に考えれば所有権@900～、定借＠750～でしょ？もっと上かもしれません。
もちろん安いに越したことはないですけど、何か根拠があってそう言ってるのでしょうか？

[93: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん
おっしゃる通りだと思います。（真面目に言ってるなら）相当に相場観おかしいと思います。立地は違いますが、今なら新築なら広尾、中古なら広尾、渋谷に定借物件の事例があるので、調べてみれば500なんて数字は出てこないと思います。（広尾は新築中古とも50年定借ですが、当然500より高いです。まして、ここの立地で70年ですから、500なんてことはあり得ないです。）　まあ、荒しでしょうから、まともに反応するのもやぼですね。

[94: 検討板ユーザーさん]

坪850-1100だと思うよ。
隣が安かった。あと６部屋まだ間に合うかも。

[95: 匿名さん]

定借ってこういう評価になるよ。まぁここは少し特殊とはいえ、
所有権なら２－３倍の値段がついててもおかしくないお部屋。
https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FBIZTA88/

[96: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん

神宮前はそりゃそうですよ。皆知ってます。
元々解体期間入れて52年で残存39年、バカ高い借地料90,780/月。定借の中でも図抜けて購入者に不利な設定だったから。
ここはそうならないように祈りましょう。

[97: 匿名さん]

プラウド神楽坂ヒルトップは地下以外は坪500超、上の方は700超。さんざん高すぎるだろと言われながら完売。
その後も相場は上がり続けている上にここは一応は番町。パンダ部屋があったとしても800いくんじゃないのかな。上の方は余裕で1000超え。

[98: 匿名さん]

>>96 マンション検討中さん
ここは、概要欄にあるとおり、渋谷と同じく(一括前払い地代)なので大丈夫です。しかし、95は神宮前を参考にしてる時点で、色々とわかっていない。。。

[99: 匿名さん]

PC神宮前、とびぬけて維持費高いわけじゃないよ。
脳死のアホじゃないんだし。ちゃんと数字見て判断してね。

パークハウスグラン三番町26
100Dタイプ　3LDK　104.53㎡　管理費(月額)66170円　修繕積立金(月額)10年目～14年目　月額31360円　固定資産税（月額想定）50,000円　合計147,530円

パークコート神宮前
管理費30,760円、修繕積立金9,130円、転借地料 108,510円 / 月、緑地維持管理費 8,220円 / 月、解体積立金 2,840円 / 月　合計159,460円

[100: 匿名さん]

で、残存約40年残ってて、クソみたいな安値で売られてる訳だからなー。
上がり相場でイケイケで、残存60年くらい残ってる時の定借はまぁ、売れるだろうけど
残存年数少なくなってどう動くかだよなぁ～。

[101: 匿名さん]

話がずれてきているが、ここが坪500で売り出される訳ないだろ、500とか言ってる奴は脳みそ頭に入ってるのか？って話。

[102: 匿名さん]

建築コストが上がっているので、パークコート仕様を建てるなら、土地がタダでも坪500は無理と思いますよ。営業コスト考えれば原価割れます。
利益絞って坪750～、普通に考えれば坪850～と思います。

[103: eマンションさん]

立地は違えど、定借70年で同ブランドのパコ渋の中古取引価格がベンチマークになると思います。
となると、眺望の抜け具合にもよりますが、低層あれば坪600万円中盤からあるのではと思います。

[104: マンション掲示板さん]

>>103 eマンションさん
南低層中住戸は、大妻H棟と壁ドンなので、そのくらいかもしれません。
たぶん無眺望無日照ですが。

[105: マンション検討中さん]

広めの部屋は坪単価最低1000万はすると予想します。

[106: マンション検討中さん]

定借物件は誰が買うんだろう？
ここは希少性のある立地ではないし。

[107: 匿名さん]

｢脳みそ｣ がお気に入りフレーズなイッチがおるな。

[108: マンション掲示板さん]

千代田四番町の未入居が出てますね。
大きい部屋ですが、坪1685万です！

[109: マンション掲示板さん]

定借で坪単価を語る意味はないと思うのだが。地代、都市計画税、原状復帰の積立など定借ならではのコストも合わせて考えないと意味ないでしょう。

[110: 名無しさん]

>>108 マンション掲示板さん
分譲時の2倍ぐらいしてそう。すごいね。

[111: マンション掲示板さん]

定借とはいえ、やはり500とか600とかはあり得ないですね。
パンダを除いて、だいたい850-900位でしょうか。東側上層は1200位は普通にありそうです。

[112: 口コミ知りたいさん]

価格決まったようですね。

[113: マンション検討中さん]

そうみたいですね。私は都合が合わず参加できませんが。

[114: 匿名さん]

定借物件って、便利な立地で少し相場よりも買いやすい価格帯になっているものかと。
アクセスが悪いとは言いませんが、この価格まで出すのであれば
他の物件を検討するのかなとは感じますね。

[115: 匿名さん]

立地が良いから売れるんじゃ無いですかね？賃貸で暮らすことを考えたら定借の方がメリットある。

[116: 評判気になるさん]

>>115 匿名さん
賃貸は年齢が上がると借りづらくなるですよね。
収入たら、孤独問題やらで。

[117: マンション検討中さん]

価格出ました？

[118: 匿名さん]

3/18～の優先者WEBセミナーで、代表間取4室程度の予定価格を発表予定

[119: 匿名さん]

優先者ということは、既にセミナーの応募されている方のみですよね。

それ以外の方へはやっぱり販売開始の６月まで価格公表ないということですかね。

他の方の声にもあるように定借なので、抑え目の価格帯なのか気になります。

[120: 買い替え検討中さん]

平均で坪800万のようですね。50平米台の2LDK 10階で1.4億。地代込みではありますが。グラン3番町26をご購入された方、おめでとうございます。

[121: 匿名さん]

パークコート千代田四番町とかも買えた人大正解でしたね。

[122: 通りがかりさん]

>>120 買い替え検討中さん
平均800なら思ったよりも安い印象です。
日照眺望厳しいパンダ部屋は700台ということでしょうか。。。

[123: ご近所さん]

【PCT三番町ハウス】WEBセミナー 230318

◆主な内容
・全31タイプ,40～120㎡台(100㎡～11戸)
・地代は前払い地代一括払い方式(70年間分)で販売価格に含む
・価格 13000万台～52000万台
　56B 56.7㎡ 南 10F 14000万台～ 坪816万～
　63A 63.11㎡ 西 10F 15000万台～ 坪789万～
　71A 73.23㎡ 東 10F 19000万台～ 坪857万～
　82A 82.12㎡ 北西角 10F 22000万台～ 坪885万～
　102A 102.15㎡ 北西角 15F 32000万台～ 坪1035万～
・今後の事前MR案内会 4/上旬～(模型,眺望シュミ,価格,管理費,定借説明他)

◆個人的な感想
・70年間分の地代込みの価格なら納得感はあるのではと思う
・間取,共用部,日照,眺望は三番町26と比較すると良い

[124: マンション検討中さん]

グラン三番町26と同じくらいの坪単価でしょうか。
あまり抑えた価格ではありませんね。

[125: 検討板ユーザーさん]

条件が良い東側の部屋は高そうですね。

[126: eマンションさん]

なるほどね。

予算が2-2.5だけど、番町3LDKが欲しい人への答を提供しようという商品設計か。結果として定借にしてはかなりの単価割高で仕様も落ちるけど、買うことは出来る。
三番町26は3億以上ないと3LDKは買えなかったわけで。

[127: 匿名さん]

三井定借の予定価格は高めで様子見をする傾向がほとんど。
よって、人気がないので１０％程度下げる。
ここも慌てる必要はない。

[128: マンション検討中さん]

>>123 ご近所さん

絶妙ですね。さすが三井というか・・
このままでも、多少倍率の付く部屋も出て完売するでしょうね。

[129: マンション掲示板さん]

最近の都心新築のブッ飛んだ価格に慣れてしまったのか覚悟していた程ではない印象。
ただパンダ部屋も混じっているようなので（私の希望する間取りはまだない）、ＷＥＢセミナーの感触が良ければ残りの部屋は上げて来るかもね。やっぱグラン三番町26だったかかなぁ。

[130: 検討板ユーザーさん]

セミナー聞いたけれど、結構売れると思う。
3040代現役共働き夫婦を想定しているだろう。
共用部分を充実させて、リラックスして供用部分で仕事を出来るサロンのような空間を売りにしている。
隣の三番町26とは、180度違うマンション。
マンションに入ったら、1階で仕事している人やゴロゴロしている人の横を通って、部屋に向かう。
そういうマンションです。
僕は落ち着かないからダメだけど、若い現役世代には好まれそうに感じました。
若い世代は、不動産や車の「所有」にはこだわりが少ない人が多いだろうし、定借でも平気かも。

[131: マンション掲示板さん]

お隣のグランと比べるとここは仕様は良いのでしょうか？
共有が充実しているから現役世代には良さそうですが静かに住みたい方にはグランの方が良さそうですね。

[132: 匿名さん]

定借でこれはちょっと高いわ。。番町自体段々人気落ちてますし、中古も売れづらくなってきたと仲介からも言われたし。

[133: マンション掲示板さん]

>>131 マンション掲示板さん
あちらは17階建のグランですよ、比べるまでもなく。

[134: eマンションさん]

>>132 匿名さん
ここ数年の番町物件の価格と売行き見れば人気あるのは自明でしょ

[135: 匿名さん]

定借なのにグランと変わらない価格で驚いた。撤収決定～

[136: マンション検討中さん]

>>135 匿名さん
グランが安すぎたんだよね。価格設定ミス。

[137: 口コミ知りたいさん]

価格出たのに全く盛り上がらないスレ。

[138: 検討板ユーザーさん]

ここは全熱交換ではないですか

[139: 評判気になるさん]

小さい部屋ばかりですね。

[140: マンション検討中さん]

>>133 マンション掲示板さん。
>>135 匿名さん
>>136 マンション検討中さん
>>137 口コミ知りたいさん

マンコミスレがいかに即転売益狙いの一団で成り立ってるか想像つく反応ですね。
グランは敷地面積わずか1700㎡の車寄せすらない耐震仕様のマンションであり、居住価値から見たら値段成りにしか見えませんでした。新しいうちが取り柄で中長期で見れば多くの周辺マンションの中に埋もれていくでしょう。「ああ、あれも良いマンションだよね。」と言われる程度。
それに対しここは、定借であろうが割高だろうが、良く練られた企画や規模もあって、コート四番町と並んで地域を代表するマンションとして語られていくことは間違いないと思います。
私はグランには魅かれませんでしたが、ここは欲しいです。

[141: 匿名さん]

三井はいつも1LDK織り交ぜてくるのが微妙。間取りは三菱のほうが良かったかな。

[142: 購入経験者さん]

>>141 匿名さん

ある程度規模が大きい物件では高齢富裕層だけでなく幅広い年齢層を取り込む込もうとしますよね。
私は年寄りですが、年寄りだけで固まってしまうより新陳代謝があって良いと思いますよ。

[143: 口コミ知りたいさん]

>>140 マンション検討中さん
天井低いのは平気ですか？

[144: 通りがかりさん]

>>140 マンション検討中さん
定借おつっとも語られていくことは間違いないと思います。

[145: 匿名さん]

定借はPC神宮前の例もありますし、20-30年住んだ後の
資産価値としては期待しにくいですよね。

神宮前は激烈な地代があり特殊だという人もいますが…。
その分取得費・固定資産税も相当に安いのでとんとんですよ。

[146: 匿名さん]

あとPC神宮前は管理費もかなり安いですね。

[147: マンション掲示板さん]

>>140 マンション検討中さん

頭弱そう

[148: 検討板ユーザーさん]

昨年すでに完売したレジェイド神田神保町は地代込み定借70年で坪560万。ここと単純比較はできないが、お買い得だった。

[149: 通りがかりさん]

>>148 検討板ユーザーさん
いや神保町なら所有権でも同じぐらいで買えるだろ

[150: 評判気になるさん]

ここは、、、誰もいないですね。
厳しそうですね。

[151: 名無しさん]

プレミア住戸も含めてオール天高2550でした

[152: 検討板ユーザーさん]

WTR に比べると本当にスレもない。撤退します。ここは販売苦戦だね。いつまでも販売価格出し渋りで、良い加減にしろや！

[153: 匿名さん]

販売予想価格は案内会で教えてくれますよ。隣の三菱と同じ価格帯です。

[154: マンション検討中さん]

>>151 名無しさん

それは最高天井高？
基本天井高は2400位でしょうか？

[155: マンコミュファンさん]

>>154 マンション検討中さん

販売苦戦。もう番町は不便で魅力なし。時代はすでに駅近必須。シニアの老後の終の住処。買いません。

[156: マンコミュファンさん]

リモートワークやダブルワークといったコンセプトは興味深いですが、番町で定借というだけで苦戦しそうな感じしかないです。
番町は希少性からくる資産性が売りですからね。

[157: マンション検討中さん]

まだ販売前なのに苦戦とは？
もしかして苦戦してる物件でもあるのかな。

[158: 口コミ知りたいさん]

高級シェアハウス的なイメージの物件。

[159: マンション掲示板さん]

>>156 マンコミュファンさん

希少だからこそ定借なのでは？地主は手放したくない、買い手は住みたい、という土地だから成立するんですよ。

[160: マンション検討中さん]

人気ない。ダメだこのマンション。

[161: マンコミュファンさん]

3.0の発想は良いが、番町とは合わないかなぁ。

[162: 評判気になるさん]

>>161 マンコミュファンさん
本当にスレもない。ダメだね

[163: 検討板ユーザーさん]

>>161 マンコミュファンさん

あんなものは渋谷区のシェアオフィスや賃貸マンションでやることです。

[164: eマンションさん]

こちらは定借なんで、本来隣の7割くらいの価格でないといけません。借地料全額前払いであることを考慮しても8割くらいでしょうか。それを、ほぼ変わらない価格で売り出しているのですから、これは売主の挑戦であります。ただ、買い手がつき合う必要もありません。

[165: 匿名さん]

あんまり盛り上がっていないような様子ですが、
どういった理由が主になるのでしょう、、？
場所も間取りもそれほど悪いようには思わないのですが。

[166: マンション検討中さん]

>>165 匿名さん

転売ヤーにとって価格が高いというだけでしょう。
定借が所有権の7掛けというのは15年前ぐらいまでの話で、一般化してメリットがばれてしまった昨今では、都心、賃料別途の場合で8.5～9掛けが通常になります。なので、もしここが前払い賃料で所有権の9掛けだったら普通に売れます。でも、それ以上に高く見えますね。
加えてこの前払い賃料込みというのは、修繕積立金が高いのと一緒で、短期売買を考えている層には転売時の見え方の問題があって全くメリットがない。本来は良いことなんだけど。
でも永住志向の人はしっかりと比較検討してるんじゃないでしょうか。PT西新宿みたいに全く盛り上がらなくても予定より全然申し込みが入って追加までするところもあるし、本当の所は掲示板ではわからないです。

[167: 検討板ユーザーさん]

浜松町のあの物件よりもずっと良さそうに見えますが、掲示板は全く盛り上がっていませんね。
番町と定借はどうしても合わないということでしょうか。
番町の一番良いところは「資産性」ですから、定借では自己矛盾になってしまうということと考えています。

[168: 匿名さん]

マンマニ氏が見学したときよりだいぶ予定価格下がってますよ。

[169: 口コミ知りたいさん]

>>167 検討板ユーザーさん

資産性があるから、地主が手放さない→定借。土地の供給サイドの視点に立てば、別に矛盾はない。

[170: 検討板ユーザーさん]

>>169 口コミ知りたいさん
分譲マンションである必要がない。

[171: eマンションさん]

>>166 マンション検討中さん

定借のデメリットが顕在化してくるのは、残存が30年切ってくるこれからでしょう。
事実、パークコート原宿などは所有権の30パーくらいのお値段で取引されてますよ。

[172: 匿名さん]

パークコート原宿なんてマンションは、存在しない。

[173: 匿名さん]

>>170 検討板ユーザーさん

賃貸より安く住めるんだからありがたいだろ。税制メリットも享受できる。

[174: 匿名さん]

ホームページ記載の価格、当初予定価格よりだいぶ下げた感じがします。
この掲示板過疎ってるように、引き合い悪くて、、、？

共用部充実って湾岸物件じゃないし、企画ミスかな。帰宅して、エントランスやEVホールでゴロゴロや仕事されても嫌悪感。

例えば、大型車対応平置き専用駐車場とか、大型メゾネットタイプとか、ドレッサールームとか、犬様・猫様対応とか、送迎車用スペースとか、専用庭充実とか。もうちょっと番町を好む人の価値観に寄り添って欲しかったな。

高価格帯の定借に、納得できるここにしかない特別感を出して欲しかった。

[175: 通りがかりさん]

千代田四番町や神宮北参道や三田で好評味を占めて、番町定借でも行けると踏み切ったんだろうけど、既存の番町住民が最も望まないプログラムだと思います。

千代田四番町も多くの転売ヤー部屋が散見されますが、やはりリセール弱いんです。というか、既存の番町住民は売値に何割も利益乗せた高値掴みするほど愚かでないです。

[176: マンション検討中さん]

たぶんこのマンションのコンセプトを好む層はそもそも存在に気が付いてないと思う。今盛り上がってるスレはハルフラ、ＷＴＲに東池袋、月島とか分かり易いところばかり。
スレ人気はあまりあてにならないし、逆に気が付いた人がサクッと買って終わりかも。
元々番町に家を買い求める層に訴求しなくとも、もう時代が違うし、出来上がってから「こんなマンションが番町にあったんだ！」と評判になって人気が出るタイプ。免震高層でもあるし、ある意味番町・麹町界隈で唯一の物件。
私は所有権しか買えないので見送りだけど、定借で問題ない人なら検討してみる価値あると思いますよ。

[177: 匿名さん]

ここの定借より番町小学校の向かいの地所レジの方が良くないですか？メビウスだし

[178: 買い替え検討中さん]

>>177
六番町アドレス、番町小学校学区域、所有権で坪1000万超えるのでは。
アンダーで動いているかも。グランには場所的にならないと思うが、値段はグラン超えかも。

[179: マンション検討中さん]

>>178 買い替え検討中さん
お知らせ看板貼っときます。
予算3億で地所レジに登録してますがアンダー情報来ません…笑

皆様、スレ違いって言われるかもですが、競合物件の情報ということでご容赦ください。

[180: 匿名さん]

販売間近なのに、驚くほど静かなスレですね。