パークコート ザ・三番町ハウス

[マンション検討中さん]

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X2116/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153943

所在地:東京都千代田区三番町２８－３ほか（地番）
交通 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩8分
東京メトロ有楽町線「市ケ谷」駅　徒歩8分
東京メトロ東西線「九段下」駅　徒歩9分
間取り:1LDK～3LDK
面積:44.69㎡～129.25㎡
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工:五洋建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

階　数　地上18階　地下2階

[321: マンション検討中さん]

4階ですが角部屋の転売住戸出てますね。
坪1000ちょいならスケベ価格でもないですかね。
https://www.athome.co.jp/mansion/6983877232/

[322: 匿名さん]

立地が良いですからね。他もかなり上がってるのでむしろ割安な印象です。

[323: マンション検討中さん]

来年10月の最終販売待つよりも坪単価1080の転売住戸でポジションセットした方がベターな判断かもですね。

[324: 匿名]

>>323 マンション検討中さん
最終販売では80㎡以上の部屋はないですから、これくらいの広さの3LDK欲しい方には、価格的にも良い選択肢になりそうです。

[325: 検討板ユーザーさん]

>>324 匿名さん
悪くない。
各部屋狭いけど、3ldkなので探している家族にははまりそう。
4階だけど、ポジション的にワンチャン二七通り方面に向けて、若干の抜け感と日照があるか。
すぐ売れちゃうんじゃね？

[326: マンション検討中さん]

青山が前払い地代8割(2割は毎月払い)で坪1400ですよね。坪1100で地代全額前払いなら、見かけ以上に安い気がしますね。瞬殺なのでは、、？

[327: 匿名さん]

この前現地いったんですけど、なんかパースよりタイルの色が明るいというか、うすい？気がしました。

これから外壁の色とか雰囲気って変わるんですかね？最後の仕上げとかで

それともこのまま？？

[328: 評判気になるさん]

>>327 匿名さん
光の当たり方でしょうか。
モデルルームで素材サンプルありませんでしたか？
三菱は見せてくれるのですが。

[329: 匿名さん]

いくら安くても、住み替えを考えてるなら定借は購入してはなりませぬ。短期間住むだけなら、ここを賃貸で住んだ方がいいです。

[330: 匿名さん]

妥協した立地の所有権よりはピン立地の定借の方がリセール考えても良いと思うけどな。

[331: 口コミ知りたいさん]

>>330 匿名さん
短期売却を考えていないなら、この定借はありかなと思います。
三井で、７０年前払で、なにより番町です。

[332: 匿名さん]

>>330 匿名さん
なんとなく、そう思ってしまうのはわかります。でも、現実は厳しく、ここ２，３年の所有権の価格の伸びはすさまじいのに、それに定借は全然ついていけてません。この立地の定借が、あの格下の立地の所有権とトントン！あるいは負けるのか～と愕然とします。（具体例は差し控えますが、仲介会社に取引事例を見せてもらうとよくわかります。定借で後悔したものより。）

[333: 検討板ユーザーさん]

>>332 匿名さん
定借は中古になると担保評価が厳しいです。
ローンが付きにくいため購入者が限定され、価格が上がっていかない原因になると思います。
新築で買って、住み続けるには良いと思います。
賃貸とは違って、専有部分は好きに出来ますので。

[334: 検討板ユーザーさん]

じゃあ坪単価1500で新築の所有権買えば？としか思わないw
それか埋立地のタワマンとか。

リセール悪いことを考慮しても、番町の新築パークコートを土地代込みで坪7～800で買っておけば損はしないかと。

[335: 口コミ知りたいさん]

借地権に土地代は無い。
土地買えないので。
そして所有権の半額ではない。

[336: マンコミュファンさん]

>>335 口コミ知りたいさん
今年6月まで坪単価800アラウンドで分譲してましたよ

[337: 匿名さん]

定借なら土地代の資金を株式とかに向けることもできる。人口が減る日本の土地に投資するよりも、グローバル企業の株式を持っていた方が将来性は高そうだよね。

[338: 口コミ知りたいさん]

>>336 マンコミュファンさん
次の発売では800は無いでしょうが、所有権よりは2割程度は安いでしょう。
ずっと住むなら良いですね。

[339: 匿名さん]

ここって都内で坪三桁万で買えた最後の新築パークコートになるかもしれませんね

[340: 通りがかりさん]

今はMR行けないんでしょうか？

[341: 匿名さん]

>>340 通りがかりさん
MRはすでに解体しているので、おそらく来年10月の販売は竣工したマンション内かグランディオーソ・クラブとかを活用するのではないでしょうか。

[342: マンコミュファンさん]

>>334 検討板ユーザーさん

リーマンショック並みの暴落が来ない限り、残債割れはしないでしょうね。ただ、借地権というのは土地が資産として持てないため、インフレ対策にはならないですよ。

[343: マンション検討中さん]

>>332 匿名さん
パコ渋の値上がり率は、ブランズタワー豊洲はおろか、プラウドタワー亀戸クロスより劣っているという事実を直視したほうがいいかと。

[344: 名無しさん]

販売残り戸数僅かのマンションの板にわざわざ来て、借地権はリセールが悪い、インフレヘッジにならないと書いてくの何でだろう笑

そんなにリセールが気になるなら豊海や港南の所有権でも買われたらいかがですか？

[345: 匿名さん]

不動産って、株のような金融商品ではありませんから、最初からリセールを意識してマンションを購入するっていうのは、ダサい生き方です。
美術品を購入するのと同じで、「ここに住みたい！」という気持ちで決めるべきものでしょう。
何年かそこに住んでみて、「やっぱり引っ越そう」と思った時、価格が上がろうが下がろうが、そんなことはどうでもいいことではないですか。
住んでみた何年かが、本人にとって満足できる居住空間だったのであれば、仮に値下がりしていたとしても、それはコストとして受け止めることができるはずです。
リセールが気になる方は、上がる可能性が高そうな港区の物件を買った方がよいでしょう。繰り返しになりますが、私はそういうセンスはダサいと思います。

[346: 名無しさん]

>>345 匿名さん

終の棲家として購入するのなら、それでもいいと思います。ただ、将来住み替える前提で2LDKの借地権を買ってしまうと、3LDKに住み替えようとするときに、周辺マンションの値上がりに大きく負けてしまい、エリアを大幅に変えるか、築古に住み替える必要が出てくるかもしれないですね。

[347: 検討板ユーザーさん]

>>346 名無しさん

たしかにその通りかもしれません。
しかしそのように思われるのなら、なぜこの検討版にいらしてるのでしょうか？

[348: 口コミ知りたいさん]

>>346 名無しさん
考え方次第ですよね。それでも前出の豊洲や亀戸に住みたくない場合は仕方ないのでは。
値上がり率は大きくなくとも、ここは割安で分譲された感がありますから大きく値下がりする地域でもないですし、値上がり率が良くなくてもそこはコストとして捉えてもいいのでは。
不動産が全資産で、かつかつで購入した場合は厳しいですが、そうでないなら定借マンションはキャッシュフローが良くなるので住み替えのための資金は株式投資など他で稼ぐ方法もあります。
あまりにも値上がり率だけで不動産を見ると、満足感の低い決断になる可能性もあります。まずは心踊る決断を大切にしつつ、資産形成の面では全体のバランスを見て考えられればいいと思います。

[349: 匿名さん]

所有権であっても70年後は躯体の劣化が進みますので建て替えが前提になります。その場合は解体費用と建て替え費用を捻出しなければなりません。区分所有権だと土地持分は僅かしかなく、建て替えに前向きな理事が管理組合を積極的にリードできれば良いですが、そこは合議になりますのでリスクですね。建て替えられない古い区分所有権の取り扱いは将来世代の社会問題になると思います。

[350: マンション掲示板さん]

>>349 匿名さん
等価交換

[351: マンション掲示板さん]

>>350 マンション掲示板さん

余剰床がないと等価交換は不可能ですよね？

[352: マンション検討中さん]

321さんがあげてた物件掲載終了してますね。売れた？

[353: 匿名]

>>349 匿名さん
所有権にして、新築から２０年以内に住み替えすればいいと思います。

[354: マンコミュファンさん]

>>352 マンション検討中さん

明らかに割安でしたからねー。

[355: 名無しさん]

>>353 匿名さん
イニシャルが安く済む定借の方がキャッシュの自由が効くメリットがある。

[356: 通りがかりさん]

>>353 匿名さん

番町の新築なんて高くて住めません。
亀戸や豊海、港南なんかは別の意味で住めません笑

[357: マンション検討中さん]

次も坪800で分譲してくれますかね！？
であれば買いたいです！

[358: 匿名さん]

>>356 通りがかりさん

目の前の三菱物件を買い逃しただけに見えるけど。ここが買えるなら、買えた部屋もあったはず。

[359: 評判気になるさん]

>>358 匿名さん
は？
販売の時期が違うでしょ。
ずっと右肩上がりの相場なんだから、後から買う人はタイミングを逸して安値を買い逃しているに決まってる。

そりゃ過去に戻れるなら三番町26買いたいですわw

[360: 匿名さん]

三菱は好立地の物件を意外と安く出して来ますからね。中古でも時々出てくるので所有権に拘るなら買っても良いと思います。

[361: eマンションさん]

>>360 匿名さん
古い方のグラン三番町が売りに出ていますよ。
築10年超ですがリフォームされてて綺麗です。

[362: eマンションさん]

>>359 評判気になるさん

そんなに販売時期離れてないけど。。。タッチの差で惜しかったですね。残念。

[363: 匿名さん]

築浅の供給時々あるのでどうしても所有権なら中古の選択肢も良いと思う。

[364: 匿名さん]

となりの三番町26の転売住戸の値段すごいことになってますね。やっぱり今後このあたりの新築所有権は坪1500は覚悟しないといけなさそうです。

[365: マンコミュファンさん]

>>364 匿名さん

月島や勝どきみたい大衆的な立地かつ、グランでもパークコートでもないようなマンションが坪1000なので、超一等地のブランドマンションは1500はしないとおかしいですね。
三番町ハウスは8掛けで1200～ですかね。

X情報によると一部住戸が販売されるようです。坪1000以下で買える最後のチャンスか！？

[366: 匿名さん]

>>365 マンコミュファンさん
今回の販売でも坪1000下回ると思いますか？？販売開始が反響の大きさということであれば、坪1000以上では売ってもらいたいものです。

[367: 口コミ知りたいさん]

>>366 匿名さん
6月の販売が800程度でしたから、たった半年で3割以上上げますかね。

[368: 評判気になるさん]

>>367 口コミ知りたいさん

おっしゃるとおりなのですが、この上げ相場の中、いままでちゃんとした値上げしたことないんですよね、この物件については。

いままでしていない分ここで値上げするか、それともこの物件の価値はその程度なのか、値付けによっては分水嶺になるかなとおもいまして

[369: 評判気になるさん]

>>368 評判気になるさん

たしかにその通りですね。
個人的にはしっかりと値上げして頂きたいなと思います。
残り戸数も少ないですし多少高くても竣工までには捌けますよね。

[370: 通りがかりさん]

>>369 評判気になるさん
場所は違えど、同じ定借で青山高樹町はちゃんと高値で販売してますし、値上げしないと三井のこの物件や番町の評価はこんなもんなんだなとおもってしまいますね。
これが高く売れると近隣の所有権にもプラスなので頑張ってほしいです。