パークコート ザ・三番町ハウス

[マンション検討中さん]

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X2116/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153943

所在地:東京都千代田区三番町２８－３ほか（地番）
交通 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩8分
東京メトロ有楽町線「市ケ谷」駅　徒歩8分
東京メトロ東西線「九段下」駅　徒歩9分
間取り:1LDK～3LDK
面積:44.69㎡～129.25㎡
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工:五洋建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

階　数　地上18階　地下2階

[302: 検討板ユーザーさん]

>>300 通りがかりさん
同意。
賃貸大量に出るだろうから、新築で借りれば良いと思うな。
定借が中古で弱いのは、担保評価が低いのでローンがつきにくいことが原因です。新築時は三井提携で行けるけど、流通するとそうはいかない。

[303: マンション検討中さん]

70年定期借地権のパークコート青山高樹町が坪単語1400～と噂されてますね。
750万から買えた三番町ハウスはバーゲン価格でしたね。

[304: 匿名さん]

定借物件も、ほんとうに価格が上がってきましたね。
坪単価を聞いて「え？」となります。
もちろん、同じ土地を所有権として購入するなら、もっと価格は上がるのでしょうけど
定借でもあまり割安感がないものなのだなと思います。
家族に残すなどを考えなければ、いいのでしょうけど。

[305: 名無しさん]

次期販売は来年10月ですが、その時の値付けがどうなるか楽しみです。そこで坪800とかなら驚いてしまいそうです。

[306: 匿名さん]

立地が抜群に良いですからね。坪1000ぐらいは軽く超えてくるのでは。

[307: マンション検討中さん]

>>306 匿名さん

その水準を超えてきたら、今までの購入者は定借といえど、残債割れを気にしないで保有できそうですね！

[308: マンション検討中さん]

三番町26の中古や東側の三菱新築は1500ぐらいになりますかね。
であれば三番町ハウスの坪1000は妥当に思えますね。むしろ土地代込ということを考慮すると安いぐらいでしょうか。

[309: 評判気になるさん]

>>308 マンション検討中さん
周りの物件価格は分かりませんが、ここに70年間住めるという権利ですから妥当と思います。

[310: 匿名さん]

販売開始されてから１年ちょっと経ちますが、３期販売が始まって残りはどの程度残っているのでしょうか。
立地がかなり良いので人気がありそうと思いますが、やはり価格が高すぎるのと定借というところが
ネックになってしまっているのかな
素敵なマンションですが、立地的にすごい高そうなのが気になります。

[311: eマンションさん]

>>310 匿名さん
素敵なマンションですよね！
番町は利便性もいいし好きなのですが、年齢的に落ち着き過ぎていると感じるデザインのマンションばかりで心惹かれる出会いがなかったのですがここはデザインが素敵すぎて即決し、昨年契約しました。落ち着いた高級感はあるのに若々しいデザインで好みにぴったりでした。

定借なのは少し躊躇しましたが、昨年は定借なりの価格でしたし、周辺所有権マンションの値上がりを想定するとかなり割安と判断しましたので、長期の保有でなければ全く問題なく利益を出して売却できると考えて購入を決断しました。
昨年契約後の周辺相場の値上がりがものすごい勢いでしたから、あの金額でこの地域に新築マンション買えたのはラッキーでした。
第2期までは結構な部屋が次期販売予定の状態での販売でしたから、現時点では間取りを選べるくらいには残っているのでは。
多くは竣工後に販売する予定と担当さんが言っていました。その時にはかなり値上げして販売すると断言していましたよ。おそらく出来上がった後の印象はかなりいいマンションになると思うので、竣工後は高値でも売れるのかも。そういう戦略なんですかね。

賛否はありますが二番町の再開発計画も個人的には、素敵な広場と若い人にもフィットするようなオシャレなカフェやレストランが増えたらますますいい街になるなーと楽しみにしています！

[312: 匿名さん]

>>311 eマンションさん
おそらく残り戸数は、10戸強くらいですかね。HP見ると間取りは2LDK~3LDKの6タイプが残っていそうです。
私も定借とはいえ、かなり安すぎる印象なのですが、三井はこちらの物件の値付けは弱気な感じがします。今年の最後の販売でも３LDKが坪800程度と、1期からほぼ値上げしていないと思います。
来年の秋の値付けで、本当にかなり値上げするのか注目ですね。青山高樹町も定借で坪１４００ですから、番町の定借が坪１０００にいくか要注目です。理論的にはいきそうですが。。。

[313: 検討板ユーザーさん]

>>312 匿名さん
定借は買いませんが、70年なので坪1200は行きそうに思います。
昨今、番町も大手築浅所有権は坪1500位が散見されます。

[314: 匿名さん]

デザインのイメージとしては、旗本屋敷や明治の大使館や文化人の私邸などを意識した感じなのでしょうか。
品の良い落ち着きと明るさは好ましいものかもしれません。

エントランス前のビオトープも意外性があってなかなかいい感じ。
都会の中にあってほっとできる空間かもしれませんね。
新しくつくられるマンションがこういう庭を設けて緑を残してくれるのって、とても嬉しいことだと思います。

[315: マンション検討中さん]

次期販売も坪800台で出してくれるでしょうか…

[316: 口コミ知りたいさん]

>>315 マンション検討中さん
さすがにそれは厳しいでしょう。

[317: 匿名さん]

>>316 口コミ知りたいさん
坪900台でも倍率つきそうですよね

[318: 匿名さん]

坪1200-1300ぐらいするのでは。

[319: 匿名さん]

現地近く歩いたら、大きくなってましたね。今のところパース並でイメージ通りでしょうか。足元できてくるとまた印象が変わりそうです。

三番町26の１Ｌが坪1250くらいで出てきたので、やはりここの来年の売り出しは1000は下回らない気がしますね。仮に下回ったら、定借といえど、買いですね。

[320: 通りがかりさん]

>>319 匿名さん
26の1LDKは間取りも今ひとつ、眺望も無い部屋のようです。
同じような物件内悪条件の部屋なら、ギリギリ坪1000前後で買えるかも知れませんね。

[321: マンション検討中さん]

4階ですが角部屋の転売住戸出てますね。
坪1000ちょいならスケベ価格でもないですかね。
https://www.athome.co.jp/mansion/6983877232/

[322: 匿名さん]

立地が良いですからね。他もかなり上がってるのでむしろ割安な印象です。

[323: マンション検討中さん]

来年10月の最終販売待つよりも坪単価1080の転売住戸でポジションセットした方がベターな判断かもですね。

[324: 匿名]

>>323 マンション検討中さん
最終販売では80㎡以上の部屋はないですから、これくらいの広さの3LDK欲しい方には、価格的にも良い選択肢になりそうです。

[325: 検討板ユーザーさん]

>>324 匿名さん
悪くない。
各部屋狭いけど、3ldkなので探している家族にははまりそう。
4階だけど、ポジション的にワンチャン二七通り方面に向けて、若干の抜け感と日照があるか。
すぐ売れちゃうんじゃね？

[326: マンション検討中さん]

青山が前払い地代8割(2割は毎月払い)で坪1400ですよね。坪1100で地代全額前払いなら、見かけ以上に安い気がしますね。瞬殺なのでは、、？

[327: 匿名さん]

この前現地いったんですけど、なんかパースよりタイルの色が明るいというか、うすい？気がしました。

これから外壁の色とか雰囲気って変わるんですかね？最後の仕上げとかで

それともこのまま？？

[328: 評判気になるさん]

>>327 匿名さん
光の当たり方でしょうか。
モデルルームで素材サンプルありませんでしたか？
三菱は見せてくれるのですが。

[329: 匿名さん]

いくら安くても、住み替えを考えてるなら定借は購入してはなりませぬ。短期間住むだけなら、ここを賃貸で住んだ方がいいです。

[330: 匿名さん]

妥協した立地の所有権よりはピン立地の定借の方がリセール考えても良いと思うけどな。

[331: 口コミ知りたいさん]

>>330 匿名さん
短期売却を考えていないなら、この定借はありかなと思います。
三井で、７０年前払で、なにより番町です。

[332: 匿名さん]

>>330 匿名さん
なんとなく、そう思ってしまうのはわかります。でも、現実は厳しく、ここ２，３年の所有権の価格の伸びはすさまじいのに、それに定借は全然ついていけてません。この立地の定借が、あの格下の立地の所有権とトントン！あるいは負けるのか～と愕然とします。（具体例は差し控えますが、仲介会社に取引事例を見せてもらうとよくわかります。定借で後悔したものより。）

[333: 検討板ユーザーさん]

>>332 匿名さん
定借は中古になると担保評価が厳しいです。
ローンが付きにくいため購入者が限定され、価格が上がっていかない原因になると思います。
新築で買って、住み続けるには良いと思います。
賃貸とは違って、専有部分は好きに出来ますので。

[334: 検討板ユーザーさん]

じゃあ坪単価1500で新築の所有権買えば？としか思わないw
それか埋立地のタワマンとか。

リセール悪いことを考慮しても、番町の新築パークコートを土地代込みで坪7～800で買っておけば損はしないかと。

[335: 口コミ知りたいさん]

借地権に土地代は無い。
土地買えないので。
そして所有権の半額ではない。

[336: マンコミュファンさん]

>>335 口コミ知りたいさん
今年6月まで坪単価800アラウンドで分譲してましたよ

[337: 匿名さん]

定借なら土地代の資金を株式とかに向けることもできる。人口が減る日本の土地に投資するよりも、グローバル企業の株式を持っていた方が将来性は高そうだよね。

[338: 口コミ知りたいさん]

>>336 マンコミュファンさん
次の発売では800は無いでしょうが、所有権よりは2割程度は安いでしょう。
ずっと住むなら良いですね。

[339: 匿名さん]

ここって都内で坪三桁万で買えた最後の新築パークコートになるかもしれませんね

[340: 通りがかりさん]

今はMR行けないんでしょうか？

[341: 匿名さん]

>>340 通りがかりさん
MRはすでに解体しているので、おそらく来年10月の販売は竣工したマンション内かグランディオーソ・クラブとかを活用するのではないでしょうか。

[342: マンコミュファンさん]

>>334 検討板ユーザーさん

リーマンショック並みの暴落が来ない限り、残債割れはしないでしょうね。ただ、借地権というのは土地が資産として持てないため、インフレ対策にはならないですよ。

[343: マンション検討中さん]

>>332 匿名さん
パコ渋の値上がり率は、ブランズタワー豊洲はおろか、プラウドタワー亀戸クロスより劣っているという事実を直視したほうがいいかと。

[344: 名無しさん]

販売残り戸数僅かのマンションの板にわざわざ来て、借地権はリセールが悪い、インフレヘッジにならないと書いてくの何でだろう笑

そんなにリセールが気になるなら豊海や港南の所有権でも買われたらいかがですか？

[345: 匿名さん]

不動産って、株のような金融商品ではありませんから、最初からリセールを意識してマンションを購入するっていうのは、ダサい生き方です。
美術品を購入するのと同じで、「ここに住みたい！」という気持ちで決めるべきものでしょう。
何年かそこに住んでみて、「やっぱり引っ越そう」と思った時、価格が上がろうが下がろうが、そんなことはどうでもいいことではないですか。
住んでみた何年かが、本人にとって満足できる居住空間だったのであれば、仮に値下がりしていたとしても、それはコストとして受け止めることができるはずです。
リセールが気になる方は、上がる可能性が高そうな港区の物件を買った方がよいでしょう。繰り返しになりますが、私はそういうセンスはダサいと思います。

[346: 名無しさん]

>>345 匿名さん

終の棲家として購入するのなら、それでもいいと思います。ただ、将来住み替える前提で2LDKの借地権を買ってしまうと、3LDKに住み替えようとするときに、周辺マンションの値上がりに大きく負けてしまい、エリアを大幅に変えるか、築古に住み替える必要が出てくるかもしれないですね。

[347: 検討板ユーザーさん]

>>346 名無しさん

たしかにその通りかもしれません。
しかしそのように思われるのなら、なぜこの検討版にいらしてるのでしょうか？

[348: 口コミ知りたいさん]

>>346 名無しさん
考え方次第ですよね。それでも前出の豊洲や亀戸に住みたくない場合は仕方ないのでは。
値上がり率は大きくなくとも、ここは割安で分譲された感がありますから大きく値下がりする地域でもないですし、値上がり率が良くなくてもそこはコストとして捉えてもいいのでは。
不動産が全資産で、かつかつで購入した場合は厳しいですが、そうでないなら定借マンションはキャッシュフローが良くなるので住み替えのための資金は株式投資など他で稼ぐ方法もあります。
あまりにも値上がり率だけで不動産を見ると、満足感の低い決断になる可能性もあります。まずは心踊る決断を大切にしつつ、資産形成の面では全体のバランスを見て考えられればいいと思います。

[349: 匿名さん]

所有権であっても70年後は躯体の劣化が進みますので建て替えが前提になります。その場合は解体費用と建て替え費用を捻出しなければなりません。区分所有権だと土地持分は僅かしかなく、建て替えに前向きな理事が管理組合を積極的にリードできれば良いですが、そこは合議になりますのでリスクですね。建て替えられない古い区分所有権の取り扱いは将来世代の社会問題になると思います。

[350: マンション掲示板さん]

>>349 匿名さん
等価交換

[351: マンション掲示板さん]

>>350 マンション掲示板さん

余剰床がないと等価交換は不可能ですよね？