パークコート ザ・三番町ハウス

[マンション検討中さん]

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X2116/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153943

所在地:東京都千代田区三番町２８－３ほか（地番）
交通 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩8分
東京メトロ有楽町線「市ケ谷」駅　徒歩8分
東京メトロ東西線「九段下」駅　徒歩9分
間取り:1LDK～3LDK
面積:44.69㎡～129.25㎡
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工:五洋建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

階　数　地上18階　地下2階

[61: 匿名さん]

＞＞60 匿名さん
庶民からすると、３.5億円はとんでもない価格ですが、三田ガーデンヒルズは一部屋４５億円ですから、3.5億円なんてかわいいもんです。

[62: 匿名さん]

70年定期借地権付きっていうのがここの場合は判断が分かれるところになるのだと思います。
値段だけ見てしまうと高いようにも思うけど
ここでこの価格なのは定借だからっていうのが大きいんですよね。
お得感は所有権物件よりはあるけれど、
資産価値を考えていくと…というのはあるのかな、と。

[63: 口コミ知りたいさん]

>>62 匿名さん

価格出ました？

[64: マンション検討中さん]

価格表あれば見たいです

[65: マンション検討中さん]

定借か…。

[66: マンション検討中さん]

今まで所有物件しか経験がないので、定借のメリットがわかりません。こう言う私は土地神話に毒された世代なのでしょうね。誰か定借ならではのメリットを教えてくださいませ。

[67: マンコミュファンさん]

>>66 マンション検討中さん
釣りかもしれませんがマジレスすれば税制上のメリットですかね。固定資産税や都市計画税が不要なことぐらいはご存知でしょうが、地代や解体準備金を経費や税務上の損金にできる状況なら節税効果は大きくなりますね。他にもあるでしょうがクイックコメントとして。

[68: 匿名さん]

>>66 マンション検討中さん

借入のしにくさという点は元々デメリットとして言われてますけど、要は、最後に土地代分の資産価値が残るかどうかの差なので、本当はその分丸々安くないとおかしいんですよね。でもそこまで安くない。なので、割高で損ということなんじゃないでしょうか？地代は土地代分の利息と考えればまあ仕方ないとして。
1億のマンションの土地代がもし3000万円なら、定借だったら7000万円じゃないとおかしいですよね？でも実際9000万ぐらいでしょ？土地代が4000万円だったら6000万円じゃないとね。
20年前の定借物件はホントにそんな感じだったんですけどね。

[69: 名無しさん]

>>58 匿名さん
パークハウスグランが手頃だったので、私は抑え目で来ると思っています。確か土地の所有者も同じだったような。三菱に偏ると良くないから、三井に譲ることになったかと

[70: マンコミュファンさん]

ソフト面は良さそうなので、問題は価格ですね。
条件の良い部屋は坪1100、普通の部屋は坪850、悪い部屋は坪700と予想、前払地代入れて。

たいてい予想より高いんですよね。。。

[71: マンション検討中さん]

>>13 マンション掲示板さん
この予想とはずいぶん異なってますがどこかのタイミングで計画がガラッと変わったのでしょうか？

[72: 口コミ知りたいさん]

>>66 マンション検討中さん

1つは、地主が絶対に手放さない土地にもマンションが建つこと。そこが、是が非でも住みたい場所なら、そこに住めるメリットがある。
もう1つは、所有権なら高くて買えないはずが、定期借地なら予算内で買える場合があること。住みたい立地でも、買えないことには始まらない。
いずれにしても、住みたい場所に住める確率が上がることがメリット。所有権と比較しての損得を言えば、必ずしも得ではないが、論点はそこではない。
ほぼ同じ立地で所有権でも手が届き、出物があるなら、所有権の方がよい。つまり、ここなら三菱グランのよい。
まとめると定期借地は、唯一無二と思える立地なら損得抜きで買えば良い。それくらい希少立地だと、実は残存期間が長いと高く売れて、10年くらいで売るなら結果的に儲かったりする。

[73: 匿名さん]

定借のそもそもの目的は、土地利用の活性化。地主に使い勝手のいいようにした地主のための法律であって、借主が所有権より得するための法律ではない。借主は、ありがたい土地をありがたく使わせていただく立場です。

[74: 職人さん]

渋谷宮益坂の三菱分譲が坪３００とか、そんな相場観だよ定借は。
坪８００だの９００で定借買うとか、賃貸の延長線上だよね。資産にはならん。

[75: 評判気になるさん]

70年賃貸するよりは安く住める。賃貸と違って家賃値上げや更新拒否等のリスクがない。という感じですね。そもそも定借は資産というより賃貸に近いです。資産性を求めるならパークハウス一択。

[76: eマンションさん]

価格でて来ていないようですが、結構高いのかもしれませんね。
三菱があと少しで終わりなので、その辺の兼ね合いもありそうです。

[77: マンション検討中さん]

>>76 eマンションさん

三菱のグラン三番町26が完売になったら平均坪900-1000くらいで売り出すと予想します。

この市況で安くは出さないと思います。

[78: 名無しさん]

>>77 マンション検討中さん
105Aが3億って感じですかね。

[79: マンション検討中さん]

本来は定借なので横のグランよりも割安で出るはずですが、グランの値付けが控えめなので価格帯としてはグランと同等になると思います。
こちらは共用が充実しているので若い方には好まれると思います。

[80: マンション検討中さん]

>>78 名無しさん
１０５Aなら3.3億～と予想します

[81: 通りがかりさん]

>>80 マンション検討中さん
高いけど、東急の富士見があの価格ですから、ありそうです。
お隣の三菱は激安ですか？！

[82: マンション検討中さん]

>>81 通りがかりさん
間取りが特殊　100平米以上しか残りがない状況ですが番町であり決して高くはないと思います。
仕様はとても良いです。

東急の富士見は高過ぎると思います。

[83: 匿名さん]

定借にメリットを感じるかどうかは、金融リテラシーの有無によっても変わってくると思う。マンション購入を資産形成の手段の1つと考えるならば、定借物件が同じ条件の所有権物件より一定額安く設定されているとして、月々のローン返済額の差となって現れるその差額分を他の投資手段で50年間なり70年間なり回し続けたとき、最終的に得するか損するかという問題になる。なので、そっち方面に自信がある人は定借にメリットを感じ易いだろう。逆に投資にあまり詳しくなければ、どう考えても所有権物件の方が安牌だ。もちろん、すべては物件の価格設定次第。

[84: マンコミュファンさん]

確かに価格次第。
所有権だと3%が定借で3.3%になると言われてもね、という感じ。

[85: 匿名さん]

>>84 マンコミュファンさん
83に対するコメントだとしたら、たぶん83の言ってる意味を理解できてないと思う。83は差額分を長期複利運用し続けることを想定していて、物件を貸し出したときの利回りの話はしてないから。

[86: 匿名さん]

将来遺産を残す人がいない、相続する人がいないという方には定借はメリットが高いでしょうけど
リセールする可能性があったりお子さんがいてい相続等を行う予定がある場合は
定借に関してはデメリットがありそう。
年齢がある程度いっていて、そのマンションにずっと住むならいいかもしれませんね。

[87: マンション検討中さん]

ここは、グランの価格から推測して、坪五百万から八百とかにはならないでしょうか？
それなら、帰るかもしれないのですが。

[88: 匿名さん]

>>86 匿名さん

相続しないならなおさら所有権が良いでしょ。このレベルのマンション所有権で持ってりゃそれを担保に数千万単位で死ぬまで返さなくていい借金出来るよ。

[89: 匿名さん]

私も、坪五百くらいだと思いますよ。良い部屋で、七百くらい？

[90: マンション掲示板さん]

定借の評価は地代や原状復帰の積立も考慮しないとね。坪単価が割安でも月々の地代やらが高ければ帳消しになるわけで。
その辺りが坪単価一本で評価できる所有権とは違うところだね

[91: 匿名さん]

定借は便利な立地が少し安い設定で購入できる点なのかなと思うので、
もし、坪単価が500以上だとしたら、わざわざ定借を選ぶ意味がないような気がします。
もちろん、子供がいないとかリセールの予定はないというのならよいかもしれません。
そうしてでもココに決めたいという決め手があれば別ですですが。

[92: マンション検討中さん]

言い方がちょっとあれかもしれませんが、定借なので@500とか感覚ずれ過ぎてません？普通に考えれば所有権@900～、定借＠750～でしょ？もっと上かもしれません。
もちろん安いに越したことはないですけど、何か根拠があってそう言ってるのでしょうか？

[93: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん
おっしゃる通りだと思います。（真面目に言ってるなら）相当に相場観おかしいと思います。立地は違いますが、今なら新築なら広尾、中古なら広尾、渋谷に定借物件の事例があるので、調べてみれば500なんて数字は出てこないと思います。（広尾は新築中古とも50年定借ですが、当然500より高いです。まして、ここの立地で70年ですから、500なんてことはあり得ないです。）　まあ、荒しでしょうから、まともに反応するのもやぼですね。

[94: 検討板ユーザーさん]

坪850-1100だと思うよ。
隣が安かった。あと６部屋まだ間に合うかも。

[95: 匿名さん]

定借ってこういう評価になるよ。まぁここは少し特殊とはいえ、
所有権なら２－３倍の値段がついててもおかしくないお部屋。
https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FBIZTA88/

[96: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん

神宮前はそりゃそうですよ。皆知ってます。
元々解体期間入れて52年で残存39年、バカ高い借地料90,780/月。定借の中でも図抜けて購入者に不利な設定だったから。
ここはそうならないように祈りましょう。

[97: 匿名さん]

プラウド神楽坂ヒルトップは地下以外は坪500超、上の方は700超。さんざん高すぎるだろと言われながら完売。
その後も相場は上がり続けている上にここは一応は番町。パンダ部屋があったとしても800いくんじゃないのかな。上の方は余裕で1000超え。

[98: 匿名さん]

>>96 マンション検討中さん
ここは、概要欄にあるとおり、渋谷と同じく(一括前払い地代)なので大丈夫です。しかし、95は神宮前を参考にしてる時点で、色々とわかっていない。。。

[99: 匿名さん]

PC神宮前、とびぬけて維持費高いわけじゃないよ。
脳死のアホじゃないんだし。ちゃんと数字見て判断してね。

パークハウスグラン三番町26
100Dタイプ　3LDK　104.53㎡　管理費(月額)66170円　修繕積立金(月額)10年目～14年目　月額31360円　固定資産税（月額想定）50,000円　合計147,530円

パークコート神宮前
管理費30,760円、修繕積立金9,130円、転借地料 108,510円 / 月、緑地維持管理費 8,220円 / 月、解体積立金 2,840円 / 月　合計159,460円

[100: 匿名さん]

で、残存約40年残ってて、クソみたいな安値で売られてる訳だからなー。
上がり相場でイケイケで、残存60年くらい残ってる時の定借はまぁ、売れるだろうけど
残存年数少なくなってどう動くかだよなぁ～。

[101: 匿名さん]

話がずれてきているが、ここが坪500で売り出される訳ないだろ、500とか言ってる奴は脳みそ頭に入ってるのか？って話。

[102: 匿名さん]

建築コストが上がっているので、パークコート仕様を建てるなら、土地がタダでも坪500は無理と思いますよ。営業コスト考えれば原価割れます。
利益絞って坪750～、普通に考えれば坪850～と思います。

[103: eマンションさん]

立地は違えど、定借70年で同ブランドのパコ渋の中古取引価格がベンチマークになると思います。
となると、眺望の抜け具合にもよりますが、低層あれば坪600万円中盤からあるのではと思います。

[104: マンション掲示板さん]

>>103 eマンションさん
南低層中住戸は、大妻H棟と壁ドンなので、そのくらいかもしれません。
たぶん無眺望無日照ですが。

[105: マンション検討中さん]

広めの部屋は坪単価最低1000万はすると予想します。

[106: マンション検討中さん]

定借物件は誰が買うんだろう？
ここは希少性のある立地ではないし。

[107: 匿名さん]

｢脳みそ｣ がお気に入りフレーズなイッチがおるな。

[108: マンション掲示板さん]

千代田四番町の未入居が出てますね。
大きい部屋ですが、坪1685万です！

[109: マンション掲示板さん]

定借で坪単価を語る意味はないと思うのだが。地代、都市計画税、原状復帰の積立など定借ならではのコストも合わせて考えないと意味ないでしょう。

[110: 名無しさん]

>>108 マンション掲示板さん
分譲時の2倍ぐらいしてそう。すごいね。

[111: マンション掲示板さん]

定借とはいえ、やはり500とか600とかはあり得ないですね。
パンダを除いて、だいたい850-900位でしょうか。東側上層は1200位は普通にありそうです。

[112: 口コミ知りたいさん]

価格決まったようですね。

[113: マンション検討中さん]

そうみたいですね。私は都合が合わず参加できませんが。

[114: 匿名さん]

定借物件って、便利な立地で少し相場よりも買いやすい価格帯になっているものかと。
アクセスが悪いとは言いませんが、この価格まで出すのであれば
他の物件を検討するのかなとは感じますね。

[115: 匿名さん]

立地が良いから売れるんじゃ無いですかね？賃貸で暮らすことを考えたら定借の方がメリットある。

[116: 評判気になるさん]

>>115 匿名さん
賃貸は年齢が上がると借りづらくなるですよね。
収入たら、孤独問題やらで。

[117: マンション検討中さん]

価格出ました？

[118: 匿名さん]

3/18～の優先者WEBセミナーで、代表間取4室程度の予定価格を発表予定

[119: 匿名さん]

優先者ということは、既にセミナーの応募されている方のみですよね。

それ以外の方へはやっぱり販売開始の６月まで価格公表ないということですかね。

他の方の声にもあるように定借なので、抑え目の価格帯なのか気になります。

[120: 買い替え検討中さん]

平均で坪800万のようですね。50平米台の2LDK 10階で1.4億。地代込みではありますが。グラン3番町26をご購入された方、おめでとうございます。

[121: 匿名さん]

パークコート千代田四番町とかも買えた人大正解でしたね。

[122: 通りがかりさん]

>>120 買い替え検討中さん
平均800なら思ったよりも安い印象です。
日照眺望厳しいパンダ部屋は700台ということでしょうか。。。

[123: ご近所さん]

【PCT三番町ハウス】WEBセミナー 230318

◆主な内容
・全31タイプ,40～120㎡台(100㎡～11戸)
・地代は前払い地代一括払い方式(70年間分)で販売価格に含む
・価格 13000万台～52000万台
　56B 56.7㎡ 南 10F 14000万台～ 坪816万～
　63A 63.11㎡ 西 10F 15000万台～ 坪789万～
　71A 73.23㎡ 東 10F 19000万台～ 坪857万～
　82A 82.12㎡ 北西角 10F 22000万台～ 坪885万～
　102A 102.15㎡ 北西角 15F 32000万台～ 坪1035万～
・今後の事前MR案内会 4/上旬～(模型,眺望シュミ,価格,管理費,定借説明他)

◆個人的な感想
・70年間分の地代込みの価格なら納得感はあるのではと思う
・間取,共用部,日照,眺望は三番町26と比較すると良い

[124: マンション検討中さん]

グラン三番町26と同じくらいの坪単価でしょうか。
あまり抑えた価格ではありませんね。

[125: 検討板ユーザーさん]

条件が良い東側の部屋は高そうですね。

[126: eマンションさん]

なるほどね。

予算が2-2.5だけど、番町3LDKが欲しい人への答を提供しようという商品設計か。結果として定借にしてはかなりの単価割高で仕様も落ちるけど、買うことは出来る。
三番町26は3億以上ないと3LDKは買えなかったわけで。

[127: 匿名さん]

三井定借の予定価格は高めで様子見をする傾向がほとんど。
よって、人気がないので１０％程度下げる。
ここも慌てる必要はない。

[128: マンション検討中さん]

>>123 ご近所さん

絶妙ですね。さすが三井というか・・
このままでも、多少倍率の付く部屋も出て完売するでしょうね。

[129: マンション掲示板さん]

最近の都心新築のブッ飛んだ価格に慣れてしまったのか覚悟していた程ではない印象。
ただパンダ部屋も混じっているようなので（私の希望する間取りはまだない）、ＷＥＢセミナーの感触が良ければ残りの部屋は上げて来るかもね。やっぱグラン三番町26だったかかなぁ。

[130: 検討板ユーザーさん]

セミナー聞いたけれど、結構売れると思う。
3040代現役共働き夫婦を想定しているだろう。
共用部分を充実させて、リラックスして供用部分で仕事を出来るサロンのような空間を売りにしている。
隣の三番町26とは、180度違うマンション。
マンションに入ったら、1階で仕事している人やゴロゴロしている人の横を通って、部屋に向かう。
そういうマンションです。
僕は落ち着かないからダメだけど、若い現役世代には好まれそうに感じました。
若い世代は、不動産や車の「所有」にはこだわりが少ない人が多いだろうし、定借でも平気かも。

[131: マンション掲示板さん]

お隣のグランと比べるとここは仕様は良いのでしょうか？
共有が充実しているから現役世代には良さそうですが静かに住みたい方にはグランの方が良さそうですね。

[132: 匿名さん]

定借でこれはちょっと高いわ。。番町自体段々人気落ちてますし、中古も売れづらくなってきたと仲介からも言われたし。

[133: マンション掲示板さん]

>>131 マンション掲示板さん
あちらは17階建のグランですよ、比べるまでもなく。

[134: eマンションさん]

>>132 匿名さん
ここ数年の番町物件の価格と売行き見れば人気あるのは自明でしょ

[135: 匿名さん]

定借なのにグランと変わらない価格で驚いた。撤収決定～

[136: マンション検討中さん]

>>135 匿名さん
グランが安すぎたんだよね。価格設定ミス。

[137: 口コミ知りたいさん]

価格出たのに全く盛り上がらないスレ。

[138: 検討板ユーザーさん]

ここは全熱交換ではないですか

[139: 評判気になるさん]

小さい部屋ばかりですね。

[140: マンション検討中さん]

>>133 マンション掲示板さん。
>>135 匿名さん
>>136 マンション検討中さん
>>137 口コミ知りたいさん

マンコミスレがいかに即転売益狙いの一団で成り立ってるか想像つく反応ですね。
グランは敷地面積わずか1700㎡の車寄せすらない耐震仕様のマンションであり、居住価値から見たら値段成りにしか見えませんでした。新しいうちが取り柄で中長期で見れば多くの周辺マンションの中に埋もれていくでしょう。「ああ、あれも良いマンションだよね。」と言われる程度。
それに対しここは、定借であろうが割高だろうが、良く練られた企画や規模もあって、コート四番町と並んで地域を代表するマンションとして語られていくことは間違いないと思います。
私はグランには魅かれませんでしたが、ここは欲しいです。

[141: 匿名さん]

三井はいつも1LDK織り交ぜてくるのが微妙。間取りは三菱のほうが良かったかな。

[142: 購入経験者さん]

>>141 匿名さん

ある程度規模が大きい物件では高齢富裕層だけでなく幅広い年齢層を取り込む込もうとしますよね。
私は年寄りですが、年寄りだけで固まってしまうより新陳代謝があって良いと思いますよ。

[143: 口コミ知りたいさん]

>>140 マンション検討中さん
天井低いのは平気ですか？

[144: 通りがかりさん]

>>140 マンション検討中さん
定借おつっとも語られていくことは間違いないと思います。

[145: 匿名さん]

定借はPC神宮前の例もありますし、20-30年住んだ後の
資産価値としては期待しにくいですよね。

神宮前は激烈な地代があり特殊だという人もいますが…。
その分取得費・固定資産税も相当に安いのでとんとんですよ。

[146: 匿名さん]

あとPC神宮前は管理費もかなり安いですね。

[147: マンション掲示板さん]

>>140 マンション検討中さん

頭弱そう

[148: 検討板ユーザーさん]

昨年すでに完売したレジェイド神田神保町は地代込み定借70年で坪560万。ここと単純比較はできないが、お買い得だった。

[149: 通りがかりさん]

>>148 検討板ユーザーさん
いや神保町なら所有権でも同じぐらいで買えるだろ

[150: 評判気になるさん]

ここは、、、誰もいないですね。
厳しそうですね。

[151: 名無しさん]

プレミア住戸も含めてオール天高2550でした

[152: 検討板ユーザーさん]

WTR に比べると本当にスレもない。撤退します。ここは販売苦戦だね。いつまでも販売価格出し渋りで、良い加減にしろや！

[153: 匿名さん]

販売予想価格は案内会で教えてくれますよ。隣の三菱と同じ価格帯です。

[154: マンション検討中さん]

>>151 名無しさん

それは最高天井高？
基本天井高は2400位でしょうか？

[155: マンコミュファンさん]

>>154 マンション検討中さん

販売苦戦。もう番町は不便で魅力なし。時代はすでに駅近必須。シニアの老後の終の住処。買いません。

[156: マンコミュファンさん]

リモートワークやダブルワークといったコンセプトは興味深いですが、番町で定借というだけで苦戦しそうな感じしかないです。
番町は希少性からくる資産性が売りですからね。

[157: マンション検討中さん]

まだ販売前なのに苦戦とは？
もしかして苦戦してる物件でもあるのかな。

[158: 口コミ知りたいさん]

高級シェアハウス的なイメージの物件。

[159: マンション掲示板さん]

>>156 マンコミュファンさん

希少だからこそ定借なのでは？地主は手放したくない、買い手は住みたい、という土地だから成立するんですよ。

[160: マンション検討中さん]

人気ない。ダメだこのマンション。