ジオ グランデ梅田（旧・大阪市北区茶屋町再開発マンション）

[はぴぃ]

って、どうなんでしょう？
やっぱりすごく値段も高くなるのかなぁ？

公式URL：http://www.umeda-hankyu.com/
売主：阪急電鉄株式会社
施工会社：株式会社奥村組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【スレッド名・一部テキストを修正しました。10.3.18　管理人】

[81: 周辺住民さん]

ここってマンションの下にスーパーとか店舗が入るんじゃなかったんでしたっけ？

[82: 匿名さん]

新しい情報は、無いですか？

[83: 匿名はん]

高いなあ　坪２８０万か？

[84: 物件比較中さん]

これだけど真ん中ならいいかな
自分的には北ヤードよりこっちの立地の方がメリット感じます
遊び用には最高でしょ
ただどうしても梅田って夜遊ぶのには物足りないですよねぇ～
ミナミにもこれくらいの立地のタワマン出来ないかなあ

[85: 匿名はん]

遊び用ね～。
たしかに遊ぶなら梅田（キタ）よりも難波（ミナミ）の方が全然いいね。
梅田の商店街とか居酒屋とカラオケしかなくて最悪だった。しかも呼び込みが酷い。

[86: 怒男]

不便そうってどこのどいつが言ってるんや
よく考えてから書き込め
匿名やから適当に書き込んでもええんか

[87: 匿名さん]

モデルルームを見に行かれた人、間取りとか如何ですか?

[88: 匿名さん]

この三連休にいってきまーす！

[89: ご近所さん]

先日資料を貰って確認したところ
間取りは　３２．３５㎡の１Ｋから１６５㎡まで色々あるようです
１３階以上部屋のリビングにはカセットエアコンが付いているようです。
建物が中間免震構造の為　部屋内の柱の出っ張りも少しはマシな感じがします
東側、北側のすぐそばに高い建物があるので　４５度回転させて設計し建設しているのかと感じました。

気になるところは　１階エントランスからラウンジやメールコーナーのある４階まで専用エレベーターが２基しかなく
その内の１台は自転車用？図面集を見て勝手に想像してますから　間違っていたらすみません。
非常用エレベーターが普段から使用できれば　非常用はＢ１～３１Ｆまで行けるようですが　使用できなければ
地下駐車場に行けるエレベーターは１基のみで　使い勝手が非常に悪いように思えます。

４階のウェルカムホール、グランデ・ラウンジ、サロン、２８階のラウンジも狭そうです。
２６階西角部屋８０．１９㎡のタイプで７６００万円台となってまいすから　かなり高いと思いますし
その部屋の一月あたりの管理費、修繕積立金合計が　３万以上というのは　大阪の物件でも最高クラスではないかと感じました。
全体的に中途半端な感じがしますが　価格が価格なので値段に見合うだけの質感はあるかなど　じっくりチェックしたい思います。

[90: 匿名さん]

質うんぬんは二の次でしょ

立地がすべて

[91: 匿名はん]

たかっ！
26階の80㎡で7600万って、坪300万超えとるがな。
ここは駅に近いだけで、実際に住むには不便やから、
梅田で遊ぶ人用に賃貸に出すのがメインだと思うけど、
管理費も3万とかだと、値段から考えても利回り相当低いしパスやわ。

[92: 匿名さん]

中層階がいくらですかね。
２６階で、坪３００万超えですか？、溜息がでます。

[93: 匿名]

いちばん安くておいくらからでしょうか？

[94: 物件比較中さん]

１Kなら２５００万とかでしょうね

というか管理費３万ってホントですか？？？
修繕積立が値上がりしていったら５万とかってことですよねえ
それに駐車場も借りたら８万～とか・・・
維持費の桁が違いますな
既存タワーを遥かに凌駕する価格設定ですね

これをセカンド、サードでサクッと買えるようになりたいですわ

[95: 匿名さん]

価格情報の真偽は？
販売開始は来月でしょう。管理費3万円？、何を管理するの？
無駄な共用施設が一杯あるとか？・・

[96: 匿名さん]

生涯学習センターまわりの大規模開発されると
本当に四方囲まれて眺望がゼロになるよね？

まだ先の話だけど

[97: 匿名さん]

休日はよく街宣車がとおりますが、住むに適しているんでしょうかね？

[98: 匿名さん]

立地が一番、居住性は関係なし。賃貸用です。

[99: マンション投資家さん]

部屋の一月あたりの管理費、修繕積立金合計が　３万以上・・・
↑
まぁThe Kitahamaもそんなもんだから妥当でしょ。最高レベルには間違いないけど。

[100: 匿名さん]

ＭＲは見られましたか？
連休は混んでいるらしいので、来月　ゆっくり見に行こうと思います。
首都圏はマンション市況も上向きだというので、そろそろ購入時期かな。

[101: 匿名さん]

>>99さん

マンション投資としては、高額マンションで管理費等も高額だと、
投資妙味が無いのでは？如何ですかね。

[102: 匿名さん]

MRは完全予約制だから、混むとか関係ない
いくなら事前に予約が必要

[103: 物件比較中さん]

ジオ　グランデ梅田の管理費、修繕積立金　一覧表です

[104: 匿名はん]

管理費と修繕金が高すぎ。
いくら立地が良くても、こりゃ～きついわ。
資産価値というか、投資妙味はないし、金持ちが自己満足で購入するくらいだわ。

[105: 却下だな]

修繕費等に駐車場代を入れると軽く６万円は超えそうですね・・・。こんな高かったら買えません！

[106: 匿名さん]

賃貸狙いなら、建設中のチャスカ茶屋町の方が安いかも

[107: 匿名]

修繕費等に駐車場代を入れて６万円ならキタハマと同じだ
でも、場所はこちらがいい

[108: 匿名さん]

MRを冷やかしで見に行ったらまずいですかね？
年収は1100万くらいです

[109: 匿名さん]

冷やかしは駄目ですよｗ
買いましょう

[110: 匿名さん]

高いな。
さすが100周年記念物件

[111: 匿名さん]

管理費は高いですね。まぁ、これも最初は色々付加価値が付いているからでしょうが2.3年後に管理会社に委託費値下げ交渉するか管理会社を変えれば安くなりますね。後、修繕積立も140円/平米位なのでゆくゆくは200円/平米になるくらいですかね。

[112: 匿名さん]

管理費や積立金を気にするような人は買ってもらわなくてもいいという事でしょう。
そういう人は郊外の駐車場０円〜の安いファミリー向けマンションがお似合いです。

[113: 匿名さん]

戸数もそんなに多くはないし遅かれ早かれ完売するでしょうね。
場合によっては即日完売も期待できるのではないでしょうか。

[114: 匿名さん]

梅田はなかなか駅に近い住宅が確保できないですからね・・・。
貴重な物件です。管理費Up・・・非常に参考になりました。Thank youです。

[115: 匿名さん]

管理費、首都圏と比較したらこんなものです。
高すぎるとは言えないと思います。

[116: 匿名さん]

首都圏と比較って乱暴では？
ココは大阪ですよ

[117: 匿名さん]

大阪でも超一等地なので首都圏と比べたら、という意味じゃないですか。
東京の千代田や港区・中央区ではなく首都圏なのでそれはそれはで理解できます。

[118: 匿名はん]

梅田で超一等地というけど、百貨店以外なにもないじゃん。
あるのは、飲食店とか居酒屋、カラオケばっかり。
しかも道がごちゃごちゃで人多くて、ヨドバシ行くのも一苦労。

商店街も居酒屋とかの勧誘店員のオンパレード。酷かった。

ミナミの商店街の楽しさとは大違いだった。
個人的にはやはり大阪の中心は難波だわ。

[119: 匿名さん]

若いうちの遊びだけならミナミでしたが、
オフィス通いならキタの方が便利じゃありません？
出張の伊丹使いや新幹線などもそうですし。

あと、年齢を重ねると、悲しいかな
キタ界隈の方が落ち着いて飲める店が多くなりました・・・。
本当はミナミの方が安くておいしいんだけど。

[120: 匿名]

まぁ地価や路線価はミナミよりキタが高いのでその点ではキタが上ですが。後は好みですね。

[121: 匿名]

>>118
マルイトもありますしねｗ

[122: 匿名さん]

まあ北ヤードまで完成したらここを超える立地はないでしょうね

東京で言えばキタは東京駅でミナミは上野駅って感じかな

[123: 匿名さん]

上海で言えばキタは陸家嘴で、ミナミは人民広場か。
（ただし上海＞東京＞（越えられない壁）＞大阪）

[124: 匿名さん]

管理費が高いのはわかった。その費用に値するサービス並びに共用施設は
充実しているのか？、ご存じの方、いらっしゃいますか？
場所代ですとは、いくらなんでも阪急さんは言わないでしょう。

[125: 匿名さん]

ある程度高層階にラウンジがあればなんかそれだけでも満足してしまいそう。
ちょうど南にHEPの大観覧車もあり、西には発展した北ヤードのビル群が見えたり

[126: 匿名さん]

ここと競合するのは、何処のマンションですかね。
北ヤードはもっと先だし、今のところは何処と比較されますか？

[127: 匿名さん]

ラウンジは、どちら向きなんですか？

[128: 物件比較中さん]

>>124
場所代です、というような話し方でしたが。

共用施設には会議室とかがある反面、一般的なマンションにあるような施設は少なめ。ビジネスマンには立地も含めて最適だがファミリーや女性にとっては嬉しい施設はほぼない。

5～12階
1K　32m2　2600万円～
1R　38m2　3100万円～
1LDK　42m2　3200万円～
2LDK　57m2　4500万円～

13階以上
2LDK　69m2　5200万円～
3LDK　76m2　5500万円～

19階以上
2LDK　75m2　6000万円～

27・28階　3LDK+N　110m2　9900万円～

29～31階　3LDK＋N　144m2　18,000万円～
　　

[129: 匿名さん]

会議室てことは、事務所利用も前提な
物件てことですかね？

うーん…

[130: 買いたいけど買えない人]

128さん

これリアルな価格情報ですか？

[131: 物件比較中さん]

>>129
会議室はマンションに住んでいる人のための共用施設ですよ。

>>130
そうです。
かなり強気の値段設定（販売予定価格）だと思います。

[132: 匿名さん]

128より坪単価を見てみますと
1K　32m2　2600万円　　　　で坪268万
2LDK　57m2　4500万円　　　で坪261万
3LDK＋N　144m2　18000万　で坪413万　ですか。

ちみなに今売り出し中で
ザ・キタハマの50階170.63平米　51.61坪　23200万円(坪単価449万円)
　　　　　　　52階186.61平米　56.45坪　24900万円(坪単価441万円)

2億を切ったというのが私的にはミソのように感じ最高でも22000万位だと結構いい線いったと思うなぁ。

[133: 匿名さん]

坪268か・・・まぁ妥当な線ですね。
坪300以上は行くかと思いましたが…。
抽選になりそうな予感。

[134: 物件比較中さん]

自分がそれ程大したことないのがよく分かりました
1.3G程度の私にこの値段のセカンド無理です
これでも周りでは一番いい方なんですがね
レベルが違いました

[135: 匿名さん]

１．３G？
すみませんが意味が分かりません。

[136: 物件比較中さん]

1300程度の年収ということでした
紛らわしくて申し訳ない・・

[137: 匿名さん]

DINKsで一人1300、他にローン等なければ夫婦セカンド用ぐらいは余裕

子沢山なら2000でもきびしそー

[138: 匿名さん]

G＝ギガ　
とすると１０の９乗で１G＝10億円ということでは？

[139: 物件比較中さん]

あらっ

G=1000だと思ってた
1000はTテラか？

[140: 匿名さん]

年収1300万円ということは・・・税引き後はいくらになる？

[141: 物件比較中さん]

800ちょいくらいですわ
だから月にすると・・・
セカンドで20万超えると正直厳しいっす

[142: 匿名]

確かにそれではキツいねぇ。

[143: 物件比較中さん]

1000万て不便は無いけどそれほど贅沢も出来ない
って感じです

というか全然貯金出来ません
収入が増えると勝手に出費が増えてるような気がします

[144: 匿名]

ここだと段階的修繕積立費アップと固定資産税で今ギリの人は苦しいかもね。

[145: 購入検討中さん]

マンションギャラリーに行ってきた

「グランデ」の名のわりには、正直設備面ではジオタワー宝塚以下の2流としか言いようがない
コストけちった中間免震だし、値段に設備が追いついていないような感じ
このビックリ価格を立地だけで押し通すのは無理があると思う

徒歩の場合、エレベーターは4階で一度だけの乗り換えが必要なのは仕方ないとしても
自転車の場合だと、居住階→4階→3階→外とエレベーターを2階乗り換えが必要ってのはねぇ

他にも気になることはいっぱいあったけど、あえては書きません
とりあえず今回は見送りかな

唯一、担当者の方は感じが良かったです

[146: 匿名さん]

このマンション、投資で買うのってどおなの？借りる人のイメージがわかない。借りるんだったら買ったほうが安くなるのでは？

[147: 検討中]

投資じゃ合いませんね。
希少立地なので単にひとつ買っておこうかと思うセカンドルームとして興味あります。
眺望は望めそうにないので中層階で一部屋がそこそこの広さがあれば間取りも大体でよいかなと思っています。

[148: 匿名]

セカンドルームで3000万近く出せて、修繕費等で３万近く出せるとはかなりリッチですね(~o~)

[149: 匿名さん]

ファミリー向けではないと思う。
ビジネス専用かな。

[150: 匿名さん]

ファミリー向けではなさそうなので、一人またはDINKSがﾀｰｹﾞｯﾄだろうと
思っています。

投資向けには販売価格が高すぎて合わないというのは、セカンドであろうが資産価値に
見合わない物件という事にななります。資産価値に見合うかは賃貸に出しても充分な
利回りで回せる物件でなければ資産価値のない物件という事になると考えられます。

来月の発売開始時点でこなれた価格に修正されていると期待しております。また、
高い管理費の話しですが管理会社は住民組合が変更可能であり、その業務に見合う
価格であるかが重要です。ただ、この物件はマンション住民と商業施設の管理組合が
併存するかもしれないので、どうしても管理費用は高くなると思われます。

[151: 匿名さん]

どんな人が買うのでしょうか？梅田のど真ん中で寝たい人？

[152: 匿名]

プレイルームやろ。

[153: 匿名]

資産価値というのでもなく、単に買っておいたら何かと便利かなと思ってるだけです。ただ中古ですぐ安く売り出されるならそのほうがベターとは思うので、ある意味資産価値はやはり関係あるかもしれないですね。

[154: 匿名さん]

梅田で深夜まで遊んでも、ネットカフェあるし、ホテルもある。マンション持つ意味がよくわからない。この発想が貧乏人の証拠？

[155: 匿名さん]

このマンションの利点は、会社に１０分程度でいける。満員電車に乗らなくてもよくなる。買い物に便利。朝マックできる。帰りの電車の時間を気にしないで遊べる。

[156: 匿名]

反対に言うと知人達から都合のいい家状態になる可能性も大だね。

[157: 匿名さん]

モデルルームをまだ見ていないのですが、４階でエレベータを乗換え
しないと居住階にいけないというのは不便かもしれない。

[158: 匿名]

西梅田にしても北浜にしてもそうですがエレベーター乗り換えなければいけないの毎日ことですから想像以上に面倒くさいです。演出としては良くてお客さん受けも良いですが住民にとっては不便です。

[159: 匿名さん]

でも、大阪に住んでいてこのマンションに興味がない人はないのでは？
買う買わないは別として、こういう場所に住んだり隠れ家として持っていたりというのは憧れみたいなものはあるよね。
梅田至近だけなら古い中古でいくつかあるけど、こういうタワマンだからこそ魅力があるでしょ。
住み心地や買い物便なんかは二の次でしょ。

[160: 匿名]

中古でも道路を渡ったら梅田タワーがあるからタワーだからではなく住所の価値かな。
チャスカは邪魔だけどこっちが先だから文句言えないなぁ

[161: 匿名さん]

立地は確かにいい。
ただ、今後は企業が撤退したオフィス跡地が住宅用地になる方向にあるので、たとえば本町駅徒歩2分以内、心斎橋駅徒歩3分とか立地のいい物件が出てくるでしょう。
梅田については、北ヤードの西側地区や曽根崎辺りなどが再開発されたとすると、立地はジオ・グラに負けないでしょう。

[162: 匿名さん]

そういえば曽根崎の再開発計画ってどうなったの？

[163: 匿名さん]

ここから、ちょっと歩けば、マンションの値段はがた落ち。実を取るなら、少し歩いた方がいいのでは？

[164: 匿名さん]

北ヤードの再開発がニュースに出てました。
竣工までに不動産市況が好転する可能性は低いので、そんなに高い価格設定にはならないだろうとのことでした。
仮に、坪単価がここと同程度～(+)20万円ぐらいなら、かなり迷う。さてどうなることやら・・・。

[165: 匿名さん]

やっぱ高いよなーーー　今後の不動産市場は
灰色だし、二の足三の足踏みますね。

[166: 匿名さん]

北ヤードの工事が始まった様だが、今後の動きが楽しみ。

[167: 匿名さん]

最近しずかですが、興味は失せましたか？

[168: 匿名さん]

先日、モデルルームに行ってきました。販売状況はどうか分かりませんが、低層階は順調のようで、優先会員で完売の勢いのようです。このマンションの販売方法を見たとき、伝説となった、ジオタワー西宮北口を思い出しました。西北物件は近隣にチラシを一枚も配らず、会員と駅前の看板で即日完売した物件です。今回、インターネットでの立ち上げの遅さや、阪急の会員誌にも記載していないところみると結構、いいところまで売却できるのではないでしょうか？さて、値段ですが、大阪のエリアから見ると高いですが、東京的な視点からみると割安なのではないでしょうか。この物件で30m2の物件があるのですが、3000万円を切っていました。日本で４番目に位置する大阪・梅田駅の乗降客の駅から７分以内（JR大阪駅）で来れる、タワーマンションは今後の北ヤードの２期開発にもよりますが出てこないでしょう。そして、阪急梅田駅より徒歩２分。このインパクトは強く、駅近物件は値下がりしにくいと思います。私から見れば。リーマンショックの影響で当初想定より、割安感をだしていると思います。ちなみに北ヤード１期は着工しましたが、この１期の土地の値段は東京新橋の再開発汐留より高く買っています。汐留で売り出された高層マンションツインパークスは30m2で3000万円を超えていました。北ヤードは容積率の緩和を受けているので、もう少し安くなるかもしれません。今回の決算で、上場企業の不動産会社はこの土地の評価額を下げたことによる、評価損は出していません。このマンションは大阪エリアにいろいろ建っていますが、その中で、ランドマーク的な高層マンションになると思います。東京で言えば、東京ツインパークスや青山パークタワー的でしょうか。ようは繁華街、銀座や渋谷に近く、上質と言うことです。

[169: 物件比較中さん]

不景気だと言っても、やっぱりここは高いですね。
我が家の予算だと３０㎡くらいの部屋しか買えません。

[170: 匿名さん]

大阪はますます梅田一極集中ですなぁ。。。
便乗で福島、中ノ島、北浜のマンションも上昇しないかな？！

[171: 匿名]

梅田、なんば、天王寺
この大阪３大ターミナル駅に近い物件は貴重かつ値は下らないよ。

福島とか中之島、北浜なんて駄目。まず駅が使えない。あれは金持ちが資産価値気にせず、
尚且つ、車やタクシー移動メインな人が買う物件。一般受けはしない＝リセールバリュー（中古市場）は低い。
車で言うベンツのような感じ（中古になると一気に価値が下る）

[172: 匿名]

福島は野田阪神は便利だけど、残念ながら駅に魅力がない
環状線の福島駅は駅が使えない。
中之島は金持ちが道楽で買う場所かもしれないですね

[173: マンション大好き]

そうですね。一般的に、中古物件を買う人は半径３ｋｍ以内の方が買う確立が高い。といわれています。だから、ご近所にこんな物件が売り出されました。みたいなチラシがばら撒かれるのです。しかしながら、北浜や肥後橋、はそんなに人が住んでいないと推定されます。次に、価格です。高層マンションは価格が高いですが、大阪の場合、下町、オフィス街に建てられており、高級住宅地として認知されていません。その点が、東京の都心部と違います。今まで高級住宅地でないということは、そのような高額マンションを買えそうな方々が住んでいないので売るのが大変厳しくなると思われるのです。阪神間や北摂で高い物件が売れるのはそれらの層の方々が住んでいてその蓄積があるから高額物件も動きます。よって、中ノ島や、福島にあのような高額物件を買える方々が、ごろごろ芦屋市のように住んでいるか？言えば、答えはNoです。あと沿線力や駅力ですが、その点も厳しい。大阪市営地下鉄は御堂筋線の黒字で全線を維持してることから見ても、堺筋線や四つ橋線は力不足なのです。ですから中古しては値下げせざるおえないのでは？となるのです。

[174: 匿名さん]

30㎡台で3000切っているのは当たり前でしよ。下の階が坪300だったらしゃれにもなりませんよ。
あと東京と違って梅田でもほんの少し離れたら坪200を大幅に切っても売れないのが大阪。
賃貸も東京では考えられないくらいに北区中央区でも安い。
日当たりない下層階で坪190前後が割安のラインでは？

[175: 匿名さん]

そうなんですよねぇ。東京と大阪は不動産に関しては雲泥の差がありますね。
東京が高すぎるだけの感はあるけどまた買う人住む人がいるのが凄い。

大阪で億ションクラスを買うのは個人ではなく法人なんですよねぇ。

[176: 匿名さん]

この、ジオグランデ、３０m2で賃貸にしたら一体、いくらになるの？２７００万円出して。この狭さで。借り手はいるのかな？どう見ても利回りは良くないよね。

[177: 近所をよく知る人]

まぁ、節税対策したい個人や法人はおるやろうしな。

[178: 匿名さん]

>176

前田不動産、チャスカ茶屋町の賃貸情報ですが、58.87㎡、食器洗浄乾燥機、冷蔵庫、洗濯乾燥機、全室エアコン、ダウンライト、ブラインド等が揃って、２２万円という賃貸価格が現地に表示されていました。
30㎡ですから、良いところ14万円程度ではいけるのではと思います。チャスカの賃貸は条件がよさそうですので
賃貸オーナーは苦戦しそうですね。

[179: 匿名さん]

>176さんへ続き

周辺の賃貸情報ですが、「ザ・タワー梅田」　２ＬＤＫ(60.29㎡）　家賃２１万円、管理費２万円という
賃貸設定がありました。ここの物件は、1Ｋ～2Ｌが多いので周辺情報を考えると、２Ｌでも２４、２５万円
前後の賃貸設定が上限だと思います。
関西一の好立地と言っても周辺情報から見る限り高値で賃貸は難しそう。2Lの部屋だとしても、20万円台後半の
価格設定はかなり無謀、逆に、1Ｌ条件に絞った方が賃貸オーナーとしては良さそうです。
周辺の価格情報を見る限り、大阪の不動産市況の厳しさは続いているようです。

[180: 匿名]

チャスカの間取りは微妙だよ。反対にチャスカの方が大変だと思うよ