ジオ グランデ梅田（旧・大阪市北区茶屋町再開発マンション）

[はぴぃ]

って、どうなんでしょう？
やっぱりすごく値段も高くなるのかなぁ？

公式URL：http://www.umeda-hankyu.com/
売主：阪急電鉄株式会社
施工会社：株式会社奥村組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【スレッド名・一部テキストを修正しました。10.3.18　管理人】

[142: 匿名]

確かにそれではキツいねぇ。

[143: 物件比較中さん]

1000万て不便は無いけどそれほど贅沢も出来ない
って感じです

というか全然貯金出来ません
収入が増えると勝手に出費が増えてるような気がします

[144: 匿名]

ここだと段階的修繕積立費アップと固定資産税で今ギリの人は苦しいかもね。

[145: 購入検討中さん]

マンションギャラリーに行ってきた

「グランデ」の名のわりには、正直設備面ではジオタワー宝塚以下の2流としか言いようがない
コストけちった中間免震だし、値段に設備が追いついていないような感じ
このビックリ価格を立地だけで押し通すのは無理があると思う

徒歩の場合、エレベーターは4階で一度だけの乗り換えが必要なのは仕方ないとしても
自転車の場合だと、居住階→4階→3階→外とエレベーターを2階乗り換えが必要ってのはねぇ

他にも気になることはいっぱいあったけど、あえては書きません
とりあえず今回は見送りかな

唯一、担当者の方は感じが良かったです

[146: 匿名さん]

このマンション、投資で買うのってどおなの？借りる人のイメージがわかない。借りるんだったら買ったほうが安くなるのでは？

[147: 検討中]

投資じゃ合いませんね。
希少立地なので単にひとつ買っておこうかと思うセカンドルームとして興味あります。
眺望は望めそうにないので中層階で一部屋がそこそこの広さがあれば間取りも大体でよいかなと思っています。

[148: 匿名]

セカンドルームで3000万近く出せて、修繕費等で３万近く出せるとはかなりリッチですね(~o~)

[149: 匿名さん]

ファミリー向けではないと思う。
ビジネス専用かな。

[150: 匿名さん]

ファミリー向けではなさそうなので、一人またはDINKSがﾀｰｹﾞｯﾄだろうと
思っています。

投資向けには販売価格が高すぎて合わないというのは、セカンドであろうが資産価値に
見合わない物件という事にななります。資産価値に見合うかは賃貸に出しても充分な
利回りで回せる物件でなければ資産価値のない物件という事になると考えられます。

来月の発売開始時点でこなれた価格に修正されていると期待しております。また、
高い管理費の話しですが管理会社は住民組合が変更可能であり、その業務に見合う
価格であるかが重要です。ただ、この物件はマンション住民と商業施設の管理組合が
併存するかもしれないので、どうしても管理費用は高くなると思われます。

[151: 匿名さん]

どんな人が買うのでしょうか？梅田のど真ん中で寝たい人？

[152: 匿名]

プレイルームやろ。

[153: 匿名]

資産価値というのでもなく、単に買っておいたら何かと便利かなと思ってるだけです。ただ中古ですぐ安く売り出されるならそのほうがベターとは思うので、ある意味資産価値はやはり関係あるかもしれないですね。

[154: 匿名さん]

梅田で深夜まで遊んでも、ネットカフェあるし、ホテルもある。マンション持つ意味がよくわからない。この発想が貧乏人の証拠？

[155: 匿名さん]

このマンションの利点は、会社に１０分程度でいける。満員電車に乗らなくてもよくなる。買い物に便利。朝マックできる。帰りの電車の時間を気にしないで遊べる。

[156: 匿名]

反対に言うと知人達から都合のいい家状態になる可能性も大だね。

[157: 匿名さん]

モデルルームをまだ見ていないのですが、４階でエレベータを乗換え
しないと居住階にいけないというのは不便かもしれない。

[158: 匿名]

西梅田にしても北浜にしてもそうですがエレベーター乗り換えなければいけないの毎日ことですから想像以上に面倒くさいです。演出としては良くてお客さん受けも良いですが住民にとっては不便です。

[159: 匿名さん]

でも、大阪に住んでいてこのマンションに興味がない人はないのでは？
買う買わないは別として、こういう場所に住んだり隠れ家として持っていたりというのは憧れみたいなものはあるよね。
梅田至近だけなら古い中古でいくつかあるけど、こういうタワマンだからこそ魅力があるでしょ。
住み心地や買い物便なんかは二の次でしょ。

[160: 匿名]

中古でも道路を渡ったら梅田タワーがあるからタワーだからではなく住所の価値かな。
チャスカは邪魔だけどこっちが先だから文句言えないなぁ

[161: 匿名さん]

立地は確かにいい。
ただ、今後は企業が撤退したオフィス跡地が住宅用地になる方向にあるので、たとえば本町駅徒歩2分以内、心斎橋駅徒歩3分とか立地のいい物件が出てくるでしょう。
梅田については、北ヤードの西側地区や曽根崎辺りなどが再開発されたとすると、立地はジオ・グラに負けないでしょう。

[162: 匿名さん]

そういえば曽根崎の再開発計画ってどうなったの？

[163: 匿名さん]

ここから、ちょっと歩けば、マンションの値段はがた落ち。実を取るなら、少し歩いた方がいいのでは？

[164: 匿名さん]

北ヤードの再開発がニュースに出てました。
竣工までに不動産市況が好転する可能性は低いので、そんなに高い価格設定にはならないだろうとのことでした。
仮に、坪単価がここと同程度～(+)20万円ぐらいなら、かなり迷う。さてどうなることやら・・・。

[165: 匿名さん]

やっぱ高いよなーーー　今後の不動産市場は
灰色だし、二の足三の足踏みますね。

[166: 匿名さん]

北ヤードの工事が始まった様だが、今後の動きが楽しみ。

[167: 匿名さん]

最近しずかですが、興味は失せましたか？

[168: 匿名さん]

先日、モデルルームに行ってきました。販売状況はどうか分かりませんが、低層階は順調のようで、優先会員で完売の勢いのようです。このマンションの販売方法を見たとき、伝説となった、ジオタワー西宮北口を思い出しました。西北物件は近隣にチラシを一枚も配らず、会員と駅前の看板で即日完売した物件です。今回、インターネットでの立ち上げの遅さや、阪急の会員誌にも記載していないところみると結構、いいところまで売却できるのではないでしょうか？さて、値段ですが、大阪のエリアから見ると高いですが、東京的な視点からみると割安なのではないでしょうか。この物件で30m2の物件があるのですが、3000万円を切っていました。日本で４番目に位置する大阪・梅田駅の乗降客の駅から７分以内（JR大阪駅）で来れる、タワーマンションは今後の北ヤードの２期開発にもよりますが出てこないでしょう。そして、阪急梅田駅より徒歩２分。このインパクトは強く、駅近物件は値下がりしにくいと思います。私から見れば。リーマンショックの影響で当初想定より、割安感をだしていると思います。ちなみに北ヤード１期は着工しましたが、この１期の土地の値段は東京新橋の再開発汐留より高く買っています。汐留で売り出された高層マンションツインパークスは30m2で3000万円を超えていました。北ヤードは容積率の緩和を受けているので、もう少し安くなるかもしれません。今回の決算で、上場企業の不動産会社はこの土地の評価額を下げたことによる、評価損は出していません。このマンションは大阪エリアにいろいろ建っていますが、その中で、ランドマーク的な高層マンションになると思います。東京で言えば、東京ツインパークスや青山パークタワー的でしょうか。ようは繁華街、銀座や渋谷に近く、上質と言うことです。

[169: 物件比較中さん]

不景気だと言っても、やっぱりここは高いですね。
我が家の予算だと３０㎡くらいの部屋しか買えません。

[170: 匿名さん]

大阪はますます梅田一極集中ですなぁ。。。
便乗で福島、中ノ島、北浜のマンションも上昇しないかな？！

[171: 匿名]

梅田、なんば、天王寺
この大阪３大ターミナル駅に近い物件は貴重かつ値は下らないよ。

福島とか中之島、北浜なんて駄目。まず駅が使えない。あれは金持ちが資産価値気にせず、
尚且つ、車やタクシー移動メインな人が買う物件。一般受けはしない＝リセールバリュー（中古市場）は低い。
車で言うベンツのような感じ（中古になると一気に価値が下る）

[172: 匿名]

福島は野田阪神は便利だけど、残念ながら駅に魅力がない
環状線の福島駅は駅が使えない。
中之島は金持ちが道楽で買う場所かもしれないですね

[173: マンション大好き]

そうですね。一般的に、中古物件を買う人は半径３ｋｍ以内の方が買う確立が高い。といわれています。だから、ご近所にこんな物件が売り出されました。みたいなチラシがばら撒かれるのです。しかしながら、北浜や肥後橋、はそんなに人が住んでいないと推定されます。次に、価格です。高層マンションは価格が高いですが、大阪の場合、下町、オフィス街に建てられており、高級住宅地として認知されていません。その点が、東京の都心部と違います。今まで高級住宅地でないということは、そのような高額マンションを買えそうな方々が住んでいないので売るのが大変厳しくなると思われるのです。阪神間や北摂で高い物件が売れるのはそれらの層の方々が住んでいてその蓄積があるから高額物件も動きます。よって、中ノ島や、福島にあのような高額物件を買える方々が、ごろごろ芦屋市のように住んでいるか？言えば、答えはNoです。あと沿線力や駅力ですが、その点も厳しい。大阪市営地下鉄は御堂筋線の黒字で全線を維持してることから見ても、堺筋線や四つ橋線は力不足なのです。ですから中古しては値下げせざるおえないのでは？となるのです。

[174: 匿名さん]

30㎡台で3000切っているのは当たり前でしよ。下の階が坪300だったらしゃれにもなりませんよ。
あと東京と違って梅田でもほんの少し離れたら坪200を大幅に切っても売れないのが大阪。
賃貸も東京では考えられないくらいに北区中央区でも安い。
日当たりない下層階で坪190前後が割安のラインでは？

[175: 匿名さん]

そうなんですよねぇ。東京と大阪は不動産に関しては雲泥の差がありますね。
東京が高すぎるだけの感はあるけどまた買う人住む人がいるのが凄い。

大阪で億ションクラスを買うのは個人ではなく法人なんですよねぇ。

[176: 匿名さん]

この、ジオグランデ、３０m2で賃貸にしたら一体、いくらになるの？２７００万円出して。この狭さで。借り手はいるのかな？どう見ても利回りは良くないよね。

[177: 近所をよく知る人]

まぁ、節税対策したい個人や法人はおるやろうしな。

[178: 匿名さん]

>176

前田不動産、チャスカ茶屋町の賃貸情報ですが、58.87㎡、食器洗浄乾燥機、冷蔵庫、洗濯乾燥機、全室エアコン、ダウンライト、ブラインド等が揃って、２２万円という賃貸価格が現地に表示されていました。
30㎡ですから、良いところ14万円程度ではいけるのではと思います。チャスカの賃貸は条件がよさそうですので
賃貸オーナーは苦戦しそうですね。

[179: 匿名さん]

>176さんへ続き

周辺の賃貸情報ですが、「ザ・タワー梅田」　２ＬＤＫ(60.29㎡）　家賃２１万円、管理費２万円という
賃貸設定がありました。ここの物件は、1Ｋ～2Ｌが多いので周辺情報を考えると、２Ｌでも２４、２５万円
前後の賃貸設定が上限だと思います。
関西一の好立地と言っても周辺情報から見る限り高値で賃貸は難しそう。2Lの部屋だとしても、20万円台後半の
価格設定はかなり無謀、逆に、1Ｌ条件に絞った方が賃貸オーナーとしては良さそうです。
周辺の価格情報を見る限り、大阪の不動産市況の厳しさは続いているようです。

[180: 匿名]

チャスカの間取りは微妙だよ。反対にチャスカの方が大変だと思うよ

[181: 匿名さん]

178さんありがとうございます。結構するのですね。新築であればこその値段ですね。１４万円で貸したら、1m2あたり、４０００円か～。チャスカは、まあ目の前にジオのマンションが建つから視界が邪魔になりますね。まあ、確かに、不動産は厳しいね。

[182: 匿名さん]

そもそも賃料15万を越したら、途端に客がいないのが関西圏の特徴。
梅田付近といえば、中津、豊崎など旧大淀区の賃料が安い分苦労する。

中央区の方がまだマシ。
淀川なんて収益可能なファミリー物件が割安であるよ。

[183: 匿名さん]

とりあえず自己使用だろう。
わざわざ割高の新築をリスクテイクして購入し、人に貸すのは本末転倒、経済的センスを疑う。

[184: 匿名さん]

でも、２～３年前はバブルで値上がり期待で、マンション売れたけど、この物件の値上がり期待はどうなの？まあ、高すぎるね。

[185: 匿名さん]

マンションで値上がり期待なんて、現在の市況で有り得るものなのかな？
バブル期でも中古物件を当初値段より高く買いたいと考える人は皆無では！

[186: 匿名さん]

モデルルームを見られた方、如何でした。設備は特に可もなく、不可もなくという感じで、
いまいち気に入ったものは無かったような感じでした。13日の販売価格を見て最終決定ですかね。

[187: 匿名さん]

そうですね。１３日の価格発表で決定？します。価格と言っても変えるつもりはなさそうですね。冷やかし半分なのですが。ちなみに何処の住居なのですか？私はワンルームです。私は結構このマンション、そんなに値崩れはないのでは？と見ています。

[188: 匿名さん]

そうそう、モデルルームの回答になっていませんでしたね。私が見る限りではなんとも思いませんでした。普通でした。大体、パンフレットの出来上がっておらず、どの様な構造なのか？１００年コンクリートなのか？住宅評価はどうなってんの？２重天井なの、床なの？見たいのを見落としているようでなんか気になりますね。まあ、結局は場所ですね。立地代金になります。

[189: 購入検討中さん]

住宅性能評価はまだ取れていないようです。取る予定はあると言っておりましたし、高級タワー・マンションで、
性能評価も取れないような物件は信じられません。二重床との説明はされていました。階高は、3100ｍｍと
言っておられましたので問題はないと思います。気になるのは、騒音、防音対策だと思います。
戸境壁が、136ｍｍだと言っておられましたので薄いような気がします。使用コンクリートに関しての説明は
不十分でした。100年ｺﾝｸﾘｰﾄというのは、どういう基準なのかは判りませんが、構造説明用ﾊﾟﾝﾌﾚｯﾄが出来て
いないという事で、要領を得ていなかったと思います。
販売開始にあたって、過剰ぐらいのアピール点を盛り込んだパンフレットを準備した物件を色々、見てきた
ものとしては、十分な体制が整っていない中で販売開始したように思われます。これで、そうそうに売り切る
事が出来たら、恐るべき阪急不動産もしくは立地という事だと思います。

[190: 匿名さん]

防音対策は取っているでしょう。複層ガラスで、Ｔ２サッシだと言っていましたし、あの場所で
防音対策を怠ったら生活出来ないと思います。戸境壁、136mmていうのは、薄いんですか？、
一般的な基準はどんなものですか？

[191: 匿名さん]

>>190
ビル外音じゃなくて、気にしてんのは隣接住戸からの騒音のことでしょ