パークコート ザ・三番町ハウス

[マンション検討中さん]

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X2116/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153943

所在地:東京都千代田区三番町２８－３ほか（地番）
交通 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩8分
東京メトロ有楽町線「市ケ谷」駅　徒歩8分
東京メトロ東西線「九段下」駅　徒歩9分
間取り:1LDK～3LDK
面積:44.69㎡～129.25㎡
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工:五洋建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

階　数　地上18階　地下2階

[269: 名無しさん]

>>266 匿名さん

三菱の販売担当者は、役員からこっぴどく怒られたらしいですよ（と、こちらのモデルルームで販売担当者から聞きました）。

[270: 評判気になるさん]

よそのマンションだから多言は控えますが、三番町26のグランは間取りが終わってますよ。特に角部屋ですが、リビングにソファ、MBRにベッド2台置けません。
ブリリア一番町も間取りが悪いので、リセール苦しんでいます。おそらく三番町26の間取りの悪さは引き渡し後に痛感するでしょう。

ここ直近10年内のマンション間取りでは、パークハウスグラン千鳥ヶ淵はエクセレント、パークコート一番町はグレートでしたよ。

[271: eマンションさん]

>>270 評判気になるさん
がんばれ三井営業マン！
定借だけどね。

[272: 匿名さん]

＞＞270 評判気になるさん
もしかして、貴殿はモモレジさんですか？

[273: 通りがかりさん]

>>272 匿名さん

当方はモモレジさんではありませんが、2次元の間取りを3次元化して把握することができます。

間取りの悪いマンションは必ず売却部屋が多数発生しますので、グラン26は転売ヤー祭りになりますよ。最近では白金ザスカイや北参道も間取りが悪いので転売祭り、番町エリアではブリリア一番町とパークコート千代田四番町の間取りが悪いですね。

[274: マンコミュファンさん]

>>273 通りがかりさん
専門家風コメントがそれっぽくて面白いですが、
PC千代田四番町は爆上がりです。
間取りが「いい」というのも「悪い」というのも個人的な感想ですね。
もしも建築設計士などの専門家でしたら、下がり天井や彩光なども考慮したアドバイスが頂けたらと思います。
部屋によっても全く違う結果となるとお思いますよ。

ここは天井高は高くないですが、東と北は抜けており明るい部屋が多いと思います。リビングがも四角の「部屋」は特に良いですが、柱によって小さなデッドゾーンがある「部屋」は使いづらいかもしれません。

[275: 評判気になるさん]

>>273 通りがかりさん
間取りの良し悪しを数値化してかつ中古売り出し数との因果関係を可視化してくれたら信用しますが。。。

[276: 匿名さん]

>>275 評判気になるさん
そんなもの、人間の感覚だから数値化はできない。
ＡＩで判断できる時代がいずれくるかもしれないけれど。

[277: 口コミ知りたいさん]

>>276 匿名さん
はい、分かってますよ(*^^*)

＞間取りの悪いマンションは必ず売却部屋が多数発生します

などというのは個人の感想に過ぎないということです

[278: マンション掲示板さん]

間取りの悪さは居住環境に影響するので、売却理由に上がるでしょう。間取りの悪さを指摘されて反応するのは、その間取りの悪いマンションのデベまたは購入者ですので、次回から猛省のうえ間取りの良いマンションを供給または購入しましょう。

間取りの優劣に関する感覚は個人差がありますが、一般的に優位性のある間取りはマンクラなら承知のはずです。今はそのレベルの間取りがあまりにも少ない少なすぎます。原因はデベの能力不足や卑しさです。

この点はモモレジさんも同意見でしょう。

[279: マンコミュファンさん]

特定の物件を批判する人は、お金が無くて買えなかったか、抽選で外れてしまった人でしょう。
買えなかったのに、買わないで良かったと欠点を探して自分を肯定することで、気持ちを納得させていることでしょう。

[280: 匿名さん]

番町は指名買いする人が多いので昔から中古相場が高い。（番町で気に入った間取りなら金に糸目をつけず買う人が多い。）

[281: マンション検討中さん]

間取りって、住心地に直結するから大事だよ。いくら立地だなんだと言っても、やっぱり間取り悪いとはじいちゃう。指名買いされるようなマンションであっても、よい間取りは中古で狙ってる人多いから、やっぱり売価期間やら価格やらで優位なのは間違いない。

[282: 匿名]

33500万の先着順がいつの間にか消え、第2期5次が5月からはじまるようですね(SUUMO見る限り100平米超の2戸)。竣工売りするのかと思ってましたが、少しずつ売るのでしょうか。

[283: 匿名さん]

中古マーケットでは間取りは評価されない。新築なら選択肢があるけど、中古だと選択肢が限られるから、立地が良ければ間取り関係なく売れてしまう。

[284: 匿名さん]

マンションは結局、立地なのかな、とつくづくかんじてしまいますね。

それにしても3億越えの物件、売れていたんですか。
すごいなぁ。
今はマンション価格って天井状態が続いていてお買い得ではないと思うけれど、
それでもうれるのだからなぁ。

[285: 匿名さん]

>>284 匿名さん
そう、結局立地なんですよ
間取りなんてリノベと工夫でなんとでもなります
間取り大事と騒いでる人はそんなことも分からない訳です
変えられないもの
それは立地です

[286: マンション検討中さん]

>>285 匿名さん
立地も間取りも構造も大事です。そんなこともわからないんですね。デベの方ですか？立地に胡座をかかず、より良いマンションを作るべく努力して欲しいです。

[287: eマンションさん]

同じマンション(当然、同じ立地)の中古だと、明らかに間取りで、人気不人気あるからね。新築買うときも、価格で妥協してクソ間取り掴んじゃだめだよ。間取りは変えられるとか言っても、そうそうフルリノベなんかしないし、そうしたくなる間取りだと、結局、その分市場ではディスカウントされるってことだからさ。

[288: 通りがかりさん]

やりとり見てずっと思ってたけど、間取り云々の話って他のマンションの話だよね？
他のマンションの間取りが悪いと言い始めた人が居て、間取りは関係ないと言い返した人が居て、そのやりとりがずっと続いてるようだけど、まるでここのマンションの間取りが悪いみたいなやりとりに見えるね。ここは結構間取りいいと思うよ。

ちなみに投資用で立地のいいマンションの部屋持ってるけど、同じマンションでも間取りの悪い部屋は借り手がなかなかつかないよ。だから私はいい間取りしか買わない。自分が住むためのマンションならなおさら。
間取り悪いと生活の質が落ちるし、何のためにに買うのかわからない。

立地>間取りではあるけど、間取りは関係ないというのは極端な話かと。
ものすごく立地が悪くて間取りがいい部屋と、間取りがいまいちでものすごく立地のいい部屋なら断然後者だけど、立地が同じ条件なら間取りがいい方がいいよ。

[289: 検討板ユーザーさん]

間取りは生活感と関連するので人それぞれかな。
例えばテレビをリビングでみる人もいれば、寝室の人もいる。最近はテレビを買わない人も少なくないらしい。
ベッドの人や布団の人。料理をする人しない人。リビングで仕事する人しない人。
生活感にあわないのなら、その人にとって合わない間取りということ。

[290: 評判気になるさん]

>>289 検討板ユーザーさん
もちろんそれはそうでしょうけど、ここで言う間取りの悪さとは、MBRになる部屋が無窓居室のサービスルームしかないとか、柱や梁が室内に出過ぎて家具配置が厳しいとか平米数の割には有効面積が少なくて狭く感じるとか、そういうどうにもならないデメリットのことだと思います。
生活習慣による間取りの感じ方については、間取りの種類の豊富さがある物件だとフィットするものが見つけやすく、満足感が高くなるでしょうね。

[291: 匿名さん]

ここは土地が整形ということもあって、間取りはかなり恵まれてますよね。

[292: 買い替え検討中さん]

ここ（パークコート ザ・三番町ハウス）は第二期5次の後も竣工までに住戸の販売があるでしょうか？

[293: 検討板ユーザーさん]

>>292 買い替え検討中さん
竣工後販売の可能性もあるらしく、まだ未定とのことでしたよ！

[294: 検討板ユーザーさん]

竣工後売りかと思いきや、6月に普通の部屋も売るんですね。

[295: 匿名]

第2期6次の価格情報お持ちの方いらっしゃいますか。もしよければ共有いただけないでしょうか。

[296: マンション検討中さん]

間取りや立地うんぬんなんてどうでもいいんだけど、定借はリセール最悪なのを前提にして絶対に止めたほうがいい。

2018年価格のパークコート渋谷ザタワー（引渡しは2021年）の北東角なんて、代々木公園ビューを売りにしてたが、この市況なのに10～20％しか値上がりしていない。
安かった六本木～渋谷ビューの東南角でようやく50％の値上がり。

所有権のパークコート虎ノ門なんて2年で2.5倍以上になっている。

[297: 匿名]

>>296 マンション検討中さん
定借はリセールが悪いから、やめておいた方がいいのは完全に同意。
ただ、パークコート虎ノ門はかなり特殊で、港区一等地の大規模再開発隣接だから、パークコート渋谷ザタワーが所有権だったとしてもとても敵わない。パークコート渋谷ザタワーは定借にしては検討してる方で、同時期販売だった渋谷区所有権物件との比較だと、「ザコート神宮外苑」には負けるけど、「ザパークハウス渋谷南平台」や「プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン」には負けてないといった感じ。
ここを検討してる人が、どの物件と比較検討してるかはわからないけど、ここよりリセールに劣る所有権があるかもしれないことだけは念頭に置いて吟味した方がいいです。

[298: 匿名さん]

パークコート虎ノ門は再開発控えてたのに、あの値付けにした販売責任者は子会社出向だろうな。
1.5～2倍の値付けでも完売できたのだから、会社が得れた100億近い利益を失わせている。

[299: 匿名さん]

定借物件は、自分的にも選択肢の中からは外れてしまうかなぁ。
でも、絶対にやめたほうが良いとは人には言えないですね。
希望する立地、希望する間取りなどなど、希望条件がいろいろと重なれば購入検討するでしょう。
リセールを考えていない人も多いので、柔軟な情報はあればよいかもしれません。

[300: 通りがかりさん]

>>299 匿名さん
売却を前提にしないなら良いんじゃないかな。
ただ、住民の質というと、法人名義の賃借人が多そうなので、何とも微妙ではあります。

[301: マンション検討中さん]

ご存知な方、教えてください！
こちらの物件の手付金は物件価格の何%でしょうか？？？

[302: 検討板ユーザーさん]

>>300 通りがかりさん
同意。
賃貸大量に出るだろうから、新築で借りれば良いと思うな。
定借が中古で弱いのは、担保評価が低いのでローンがつきにくいことが原因です。新築時は三井提携で行けるけど、流通するとそうはいかない。

[303: マンション検討中さん]

70年定期借地権のパークコート青山高樹町が坪単語1400～と噂されてますね。
750万から買えた三番町ハウスはバーゲン価格でしたね。

[304: 匿名さん]

定借物件も、ほんとうに価格が上がってきましたね。
坪単価を聞いて「え？」となります。
もちろん、同じ土地を所有権として購入するなら、もっと価格は上がるのでしょうけど
定借でもあまり割安感がないものなのだなと思います。
家族に残すなどを考えなければ、いいのでしょうけど。

[305: 名無しさん]

次期販売は来年10月ですが、その時の値付けがどうなるか楽しみです。そこで坪800とかなら驚いてしまいそうです。

[306: 匿名さん]

立地が抜群に良いですからね。坪1000ぐらいは軽く超えてくるのでは。

[307: マンション検討中さん]

>>306 匿名さん

その水準を超えてきたら、今までの購入者は定借といえど、残債割れを気にしないで保有できそうですね！

[308: マンション検討中さん]

三番町26の中古や東側の三菱新築は1500ぐらいになりますかね。
であれば三番町ハウスの坪1000は妥当に思えますね。むしろ土地代込ということを考慮すると安いぐらいでしょうか。

[309: 評判気になるさん]

>>308 マンション検討中さん
周りの物件価格は分かりませんが、ここに70年間住めるという権利ですから妥当と思います。

[310: 匿名さん]

販売開始されてから１年ちょっと経ちますが、３期販売が始まって残りはどの程度残っているのでしょうか。
立地がかなり良いので人気がありそうと思いますが、やはり価格が高すぎるのと定借というところが
ネックになってしまっているのかな
素敵なマンションですが、立地的にすごい高そうなのが気になります。

[311: eマンションさん]

>>310 匿名さん
素敵なマンションですよね！
番町は利便性もいいし好きなのですが、年齢的に落ち着き過ぎていると感じるデザインのマンションばかりで心惹かれる出会いがなかったのですがここはデザインが素敵すぎて即決し、昨年契約しました。落ち着いた高級感はあるのに若々しいデザインで好みにぴったりでした。

定借なのは少し躊躇しましたが、昨年は定借なりの価格でしたし、周辺所有権マンションの値上がりを想定するとかなり割安と判断しましたので、長期の保有でなければ全く問題なく利益を出して売却できると考えて購入を決断しました。
昨年契約後の周辺相場の値上がりがものすごい勢いでしたから、あの金額でこの地域に新築マンション買えたのはラッキーでした。
第2期までは結構な部屋が次期販売予定の状態での販売でしたから、現時点では間取りを選べるくらいには残っているのでは。
多くは竣工後に販売する予定と担当さんが言っていました。その時にはかなり値上げして販売すると断言していましたよ。おそらく出来上がった後の印象はかなりいいマンションになると思うので、竣工後は高値でも売れるのかも。そういう戦略なんですかね。

賛否はありますが二番町の再開発計画も個人的には、素敵な広場と若い人にもフィットするようなオシャレなカフェやレストランが増えたらますますいい街になるなーと楽しみにしています！

[312: 匿名さん]

>>311 eマンションさん
おそらく残り戸数は、10戸強くらいですかね。HP見ると間取りは2LDK~3LDKの6タイプが残っていそうです。
私も定借とはいえ、かなり安すぎる印象なのですが、三井はこちらの物件の値付けは弱気な感じがします。今年の最後の販売でも３LDKが坪800程度と、1期からほぼ値上げしていないと思います。
来年の秋の値付けで、本当にかなり値上げするのか注目ですね。青山高樹町も定借で坪１４００ですから、番町の定借が坪１０００にいくか要注目です。理論的にはいきそうですが。。。

[313: 検討板ユーザーさん]

>>312 匿名さん
定借は買いませんが、70年なので坪1200は行きそうに思います。
昨今、番町も大手築浅所有権は坪1500位が散見されます。

[314: 匿名さん]

デザインのイメージとしては、旗本屋敷や明治の大使館や文化人の私邸などを意識した感じなのでしょうか。
品の良い落ち着きと明るさは好ましいものかもしれません。

エントランス前のビオトープも意外性があってなかなかいい感じ。
都会の中にあってほっとできる空間かもしれませんね。
新しくつくられるマンションがこういう庭を設けて緑を残してくれるのって、とても嬉しいことだと思います。

[315: マンション検討中さん]

次期販売も坪800台で出してくれるでしょうか…

[316: 口コミ知りたいさん]

>>315 マンション検討中さん
さすがにそれは厳しいでしょう。

[317: 匿名さん]

>>316 口コミ知りたいさん
坪900台でも倍率つきそうですよね

[318: 匿名さん]

坪1200-1300ぐらいするのでは。

[319: 匿名さん]

現地近く歩いたら、大きくなってましたね。今のところパース並でイメージ通りでしょうか。足元できてくるとまた印象が変わりそうです。

三番町26の１Ｌが坪1250くらいで出てきたので、やはりここの来年の売り出しは1000は下回らない気がしますね。仮に下回ったら、定借といえど、買いですね。

[320: 通りがかりさん]

>>319 匿名さん
26の1LDKは間取りも今ひとつ、眺望も無い部屋のようです。
同じような物件内悪条件の部屋なら、ギリギリ坪1000前後で買えるかも知れませんね。

[321: マンション検討中さん]

4階ですが角部屋の転売住戸出てますね。
坪1000ちょいならスケベ価格でもないですかね。
https://www.athome.co.jp/mansion/6983877232/

[322: 匿名さん]

立地が良いですからね。他もかなり上がってるのでむしろ割安な印象です。

[323: マンション検討中さん]

来年10月の最終販売待つよりも坪単価1080の転売住戸でポジションセットした方がベターな判断かもですね。

[324: 匿名]

>>323 マンション検討中さん
最終販売では80㎡以上の部屋はないですから、これくらいの広さの3LDK欲しい方には、価格的にも良い選択肢になりそうです。

[325: 検討板ユーザーさん]

>>324 匿名さん
悪くない。
各部屋狭いけど、3ldkなので探している家族にははまりそう。
4階だけど、ポジション的にワンチャン二七通り方面に向けて、若干の抜け感と日照があるか。
すぐ売れちゃうんじゃね？

[326: マンション検討中さん]

青山が前払い地代8割(2割は毎月払い)で坪1400ですよね。坪1100で地代全額前払いなら、見かけ以上に安い気がしますね。瞬殺なのでは、、？

[327: 匿名さん]

この前現地いったんですけど、なんかパースよりタイルの色が明るいというか、うすい？気がしました。

これから外壁の色とか雰囲気って変わるんですかね？最後の仕上げとかで

それともこのまま？？

[328: 評判気になるさん]

>>327 匿名さん
光の当たり方でしょうか。
モデルルームで素材サンプルありませんでしたか？
三菱は見せてくれるのですが。

[329: 匿名さん]

いくら安くても、住み替えを考えてるなら定借は購入してはなりませぬ。短期間住むだけなら、ここを賃貸で住んだ方がいいです。

[330: 匿名さん]

妥協した立地の所有権よりはピン立地の定借の方がリセール考えても良いと思うけどな。

[331: 口コミ知りたいさん]

>>330 匿名さん
短期売却を考えていないなら、この定借はありかなと思います。
三井で、７０年前払で、なにより番町です。

[332: 匿名さん]

>>330 匿名さん
なんとなく、そう思ってしまうのはわかります。でも、現実は厳しく、ここ２，３年の所有権の価格の伸びはすさまじいのに、それに定借は全然ついていけてません。この立地の定借が、あの格下の立地の所有権とトントン！あるいは負けるのか～と愕然とします。（具体例は差し控えますが、仲介会社に取引事例を見せてもらうとよくわかります。定借で後悔したものより。）

[333: 検討板ユーザーさん]

>>332 匿名さん
定借は中古になると担保評価が厳しいです。
ローンが付きにくいため購入者が限定され、価格が上がっていかない原因になると思います。
新築で買って、住み続けるには良いと思います。
賃貸とは違って、専有部分は好きに出来ますので。

[334: 検討板ユーザーさん]

じゃあ坪単価1500で新築の所有権買えば？としか思わないw
それか埋立地のタワマンとか。

リセール悪いことを考慮しても、番町の新築パークコートを土地代込みで坪7～800で買っておけば損はしないかと。

[335: 口コミ知りたいさん]

借地権に土地代は無い。
土地買えないので。
そして所有権の半額ではない。

[336: マンコミュファンさん]

>>335 口コミ知りたいさん
今年6月まで坪単価800アラウンドで分譲してましたよ

[337: 匿名さん]

定借なら土地代の資金を株式とかに向けることもできる。人口が減る日本の土地に投資するよりも、グローバル企業の株式を持っていた方が将来性は高そうだよね。

[338: 口コミ知りたいさん]

>>336 マンコミュファンさん
次の発売では800は無いでしょうが、所有権よりは2割程度は安いでしょう。
ずっと住むなら良いですね。

[339: 匿名さん]

ここって都内で坪三桁万で買えた最後の新築パークコートになるかもしれませんね

[340: 通りがかりさん]

今はMR行けないんでしょうか？

[341: 匿名さん]

>>340 通りがかりさん
MRはすでに解体しているので、おそらく来年10月の販売は竣工したマンション内かグランディオーソ・クラブとかを活用するのではないでしょうか。

[342: マンコミュファンさん]

>>334 検討板ユーザーさん

リーマンショック並みの暴落が来ない限り、残債割れはしないでしょうね。ただ、借地権というのは土地が資産として持てないため、インフレ対策にはならないですよ。

[343: マンション検討中さん]

>>332 匿名さん
パコ渋の値上がり率は、ブランズタワー豊洲はおろか、プラウドタワー亀戸クロスより劣っているという事実を直視したほうがいいかと。

[344: 名無しさん]

販売残り戸数僅かのマンションの板にわざわざ来て、借地権はリセールが悪い、インフレヘッジにならないと書いてくの何でだろう笑

そんなにリセールが気になるなら豊海や港南の所有権でも買われたらいかがですか？

[345: 匿名さん]

不動産って、株のような金融商品ではありませんから、最初からリセールを意識してマンションを購入するっていうのは、ダサい生き方です。
美術品を購入するのと同じで、「ここに住みたい！」という気持ちで決めるべきものでしょう。
何年かそこに住んでみて、「やっぱり引っ越そう」と思った時、価格が上がろうが下がろうが、そんなことはどうでもいいことではないですか。
住んでみた何年かが、本人にとって満足できる居住空間だったのであれば、仮に値下がりしていたとしても、それはコストとして受け止めることができるはずです。
リセールが気になる方は、上がる可能性が高そうな港区の物件を買った方がよいでしょう。繰り返しになりますが、私はそういうセンスはダサいと思います。

[346: 名無しさん]

>>345 匿名さん

終の棲家として購入するのなら、それでもいいと思います。ただ、将来住み替える前提で2LDKの借地権を買ってしまうと、3LDKに住み替えようとするときに、周辺マンションの値上がりに大きく負けてしまい、エリアを大幅に変えるか、築古に住み替える必要が出てくるかもしれないですね。

[347: 検討板ユーザーさん]

>>346 名無しさん

たしかにその通りかもしれません。
しかしそのように思われるのなら、なぜこの検討版にいらしてるのでしょうか？

[348: 口コミ知りたいさん]

>>346 名無しさん
考え方次第ですよね。それでも前出の豊洲や亀戸に住みたくない場合は仕方ないのでは。
値上がり率は大きくなくとも、ここは割安で分譲された感がありますから大きく値下がりする地域でもないですし、値上がり率が良くなくてもそこはコストとして捉えてもいいのでは。
不動産が全資産で、かつかつで購入した場合は厳しいですが、そうでないなら定借マンションはキャッシュフローが良くなるので住み替えのための資金は株式投資など他で稼ぐ方法もあります。
あまりにも値上がり率だけで不動産を見ると、満足感の低い決断になる可能性もあります。まずは心踊る決断を大切にしつつ、資産形成の面では全体のバランスを見て考えられればいいと思います。

[349: 匿名さん]

所有権であっても70年後は躯体の劣化が進みますので建て替えが前提になります。その場合は解体費用と建て替え費用を捻出しなければなりません。区分所有権だと土地持分は僅かしかなく、建て替えに前向きな理事が管理組合を積極的にリードできれば良いですが、そこは合議になりますのでリスクですね。建て替えられない古い区分所有権の取り扱いは将来世代の社会問題になると思います。

[350: マンション掲示板さん]

>>349 匿名さん
等価交換

[351: マンション掲示板さん]

>>350 マンション掲示板さん

余剰床がないと等価交換は不可能ですよね？

[352: マンション検討中さん]

321さんがあげてた物件掲載終了してますね。売れた？

[353: 匿名]

>>349 匿名さん
所有権にして、新築から２０年以内に住み替えすればいいと思います。

[354: マンコミュファンさん]

>>352 マンション検討中さん

明らかに割安でしたからねー。

[355: 名無しさん]

>>353 匿名さん
イニシャルが安く済む定借の方がキャッシュの自由が効くメリットがある。

[356: 通りがかりさん]

>>353 匿名さん

番町の新築なんて高くて住めません。
亀戸や豊海、港南なんかは別の意味で住めません笑

[357: マンション検討中さん]

次も坪800で分譲してくれますかね！？
であれば買いたいです！

[358: 匿名さん]

>>356 通りがかりさん

目の前の三菱物件を買い逃しただけに見えるけど。ここが買えるなら、買えた部屋もあったはず。

[359: 評判気になるさん]

>>358 匿名さん
は？
販売の時期が違うでしょ。
ずっと右肩上がりの相場なんだから、後から買う人はタイミングを逸して安値を買い逃しているに決まってる。

そりゃ過去に戻れるなら三番町26買いたいですわw

[360: 匿名さん]

三菱は好立地の物件を意外と安く出して来ますからね。中古でも時々出てくるので所有権に拘るなら買っても良いと思います。

[361: eマンションさん]

>>360 匿名さん
古い方のグラン三番町が売りに出ていますよ。
築10年超ですがリフォームされてて綺麗です。

[362: eマンションさん]

>>359 評判気になるさん

そんなに販売時期離れてないけど。。。タッチの差で惜しかったですね。残念。

[363: 匿名さん]

築浅の供給時々あるのでどうしても所有権なら中古の選択肢も良いと思う。

[364: 匿名さん]

となりの三番町26の転売住戸の値段すごいことになってますね。やっぱり今後このあたりの新築所有権は坪1500は覚悟しないといけなさそうです。

[365: マンコミュファンさん]

>>364 匿名さん

月島や勝どきみたい大衆的な立地かつ、グランでもパークコートでもないようなマンションが坪1000なので、超一等地のブランドマンションは1500はしないとおかしいですね。
三番町ハウスは8掛けで1200～ですかね。

X情報によると一部住戸が販売されるようです。坪1000以下で買える最後のチャンスか！？

[366: 匿名さん]

>>365 マンコミュファンさん
今回の販売でも坪1000下回ると思いますか？？販売開始が反響の大きさということであれば、坪1000以上では売ってもらいたいものです。

[367: 口コミ知りたいさん]

>>366 匿名さん
6月の販売が800程度でしたから、たった半年で3割以上上げますかね。

[368: 評判気になるさん]

>>367 口コミ知りたいさん

おっしゃるとおりなのですが、この上げ相場の中、いままでちゃんとした値上げしたことないんですよね、この物件については。

いままでしていない分ここで値上げするか、それともこの物件の価値はその程度なのか、値付けによっては分水嶺になるかなとおもいまして

[369: 評判気になるさん]

>>368 評判気になるさん

たしかにその通りですね。
個人的にはしっかりと値上げして頂きたいなと思います。
残り戸数も少ないですし多少高くても竣工までには捌けますよね。

[370: 通りがかりさん]

>>369 評判気になるさん
場所は違えど、同じ定借で青山高樹町はちゃんと高値で販売してますし、値上げしないと三井のこの物件や番町の評価はこんなもんなんだなとおもってしまいますね。
これが高く売れると近隣の所有権にもプラスなので頑張ってほしいです。

[372: マンション検討中さん]

>>371 匿名さん
全部興味ないですw

[373: マンション検討中さん]

転売の角部屋住戸が1080で売れてないのに、狭い中住戸が坪1000以上で売れますかねー。

https://www.kencorp.co.jp/housing/properties/210692/2024115947/

[374: マンション検討中さん]

第3期のオンライン商談予約を取れてないのですが、商談された方、坪単価はいかがでしたでしょうか。

[375: マンション掲示板さん]

>>374 マンション検討中さん

70平米代で2億中盤らしいですよ。

[376: eマンションさん]

>>375 マンション掲示板さん

374です。
ありがとうございます。
市況を考えると仕方ないですが、ずいぶん上がってしまいましたね‥

[377: 通りがかりさん]

>>375 マンション掲示板さん
それは高いですね。坪1100-1200くらい？

[378: マンション検討中さん]

大手デベの所有権新築なら坪単価1500はしますから、三番町ハウスこんなもんですかね。

[379: 匿名さん]

今まで弱気だったので信じられないです。70平米今までどおり2億超えない売り出しにもなりえるとおもっていたのですが、、、

上の方の情報が正しければ、坪1100超えですよね。。

[380: マンション掲示板さん]

>>379 匿名さん
正しくないよ。

[381: 名無しさん]

>>380 マンション掲示板さん
あれ、ただしくないのですか？？
70平米2億中盤とありましたが、ほんとはどのくらいなのでしょうか？？

[382: 口コミ知りたいさん]

>>381 名無しさん
375です。
もう年内は予約取れないみたいだったので、ザックリで構わないからと価格を聞いたら、この価格くらいと説明を受けました。
実際は予約はしてないのででわかりませんが。

[383: 通りがかりさん]

三井のパークコートなので、一般的な物件よりはよく出来ているでしょう。

一部の最高級物件と比較したりしようとしなければ、十分に満足できるマンションと思います。

定借であることも実需の中長期保有前提なら問題無いでしょう。

[384: eマンションさん]

>>382 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！！
足元の市況踏まえると違和感ないですね。

[385: マンション検討中さん]

私が聞いたのはもうちょっと高くて、60平米台の間取りが2億半ばでした。
意識が遠のき記憶も朧げなのですが。

[386: 検討板ユーザーさん]

>>385 マンション検討中さん

大丈夫ですか？

[387: マンコミュファンさん]

>>385 マンション検討中さん

値上げし過ぎですね。
青山高樹町も売れてるみたいですし、強気なんですかね。

しかし所有権のブランズ二番町の方が安いぐらいですかね。
凄い相場だ。。。

[388: マンコミュファンさん]

坪1200くらい？

[389: マンション検討中さん]

>>388 マンコミュファンさん
そのようですね。

[390: マンコミュファンさん]

>>389 マンション検討中さん
坪1200なら、お隣の10階転売25000万ゲットした方が良いですね。もう売れちゃってるかもしれませんが。

[391: eマンションさん]

>>390 マンコミュファンさん
1Lのやつですね。たしかに割安感でてきましたね。

[392: マンコミュファンさん]

1期、2期で買った人はみんな含み益1億～だね。
時代はピン立地の定借よ。

[393: 匿名さん]

値上げしすぎと思いましたが、今までが値上げしなさすぎなんですよね、ここ。隣の三番町26が坪1500前後の相場価格とみるなら、8掛けの1200は相場通りの値付けですよね。地代も一括なので、需要のある70平米以上とかであれば1200以下で販売する理由も今のところなさそうです。

[394: 通りがかりさん]

ここは予定価格を一度引き下げた経緯がありますね。
残り販売戸数が少なくなって来ていますので、事業全体利益を考慮して単価を上げてくるのも納得です。
二次流通価格は、完成度や需給次第ですね。

[395: eマンションさん]

4Fの26800万円、売れた…？

[396: 匿名さん]

>>395 eマンションさん
まだ掲載されてる気がしますが。。三井が坪1200以上で残り売るなら割安ですよね、そしてこの大きさもうないですし。

三番町26みていても、割安や適正価格でも竣工前転売はすぐ売れることなさそうなので、売却に時間かかっても問題ないきがします。

[397: eマンションさん]

>>396 匿名さん

>>395です。
掲載がなくなったサイトが少なくとも1つあり、掲載されているけど問い合わせができなくなったサイトが少なくとも別に1つあるのです。

[398: 検討板ユーザーさん]

時代が変わって来ましたね。
定借のここは資産性は厳しいですが、実需なら十分に魅力があります。番町新築に3億以下で住めるのですから。
もはや番町築浅所有権は7億の時代です。実需では届かない人が多いでしょう。

[399: 口コミ知りたいさん]

>>397 eマンションさん

ありがとうございます！！そうなんですね！！

割安だったとおもうので売れるのは違和感ありません。
高値で売ろうとしてる三井が回収していたら面白いですが笑

[400: 匿名]

４階北西角とは別に、２階の北西角も、一時期売却物件として出ていましたが、すぐに消えました。値段は４階と同一でした。入力ミスだったんでしょうか。それとも一瞬で売れたのでしょうか。

[401: マンコミュファンさん]

個別オンライン相談会の予約取れました！
坪単価1000ぐらいなら買いたいです。

[402: 評判気になるさん]

>>401 マンコミュファンさん
うーん、このご時世そこまで安くないでしょうね。
1300-1500位かな。

[403: マンション掲示板さん]

>>402 評判気になるさん

その価格なら番町の築浅所有権買えません？
ただ三番町ハウスの共有部分はリゾートホテルみたいで特別感がある。

[404: マンション検討中さん]

>>403 マンション掲示板さん
築浅の同レベルの所有権が1500～なので、1200～かなぁ。ぜんぜん場所違いますが、住友の東京田町1200～みたいですね。人によって異なると思いますが、同じ1200払うなら番町ってひともいそうです。
三番町ハウスは差別化できてるので、とくに若年子育て層には響きそうですね！

[405: 職人さん]

>>404 マンション検討中さん
たいていは、思ったよりもちょっと上で出てくるものなので、1300～って感じでしょうかね。
築浅所有権中古（ミドルブランド）と同水準なら、一応最新パークコートなので同じ価格帯でも選ぶ人がいると思います。
いろいろ共用部があって楽しそうなので、子育てには良さそうなマンションですね。

[406: マンション掲示板さん]

共有部が素敵ですがパーティルームは外から丸見えなんですかね、、

[407: マンション掲示板さん]

>>406 マンション掲示板さん

見えるようにも見えないようにもできるみたいですよ

[408: 検討板ユーザーさん]

競ってカフェスペースを取ったり、ネットで設備を予約したり、色んな面でアクティブな30代に合うと思います。

[409: 検討板ユーザーさん]

個別オンライン相談会が年明けから始まってますが、予定価格は噂通りでしょうか。もしよろしければ、情報共有いただけると嬉しいです。

[410: 通りがかりさん]

>>409 検討板ユーザーさん

流石にそこまで高くならないでしょう。
900強とか。(希望)

[411: 一番町に住んでいた保守人間]

>>400 匿名さん
抜け感の無い４階より下に居住者が居なくて緑に囲まれた２階の方が住み心地が良さそう。自分なら同額なら２階を選ぶ。

[412: eマンションさん]

>>410 通りがかりさん

900強なら買ってやらんこともない。
いや、むしろ買わせてくださいw

[413: 一番町に住んでいた保守人間]

ここの２億円物件は、売り出し価格が低めだったので近隣の新築所有権なら３億円する。自分ならここの地代コミ定借物件を購入して余った１億円は別の投資をして利益を出す。広尾のガーデンフォレストは、定借５０年で残存３４年だが、結構な値が付いている。そのような事例は、広尾ガーデンフォレスト以外でも都心物件であればみられる。ここは、地代コミの７０年の定借で立地も良いのですくなくとも残存期間５０年位までは定借としてはそこそこの値が付くと思われるので賭博的に儲けたいと意図している人間では無い限り、購入メリットはあるはず。
４人家族でどうしても８０平米必要だとしている購入希望者が、定借ならその広さの物件が手に入り、所有権なら７０平米しか買えないとすれば、先の値上がり率より居住しているときの住み心地を優先して定借物件選択はおおいにありだと思う。
自分が住まないであくまでも投資用として購入するのであれば、面積は狭くとも都心所有権物件を購入すれば良いと思う。

[414: 通りがかりさん]

>>413 一番町に住んでいた保守人間さん

広尾ガーデンフォレストを「結構な値段」とか、随分と抽象的ですね。具体的な数字にしたら、定借の悲惨さがばれるから仕方がないか。

[415: 通りがかりさん]

投資には向かないと思いますが、実需には十分な良さがあると思います。

[416: 名無しさん]

>>415 通りがかりさん

投資に向かないと言っても一期で買った人は含み益が億ですからなぁ

[417: 匿名さん]

立地が抜群に良いですからね。リセールも手堅いと思いますよ。

[418: マンション検討中さん]

>>417 匿名さん

でも駅徒歩10分かかりますよね？

[419: eマンションさん]

>>418 さん
あなたにとっての立地の良し悪しは駅距離なの？
番町は駅距離と資産価値は相関しないですよね？

[420: 匿名さん]

>>419 さん

私にとってというか立地の良さを測る一般的な指標の1つですよね。

公共交通機関の他に、スーパーやドラッグストアなどの買い物施設、学校、病院へのアクセスもよくあげられます。

[421: 通りがかりさん]

>>420 匿名さん
豊洲とか木場でも住んだら？

[422: 通りがかりさん]

>>421 さん

なんなんですか。。その辺りは全く興味ないですし、検討もしていません。
私は千代田区内で探していますが、番町、紀尾井町の中でもここより駅近の物件はたくさんあるので、ここは立地が抜群に良いというコメントは少し違和感ありました。
立地は悪いが定借で価格も抑えられているのがこの物件の魅力と感じていますが、立地が良いと仰る方の理由を教えて頂けますか？

[423: 匿名さん]

超都心エリアにおいては駅近かどうかはあまり関係ないですよ。

[424: 通りがかりさん]

ここが立地が悪いと思うなら番町やめといた方が良いよ。英国大使館も立地悪いとかいうんだろう。
駅直結マンションでも住んどけ

[425: マンコミュファンさん]

>>424 通りがかりさん

近所のものですが、正直ここはそんな立地で言えばよくはないです。大妻、三菱とラメールに囲まれて眺望も取れずアドレス楽しみたい方はいいでしょう。九段、半蔵門、市ヶ谷いずれも距離あります。夜中静かでいいですよ。

[426: 匿名さん]

購入者です。ここの立地は番町の中で特別良いわけでも悪いわけでもないかな、と感じました。眺望も番町じゃ期待できないことがほとんどですし、大きな減点要素ではないかなと。ただ、マクロ的に立地の良し悪しをみると、普通に都心ですし、複数駅徒歩10分以内と良い分類に入るのではと思ってます。規模感や共用部で差別化された物件で、定借で十分にディスカウントされていれば、実需にとって経済価値的にコスパは悪くない物件なのでは。まぁ人の価値観は人それぞれですよね。好きな人は好き、嫌いな人は嫌いで良いかと。

[427: 通りがかりさん]

番町内で立地の良い悪いって何ですかね。交通利便性のこと？そうならば一番町や三番町の皇居寄りは悪いし、市ヶ谷や四ツ谷に近い五番町や六番町側や、麹町や四ツ谷近くの二番町が良いという話になる。じゃあ、五番町や六番町、二番町の方が番町内の中で優れているのかというとそういう訳ではない。

[428: 口コミ知りたいさん]

ここは隣のグランを買えた人を毎日見て生活して楽しいのかな。

[429: eマンションさん]

若い世帯はこっちの方が合っていると思います。
遊び用も仕事用も共用設備が充実しています。

[430: 名無しさん]

>>429 eマンションさん
若い世代でもグランが帰ればグランを買うでしょうね

[431: 評判気になるさん]

>>428 口コミ知りたいさん

好みでは？三井が良い人はここ買うし、三菱が良い人は後発2件控えてるしそちらに行くだけじゃ？

[432: 匿名さん]

グランもここも立地が抜群に良いですからね。

[433: 口コミ知りたいさん]

>>413 一番町に住んでいた保守人間さん

2億円払って、余った一億円がキャッシュであれば他の投資に回すのはまだわかりますが、果たしてどれくらいの人が投資にまわせるほどキャッシュを余らしている人がいるでしょうか。
今の低金利の時代、借りることが投資ですし、2億円払うナンセンスな人はいないでしょうね。
鼻から2億円はらえるなら、もっと広い部屋に住めるし、こんな定借買わないですしね。
キャッシュではなく与信枠の話をしているのであれば、3億借りて隣のグランを買った方が広さも資産性も高いです。

要はここを買ったマンションの多くの人が
与信が伸びなかった人、背伸びしたい人、財産を残す理由がない人、法人でうまくやりくりできる人なのでしょう。
両隣の三菱に哀れみの目をむけられながら生活するなんて、私にはできませんね。。

[434: 通りがかりさん]

>>433 さん

マンマニさんが2回も特集を組んでオススメしていたこのマンションを「こんな定借買わないですね」と悪く評価している時点で、まあ、なんていうか、見る目ないっすね(笑)

みんなに哀れみの目をむけられながら一生懸命ネガキャンするなんて、私にはできませんね。。

[435: マンション掲示板さん]

とても良いマンションと思います。
共用部充実してて、毎日をアクティブに過ごす、若い現役夫婦に合っているでしょう。

今までの番町には無いコンセプトですが、コンセプト的には現役世代向けっぽいので、駅前の方が合っていたかもしれません。

[436: 名無しさん]

>>433 口コミ知りたいさん

モデルルームで購入者の年齢層や資金計画見せてもらいましたけど（もちろんプライバシーに配慮した形で）、現金で買っている人が多かった印象です。

私もキャッシュで買うつもりです。
ちなみに三番町26と三番町ハウス両方の購入者です。
三番町ハウスは定借のデメリットを補うだけの規模感、充実した共有設備等がありますし、どちらの物件も素晴らしいと思います。

[437: マンション掲示板さん]

>>434 通りがかりさん
マンマニさんが、おすすめしたからいいマンションなんですか。他人の評価ばかり気にしている時点で見る目ないっすね笑

[438: 通りがかりさん]

>>436 名無しさん

どういう生活スタイルになるのか、グランに親に住んでもらって、ハウスに自分たちが住むという感じなんですかね。

いずれにせよ、裕福ですね。

[439: 評判気になるさん]

>>438 通りがかりさん
グランに住んで、ハウスのゴルフレンジで遊ぶって感じ？
定借物件は、セカンダリーではローン担保力が低く見られるので買手を選びます。
販売中の価格との差額が、単純に含み益とならない点に要注意ですね。実需には良い物件と思います。

[441: 口コミ知りたいさん]

>>439 評判気になるさん

本当にそうであれば今は裕福だけど、いずれどこかの代で貧しくなりますねw

[442: 匿名さん]

リセールに関しては、近いうちに現実のものとしてはっきりするので、それまで待ちましょう。特にここは、竣工時期、立地、マンショングレードともほぼ近いグランが目の前のなので、所有権との差がわかりやすいと思います。

[443: 通りがかりさん]

>>442 匿名さん
所有権の0.8掛けぐらいじゃないですか？
インフレ下における価格上昇も所有権には劣後するでしょうし。

その程度のことは理解した上で、購入者はハウスを気に入って買ってるのに、検討さえしてない連中がわざわざ定借はクソだのなんだのネガティブキャンペーンをするのはなぜなんでしょうね。
借地権に恨みでもあるのでしょうか。

[444: マンション検討中さん]

定借をディスってくれたセンスのない人たちのおかげで安く買えました！
去年5月に買って半年足らずで含み益は1～2億円です！

セカンダリーでは住宅ローンが通りづらくリセールが悪くなるようなので気をつけます！！

[445: 通りがかりさん]

>>443 さん

>>443 通りがかりさん
所有権の0.8なら定価のまま並行移動じゃないですか。
良くて0.5～0.6ではないでしょうか。
参考までに下のものはあまり利益乗せてないですが、全然売れていません。
https://www.athome.co.jp/mansion/6983877232/

[446: 評判気になるさん]

>>445 通りがかりさん
相場感が全くアップデートされてませんね笑

番町大手デベの新築所有権が坪1000なんですか？
坪1500～2000が相場じゃないですか。
そして青山高樹町を見ても0.5倍ということはないでしょう。


転売住戸はなぜ売れてないか分かってないのですか？
無知を晒して恥ずかしくないの？

あなたが定借に関心ないのは理解しましたが、なぜわざわざこの板にきてネガティブなコメントされるのですか？
ショボい所有権を買って後悔されてる？

[448: 検討板ユーザーさん]

掲示板なので、ポジティブな意見もあればネガティブな意見もあるでしょう。

[449: 評判気になるさん]

>>448 検討板ユーザーさん
その通りですが。
（推測するに）定借を検討対象とさえ見ないような方が、残り戸数僅かの定借マンションの掲示板をわざわざ見に来て否定的なコメントを残すのはどのような意図なのかなと不思議に思った次第です。

[450: マンション検討中さん]

必死で湾岸をディスる何ちゃらショーンみたいなヤツだな。
定借ショーンwww

[451: eマンションさん]

なるほど。色んな面で、若い人向けですね。

[453: マンション検討中さん]

>>443 通りがかりさん

まあまあ、落ち着いて。あーだこーだ言っても仕方がない、もうすぐ明らかになるから待ちましょうと言ってるだけ。新築時の定借相場は0.8掛けかもしれませんが、それが中古でも維持されるか見てみましょうよ。

[454: 通りがかりさん]

>>452 匿名さん
それはケースバイケース。例えば、墓ビューが全く気にならない人もいるでしょう。隣が風俗ビルなら嫌な人もいるでしょう。
湾岸所有権とここ定借なら湾岸所有の方がいいですね。定借で買って、背伸びしちゃってる感が痛くて自分には耐えられない。
ただ言えることは、立地の良い定借より、立地の良い所有は間違いなしです??

[456: 匿名さん]

>>446 評判気になるさん
すみません。転売住戸はなぜ売れてないか分かっていないのですが、なぜなのでしょうか。よくわからず。。

[457: 匿名]

>>430 名無しさん

好みだと思います。グランは年齢層上の方向けかなと思っていましたし私は別に買いたいと思いません。グラン買うなら他の地域で探します。
番町は利便性も良くて雰囲気も好きなのですが、年齢層が高めの人向けのデザインばかりだから購入候補地に入っていませんでした。でもここの共用部が好み過ぎて購入しました。
番町には珍しいというだけでなく、他にはなかなか無いデザインだと思います。
高級感があって落ち着いているのにカジュアルで、でも天然材を使うなど本物の良さをちゃんと味わえる。こういうのを待ってました！という気持ちです。
リモートワークのしやすさを軸に、30-40代がアクティブに暮らせるコンセプトで作られていて、ここを好んで住民となるであろう人たちの雰囲気もきっと自分たちと合っているなと感じました。
メインターゲットは若いパワーカップルで、購入者は40代が多いって営業さんが言っていましたし。

我が家は子供が居ないので二人とも仕事が趣味みたいなものです。ですからコンセプトにものすごく共感して、予算はもっと上だったのですが気に入ってここに決めました。
個人的には、楽器をやっているのでサウンドスタジオも嬉しかった。

定借だから、他が買えなかった人という目でしか見ることができないなんて、とても偏った見方だと思います。そして、羨ましがるのが当然とばかりの発言をされるほど、グランを評価されていることもよくわかりません。
三菱のファンなのですか？

色んな価値観の人が居ます。このマンションが個人的に好みではないということを仰られるのはいいと思うのですが、ここをいいと思って購入した赤の他人の決断を勝手に推測する意味はないと思いますよ。

[458: マンション掲示板さん]

三井の商品企画担当の完全勝利。
ボーナスいっぱいあげてやって。
土地(定期借地権)の特性を活かして、新しい客層にリーチする商品とした。
グッドジョブでした。

[459: 評判気になるさん]

>>455 匿名さん
そんなとこ探す方が大変

[461: 口コミ知りたいさん]

若年層っていくやろか
少なくとも40は若年ではないはな

[463: マンション掲示板さん]

>>450 マンション検討中さん

今年一番笑いました。

[464: 匿名さん]

>>460 マンコミュファンさん

457です。子供が居ないから資産を残さなくていいというのも単純ですね。色々複雑な資産を持っているので姪と甥に相続する予定で、今から相続対策していますよ。べつに自分の住むマンションで大きな利益を出さなくても他で回っているというだけです。住まいは資産ではありますがそこが生活基盤になりますから、気にいるということの方が重要だと思っているということです。

[466: マンション検討中さん]

>>461 口コミ知りたいさん

マンション購入をする年齢を考えてみたらいいのでは。
30代～70代まで購入者層がいると考え、更に一次取得の平均年齢が40歳くらいなのを考えると、40代は若年層です。

[467: 通りがかりさん]

>>454 通りがかりさん
背伸びしちゃってる…。定借を買っている人が、所有権を買えない人という発想はちょっと違うかと。湾岸の所有権がいいという人も居るし、嫌だという人も居るでしょう。ちなみに私はハザードマップを気にする方なので湾岸の所有権は持ちたくありません。
そもそも定借を買う人は安いから飛びついたというよりは、所有権でなければ嫌だという発想がない人達だと思うので、立地のいい所有権の方がいいとも言いづらいかと。
低コストで取得できて高利回りで貸せる好立地の定借は賃貸を前提にするなら所有権よりもいい側面もある。（それで値崩れ前に売り抜けたら一番いいですよね）
高齢で購入した場合、相続税なんてものすごい圧縮されそうだし。状況によってじゃないですかね。

これが正解という絶対のセオリーなんてないと思いますよ、人によって状況違うので。

[468: 匿名さん]

>>454 通りがかりさん
湾岸でも港区の埋立地みたいな地歴の悪いエリアだと地価が限りなくゼロですから、所有権と言っても定借みたいなものですよ。