ジオ グランデ梅田（旧・大阪市北区茶屋町再開発マンション）

[はぴぃ]

って、どうなんでしょう？
やっぱりすごく値段も高くなるのかなぁ？

公式URL：http://www.umeda-hankyu.com/
売主：阪急電鉄株式会社
施工会社：株式会社奥村組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【スレッド名・一部テキストを修正しました。10.3.18　管理人】

[162: 匿名さん]

そういえば曽根崎の再開発計画ってどうなったの？

[163: 匿名さん]

ここから、ちょっと歩けば、マンションの値段はがた落ち。実を取るなら、少し歩いた方がいいのでは？

[164: 匿名さん]

北ヤードの再開発がニュースに出てました。
竣工までに不動産市況が好転する可能性は低いので、そんなに高い価格設定にはならないだろうとのことでした。
仮に、坪単価がここと同程度～(+)20万円ぐらいなら、かなり迷う。さてどうなることやら・・・。

[165: 匿名さん]

やっぱ高いよなーーー　今後の不動産市場は
灰色だし、二の足三の足踏みますね。

[166: 匿名さん]

北ヤードの工事が始まった様だが、今後の動きが楽しみ。

[167: 匿名さん]

最近しずかですが、興味は失せましたか？

[168: 匿名さん]

先日、モデルルームに行ってきました。販売状況はどうか分かりませんが、低層階は順調のようで、優先会員で完売の勢いのようです。このマンションの販売方法を見たとき、伝説となった、ジオタワー西宮北口を思い出しました。西北物件は近隣にチラシを一枚も配らず、会員と駅前の看板で即日完売した物件です。今回、インターネットでの立ち上げの遅さや、阪急の会員誌にも記載していないところみると結構、いいところまで売却できるのではないでしょうか？さて、値段ですが、大阪のエリアから見ると高いですが、東京的な視点からみると割安なのではないでしょうか。この物件で30m2の物件があるのですが、3000万円を切っていました。日本で４番目に位置する大阪・梅田駅の乗降客の駅から７分以内（JR大阪駅）で来れる、タワーマンションは今後の北ヤードの２期開発にもよりますが出てこないでしょう。そして、阪急梅田駅より徒歩２分。このインパクトは強く、駅近物件は値下がりしにくいと思います。私から見れば。リーマンショックの影響で当初想定より、割安感をだしていると思います。ちなみに北ヤード１期は着工しましたが、この１期の土地の値段は東京新橋の再開発汐留より高く買っています。汐留で売り出された高層マンションツインパークスは30m2で3000万円を超えていました。北ヤードは容積率の緩和を受けているので、もう少し安くなるかもしれません。今回の決算で、上場企業の不動産会社はこの土地の評価額を下げたことによる、評価損は出していません。このマンションは大阪エリアにいろいろ建っていますが、その中で、ランドマーク的な高層マンションになると思います。東京で言えば、東京ツインパークスや青山パークタワー的でしょうか。ようは繁華街、銀座や渋谷に近く、上質と言うことです。

[169: 物件比較中さん]

不景気だと言っても、やっぱりここは高いですね。
我が家の予算だと３０㎡くらいの部屋しか買えません。

[170: 匿名さん]

大阪はますます梅田一極集中ですなぁ。。。
便乗で福島、中ノ島、北浜のマンションも上昇しないかな？！

[171: 匿名]

梅田、なんば、天王寺
この大阪３大ターミナル駅に近い物件は貴重かつ値は下らないよ。

福島とか中之島、北浜なんて駄目。まず駅が使えない。あれは金持ちが資産価値気にせず、
尚且つ、車やタクシー移動メインな人が買う物件。一般受けはしない＝リセールバリュー（中古市場）は低い。
車で言うベンツのような感じ（中古になると一気に価値が下る）

[172: 匿名]

福島は野田阪神は便利だけど、残念ながら駅に魅力がない
環状線の福島駅は駅が使えない。
中之島は金持ちが道楽で買う場所かもしれないですね

[173: マンション大好き]

そうですね。一般的に、中古物件を買う人は半径３ｋｍ以内の方が買う確立が高い。といわれています。だから、ご近所にこんな物件が売り出されました。みたいなチラシがばら撒かれるのです。しかしながら、北浜や肥後橋、はそんなに人が住んでいないと推定されます。次に、価格です。高層マンションは価格が高いですが、大阪の場合、下町、オフィス街に建てられており、高級住宅地として認知されていません。その点が、東京の都心部と違います。今まで高級住宅地でないということは、そのような高額マンションを買えそうな方々が住んでいないので売るのが大変厳しくなると思われるのです。阪神間や北摂で高い物件が売れるのはそれらの層の方々が住んでいてその蓄積があるから高額物件も動きます。よって、中ノ島や、福島にあのような高額物件を買える方々が、ごろごろ芦屋市のように住んでいるか？言えば、答えはNoです。あと沿線力や駅力ですが、その点も厳しい。大阪市営地下鉄は御堂筋線の黒字で全線を維持してることから見ても、堺筋線や四つ橋線は力不足なのです。ですから中古しては値下げせざるおえないのでは？となるのです。

[174: 匿名さん]

30㎡台で3000切っているのは当たり前でしよ。下の階が坪300だったらしゃれにもなりませんよ。
あと東京と違って梅田でもほんの少し離れたら坪200を大幅に切っても売れないのが大阪。
賃貸も東京では考えられないくらいに北区中央区でも安い。
日当たりない下層階で坪190前後が割安のラインでは？

[175: 匿名さん]

そうなんですよねぇ。東京と大阪は不動産に関しては雲泥の差がありますね。
東京が高すぎるだけの感はあるけどまた買う人住む人がいるのが凄い。

大阪で億ションクラスを買うのは個人ではなく法人なんですよねぇ。

[176: 匿名さん]

この、ジオグランデ、３０m2で賃貸にしたら一体、いくらになるの？２７００万円出して。この狭さで。借り手はいるのかな？どう見ても利回りは良くないよね。

[177: 近所をよく知る人]

まぁ、節税対策したい個人や法人はおるやろうしな。

[178: 匿名さん]

>176

前田不動産、チャスカ茶屋町の賃貸情報ですが、58.87㎡、食器洗浄乾燥機、冷蔵庫、洗濯乾燥機、全室エアコン、ダウンライト、ブラインド等が揃って、２２万円という賃貸価格が現地に表示されていました。
30㎡ですから、良いところ14万円程度ではいけるのではと思います。チャスカの賃貸は条件がよさそうですので
賃貸オーナーは苦戦しそうですね。

[179: 匿名さん]

>176さんへ続き

周辺の賃貸情報ですが、「ザ・タワー梅田」　２ＬＤＫ(60.29㎡）　家賃２１万円、管理費２万円という
賃貸設定がありました。ここの物件は、1Ｋ～2Ｌが多いので周辺情報を考えると、２Ｌでも２４、２５万円
前後の賃貸設定が上限だと思います。
関西一の好立地と言っても周辺情報から見る限り高値で賃貸は難しそう。2Lの部屋だとしても、20万円台後半の
価格設定はかなり無謀、逆に、1Ｌ条件に絞った方が賃貸オーナーとしては良さそうです。
周辺の価格情報を見る限り、大阪の不動産市況の厳しさは続いているようです。

[180: 匿名]

チャスカの間取りは微妙だよ。反対にチャスカの方が大変だと思うよ

[181: 匿名さん]

178さんありがとうございます。結構するのですね。新築であればこその値段ですね。１４万円で貸したら、1m2あたり、４０００円か～。チャスカは、まあ目の前にジオのマンションが建つから視界が邪魔になりますね。まあ、確かに、不動産は厳しいね。

[182: 匿名さん]

そもそも賃料15万を越したら、途端に客がいないのが関西圏の特徴。
梅田付近といえば、中津、豊崎など旧大淀区の賃料が安い分苦労する。

中央区の方がまだマシ。
淀川なんて収益可能なファミリー物件が割安であるよ。

[183: 匿名さん]

とりあえず自己使用だろう。
わざわざ割高の新築をリスクテイクして購入し、人に貸すのは本末転倒、経済的センスを疑う。

[184: 匿名さん]

でも、２～３年前はバブルで値上がり期待で、マンション売れたけど、この物件の値上がり期待はどうなの？まあ、高すぎるね。

[185: 匿名さん]

マンションで値上がり期待なんて、現在の市況で有り得るものなのかな？
バブル期でも中古物件を当初値段より高く買いたいと考える人は皆無では！

[186: 匿名さん]

モデルルームを見られた方、如何でした。設備は特に可もなく、不可もなくという感じで、
いまいち気に入ったものは無かったような感じでした。13日の販売価格を見て最終決定ですかね。

[187: 匿名さん]

そうですね。１３日の価格発表で決定？します。価格と言っても変えるつもりはなさそうですね。冷やかし半分なのですが。ちなみに何処の住居なのですか？私はワンルームです。私は結構このマンション、そんなに値崩れはないのでは？と見ています。

[188: 匿名さん]

そうそう、モデルルームの回答になっていませんでしたね。私が見る限りではなんとも思いませんでした。普通でした。大体、パンフレットの出来上がっておらず、どの様な構造なのか？１００年コンクリートなのか？住宅評価はどうなってんの？２重天井なの、床なの？見たいのを見落としているようでなんか気になりますね。まあ、結局は場所ですね。立地代金になります。

[189: 購入検討中さん]

住宅性能評価はまだ取れていないようです。取る予定はあると言っておりましたし、高級タワー・マンションで、
性能評価も取れないような物件は信じられません。二重床との説明はされていました。階高は、3100ｍｍと
言っておられましたので問題はないと思います。気になるのは、騒音、防音対策だと思います。
戸境壁が、136ｍｍだと言っておられましたので薄いような気がします。使用コンクリートに関しての説明は
不十分でした。100年ｺﾝｸﾘｰﾄというのは、どういう基準なのかは判りませんが、構造説明用ﾊﾟﾝﾌﾚｯﾄが出来て
いないという事で、要領を得ていなかったと思います。
販売開始にあたって、過剰ぐらいのアピール点を盛り込んだパンフレットを準備した物件を色々、見てきた
ものとしては、十分な体制が整っていない中で販売開始したように思われます。これで、そうそうに売り切る
事が出来たら、恐るべき阪急不動産もしくは立地という事だと思います。

[190: 匿名さん]

防音対策は取っているでしょう。複層ガラスで、Ｔ２サッシだと言っていましたし、あの場所で
防音対策を怠ったら生活出来ないと思います。戸境壁、136mmていうのは、薄いんですか？、
一般的な基準はどんなものですか？

[191: 匿名さん]

>>190
ビル外音じゃなくて、気にしてんのは隣接住戸からの騒音のことでしょ

[192: 匿名さん]

壁が薄いのは、多分購入検討物件が高層階なのではないでしょうか？マンションって、物件によっては低層階は厚いが、高層階に行くにしたがって薄くなるのもあるようです。下は支えるから？厚く？上は支えてもらうには軽めにするために薄く？ってことがあるみたいなので、聞いてみたらいかがでしょうか？高層マンションは、一般的に高強度コンクリートを使用しているので、まあ、高層マンションで８０年未満は見たことないです。建替えが簡単にできませんから。北浜の高層マンションは36～80N/mm2となっています。で１００年コンクリートとなっています。（パンフレットより）

[193: ご近所さん]

モデルルームの見学に行って感じた事ｆ
あの価格なのにLOW-Eガラスでないなんて驚きでした。
それに２７階までのリビング天井高が２．５メールないのも今時めずらしいと思います。
極めつけが　エレベーター!
タワーマンションのエレベーターの速度が
1分間に１０５メートルというのは、大阪のタワーマンションでは最低ではないでしょうか!？
ザ北浜の高層階用は　分２４０メートル、CT西梅田 分１８０メートル、
豊崎のレジデンス梅田ＬＴでも　分１５０メールですから
かなり遅くて　高層階に住む人は　エレベーター待ちで
イライラされるのではないかと思います。　

[194: 匿名さん]

31階でしょ。そんなに超高層でないので別にいいかなぁ。強いて知りたいのは基数かなぁ。

[195: 匿名さん]

仕様なんてどうでもいいでしょ
ここは場所だけ
それで十分
性能評価なんて金出して申請するかどうかで、評価内容がきちんと比較できるひとでなければ何の意味もない
タワマンの戸境壁厚なんて薄くて当然
ローイーガラスなんてヤンキー車みたいなもんで私は嫌い

[196: 匿名さん]

ちなみにエレベーターの早さとグレードは別問題だしね

[197: 匿名さん]

エレベーターが遅いのは、結構いらいらするものです。
また、構造もどうだろうか？、姉歯問題以降、構造で、手を抜くという
事はなくなったと思いますが、コンクリートの強度はどうなんだろうか？

[198: 匿名さん]

エレベーターで思い出しのだけれど、３基しかなくて、高層階専用と言うのが無いんだって。思わず、「大丈夫！？」って言ってしまいました。高層階の方は降りるのに時間掛かるかもしれませんね。変な話、駅に行くより、地面に下りるほうが時間かかるかもしれません。高層階専用のエレベーターが無い物件って、私が見に行った中では始めてかも。まあ、管理費や修繕費は安くなりますが、一体なんのために管理費があんなに高くなるのでしょうか...。

[199: 匿名さん]

管理費が高いのは異常な感じがしました。駐車場代は管理組合に入るようなので、
組合費用の裕福度合いによりますが管理会社を変更する。もしくは価格交渉で、
管理費の値下げ交渉は可能だと思います。見たところ、共用施設が過度とは
思えませんでしたのでなぜ、管理費が高くなるのかという事は注視すべきだと思います。
12軒の所有者は管理費を負担しないという事は無いでしょうね。

[200: 匿名さん]

管理組合に入る駐車場代金は、駐車場の６０％を見積もっていると言っていました。手堅く見ているのではないでしょうか。規約では、外部に貸し出せないことになっている、と言ったので低層階に入る、商業ゾーンや近隣の阪急が開発したビルの賃借り人は借りれるように規約を変えても良いのでは？と言いました。どれだけ、駐車場が埋まるのか分かりませんが

[201: 匿名]

198さん

古いタワーのエレベーターは階層分けしてないですよね。

いまどきそんな仕様なんて。。。

遮音もT2だと、近くのゲームセンターの音とか聴こえてしまうでしょ。

オフィスじゃあるまいし静粛性て住居では大事だと思う。

これじゃ商業施設とオフィスにしたほうがよかったんじゃないの。

あ、個人事務所として使用できるのかな？？

[202: 匿名さん]

Ｔ２サッシでは遮音性に問題ありそうですか？
事務所としての使用はＯＫ見たいですよ。4Ｆには
会議室も有るみたいですので・・・
ラウンジには、無線ＬＡＮが使えるのかしら。

[203: 匿名]

３１階までなんだから、普通は高層階用とか作らないだろ。
戸数も１８０戸だから、３基で十分。

ただ、この価格＆管理費なんだからコストパフォーマンスは最悪。
遮音もＴ２？そりゃないぜ～、って感じ。

[204: 匿名さん]

Ｔ２程度だと、新御堂の音は遮音仕切れませんね。
騒がしい界隈ですから。梅田徒歩圏内という売りだけではね・・

[205: 購入経験者さん]

エレベータ速度が105m/分というのは本当ですか？
30階程度のタワーマンションなら普通は150m/分、遅い
のでも120m/分でしょう。こんな遅いエレベータは私の
知る限りではありません。

毎日のことだから遅いのはストレスがたまります。
土地の仕入れにお金がかかりすぎて、目立たないところ
を削っているのでは？

[206: 匿名さん]

遅いかなぁ。速度が同じ位の高層(30階位)のURに住んでたけど遅くはあんまり感じなかったなぁ。
まぁ、早かった人にとったら遅く感じるだろうけど。
またそこは戸数300弱でエレベータ3基だったけどあまりストレスなかったな。住んでたのは25階で。
管理費は上にあるように削減可能だね。修繕費は一般的だと思う。

[207: 匿名さん]

チャスカ茶屋町が隣にあるから、新御堂筋の騒音ってそんなに気にならないと思います。昔、コープ野村梅田にいたけど、朝日プラザ梅田がとなりにあったからそんなに気になりませんでした

[208: 匿名]

喧騒がね。立地は申し分ないですが、住居としては？かな。
遊びや事務所としてはいいだろうけど。

今の住居も満足してるし、気長に北ヤード待つかな。

[209: 匿名さん]

あ～、とうとう、H不動産から呼び出しを受けました。どうしようかな～。今週末から開始みたいですね。

[210: 物件比較中さん]

パンフまだできあがってないとありましたが、コンセプトブックや間取り図もまだもらえないということですかね？

[211: 匿名さん]

コンセプトブックはないですね。私がもらえたのは、間取り図面集のコピーと全体計画図面集のコピーでした。だから構造についてとか、近隣のお店、病院の案内とかはありませんでした。本当にコストがかかりませんね。