ジオ グランデ梅田（旧・大阪市北区茶屋町再開発マンション）

[はぴぃ]

って、どうなんでしょう？
やっぱりすごく値段も高くなるのかなぁ？

公式URL：http://www.umeda-hankyu.com/
売主：阪急電鉄株式会社
施工会社：株式会社奥村組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【スレッド名・一部テキストを修正しました。10.3.18　管理人】

[543: 匿名さん]

大阪駅南側の大丸増床部分に東急ハンズが開業したら、ロフトもすたれるかな？場所的に・・

[544: ご近所さん]

今日、郵便物に封書入りの宣伝パンフが届いてました。
モデルルームの写真とかはかなりいい感じでしたよ。

まあ、写真はかなりのオプション仕様なので
実際はお金をかければ素敵になるのは当然なんでしょうけどね・・・。

私はここの計画を知る前にすでに購入してしまったので
このマンションのおかげで淀川花火がみえなくなるのでは・・・と不安になってます(笑)

[545: 匿名さん]

便利な場所に建つマンションですね
でも価格もそれなりなんでしょうか

[546: 匿名さん]

>543
東急ハンズの規模と品揃えによるね。江坂と変わらないなら安泰。知らんけど。

[547: 匿名さん]

ここのモデルルームは実際に見ると大したことはないよ
共用部もいまひとつだし、
単に大阪・梅田駅近の魅力だけという感じかな？

[548: 匿名さん]

>>547
　できるだけ、コスト押さえているのでは？でも高そう。

[549: 匿名さん]

景気がいいのならイケイケドンドンで豪華な設備・内装なんかで
超高額マンションにしたのでしょうが、リーマン移行の動向で
コストカットして売りやすくしたのでしょうね。　まあ、それでも
高いでしょうが、場所を考えればお買い得かな？

[550: 匿名さん]

東急ハンズは6000㎡ですので江坂のおよそ2.5倍の広さですよ！
大阪駅周辺の再開発で茶屋町から客足は少なからず遠ざかるでしょうね。

[551: 匿名さん]

ロフトは関係ないじゃん！

[552: 匿名]

いまでもチャスカはオープンこぎつけてないよね。
北ヤードも大丈夫かいな。

[553: 匿名さん]

＞北ヤードも大丈夫かいな。
　予定は未定。心配しなくてもまだ進捗ないから、失敗もその先。

[554: 物件比較中さん]

この半年ぐらい、タワーマンション中心に探してるけど、
4000万円台からドンドン限度が上がって・・今は、6500万円位は仕方ないか・・とか思い始めてる。
幾ら利便性が良くても、幾ら眺望が良くても、
コレって本当に「住宅の価格」として適正なのか？(モチロン私にとってです）

売買契約直前に、タイムマシンで30年後の世界から来た「自分」に殴られそうだ。

[555: 匿名さん]

殴られるよ
6500予算じゃ

作る側からすれば最も単価を乗っける価格帯だもん

4000前後までが一番利益率を押さえる部屋だし、も一度考えて直してみたら？

[556: 匿名さん]

５５５さんへ

４０００前後が一番利益率を抑えるとか、６５００は最も単価を乗せる価格帯
とかについて出来たら詳しく教えて頂けないでしょうか？　よろしくお願い申し
上げます。　坪単価が同じなら水周りなど費用のかかる部分は同じで余り費用
のかからない普通の部屋の部分の割合が大きくなるということでしょうか？

[557: 検討中]

555さん、
利益のっけるなら、億こえる住戸に最ものっけるでしょうし、4000万円の住戸とひとくちに言っても広さや方角はさまざまです。売りにくいところを単価落とすのがセオリーでは？御自身の理論に何か根拠があるんでしょうか。

[558: 匿名さん]

>555
一体、いくら用意すればいいの？

[559: 555]

今のマンション検討者の予算上限は3000 3500 4000 の山があって景況悪化で4000の山は検討顧客獲得争奪戦です
それなりの場所でそれなりの広さだとコスト積上げですぐ4000超えてしまいますが、これ以上の予算層の山がないので無理しても4280程度には抑えます
6000とかは調整しても顧客層がよめないし一緒なので積み上げ価格のまんま出します。
億も一緒かな
売れなきゃ値引きしてさばくかなといった感じ

[560: 匿名さん]

億ション値引きされても、手も足も出ないよ～。身分相応の場所に住めということか。

[561: 匿名]

559(555)さんへ

『3000～4000万円あたりの予算で購入可能な顧客層が集中している』ということでしょうか？
ならば、この価格帯の住戸の利益率を高くすれば(コスト削減等)、売主は一番儲かりますよね。つまり、この価格帯の住戸に『(利益を)一番オンしている』のではないですか？

[562: 匿名さん]

オンできない市況なので父さん会社がでる訳ですね

[563: 匿名さん]

下手に儲けるとボッタクリと非難浴びる。

[564: 匿名さん]

北ヤードは土壌汚染で更に費用がかかるとのこと。

北ヤードのマンションを待っている諸氏よ、茶屋町で
手をうっておきな。

[565: 匿名さん]

庶民です。茶屋町でも買えません。どうしたらいいですか？中津のロレールタワー買ったほうがいいですか？

[566: 匿名さん]

中津のローレルタワーはなんとなくのイメージを除けば
コストパフォーマンスはとてもいいと思います。

見た目がイマイチとか周りの雰囲気がイマイチとか・・・
でも防音の二重窓とかしっかりしているし、価格はかなり
こなれているようだし。

華がないけど働き者で気立てのいい女性みたいな。

[567: 匿名さん]

確かに。今だったら、少しは値引きも期待できるだろうし、いいかも

[568: マンコミュファンさん]

>566
「なんとなくのイメージ」・・・

そこなんですよね、ホントに。
現地を知らない人はなんとなくのイメージで批判しますよね。
まぁ、ローレルの立地は良く知っている人でも褒める人はいませんが。

他人に苦笑いされても、自分の気に入ったものを買うべきなんでしょうが・・・

[569: 匿名]

まぁ崎がつく地名はちょっとねぇ。
気にしないならいいけど。
がんばってグランデにしときな。

[570: 匿名さん]

北ヤードの土壌汚染です。　相当費用がかかるようだし、計画も遅れそうですね。

http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20100616-OYO1T00772.htm?from=top

北ヤードが出来ようが出来まいが茶屋町には余り影響ないでしょうが、中津のローレル
コートは売りがひとつ減りますね。　また北ヤード待ちの人には痛恨ですね。

[571: 匿名さん]

５６９さんへ
「崎がつく地名はちょっと」とありますが、そのような地名のところには何かあるのでしょうか？

[572: 匿名さん]

もともと崎だった場所なんですよ。
それぐらい分かるでしょ。
基本的に、梅田周辺なんて低位の湿地帯なので、ろくな土地ではないですよ。
中崎だけ特別視する必要はないでしょ。

[573: 匿名さん]

では、曽根崎・山崎町・中崎町・豊崎なども、岬がつきますが、みんなそうですか？

[574: 匿名さん]

崎と言うより昔の大阪はほぼ海だった訳でどこも同じこと

[575: 匿名さん]

昔は海でも、もう関係ないでしょ。　新しく埋め立てた土地じゃあるまいし。

[576: 匿名]

全然、関係あるでしょｗ

しかも、どこでも同じじゃないしね

[577: 匿名さん]

まあどこが震源で地震おきるかもわからんし、湧水でる訳でもなかろうし新しい基礎のマンションが壊れる課もしれんし、気のもちようかな。

[578: 匿名さん]

日本の建築技術と施工のモラルを信じよう。でなきゃどこも買えんわ。

[579: 匿名さん]

地下街が張り巡らされて、高層ビルが乱立している梅田辺りで
そんなこと言って心配してたら、何処も買えないワ！

[580: 匿名さん]

そんなことより、販売状況はどうなのでしょうか？　まだ１期３次
先着順になっているけど、ちょっと停滞しているのかな？

[581: 匿名さん]

それなりのお値段ですから、手を出す人も限定されます。

[582: 匿名さん]

上町台地は昔から陸地。周辺の平地は海。歴史的に見て海溝型地震は高層化した日本の大都市では経験がない。液状化は必ず起こるだろう。梅田は埋め田からきてるから。メキシコシティの悲劇が繰り返しませんように。

[583: 匿名さん]

＞液状化は必ず起こるだろう。梅田は埋め田からきてるから。

　それを考慮の上で建設されてるから、無問題。知らんけど。

[584: 匿名]

ここの建設会社なら大丈夫じゃない？
地震対策には定評があるらしいよ。

[585: 匿名]

地盤の話をする人はどこに住んでいるんですか？

[586: 匿名さん]

雲の上でしょうかねぇ・・・いやそんなところなら紫外線や放射線の被曝が多くて危険だ。
本当に一体どこに住んでいるのでしょうね？

[587: 匿名]

災害で死ぬときはみんな一緒だろ

[588: 匿名]

↑一緒には死にたくない

[589: 匿名さん]

↑誰と一緒ならOK?

[590: 匿名さん]

千里タワーで死んだら悔しいけど、ジオグラなら仕方ないかな。

[591: 匿名さん]

まさか、タワーマンションで地震保険に加入する スットコドッコイはいないよね。

[592: 匿名]

なんで？
地震保険入ると問題あるの？

[593: 匿名]

タワーマンションでも入ったほうがよくね？建物より中がグシャグシャになるだろ

[594: 匿名さん]

一回の地震による被害に対する総支払限度額が、4兆5千億円迄と定められているのをご存知か。
免震か制震かは知らないが、タワーマンションの中がグシャグシャになるような巨大地震が起きれば、
窓から見下ろす他のマンションや民家は全滅間違いなし。

阪神大震災で被害総額は10兆円と言われています。
それよりも大規模で、しかも場所は大阪梅田・・・・
被害総額は3倍で済むかな？
どっちにしても4兆5千億円程度の保険金では どうにもならない事は明らかです。

[595: 匿名]

運よく生き残っても滅失で損金計上ぐらいだな

[596: 匿名]

そんなん知ってるけど
全員地震保険入ってないでしょ

[597: 匿名]

全員入って無くても大阪市はまずいでしょ、4兆5兆はアっと言う間に吹っ飛びそう。
でも実際、タワマンで物的被害は心配なさそうだね。

[598: 匿名]

神戸みたいに建て替えが必要になったらエゴとエゴがぶつかり合うおぞましい人間模様があちらこちらで…
確実に事件になるな

[599: 匿名さん]

ここは地震板なの？　ジオグランデに戻りませんか？　土壌汚染で北ヤード待ちの人が流れて来てはいないの
でしょうか？

[600: 匿名さん]

地震板ではないです。
ここは地震スレですよー！

[601: 匿名さん]

どーでもいいじゃん。

[602: 匿名さん]

生活する場と考えると土壌汚染は気になりますが･･私なら、安全が確認されて街が形になり出すとそんな大事なことは薄れてしまいそうな気がします。
元々同じ梅田ということもあって、北ヤードを検討される方の中でも茶屋町に関心持たれる方は多いでしょうが、環境が違うのでどうなんだろ｡｡｡
利便性を重要視する人は多少茶屋町に傾く場合もあるのかな。

[603: 匿名さん]

ヤードの土壌汚染ですか、
植栽の土は、ごっそり入れ替えたものでしょうし・・・
１階のアスファルトをめくって土を舐める人ぐらいじゃないの？影響のある人は。

[604: 匿名さん]

いやいや、土壌の入れ替えに何百億と費用がかかるから北ヤードのマンション価格にそれが上乗せされるという
ことじゃないですか？　マンションが出来て住む時には問題ないでしょう。

[605: 匿名]

何百億ぅ？　土壌の入れ替えに？
皇居の土でも入れるのか？

[606: 匿名さん]

１１０億でした。　５７０見てください。

[607: 匿名さん]

土壌を汚染したＪＲの負担でないの？

[608: 匿名さん]

ここは12戸だけ売らないのは地権者用？

[609: 匿名さん]

で いま結局いくつ売れたんですか？

[610: 匿名さん]

阪急お得意のはぐらかしで、不明。

[611: 匿名さん]

で、値引き予定はないの？先の話だけど・・・。

[612: 匿名さん]

売れ行きしだいでしょうが、余程のことがない限りここは値引きはしないでしょう。
値引きをまっているとお気に入りの部屋がなくなっていきます。

[613: 匿名さん]

＞値引きをまっているとお気に入りの部屋がなくなっていきます。
悩ましいところだねぇ。。。いい方法無い？

[614: 匿名さん]

阪急はここだけは意地でも値引きはしないでしょうね。　どれだけ売れたのかは分かりませんが
１期だけで半分近く売れているようですから。　まあこれからはスピードが落ちるでしょうが。

[615: 匿名さん]

貧乏人に立地を選ぶ権利はないのか？悲しい現実を突きつけられたよ。ジャンボに期待するかぁ・・・。

[616: 匿名]

4700万以下の安い部屋はもう残ってないみたい。高い部屋ばかり残ってるようです。

[617: 匿名さん]

購入者層が絞られて、売れ残りそう。。。

[618: 匿名さん]

かなり真剣に6000万円位までで、検討・・・
5月に資料請求をしたが、資料は送られてこず、
物件概要と相談会の予約表が何度も何度も送られて来る。

正式なパンフレットや価格表が来るとは思ってなかったけど、
「物件概要」を見て資料請求した検討者に物件概要しか送らないってのはどうだろう。
戦略なのは分かるけど、間取りの2パターン位入れて欲しかった。

[619: 匿名さん]

＞物件概要と相談会の予約表が何度も何度も送られて来る。
完全に戦略ですね。とにかくアンケート書かせて買い手の財政事情を確認したいのだろう。。。気悪い。

[620: 匿名さん]

間取り図持ってる人、アップお願いします～。

[621: 匿名さん]

そんなの、マンションギャラリーいけばすぐもらえるよ。何でいかないの？

[622: 匿名さん]

めんどくさいんだもん

[623: 匿名さん]

この2年位の間に3つのタワーマンションのモデル見学（冷やかしに非ず、真剣）に行ったけど、
どこも非常に対応が不愉快でした。
兎に角、全てを教えてくれない。
私の年収は900万円、嫁さんが500万円、
自己資金が1000万円と残債なしのマンション所有（売れば2000万円位）ですが、
「あなたの検討住戸はコレだけです」とばかりに2、3タイプを提示され、
それより価格が高いタイプも、低いタイプも説明してくれない。

「見せてくれ」と頼めば、渋々見せてくれるけど、その後は明らかに不機嫌に・・・
何だか社会人を相手に話をしている気がしない、不動産の営業ってこんなんだったっけ？

H11年に今のマンションを購入した時は、どこのモデルに行っても熱い話を2、3時間聞かされ、
本来は検討外の物件やタイプでも、候補に挙げてしまったものです。

[624: 匿名]

住友不動産の場合、特にシティタワー大阪では「金の無いものにはうちは関係がない」といった半ば傲慢な売り方をしており、そこに住友の威厳を感じたことも事実である。
セントラルレジデンス天王寺シティタワーではそこまでは行かないが、私の場合、その当時の年収を見て「検討を諦めた方が良いのではないか」という助言をいただいた。他のマンションでは「何とかあなたの年収でローンを通すように頑張ります。」という風に歓迎を受けることが常であったので住友は「ひと味違う」と思ったものだ。しかし、最近の住友の某シティタワーは販売方法が違った。
販売が開始されてから半年間は頻繁に電話がかかってきた。セントラル物件と同じ販売代理店なのになぜこの私にこうも電話がかかってくるのかと疑問にも思った。
住友物件としては前例が前例だけに逆に不信感を感じ、興味が薄れたことも事実である。住友の威厳を保ってほしかった。私と同じような感想を持った方もいるのではないか。

[625: 匿名さん]

本当に住友不動産は怖いです。神戸大石の物件を検討し、モデルルームの時、完成後と２回行きました。モデルルームでも怖かったですが。完成物件のときも、部屋に監禁状態、買うと言わないと帰れない状態でした。本当に買う気があるのか？このマンションはあなたの希望している内容に合致しているになぜすぐ買うと言えないのか？何処の部屋が空いているか聞いたら、１階しか無いと言われ、部屋の中案内されました。帰りがけ、外からマンションをみたら、電気が灯ってなかったことは言うまでもありません。

[626: 匿名]

威厳と感じるか恫喝と感じるか

[627: 匿名]

阪急はDo？

[628: 匿名さん]

阪急の営業の方は、親切で感じがよかったですよ。

[629: 匿名]

いやいや住友かって金のある人間には優しく親切ですよ。無理してる人には冷たいかもね。

[630: 匿名さん]

そういうことか！

[631: 匿名]

623さんが見に行かれた3つのタワーマンションってどこでしょうか？

[632: 匿名さん]

６２３さんは年収１４００万で残債なしだから、かなり余裕があると思っておられるので
しょうが、職業や家族構成にもよりますが今は銀行の審査が厳しいから、審査に間違いなく
通る住居でなければ勧めないのじゃないですか？　不動産屋も銀行の審査が通らないと
どうしようもないから、どうしてもそういう対応になってしまうのではないでしょうか？

[633: 匿名]

年収1400ゆうても女房のふんどし借りてるようじゃね～

[634: 匿名さん]

おそらく、奥さんの年収は安定要素がないと判断したかもね。

[635: 匿名さん]

マンションの営業がパッと審査に通ると思うようでないなら買わないが吉。
将来ローンで苦労する。　だから冷たい対応にも感謝を。

[636: 匿名さん]

にしても、冷たい対応は無いでしょ。営業としての手腕に疑問を感じる。

[637: 匿名さん]

人間ですから馬かﾞあう あわないはあるでしょうね 客としては買うかどうかわからんのにあれこれ自分の個人情報話したくない

営業はどんな人か、どんな好みかわからなければ 自分がおすすめかなと思った部屋勧めたくなる

その部屋がピント外れだと強引な営業と思うかもしれないが、そもそも自分のことあまり話してなければ希望を誤解されても仕方ない

営業はよかれと勧めてただけかもしれんし

[638: 匿名さん]

買い手と売り手の人間性による勝負どころですかね。

[639: 匿名]

金融関係の者ですが年収からの返済比率だけで通るのはフラットぐらいでしょう。
普通の金融機関なら年収だけではなく、勤務先や勤務先の将来性、今後の収入の推移、奥様の年収の今後や資格など総合的に判断します。だって１年や２年程度の話しではなく３０年近い話しですからね。不動産屋は売って終わりですが銀行は貸して終わりではなく完済して貰えて終わりですからね。それに完済年齢８０歳までとか言いますがサラリーマンでどうやって８０歳まで払えるの？まして、退職金で完済って、そんなん確約されてるの大企業か公務員ぐらいですから、そのあたりが明確じゃない人を金融機関からすれば信用してませんよ。
あと、不動産屋からすれば買えるかどうか、ローンが通るか分からない人に部屋を押さえ仮に契約したら何週間は、その部屋を他の人に販売出来ないし契約も出来ません。凄い損失であり、それなら確実な人に売りたいのは商売してる側からすれば当然だと思いますよ。それに年収等を聞いて薦めないのはある意味優しいと思いますよ。ローンだけでは無く後々のランニングコスト考えたら無理矢理薦めて大変な事になるより余裕もって買える物件を薦めてるんだからね。

[640: 匿名さん]

↑ということだそうです。　冷たい対応もお互いのためと理解しましょう。　確かに８０歳までのローン
は不思議に感じていました。　普通のサラリーマンなら退職金は計算しないで６０歳までに完済しないと。

でも、それでもこの物件は欲しいですね。　チャイナマネーは来ないかしれないけど、天下の大阪・梅田
から２分だものね。　子供にローン残してもいいかも。　

[641: 匿名さん]

ローンは事前審査してみないとわからんけどな
まあご年齢によりますが。
金融関係の方、前提情報わからない方に決めつけするニセ金融トークはやめましょう 新入社員さんですか？ それか消費者金融さん？

[642: 匿名さん]

641さん、そう？まあ、参考になる話なのだから別に、偽金融機関さんでもいいんじゃない？